Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 28 novembre 2012

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 28 NOVEMBRE 2012



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/02742



Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2010 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/08608





APPELANTE 



La SA TRANSFER, prise en la personne de ses représentants légaux, 

[Adresse 3]

[Localité 6]



représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753, avocat postulant

assistée de Me Caroline ARENE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0164, avocat plaidant





INTIMÉE 



La CAISSE AUTONOME DE RETRAITE DES CHIRURGIENS- DENTISTES & DES SAGES FEMMES, prise en la personne de ses représentants légaux, 

[Adresse 4]

[Localité 5]



représentée par Me Jean-Jacques FANET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0675, avocat postulant

assistée de Me Ségolène THOMAZEAU de la SELARL MCKAY, avocat au barreau de PARIS, toque : C0514, avocat plaidant







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 24 Octobre 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente

Mme Odile BLUM, Conseillère 

Mme Isabelle REGHI, Conseillère

qui en ont délibéré



Greffier, lors des débats : Mme Alexia LUBRANO



 











ARRÊT :



- contradictoire. 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière



* * * * * * *



EXPOSE DU LITIGE 



Faits et procédure :



La Caisse autonome de retraite des chirurgiens dentistes dite CARCDSF est propriétaire de locaux commerciaux qu'elle a donnés à bail à la société Transfer suivant acte conclu le 16 avril 1998 pour une durée de neuf années avec effet au 1er mai 1998, qui sont composés d'un premier étage et de deux emplacements de parking en sous-sol et situés [Adresse 2] ;



Le 18 octobre 2006, la CARDSF a délivré à la société Transfer congé comportant offre de renouvellement du bail à compter du 1er mai 2007 moyennant un loyer annuel de 153.600 € ht et hors charges.



Les parties ne parvenant pas à s'accorder sur le prix du loyer du bail renouvelé, la bailleresse a demandé avis à un expert, M. [H], notifié son mémoire le 18 septembre 2007 avant de saisir le juge des loyers commerciaux pour demander la fixation du loyer au prix de 153 600 € par an hors charges et hors taxes.



Par acte du 16 juin 2008, la société Transfer a demandé au tribunal de dire que le bail est à usage d'établissement d'enseignement et que le loyer doit en conséquence être plafonné.



Par jugement en date du 14 décembre 2010, le Tribunal de grande instance de Paris a :



Dit que le bail conclu le 16 avril 2008 est un bail à usage exclusif de bureau qui échappe aux règles du plafonnement,

Débouté la CARCDSF de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Débouté la société Transfer de sa demande au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamné la société Transfer aux dépens. 



La société Tranfer a relevé appel de cette décision, et par ses dernières conclusions, en date du 12 mai 2011, demande à la Cour de :



Infirmer le jugement du 14 décembre 2010 en toutes ses dispositions,

Dire et juger que le bail des locaux sis [Adresse 1], dont le locataire est la société Transfer est un bail commercial autorisant la société Transfer à exercer son activité d'établissement de formation, 

Dire et juger en conséquence que le montant du loyer doit donc faire l'objet du plafonnement, 

Condamner la CARCDSF à verser à la société Transfer la somme de 4 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

Condamner la CARCD aux entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



La CARCDSF par ses dernières conclusions, en date du 12 juillet 2011, demande à la Cour de :



Confirmer dans toutes ses dispositions la décision déférée,

Dire et juger qu'au regard de la clause de destination des locaux loués, il y a lieu de ses référer uniquement à la destination contractuelle stipulée,

Dire et juger que le bail conclu le 16 avril 1998 entre la CARCDSF et la société Transfer est un bail à usage exclusif de bureau qui échappe aux règles du déplafonnement,

Subsidiairement

Dire et juger que la société Transfer ne rapporte pas la preuve que la commune intention des parties était d'utiliser les lieux loués à usage d'école de langue,

Débouter la société Transfer de ses demandes,

Dire et juger que le bail conclu le 16 avril 1998 entre CARCDSF et la société Transfer est un bail à usage exclusif de bureau qui échappe aux règles du plafonnement,

Condamner la société Transfer à payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance en application de l'article 699 du Code de procédure civile.





SUR CE, 



La société Transfer rappelle que les locaux à usage d'enseignement impliquant accueil du public ne sont pas à usage exclusif de bureaux, que le terme «exclusif» qualifiant l'usage de bureaux, implique que la destination prévue par le bail soit exclusivement une activité de bureaux, que lorsque le bail permet d'affecter les locaux à de multiples usages, il n'est pas à usage exclusif de bureaux, que lorsque la clause de destination est susceptible d'interprétation, il est nécessaire de rechercher la commune intention des parties, en se référant aux conditions dans lesquelles le bail a été conclu et à l'activité exercée dans les locaux, à l'usage réel, à l'objet social de la locataire.



Elle fait valoir au cas d'espèce que le tribunal a fait une analyse erronée des dispositions du bail, que le fait que le bail est intitulé «bail de locaux commerciaux» n'établit pas que le bail est à usage exclusif de bureaux, mais au contraire qu'il s'agit d'un bail commercial excluant tout «usage exclusif de bureaux», que le fait que le bail stipule un usage de «bureaux commerciaux» n'établit pas davantage une destination «d'usage exclusif de bureau», mais une double nature à la fois commerciale et de bureaux, que les activités de la société Transfer décrites à l'article 2-1 ne s'analysent pas comme des activités purement intellectuelles, contrairement à ce qu'a retenu le tribunal, que l''activité d'enseignement a bien été autorisée par le bail, que parmi les activités autorisées figure en effet, la réalisation de programmes, méthodes et outils pédagogiques qui signifie réaliser concrètement dans les locaux des actions de formation envers des stagiaires, en leur appliquant des méthodes et un programme d'enseignement, que lors de la conclusion du bail, la commune intention des parties a bien été de prévoir un bail à usage d'établissement d'enseignement, intention confirmée pendant toute le durée d'exécution du bail, ainsi qu'il résulte des attestions qu'elle produit aux débats, que l'objet social de la société Transfer est une activité de formation, que lors de la conclusion du bail, la société Transfer recherchait donc des locaux qui lui permettent de réaliser son activité de formation pour laquelle elle est connue, qu'avant même la signature du contrat de bail , la bailleresse était informée par les statuts qui lui ont été remis de l'activité de la société Transfer et s'est d'ailleurs inquiétée des risques de nuisance que cette activité pouvait créer, que la bailleresse a toujours connu l'activité effectivement et constamment exercée dans les locaux, qu'il n'est donc nullement démontré que le bail est à usage exclusif de bureaux.



Le contrat de bail intitulé 'bail de locaux commerciaux', prévoit que les lieux donnés à bail sont 'à usage de bureaux commerciaux' et que de convention expresse et déterminante, le preneur pourra exercer dans les lieux loués l'activité de réalisation de toutes activités de conseil, de prestations de services, de conception et de réalisations de programmes, méthodes et outils pédagogiques. Toute autre activité, exercée même à titre temporaire étant exclue.



Le tribunal a justement rappelé que ce n'est pas l'usage qui est fait des locaux par le locataire qui doit être retenu pour déterminer s'ils sont à usage exclusif de bureaux mais la destination contractuelle adoptée par les deux parties au terme du bail, sauf ambiguïté de la clause de destination qui impose de rechercher la commune intention des parties.



Le fait que le bail soit intitulé 'bail de locaux commerciaux' ou encore que l'adjectif 'commerciaux' ait été adjoint au terme ' bureaux' dans la clause indiquant que les locaux sont à usage de 'bureaux commerciaux' est sans portée pour la solution du litige dès lors que la nature commerciale du bail et des locaux est admise, la société Transfer étant une société qui exerce une activité commerciale. 



L'affectation des locaux à un usage de bureaux est expressément prévue dans la clause de destination qui dispose en outre que la société locataire exercera dans les lieux loués une activité de réalisation de toutes activités de conseil, prestations de services, de conception et réalisations de programmes, méthodes et outils pédagogiques ; 



Ces termes, malgré la maladresse de rédaction relative à l'exercice dans les lieux loués de 'l'activité de réalisation de toutes activités' impliquent clairement que la société Transfer est autorisée à réaliser dans les lieux loués des activités de conseil, conception et réalisation de programmes, méthodes et outils pédagogiques, lesquelles sont intellectuelles par nature et n'impliquent ni dépôt de marchandises, ni dispense d'un enseignement à destination d'un public d'élèves ou de stagiaires, qui serait de nature à conférer aux locaux le statut d' 'établissement enseignement' dont il n'est fait aucunement mention dans le bail sous quelque forme que ce soit, aucune indication de l'autorisation administrative dont jouirait la société Transfer à cet égard ne figurant expressément dans le bail ; 



Cette clause de destination, suffisamment précise, ne révèle aucune ambiguïté des termes qui imposerait de rechercher la commune intention des parties et/ou l'affectation matérielle des locaux. 



Les parties ont par ailleurs précisé que cette clause de destination était déterminante de leur engagement et que toute autre activité que celle ci-avant mentionnée était exclue, de sorte que c'est bien pour un usage exclusif de bureaux que les locaux ont été donnés à bail.



Il est dans ces conditions parfaitement vain pour la société Transfer de prétendre que son objet social englobe une activité de formation qui était connue du bailleur lors de signature du bail par la transmission de ses statuts et que cette activité de formation est effectivement exercée dans les locaux sans opposition du bailleur dès lors que le bail ne contient aucun renvoi général à l'objet social de la société locataire et que seule la destination contractuelle voulue par les deux parties au terme du bail permet de déterminer le régime auquel est soumis la fixation du loyer de renouvellement. 



Il s'ensuit que les locaux loués étant à usage exclusif de bureaux, le tribunal a à bon droit jugé que le loyer échappait à la règle du plafonnement. 



La société Transfer supportera les dépens et paiera à la CARCDSF la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.











PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions, 



Condamne la société Tranfer aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et la condamne à payer à la CARCDSF la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE