Cour d'Appel · 4e Chambre B — 23 mai 2013

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 23 MAI 2013

jlg

N° 2013/214 













Rôle N° 12/12252







[K] [J]





C/



[K] [E]

[T] [I] épouse [E]





















Grosse délivrée 

le :

à :



la SCP COHEN-GUEDJ 



la SCP JOURDAN











Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de Nice en date du 03 Mai 2012 enregistré au répertoire général sous le n° 10/05061.





APPELANT



Monsieur [K] [J] , demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Maud DAVAL-GUEDJ, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me André DEUR, avocat au barreau de NICE





INTIMES



Monsieur [K] [E]

né le [Date naissance 2] 1937, demeurant [Adresse 2]



Madame [T] [I] épouse [E]

née le [Date naissance 1] 1947, demeurant [Adresse 2]



représentés par la SCP JOURDAN JEAN FRANCOIS, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Mireille PENSA BEZZINA, avocat au barreau de NICE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 18 Mars 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Mme Odile MALLET, Président

Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2013







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 23 Mai 2013,



Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































Faits, prétentions et moyens des parties :



Le cahier des charges du lotissement « La Corne d'Or » situé à [Localité 2], a été établi par acte du 29 mars 1947, déposé le 2 avril 1947 au rang des minutes de Maître [M] [V], notaire à [Localité 1].



Son article 2 stipule :

« Les bâtiments principaux ne pourront être construits qu'à quatre mètres au moins des alignements de la route nationale 564 et à trois mètres au moins des alignements des autres voies publiques ou privées du lotissement et à trois mètres des limites des lots et du lotissement. »



Son article 3 stipule :

« Les bâtiments ne pourront pas excéder une hauteur totale de douze mètres cinquante. Cette hauteur sera mesurée du faîte de la toiture jusqu'au niveau du sol existant avant toute modification au point le plus bas de la façade la plus favorable pour le propriétaire. Au cas où cette façade serait descendue au-dessous du sol existant par décaissement, le niveau inférieur pour le mesurage de la hauteur maxima serait celui du nouveau sol au pied de cette façade. »



Selon acte reçu le 15 avril 1947 par Maître [M] [V], la société anonyme immobilière « La Corne d'Or » a vendu à [Y] [D] le lot 23 d'une superficie de 778 m² environ, qui confronte à l'est le [Adresse 3] et à l'ouest le lot 22 situé à un niveau supérieur.



Il est notamment mentionné dans cet acte que « les acquéreurs s'interdisent (') d'élever aucune construction dépassant neuf mètres de hauteur, toiture et faîtage compris, à compter du sol du [Adresse 3]. » 



[Y] [D], qui n'a jamais édifié de construction sur le lot 23, en a fait donation à son fils M. [K] [J] le 2 décembre 1988.



Le 6 mai 1994, M [K] [E] et Mme [T] [I], son épouse, ont acquis la villa édifiée sur le lot 22, aux termes d'un acte notarié dans lequel est rappelé l'engagement pris le 15 avril 1947 par les acquéreurs du lot 23 de n'élever aucune construction dépassant neuf mètres de hauteur, toiture et faîtage compris, à compter du sol du [Adresse 3]. 



M. [J] a obtenu un permis de construire le 8 juillet 2004 et permis modificatif le 23 octobre 2008, pour l'édification d'un bâtiment de trois logements avec piscine.



Par ordonnance du 6 octobre 2009, le juge des référés du tribunal de grande instance de Nice, saisi par les époux [E], a désigné en qualité d'expert M. [Z] [R] avec mission de procéder à l'arpentage des lots 22 et 23, de prendre connaissance du permis de construire délivré à M. [J] le 8 juillet 2004 et d'indiquer la hauteur des constructions.



M. [R] a établi son rapport le 30 juin 2010.



Les époux [E] ayant assigné M. [J] par acte du 12 août 2010, le tribunal de grande instance de Nice a, par jugement du 3 mai 2012 :

-débouté M. [J] de ses fins de non-recevoir, 

-dit que la construction projetée par M. [J] ne pourra dépasser neuf mètres de hauteur, toiture et faîtage compris, à compter du sol du [Adresse 3] et qu'elle devra se trouver à une distance de cinq mètres du lot n° 22 appartenant aux époux [E],

-dit que le périmètre des deux lots 22 et 23 doit être retenu aux points A-B-C-D-E-F du plan annexe I du rapport d'expertise,

-débouté les époux [E] de leur demande de démolition et de condamnation sous astreinte,

-condamné M. [J] aux dépens et à payer la somme de 3 000 euros aux époux [E] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



M. [J] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 3 juillet 2012.







Aux termes de la partie en forme de dispositif de ses dernières conclusions remises au greffe le 27 février 2013 et auxquelles il convient de se référer, il demande à la cour :

-d'infirmer le jugement entrepris,

-à titre principal,

-de déclarer l'ensemble des demandes des époux [E] irrecevables pour défaut d'intérêt à agir,

-à titre subsidiaire,

-de rejeter la demande des époux [E] tendant à ce qu'il lui soit fait défense d'édifier sur le lot 23 une construction excédant la hauteur de neuf mètres,

-de rejeter la demande de démolition de tout ou partie de la construction pouvant être édifiée en méconnaissance de la règle de hauteur,

-de rejeter la demande tendant à ordonner à ce que la construction projetée doive se tenir à une distance de cinq mètres du lot 22, au regard de la limite divisoire déterminée par les points C et D, relevés par l'expert [R],

-d'ordonner que la limite divisoire entre les deux fonds litigieux soit fixée « aux points C' et D' », telle que mentionnée au plan du rapport d'expertise [R],

-en toute hypothèse,

-vu « les articles 32-1 et 1382 du code civil »,

-de condamner les époux [E] au règlement de la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts toutes causes de préjudices confondues,

-de condamner les époux [E] à tous les dépens ainsi qu'à 10 000 euros d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Il fait notamment valoir :

-que par arrêt du 19 mai 2011, la cour administrative d'appel de Marseille a annulé le permis délivré le 8 juillet 2004 et modifié le 23 octobre 2008,

-qu'il n'a réalisé aucune construction sur son terrain,

-que la seule règle de hauteur qu'il soit tenu de respecter est celle stipulée dans le cahier des charges du lotissement.



Aux termes de la partie en forme de dispositif de leurs dernières conclusions remises au greffe le 1er mars 2013, les époux [E] demandent la confirmation du jugement et la condamnation de M. [J] à leur payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Ils exposent notamment :

-que l'article L. 480-13 du code de l'urbanisme n'est pas applicable dès lors qu'ils invoquent la méconnaissance des règles contractuelles du lotissement,

-qu'ils ont intérêt à ce que M. [J] ne construise pas, en vertu des autorisations administratives qu'il a obtenues, un immeuble méconnaissant les documents du lotissement,

-que la constitution sur un lot au profit d'un autre lot, d'une servitude limitant la hauteur de la construction en deçà du maximum autorisé peut être conventionnellement consentie sans modification du cahier des charges.



Une ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2013.



Motifs de la décision :



Selon l'article 31 du code de procédure civile, l'action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d'une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d'agir aux seules personnes qu'elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt légitime.



L'intérêt à agir s'apprécie au jour de l'engagement de l'action.



Lorsque les époux [E] ont assigné M. [J], ce dernier était en possession d'un permis de construire et avait entrepris des travaux de terrassement sur son terrain, en sorte qu'ils justifient d'un intérêt à agir à son encontre dès lors qu'ils soutiennent que la construction autorisée méconnaît le cahier des charges du lotissement. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par M. [J].





Selon l'article 637 du code civil, une servitude est une charge imposée à un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.



En s'interdisant d'élever aucune construction dépassant neuf mètres de hauteur, toiture et faîtage compris, à compter du sol du [Adresse 3], [Y] [D] n'a pas grevé son fonds d'une servitude, cette interdiction ne profitant à aucun autre fonds.



Les clauses d'un cahier des charges de lotissement engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, prévalent sur les dispositions contraires des actes individuels de vente. 



Le cahier des charges du lotissement « La Corne d'Or » prévoyant que les bâtiments ne pourront pas excéder une hauteur totale de douze mètres cinquante mesurée du faîte de la toiture jusqu'au niveau du sol existant avant toute modification au point le plus bas de la façade la plus favorable pour le propriétaire, la demande des époux [E] tendant à ce qu'il soit fait défense à M. [J] d'édifier sur le lot 23 une construction qui excéderait la hauteur de neuf mètres, toiture et faîtage compris, à compter du sol du [Adresse 3], ne peut être accueillie en l'absence de servitude grevant ce lot au profit du lot 22.



Dans l'acte notarié du 18 février 1952 aux termes duquel la société « La Corne d'Or » a vendu le lot 22 aux époux [F], il est mentionné que ce lot a une superficie de 650 m² environ. 



L'expert [R] a délimité le périmètre des lots 22 et 23 réunis par les points A et B, respectivement situés à l'angle sud-ouest et à l'angle nord-ouest du lot 22, et par les points F et E, respectivement situés à l'angle sud-est et à l'angle nord-est du lot 23.



Il a ensuite proposé de séparer ces deux lots, soit par une ligne comprise entre le point C situé au nord et le point D situé au sud, soit par une ligne comprise entre le point C et le point D' situé au sud, à une distance de 1,95 m à l'ouest du point D.



Si l'on retient la ligne C - D', le lot 22 a une superficie de 607 m² et le lot 23 une superficie de 802 m², alors que si l'on retient la ligne C - D, le lot 22 a une superficie de 638 m² et le lot 23 une superficie de 771 m².



L'expert a indiqué qu'à l'emplacement de chacun des points C et D se trouvait un plot en ciment, mais il a précisé que le ciment était récent et que ces plots ne pouvaient avoir d'autre valeur que celle de repères.



L'expert ayant souligné l'incohérence des plans annexés aux actes par lesquels le lotisseur a vendu les lots 22 et 23, c'est par une exacte appréciation que le premier juge a retenu la ligne C - D qui privilégie la superficie mentionnée dans ces actes pour chacun de ces lots. 



Le jugement déféré se borne à énoncer que « l'expert souligne que le plan de masse du permis de construire de M. [K] [J] indique des prospects pris depuis le mur existant entre les deux lots et non pas entre les bornes C et D, de sorte que tel qu'il est figuré le bâtiment ne sera pas à 5 mètres de la limite des deux lots ». 



L'article 3 du cahier des charges prévoyant que les bâtiments ne pourront être construits qu'à trois mètres des limites des lots du lotissement et les époux [E] n'invoquant aucune règle prévoyant une distance de cinq mètres, leur demande tendant à ce qu'il soit dit que la construction de M. [J] devra se tenir à une distance de 5 mètres de la ligne C - D, ne peut être accueillie.



Les demandes des époux [E] étant en partie justifiées, ces derniers n'ont commis aucune faute dans l'exercice de leur droit d'agir en justice, en sorte que M. [J] sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.



Les parties, qui succombent partiellement dans leur prétentions respectives, conserveront la charge des dépens et des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en première instance et en appel.









Par ces motifs :



Confirme le jugement déféré, mais seulement en ce qu'il a dit que le périmètre des deux lots 22 et 23 doit être retenu aux points A - B - C - D - E - F du plan annexe I du rapport de l'expert judiciaire et en ce qu'il a débouté les époux [E] de leur demande de démolition et de condamnation sous astreinte ; 



Infirme ce jugement en toutes ses autres dispositions ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés ;



Déboute les époux [E] de leur demande tendant à ce qu'il soit fait défense à M. [J] d'édifier sur le lot 23 une construction qui excéderait la hauteur de neuf mètres, toiture et faîtage compris, à compter du sol du [Adresse 3], ainsi que de leur demande tendant à ce qu'il soit dit que la construction de M. [J] devra se tenir à une distance de 5 mètres de la ligne C - D ;



Déboute M. [J] de sa demande de dommages et intérêts ;



Dit que les parties conserveront la charge des dépens et des frais irrépétibles qu'elles ont exposés en première instance et en appel.







 

LE GREFFIERLE PRESIDENT