Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 19 juin 2013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS









COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 19 JUIN 2013



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/15887



Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2011 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 08/06861





APPELANT 



Monsieur [G] [H]

[Adresse 1]

[Localité 2]



représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant Me Farida MATOUB-SALCION de la SELARL FMS - NM, avocat au barreau de CRETEIL, toque : PC 210, 





INTIMÉES 



La SCI RSD RAYIEH-SAMANEH-DANIEL, prise en la personne de ses représentants légaux, 

[Adresse 2]

[Localité 3]



représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant

ayant pour avocat plaidant Me Frédéric ROLIN substitué par Me Aline CHEMSSY, avocats au barreau d'ESSONNE, avocat plaidant



La Société CABINET GENEVOIS, prise en la personne de ses représentants légaux, 

[Adresse 4] 

[Localité 1]



défaillante 



























COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 Mai 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport. 



Madame Isabelle REGHI a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame Odile BLUM, Conseillère 

Madame Isabelle REGHI, Conseillère



Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO. 

 





ARRÊT :



- défaut. 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.



* * * * * * *



EXPOSE DES FAITS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES



Suivant acte sous seing privé du 15 novembre 2006, la société Rayieh-Samaneh-Daniel (ci-après la société RSD) a donné en location à la société Cabinet Genevois des locaux commerciaux, situés [Adresse 3].



Par acte du 12 novembre 2006, M. [H] s'est porté caution solidaire du paiement des loyers, taxes et charges. 



Par acte du 5 septembre 2008, la société Rayieh-Samaneh-Daniel a fait assigner la société Cabinet Genevois et M. [H] en paiement de loyers devant le tribunal de grande instance d'Evry qui, par jugement du 30 juin 2011, assorti de l'exécution provisoire, a : 



- condamné solidairement la société Cabinet Genevois et M. [H] au paiement de la somme de 16 416, 32 € au titre des arriérés de loyers, de charges courantes, d'électricité et de taxes foncières suivant décompte arrêté au 4 mars 2011, appel du loyer et des charges du mois de mars 2011 inclus, à l 'exception des sommes de 645, 46 €, 848,27 € et 792,07 € qui n'ont pas encore été facturées à la société Cabinet Genevois,

- dit que cette somme sera augmentée des intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2008 sur la somme de 9893,95 € et à compter du prononcé du jugement pour le surplus,

- autorisé la société Rayieh-Samaneh-Daniel à pénétrer dans les lieux loués pour faire procéder à l'exécution des travaux de pose de compteur individuel conformément au devis de la société Faradele,

- dit que la société Rayieh-Samaneh-Daniel devra avoir pris préalablement attache avec la société Cabinet Genevois pour définir la période pendant laquelle se déroulera les travaux, et devra confirmer les dates, 15 jours avant le début des travaux par lettre recommandée avec avis de réception,

- condamné la société Cabinet Genevois à justifier, sous astreinte de 50 € par jour de retard, à l'expiration d'un délai de 1 mois à compter de la fin des travaux de pose du compteur individuel, de la souscription d'un abonnement individuel pour l'électricité,

- débouté la société Rayieh-Samaneh-Daniel de l'ensemble de ses demandes relatives au panneau publicitaire et de l'ensemble de ses demandes de dommages et intérêts pour résistance abusive,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné in solidum la société Cabinet Genevois et M. [H] à payer à la société Rayieh-Samaneh-Daniel la somme de 2 500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Par déclaration du 29 août 2011, M. [H] a fait appel du jugement.



Dans ses dernières conclusions, du 5 mars 2013, M. [H] demande :



- l'infirmation du jugement,

- de fixer la créance locative à 12 708,90 € au mois de mars 2011 inclus, sous réserve de paiements postérieurs,

- de fixer le point de départ des intérêts à compter du prononcé de l'arrêt,

- de dire nulle sa garantie,

- le débouté des demandes de la société Rayieh-Samaneh-Daniel à son encontre,

- en toute hypothèse, de dire le cautionnement non solidaire et irrecevable toute demande en paiement à défaut d'obtention d'un titre définitif par la société Rayieh-Samaneh-Daniel contre le débiteur,

- de le mettre hors de cause,

à titre infiniment subsidiaire : 

- de dire qu'il ne pourra être tenu au-delà du principal, hors intérêts et frais, 

- la condamnation de la société Rayieh-Samaneh-Daniel au paiement de la somme de 2 000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction. 



Dans ses dernières conclusions, du 17 avril 2013, la société Rayieh-Samaneh-Daniel demande :



- l'infirmation partielle du jugement,

- le débouté des demandes de M. [H],

- de condamner solidairement la société Cabinet Genevois et M. [H] au paiement de la somme de 19 580,36 € au titre des arriérés de loyers, de charges courantes, d'électricité et de taxes foncières suivant décompte arrêté au 4 mars 2011, appel du loyer et des charges du mois de mars 2011 inclus, ainsi que la taxe foncière 2012 de 256,80 €, avec intérêts au taux légal à compter du 5 septembre 2008 sur la somme de 9893,95 € et à compter du prononcé du jugement, et pour la somme dfe 19 580,36 € à compter du 4 mars 2011,

- de condamner solidairement la société Cabinet Genevois et M. [H] au paiement de la somme de 2 513,99 € pour les frais de réparation du climatiseur,

- de condamner solidairement la société Cabinet Genevois et M. [H] au paiement de la somme de 12 465,82 € au titre des arriérés de loyers, de charges courantes, d'électricité et de taxes foncières suivant décompte arrêté au 31 décembre 2011, appel du loyer et des charges du mois de décembre 2011 inclus,

- l'autorisation d'entrée dans les lieux sous astreinte de 50 € par jour de retard et la condamnation de la société Cabinet Genevois à la remise d'un jeu de clés pour accès au compteur et au panneau de protection sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter du prononcé de l'arrêt,

- la condamnation de la société Cabinet Genevois à justifier d'un abonnement individuel sous astreinte de 50 € un mois après la fin des travaux,



- sa condamnation au paiement de 4 000 € pour les loyers dus au titre du panneau publicitaire et à la somme de 1 000 € par an pour son utilisation à compter de 2010,

à titre subsidiaire :

- le rejet des demandes de M. [H] et la confirmation du jugement,

en toutes hypothèses : 

- la condamnation solidaire de la société Cabinet Genevois et M. [H] au paiement de la somme de 4 000 €, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction. 



La société Cabinet Genevois, assignée par acte du 3 février 2012 à l'étude de l'huissier, n'a pas constitué avocat. 





CELA EXPOSE,



Considérant que M. [H] fait valoir que les loyers ont été réglés conformément à l'ordonnance du juge de la mise en état du 8 octobre 2009, aucune résistance abusive ne pouvant être imputée à la locataire ; que des versements ont été effectués qui ne sont pas comptabilisés et que la somme restant due à mars 2011 s'élève à 6 815,15 € ; que la bailleresse ne justifie pas du montant et de l'affectation des consommations d'électricité et des taxes entre les locataires ; que la taxe foncière des années 2009 et 2011 n'est pas justifiée ; que de la créance, il doit être déduit les frais exposés pour la remise en état de la climatisation ; que le jugement doit être infirmé sur le point de départ des intérêts ; que la bailleresse n'explique pas pourquoi elle ne pourrait plus effectuer les relevés comme cela a été toujours fait ; que la remise des clés est contraire à l'obligation de paisible jouissance et de confidentialité, le bailleur pouvant convenir avec sa locataire d'un rendez-vous ; qu'il n'y a aucune preuve de la pollution visuelle et de son lien de causalité avec le panneau publicitaire ; que le loyer annuel demandé est purement arbitraire ; qu'en contestant son cautionnement, il ne fait que développer une argumentation à l'appui de sa prétention ; que l'acte ne respecte pas les mentions prescrites par la loi relatives à l'engagement manuscrit qui doivent s'appliquer, la société Rayieh-Samaneh-Daniel étant un créancier professionnel ; que son engagement était disproportionné à ses biens et revenus ; qu'à tout le moins, l'engagement n'est pas solidaire, n'étant pas limité à un montant global déterminé ; 



Considérant que la société Rayieh-Samaneh-Daniel soutient que sa créance au titre des loyers, taxes et charges est justifiée ; qu'elle a produit les justificatifs concernant les charges d'électricité et les taxes foncières ; que l'ordonnance du juge de la mise en état n'a accordé qu'une provision, le montant des charges forfaitaires, des loyers et des taxes continuant à courir ; qu'elle a réglé les frais de réparation du climatiseur alors que la locataire est tenue à l'obligation d'entretien ; que l'appelant ne discute pas l'autorisation d'entrée dans les lieux ; que la société Cabinet Genevois devait installer un compteur individuel d'électricité, ce qu'elle n'a jamais fait ; que la remise des clés est justifiée ; que le panneau publicitaire n'est pas situé sur les lieux loués mais sur un chemin d'accès à l'arrière de l'immeuble ; que la locataire n'était pas dispensée d'une autorisation au seul motif que le panneau existait préalablement ; que son caractère lumineux met en valeur le fonds sans contrepartie pour elle ; que les moyens relatifs à la caution avancés par M. [H] sont nouveaux ; que l'acte de caution respecte les mentions obligatoires ; qu'elle-même n'étant pas un créancier professionnel n'avait pas à répondre aux exigences du code de la consommation ; que M. [H] en tant que directeur et représentant de la société et professionnel de l'immobilier avait une parfaite connaissance de son engagement et a bien souscrit une caution solidaire ; que M. [H] n'apporte pas la moindre preuve sur ses biens et revenus ; 



Considérant que c'est par des constatations exactes que les premiers juges ont considéré, au vu des décomptes de loyers produits par la société Rayieh-Samaneh-Daniel et des sommes versées par la société Cabinet Genevois, que l'arriéré locatif dû par la société Cabinet Genevois au mois de mars 2011 s'élevait la somme de 16 416,32 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme alors demandée et à compter du jugement pour le surplus ; qu'ils ont, contrairement à ce que soutient M. [H], exactement et de manière détaillée procédé à l'examen des charges dues jusqu'au mois de mars 2011 au regard de la consommation d'électricité et de la taxe foncière, en écartant les périodes pour lesquelles aucune facture n'était produite, de simples décomptes de consommation d'électricité ne pouvant constituer des justificatifs suffisants ; que, pour les taxes foncières, les justificatifs de 2010 à 2012 ayant été produits, il convient de porter le montant de la condamnation à 17 521,39 €, comprenant la taxe foncière de 2012, le surplus demandé n'étant pas justifié ; 



Considérant que la société Rayieh-Samaneh-Daniel demande l'actualisation de la dette locative postérieure à mars 2011 en produisant les échéances des loyers dus jusqu'au 30 novembre 2011 ; que la somme due s'élève à 10 230,50 €, le surplus demandé n'étant pas justifié et sous réserve de paiements effectués ; que les intérêts au taux légal courront à compter de la demande figurant dans les conclusions signifiées le 30 janvier 2012 ; 



Considérant que la société Rayieh-Samaneh-Daniel demande le paiement de la somme de 2 513,99 € correspondant aux frais de réparation de climatiseur ; que sa demande ne peut prospérer, en l'absence de toute facture ; 



Considérant que la société Rayieh-Samaneh-Daniel demande que l'autorisation d'entrée dans les locaux soit assortie de l'exécution provisoire et que la société Cabinet Genevois soit condamnée à lui remettre les clés sous astreinte ; 



Considérant toutefois que l'astreinte n'apparaît pas nécessaire pour l'autorisation donnée à la société Rayieh-Samaneh-Daniel d'entrer dans les lieux pour l'exécution de la pose d'un compteur individuel d'électricité ; que la remise des clés n'est nullement fondée, les premiers juges ayant, pertinemment, enjoint à la société Rayieh-Samaneh-Daniel de prendre préalablement attache avec la société Cabinet Genevois pour définir la période des dits travaux ; 



Considérant que la société Rayieh-Samaneh-Daniel n'apporte aucun élément supplémentaire devant la cour de nature à établir qu'elle serait propriétaire du terrain sur lequel est ancré le panneau publicitaire, ainsi que l'ont relevé les premiers juges ; qu'elle n'est donc pas fondée à réclamer un loyer pour la présence de ce panneau ; 



Considérant que la demande de M. [H] tendant à la nullité de l'acte de caution, ayant pour objet d'écarter les demandes en paiement de la société Rayieh-Samaneh-Daniel, est recevable, en application de l'article 564 du code de procédure civile ; 



Considérant que l'acte de caution porte la mention manuscrite de M. [H] suivante : 'Bon pour caution solidaire de la société Cabinet Genevois pour un loyer annuel de 10 944 € plus charges et taxes indexés sur l'indice INSEE du coût de la construction. Je confirme avoir une parfaite connaissance de la nature et de l'étendue de mon engagement' ; qu'il est ajouté à la page finale du bail la mention manuscrite 'Le garant restera responsable pendant une période de 3 ans renouvelable par tacite reconduction ; il aura la possibilité à la fin des 3 ans de résilier purement et simplement le bail ; le bail sera résilié s'il n'y avait pas de tacite reconduction du garant, le bailleur pourra s'il le souhaite récupérer les locaux ou rédiger un nouveau bail avec la société preneuse' ; 



Considérant que le créancier professionnel s'entend de celui dont la créance est née dans l'exercice de sa profession ou se trouve en rapport direct avec l'une de ses activités professionnelles ; qu'en l'espèce, la créance de loyer est née de l'exercice de la profession de la société Rayieh-Samaneh-Daniel, société civile immobilière, l'engagement de caution de M. [H] étant la contrepartie de la mise à disposition des lieux prévue au bail ; que toute personne physique, qu'elle soit ou non avertie, doit, dès lors qu'elle s'engage par acte sous seing privé en qualité de caution envers un créancier professionnel, faire précéder sa signature, à peine de nullité de son engagement, qu'il soit commercial ou civil, des mentions manuscrites exigées par les articles L 341-2 et L341-3 du code de la consommation ;


Considérant que les mentions manuscrites ci-dessus reproduites ne sont pas conformes aux exigences légales des articles susvisés notamment en ce qui concerne la forme de l'engagement, sa limite quant au montant et sa durée, sans compter qu'il ne comporte pas renonciation au bénéfice de division et de discussion, que l'engagement de M. [H] est nul et de nul effet ; 



Considérant que la société Rayieh-Samaneh-Daniel doit être condamnée aux dépens de l'appel, qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de M [H], que la société Cabinet Genevois sera condamnée sur ce fondement à payer à la société Rayieh-Samaneh-Daniel la somme de 2 000 € sur ce fondement en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a condamné solidairement la société Cabinet Genevois et M. [H] au paiement de la somme de 16 416,32 € au titre de l'arriéré locatif dû au 4 mars 2011, et condamné M. [H] in solidum avec la société Cabinet Genevois au paiement au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens,



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et y ajoutant : 



Dit que l'engagement de caution de M. [H] pour la société Cabinet Genevois est nul,



Déboute la société Rayieh-Samaneh-Daniel de toutes ses demandes contre M. [H],



Dit que la condamnation de la société Cabinet Genevois au titre de l'arriéré locatif dû au 4 mars 2011 s'élève à la somme de 17 521,39 €, comprenant la taxe foncière 2012,



Condamne la société Cabinet Genevois au paiement de la somme de 10 230,50 €, avec intérêts au taux légal à compter du 30 janvier 2012, au titre de l'arriéré locatif dû au 30 novembre 2011, 



Déboute les parties du surplus de leurs demandes,



Condamne la société Cabinet Genevois à payer à la société Rayieh-Samaneh-Daniel la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne la société Cabinet Genevois aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE