Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 23 octobre 2013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 23 OCTOBRE 2013



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/19168



Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/03139





APPELANTE 



La SARL ECOLE FRANÇAISE D'HOTESSE ET DE TOURISME - EFHT-, prise en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151, avocat postulant

assistée de Me Valérie DAHAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C2024, avocat plaidant





INTIMÉE 



La SAS PARIMMO, prise en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Localité 3]



représentée par Me Annick LEMAS, avocat au barreau de PARIS, toque : C2008, 







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 16 Septembre 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle REGHI, Conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport. 



Madame Isabelle REGHI a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame Odile BLUM, Conseillère 

Madame Isabelle REGHI, Conseillère



Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO. 

 







ARRÊT :



- contradictoire. 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.



* * * * * * * 



EXPOSE DU LITIGE 



Faits et prétentions des parties :



Suivant deux actes sous seing privé du 7 février 1975 et du 13 mai 1981, la société la Prévoyance vie, aux droits de laquelle est venue la société Parimmo, a donné en location à l'Institut de formation et de promotion, aux droits duquel est venue la société Milan formation puis la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme, des locaux, situés [Adresse 2], pour le bail n°12, au rez de chaussée, à l'entresol et au sous-sol et, pour le bail n°13, au 1er étage, avec deux chambres de service et une cave. 



Par actes du 28 janvier 2011, la société Parimmo a fait délivrer à la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme un commandement de payer visant la clause résolutoire d'avoir à payer un arriéré locatif au 1er trimestre 2011 de 49 727,27 € pour le bail n°12 et de 38 625,18 € pour le bail n°13.



Par acte du 22 juin 2011, la société Parimmo a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement pour les deux baux, pour le 31 décembre 2011.



Par acte du 24 février 2011, la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme a fait assigner la société Parimmo en suspension de la clause résolutoire devant le tribunal de grande instance de Paris qui, par jugement du 20 septembre 2012, assorti de l'exécution provisoire, a : 



pour le bail n°12 : 

- condamné la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme au paiement de la somme de 41 114,05 € au titre des loyers, des indemnités d'occupation et charges dus au 1er trimestre 2012, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire, 

- ordonné l'expulsion de la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme, 

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges,

pour le bail n° 13 : 

- condamné la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme au paiement de la somme de 42 909,88 € au titre des loyers, des indemnités d'occupation et charges dus au 1er trimestre 2012, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire, 

- ordonné l'expulsion de la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme, 

- fixé le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer et des charges,

- condamné la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme au paiement de la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.



Par déclaration du 24 octobre 2012, la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme a fait appel du jugement.



Dans ses dernières conclusions, du 21 mai 2013, la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme demande : 



- l'infirmation du jugement, sauf en ce qu'il a écarté l'application de la clause pénale,

- la suspension des effets de la clause résolutoire,

- le débouté de la demande de la société Parimmo en validation de congé et la nullité de ce congé, 

- de condamner la société Parimmo au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction,

subsidiairement :

- de dire que le congé a les effets d'un congé avec offre d'une indemnité d'éviction,

- de dire que le montant de l'indemnité d'éviction ne saurait être inférieur à 1 000 000 € et de condamner la société Parimmo au paiement.



Dans ses dernières conclusions, du 18 juin 2013, la société Parimmo demande : 



- la confirmation du jugement, sauf en ce qu'il a écarté la clause pénale,

- le débouté des demandes de la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme et de déclarer irrecevable comme nouvelle sa demande en paiement d'une indemnité d'éviction, 

subsidiairement : 

- la validation du congé,

plus subsidiairement : 

- de prononcer la résiliation du bail,

- d'ordonner l'expulsion de la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme, 

- de fixer le montant de l'indemnité d'occupation au montant du loyer,

- de condamner la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme au paiement de la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, dont distraction.



CELA EXPOSE,



Considérant que la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme fait valoir qu'elle a connu des difficultés financières, notamment à la suite de la rupture des contrats de travail de deux salariés ; que, cependant, elle a procédé au règlement de l'arriéré de loyer le 27 avril 2012 puis à la régularisation du règlement du loyer courant et des charges ; que l'intégralité de sa dette est donc réglée ; qu'elle est locataire depuis près de 30 ans ; qu'elle a réussi, à ce jour, à améliorer et stabiliser sa situation ; 



Considérant que la société Parimmo rappelle que les loyers sont payés de façon irrégulière depuis 2005, que des arriérés importants s'accumulent ; qu'elle a dû faire délivrer des sommations et des commandements, le règlement intervenant, à chaque fois, après le délai d'un mois ; que la locataire n'a pas saisi le juge des référés pour demander des délais ; qu'elle ne conteste pas que la clause résolutoire est acquise ; que c'est à bon droit que le tribunal a estimé ne pas devoir accorder pour la énième fois des délais ; 



Considérant qu'en application de l'article L145-41 du code de commerce, le juge conserve la possibilité de suspendre la réalisation de la clause résolutoire en accordant des délais dès lors qu'aucune décision passée en force de chose jugée n'a constaté la résiliation du bail ; qu'eu égard aux efforts de la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme pour régler sa dette et les loyers en cours, eu égard à la durée de la location, qui n'a connu que ces dernières années des incidents de paiement, toujours régularisés, la suspension des effets de la clause résolutoire pour les deux baux sera accordée jusqu'en avril 2012 et les causes des deux commandements ayant été réglées dans les délais impartis, la clause résolutoire doit être considérée comme n'ayant pas joué ; 

Considérant que la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme demande la confirmation du jugement qui a écarté l'application de la clause pénale ; que la société Parimmo réplique que le tribunal ne pouvait pas en considérer le montant comme excessif alors que les frais de gestion considérables générés par l'attitude de la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme depuis 2005 justifie son application ; 



Considérant que, compte tenu des retards accumulés dans le paiement des loyers, la clause pénale, fixée à 10 % des sommes dues lorsque le recouvrement est poursuivi par voie judiciaire, doit recevoir application ; 



Considérant que la société Parimmo a fait délivrer un congé avec refus de renouvellement et refus de paiement d'une indemnité d'éviction pour les deux baux, le 22 juin 2011 ; que, devant les premiers juges, elle en a demandé, à titre subsidiaire, la validation ; que si la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme indique qu'elle a saisi les premiers juges d'une contestation de ce congé, elle ne produit aucun élément à l'appui et présente d'ailleurs à la cour une demande en nullité, subsidiairement le paiement d'une indemnité d'éviction ; que, compte tenu de ce qui précède, il y a lieu d'examiner la demande de la société Parimmo ; 



Considérant que le motif du congé portant refus de renouvellement pour motif grave et légitime se fonde sur la délivrance entre 2005 et 2007 de sept commandements de payer visant la clause résolutoire et du règlement de leurs causes systématiquement hors délais ; 



Considérant que, contrairement à ce que soutient la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme, les commandements de payer délivrés le 28 janvier 2011 visant l'article L145-17-I du code de commerce constituent la mise en demeure exigée par cet article ; que, cependant, les retards de paiement s'expliquant par un contexte financier difficile et la locataire ayant toujours procédé à leur régularisation, ne peuvent constituer un motif suffisant ; qu'en conséquence, le congé produit les effets d'un congé avec refus de renouvellement, emportant l'obligation, pour la société Parimmo de payer à la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme une indemnité d'éviction ; que, dans la mesure où, ainsi qu'il vient d'être dit, il n'existe aucun motif grave justifiant le refus de cette indemnité, la demande en paiement à ce titre de la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme est recevable, au sens de l'article 566 du code de procédure civile ; que le maintien dans les lieux entraîne, en application de l'article L145-28, le versement d'une indemnité d'occupation à compter de la date d'effet du congé ; 



Considérant qu'au vu des pièces produites par les parties, la cour ne dispose pas des éléments suffisants pour apprécier le montant de l'indemnité d'éviction et celui de l'indemnité d'occupation ; qu'il y a donc lieu d'ordonner une expertise, selon les modalités prévues au dispositif ; 



Considérant qu'il y a lieu de réserver les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.





PAR CES MOTIFS



Infirme le jugement, 



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Dit que la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme bénéficie de délais expirant fin avril 2012 pour s'acquitter de l'arriéré locatif des baux n° 12 et 13, dû au premier trimestre 2011 inclus, 



Constate qu'au 30 avril 2012, l'arriéré locatif a été intégralement réglé,



Dit en conséquence que les clauses résolutoires de chacun des baux visées aux commandements sont réputées n'avoir pas joué, 



Valide les congés délivrés le 22 juin 2011 et dit qu'ils ont mis fin aux baux n° 12 et n° 13 au 31 décembre 2011,



Dit qu'ils ouvrent droit pour la société Ecole française d'hôtesse et de tourisme au paiement d' une indemnité d'éviction,



Avant dire-droit sur les montants de l'indemnité d'éviction et de l'indemnité d'occupation, désigne en qualité d'expert : 



M [X] [I] 

[Adresse 3] 

[Localité 1] 

[01]



 avec pour mission, les parties ayant été convoquées : 

- de se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires,

- de visiter les lieux, les décrire,

- de rechercher en tenant compte de la nature des activités professionnelles autorisées par le bail, de la situation et de l'état des locaux, tous éléments permettant : 

- de déterminer le montant de l'indemnité d'éviction dans le cas d'une perte de fonds ou de la possibilité d'un transfert de fonds,

- d'apprécier si l'éviction entraînera la perte du fonds ou son transfert,

- de déterminer le montant de l'indemnité d'occupation sur les bases utilisées en matière de fixation des loyers de renouvellement, abattement de précarité en sus,

- de dire si le loyer aurait été ou non plafonné en cas de renouvellement du bail et préciser, en ce cas, le montant du loyer calculé en fonction des indices qui auraient été applicables à la date d'effet du congé,



Dit que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport avant le 15 mai 2014,



Fixe à la somme de 5 000 € la provision à valoir sur la rémunération de l'expert qui sera versée au greffe par la société Parimmo avant le 30 novembre 2013,



Dit que, faute de consignation de la provision dans ce délai, la désignation de l'expert sera caduque,



Dit que le conseiller chargé de la mise en état sera délégué au contrôle de cette expertise,



Renvoie à l'audience de mise en état du 10 décembre 2013 pour vérification de la consignation, 



Réserve les dépens et les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE