Cour d'Appel · 4e Chambre B — 28 mars 2013

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 28 MARS 2013

jlg

N° 2013/142 













Rôle N° 12/06706







[W] [V]





C/



[W] [Z]





















Grosse délivrée 

le :

à :



la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE



Me SIDER









Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de GRASSE en date du 23 Novembre 2010 enregistré au répertoire général sous le n° 09/304.





APPELANT



Monsieur [W] [V] 

né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 2] (08), demeurant [Adresse 1]



représenté par la SELARL BOULAN / CHERFILS / IMPERATORE, avocats au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, constitué aux lieu et place la SCP BLANC CHERFILS,avoués, plaidant par Me Frédéric ROMETTI, avocat au barreau de GRASSE





INTIME



Monsieur [W] [Z]

né le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 3] (77), demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Philippe- laurent SIDER, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, constitué aux lieu et place de Me Jean Michel SIDER, avocat postulant, ancien avoué de la SCP SIDER, précédemment constitué, plaidant par la SCP KARCENTY LODS, avocats au barreau de NICE,







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 11 Février 2013 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Mme Odile MALLET, Président

Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2013







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 28 Mars 2013,



Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































Faits, prétentions et moyens des parties :



M. [W] [V] est propriétaire du lot n° 3 du groupe d'habitations dénommé la Viguerie de Provence, situé à [Localité 5] (06). 



Lui reprochant d'avoir méconnu les clauses du cahier des charges de ce groupe d'habitations, M. [W] [Z] l'a assigné par acte du 5 décembre 2008, afin qu'il soit condamné à démolir son garage, à retirer une cuve, à cesser et démolir la construction en cours sur son lot, à retirer des pare-vue, et à ramener ses haies de lauriers à la hauteur de 1,80 m. 



Par jugement du 23 novembre 2010, le tribunal de grande instance de Grasse a :

-condamné M. [V] : 

-à démolir le garage et la cuve et à enlever les pare-vue sous astreinte, passé le délai de cinq mois à compter de la signification du jugement, de 100 euros par jour de retard, et ce pendant une durée de deux mois,

-à ramener les haies litigieuses à une hauteur de 1,80 m sous astreinte, passé le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, de 100 euros par jour de retard, et ce pendant une durée de deux mois, 

-à payer à M. [Z] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné M. [V] aux dépens,

-rejeté les autres demandes des parties.



M. [V] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 27 décembre 2010.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 20 août 2012 et auxquelles il convient de se référer, il demande à la cour, au visa des articles 815-2 et 815-3 du code civil, de l'article 122 du code de procédure civile, de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, des articles 544 et 1165 du code civil et du plan d'occupation des sols de la commune de [Localité 5] :

-d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré M. [Z] recevable en son action, 

-de l'infirmer en ce qu'il l'a condamné : 

-à démolir le garage et la cuve et à enlever les pare-vue, 

-à ramener les haies litigieuses à une hauteur de 1,80 m,

-de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de dommages et intérêts présentée par M. [Z],

-de condamner M. [Z] à lui payer la somme de 10 000 euros de dommages et intérêts pour procédure abusive,

-de condamner M. [Z] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-de condamner M. [Z] aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées au greffe le 4 juillet 2012 et auxquelles il convient de se référer, M. [Z] demande à la cour, au visa des articles 1134 et 1143 du code civil ainsi que du cahier des charges du 17 juin 1981 :

-de déclarer son action recevable,

-de condamner M. [V] :

-à la démolition du garage édifié sur sa propriété dans le mois de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

-à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts, en réparation du trouble de jouissance subi,

-à retirer la cuve dans le mois de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

-à cesser et démolir la construction en cours sur le lot n° 3, objet du permis de construire n° 00610508T0004M1, dans le mois de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

-à élaguer les haies de lauriers situées au droit des clôtures mitoyennes pour les ramener à une hauteur conforme aux dispositions de l'article 12 du cahier des charges (1,80 m maximum), dans le mois de la signification de la décision à intervenir et passé ce délai, sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

-de débouter M. [V] de toutes ses demandes,

-de le condamner à lui payer la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Une ordonnance de clôture a été rendue le 28 janvier 2013.



Motifs de la décision :



Les pièces produites par M. [V] permettent d'établir les faits suivants :



-Le 24 octobre 1979, le préfet des Alpes-Martimes a délivré à la société civile de construction la Viguerie de Provence, un permis de construire valant autorisation de division parcellaire.



-Cette division a donné naissance :

-à 10 lots, les lots 1 à 9 étant destinés à recevoir chacun une maison individuelle et le lot 10, cadastré section G n° [Cadastre 6] pour 61a 34ca, étant destiné à recevoir des bastidons jointifs placés sous le régime de la copropriété des immeubles bâtis.

-à une parcelle destinée à la création de la voie principale intérieure et devant devenir la propriété d'une association syndicale libre dont la société civile de construction la Viguerie de Provence a établi les statuts,

-à une parcelle destinée à être cédée à la commune,

-à une parcelle destinée recevoir le poste de transformation EDF et devant également devenir la propriété de l'association syndicale libre. 



-Selon acte reçu le 30 juin 1982 par Maître [L] [U], notaire à [Localité 4], la société civile de construction la Viguerie de Provence a vendu le lot 3, cadastré section G n° [Cadastre 5] pour 20a 25ca, à M. [V] en l'état futur d'achèvement.



-Les constructions prévues au permis de construire ont été édifiées sur les lots 1, 3, 4, 8, 9 et 10.



-La société la Viguerie de Provence n'a pas fait édifier les constructions prévues par le permis de construire sur les lots 2, 6, 7 et 5, respectivement cadastrés section G n° [Cadastre 4], n° [Cadastre 3], n° [Cadastre 2], et n° [Cadastre 1], mais elle a obtenu le 28 décembre 1984, l'autorisation de créer un lotissement sur ces parcelles afin de pouvoir les vendre comme terrain à bâtir.



Par acte notarié du 2 juillet 1997, M. [W] [Z] et Mme [K] [C], alors mariés sous le régime de la séparation des biens et depuis lors divorcés, ont acquis le lot 23 de l'immeuble en copropriété édifié sur le lot 10 du groupe d'habitations, à concurrence de la moitié chacun.



M. [Z] produit la photocopie d'une expédition de l'acte reçu le 17 juin 1981 par Maître [L] [U], aux termes duquel la société civile de construction la Viguerie de Provence a établi le cahier des charges qui a pour objet de fixer les règles et servitudes imposées dans le groupe d'habitations la Viguerie de Provence et qui prévoit notamment qu'il est opposable à quiconque détient ou occupe à quelque titre que ce soit, tout ou partie de ce groupe, et que tout propriétaire peut en demander directement l'application à l'encontre du propriétaire défaillant. M. [Z] a donc intérêt et qualité pour agir afin d'exiger le respect des règles fixées par ce cahier des charges.



L'expédition du cahier des charges produite par M. [Z] porte mention de sa publication au 3ème bureau des hypothèques de [Localité 1] le 12 août 1981.



Dans l'acte du 30 juin 1982 aux termes duquel M. [V] a acquis la villa cadastrée G [Cadastre 5], il est mentionné que celle-ci forme le lot 3 du groupement d'habitations dénommé « la Viguerie de Provence » et que « ce groupement d'habitations a fait l'objet d'un cahier des charges de droit privé dressé par Maître [U], notaire soussigné le 17 juin 1981 dont une expédition a été publiée au troisième bureau des hypothèques de [Localité 1] le 12 août 1981 volume 2432 numéro 2. » Ce cahier des charges est donc opposable à M. [V] qui a été en mesure de s'y référer. 



Le cahier des charges ayant un caractère contractuel, le principe de caducité édicté par l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ne lui est pas applicable et tout propriétaire peut exiger le respect de ses clauses sans être astreint à justifier d'un préjudice.



Le cahier des charges du 17 juin 1981 prévoit notamment que les garages devront être adossés ou incorporés aux constructions principales, qu'il ne pourra pas être construit plus d'une construction par lot (un bâtiment collectif étant toutefois autorisé sur le lot 10), que la mise en place de clôtures est déconseillée mais que chaque propriétaire peut réaliser une clôture en végétation choisie dans des espèces méditerranéennes sur une hauteur de 1,80 m, et que sur accès des parties communes les clôtures en grillage ne sont autorisées qu'à condition d'être rendues invisibles par des haies naturelles de végétation méditerranéenne.



Il résulte des photographies annexées au procès-verbal de constat établi le 14 octobre 2008 par l'huissier de justice [N] [P] à la demande de M. [Z], que M. [V] a édifié sur son lot un garage joignant la limite séparant ce lot du lot 10 et que ce garage est totalement indépendant de sa villa, ce qui est interdit par le cahier des charges.



M. [Z] produit un rapport d'expertise unilatéral établi le 13 août 2009 (pièce n° 14) par M. [O], mandaté par son assureur.



Dans ce rapport, M. [O] indique que les haies de lauriers plantées sur la propriété de M. [V] pour servir de clôture avec le lot 10 dépassent la hauteur de 1,80 m, et les photographies produites par M. [Z] (pièce n° 25) permettent effectivement de constater que cette hauteur est dépassée, ce qui est interdit par le cahier des charges.



M. [O] indique également que pour séparer son lot des parties communes, M. [V] a mis en place des pare-vue en fer plein et une haie végétalisée plantée à l'intérieur et dépassant les pare-vue de 40 cm, ce que ne conteste pas ce dernier qui se borne a répondre qu'il a respecté les prescriptions du POS, alors que sa clôture n'est pas conforme à celle prévue par le cahier des charges qui impose un grillage rendu invisible par des haies naturelles de végétation méditerranéenne. 



Il résulte de ce qui précède que c'est par une exacte appréciation que le premier juge a condamné M. [V] à démolir son garage, à enlever les pare-vue mis en place au droit des parties communes, et à réduire à 1,80 m la hauteur de ses haies situées au droit des clôtures mitoyennes.



Un délai d'exécution de dix mois sera toutefois accordé à M. [V] pour démolir son garage, compte tenu de l'importance des travaux que cette mesure implique.



M. [O] indique qu'une cuve d'un diamètre de 1,50 m et d'une hauteur de 1,80 m se situe sur la propriété de M. [V], à 0,70 m de la limite séparative.



Cette cuve, dont M. [Z] indique qu'elle est destinée à l'usage de la piscine, ne pouvant toutefois être assimilée à une construction, c'est à tort que le premier juge a considéré qu'elle avait été mise en place en méconnaissance du cahier des charges. M. [Z], à qui elle ne cause par ailleurs aucun trouble, sera donc débouté de sa demande tendant à ce que M. [V] soit condamné à l'enlever.



Il résulte des pièces n° 10 et 12 produites par M. [Z], que M. [V] a obtenu un permis de construire n° 00610508T0004M1 pour l'aménagement d'un sous-sol et la réalisation d'une extension.



Le cahier des charges ne prohibe pas ces travaux, dès lors qu'il prévoit par une formule inélégante mais claire : « il ne pourra pas être construit que la superficie prévue au permis de construire commun ». 



M. [Z] sera donc débouté de sa demande tendant à la condamnation de M. [V] à cesser les travaux qu'il a entrepris en vertu du permis de construire n° 00610508T0004M1 et à démolir les ouvrages qu'il a déjà réalisés en vertu de ce permis.



La démolition du garage, la suppression des pare-vue et la réduction de la hauteur des haies étant de nature à réparer intégralement le préjudice subi par M. [Z] du fait de la méconnaissance du cahier des charges, c'est par une exacte appréciation que le premier juge a débouté ce dernier de sa demande de dommages et intérêts.





Par ces motifs :



Déclare M. [Z] recevable en ses demandes ;



Confirme le jugement déféré, sauf en ce qu'il n'a accordé à M. [V] qu'un délai de cinq mois pour démolir son garage, et en ce qu'il a condamné ce dernier à enlever sa cuve ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés et ajoutant au jugement ;



Accorde à M. [V] un délai de dix mois à compter de la signification de la présente décision pour démolir son garage, sous astreinte passé ce délai, de 100 euros par jour de retard pendant deux mois à l'expiration desquels il pourra à nouveau être statué ;



Déboute M. [Z] de sa demande tendant à la condamnation de M. [V] à enlever sa cuve;



Déboute M. [Z] de sa demande tendant à la condamnation de M. [V] à cesser les travaux qu'il a entrepris en vertu du permis de construire n° 00610508T0004M1 et à démolir les ouvrages qu'il a déjà réalisés en vertu de ce permis ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [V] à payer la somme de 2 000 euros à M. [Z] ;



Condamne M. [V] aux dépens qui pourront être recouvrés contre lui conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 







LE GREFFIERLE PRESIDENT