Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 6 — 20 février 2014

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 6



ARRET DU 20 FEVRIER 2014



(n° , 23 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 08/08366



Décision déférée à la Cour : Jugement du 31 Mars 2008 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 04/00248





APPELANTE

 

SA FONCIERE ET FINANCIERE MONCEAU, anciennement dénommée MONCEAU MURS, agissant poursuites et diligences de son représentant légal

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Christine LAMARCHE-BEQUET de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée par Me Mathieu JACOB, avocat au barreau de PARIS, toque : K0182





INTIMES 



SCI DU MOULIN, prise en la personne de son gérant

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Assistée par Me PICCIO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0989



SARL DU MOULIN PLS, prise en la personne de sa gérante Madame [Q] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Assistée par Me PICCIO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0989



Monsieur [R] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Assisté par Me PICCIO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0989







Madame [Q] [F] épouse [T]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentée par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Assistée par Me PICCIO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0989



Monsieur [E] [T]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148

Assisté par Me PICCIO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0989





PARTIE INTERVENANTE :



Maître [S] [X], es qualité de liquidateur de la SARL REALISATIONS DU CALIFORNIE

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par Me Pascal GOURDAIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D1205







COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 16 Décembre 2013, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Paule MORACCHINI, Présidente

Madame Caroline FÈVRE, Conseillère 

Madame Muriel GONAND, Conseillère

qui en ont délibéré



Un rapport a été présenté à l'audience dans les conditions de l'article 785 du code de Procédure Civile.

 





Greffier, lors des débats : Madame Josélita COQUIN



 

ARRET :





- Contradictoire,

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Paule MORACCHINI, président et par Madame Josélita COQUIN, greffier présent lors du prononcé.









Vu le jugement rendu le 31 mars 2008 par le tribunal de grande instance d'Evry qui a  :

- débouté la société Foncière et Financière Monceau de l'intégralité de ses demandes, condamné la société Foncière et Financière Monceau à payer à la SCI du Moulin les sommes de 2.378.473 euros au titre du manque à gagner, de 1.725 euros au titre de l'enlèvement des gravats laissés par l'entreprise Tech, de 1.500 euros au titre de l'achèvement de la souche de cheminée, de 20.000 euros au titre du préjudice moral, 

- homologué le protocole d'accord signé le 21 mai 2001 par la société Monceau et la SCI du Moulin,

- ordonné à la société Foncière et Financière Monceau, dans un délai de vingt jours suivant la signification du jugement, et passé ce délai, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, de déposer une demande de permis de construire en conformité avec les dispositions du protocole du 21 mai 2001 et plus généralement de faire toutes diligences utiles pour obtenir les autorisations nécessaires à l'exécution des travaux,

- ordonner à la société Foncière et Financière Monceau, dans un délai de cinq mois à compter du jour de la délivrance du permis de construire , et passé ce délai, sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard, d'achever les travaux et de mettre le preneur en mesure de les réceptionner, avec communication de tous documents administratifs autorisant l'ouverture et l'exploitation de l'hôtel restaurant,

- condamné la SARL les Réalisations du Californie à se substituer à la SCI du Moulin pour exécuter l'ensemble de ses obligations de réalisation des travaux visés par le protocole en date du 21 mai 2001 la liant à la société Monceau,

- débouté la société du Moulin PLS, M. [R] [T], Mme [Q] [F] épouse [T] et M. [E] [T] de leurs demandes reconventionnelles,

- condamné la société Foncière et Financière Monceau à payer à la SCI du Moulin la somme de 7.000 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société Foncière et Financière Monceau aux dépens qui comprendront les frais d'expertise,

- ordonné l'exécution provisoire ; 



Vu l'appel interjeté par la société Foncière et Financière Monceau à l'encontre de ce jugement ; 



Vu l'ordonnance rendue le 26 septembre 2008 par le Délégué du Premier Président de la cour d'appel qui a dit que l'exécution provisoire du jugement du 31 mars 2008 sera subordonnée à la production, par la SCI du Moulin, d'une garantie bancaire égale au montant des condamnations en principal ; 



Vu l'arrêt rendu le 10 septembre 2010 par cette chambre qui a confirmé le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la société Foncière et Financière Monceau de sa demande tendant à voir constater l'acquisition de la clause résolutoire et, à titre subsidiaire, tendant à voir ordonner la résiliation du contrat de crédit bail, de ses avenants et du protocole, déclaré dès lors sans objet les demandes de la société Foncière et Financière Monceau tendant à voir ordonner l'expulsion de la société locataire et de tous occupants de son chef ainsi que celles portant sur le versement d'une indemnité de résiliation et d'une indemnité d'occupation, réformé le jugement entrepris pour le surplus, déclaré recevable la SARL du Moulin PLS et les consorts [T] à agir, déclaré la SCI du Moulin irrecevable à agir à l'égard de Me [X] ès qualités de liquidateur amiable de l'EURL Les Réalisations du Californie, dit que la société Foncière et Financière Monceau a manqué à ses obligations contractuelles, tant à l'égard de la SCI du Moulin qu'à l'égard de la SARL du Moulin PLS et des consorts [T], avant dire droit sur le montant du préjudice, a ordonné une expertise, commis pour y procéder, Monsieur [O] [A] qui devra s'adjoindre un expert comptable de son choix, avec mission de : 

après avoir pris connaissance des pièces et notamment des rapports d'expertise antérieurs et après avoir entendu les parties, 

- préciser les travaux qui ont été exécutés en application du protocole,

- préciser les travaux découlant du protocole et qui ont été abandonnés de l'accord des parties,

- préciser les travaux sur lesquels les parties sont d'accord et qui ne figurent pas dans le protocole,

- préciser les travaux sur lesquels les parties sont encore en désaccord et donner son avis sur la faisabilité ou non de ces travaux au vu des règlements administratifs et sanitaires et du permis de construire qui a dû être délivré suite à la demande de permis de construire de 2009,

- préciser les modalités d'exploitation actuelles de la SARL du Moulin PLS et préciser si ces modalités ont ou non varié depuis l'exploit introductif d'instance,

- donner à la Cour tous éléments permettant de déterminer le préjudice actuel de la société du Moulin et de la SARL du Moulin PLS, d'une part, au vu du fait de la modification des locaux par rapport à ceux qui devaient être livrés suivant le deuxième avenant du contrat de crédit bail, au vu, d'autre part, du retard du commencement de l'exécution des travaux de vérification de la toiture et de l'achèvement de ces travaux de toiture dans le délai imparti par le protocole, au vu enfin du retard apporté à la construction de l'hôtel,

- préciser les travaux quant à la véranda et quant à la cuisine qui sont prévus par le dernier permis de construire et leur délai d'exécution ; donner à la Cour tous éléments permettant de déterminer si de tels travaux permettent à la SARL du Moulin PLS de gérer les locaux comme elle en avait l'intention ; préciser le nombre de chambres actuellement possible et le délai d'exécution de finition des chambres par la société bailleresse et d'équipement de ces chambres par la société locataire ;

 - enfin donner tous éléments permettant à la Cour de savoir le montant actuel des sommes dues par la société locataire et le chiffre d'affaires que la société sous locataire a réalisé jusqu'à ce jour et chiffrer une éventuelle perte ou une diminution éventuelle de ce chiffre d'affaires du au retard apporté dans les travaux ; 



Vu l'arrêt rendu le 27 octobre 2011 par cette chambre qui a dit que la société Foncière et Financière Monceau est recevable à demander un partage de responsabilité, a dit que la société Foncière et Financière Monceau est entièrement et exclusivement responsable de la livraison non conforme du bien donné à crédit-bail à la Société Civile Immobilière du Moulin, en ce compris tous les travaux qui devaient être effectués en vertu du protocole d'accord du 21 mai 2001, avant dire droit plus amplement tant sur les travaux à réaliser et sur les dommages-intérêts sollicités par la SCI du Moulin, la SARL du Moulin, M. [R] [T], Mme [Q] [F] épouse [T] et M. [E] [T], a ordonné une nouvelle mesure d'expertise technique et comptable confiée à Monsieur [A] et à Monsieur [B] [K], avec mission :

- de convoquer les parties et leurs conseils ; 

- de se faire remettre tous document utiles ;

- d'entendre les parties en présence de leurs conseils dûment appelés ;

en ce qui concerne l'état des bâtiments et les travaux réalisés ou à réaliser :

- de se rendre sur les lieux, en présence des parties et de leurs conseils dûment appelés ;

- de fournir toutes indications sur les travaux éventuellement réalisés depuis les précédentes opérations d'expertise, sur leur conformité et, le cas échéant, sur l'absence de travaux ; 

- de décrire de manière détaillée les installations présentant un danger pour la sécurité des personnes (le public et, si la SARL du Moulin en emploie, les salariés) ; de préciser, le cas échéant, si des travaux, notamment de remise aux normes, ont été réalisés depuis les précédentes opérations d'expertise, si ces travaux sont conformes, en précisant lesquels ; 

- de fournir tous indications susceptibles de permettre à la Cour de déterminer à quelle partie incombait la mise aux normes ; 

- de préciser dans quelle mesure les non-conformités contractuelles (notamment de la couverture et des installations électriques, éventuellement la situation de la cuisine à un niveau différent de celui de la salle) et l'absence de réalisation de travaux prévues au protocole du 21 mai 2001 (notamment, la construction des chambres) limitent, gênent ou suppriment les possibilités d'exploitation du restaurant/salle de spectacle et de l'hôtel ; 

- de préciser si les travaux préconisés ont été réalisés depuis les opérations d'expertise ; 

- d'indiquer quels travaux ont été réalisés par le crédit-preneur (enlèvement des gravats, réfection de la souche de cheminée, construction de la «'chambre-témoin'», etc.) ; de fournir tous éléments utiles pour chiffrer leur coût ; 

en ce qui concerne les investigations comptables :

- de se faire communiquer tous documents comptables de la SARL du Moulin et de la SCI. du Moulin ; 

- de fournir toutes indications permettant de déterminer dans quelle mesure l'absence de réalisation des travaux dus par la société Foncière Monceau, notamment en vertu du contrat de crédit-bail du 10 mars 1998, des avenants du 23 décembre 1998 et du 3 août 1999 et du protocole d'accord du 21 mai 2001, ont généré une diminution du chiffre d'affaires et du résultat normalement prévisibles si le crédit-bailleur avait exécuté normalement et entièrement ses obligations ' notamment en ce qui concerne la construction d'une salle de restauration/spectacle conforme et du nombre de chambres contractuellement prévu, ' et si, en conséquence, le preneur avait effectivement disposé, dans le délai contractuel ou, à défaut de stipulation contractuelle sur le délai, dans un délai conforme aux usages, d'un bien comportant l'ensemble des spécificités convenues ; de prendre en compte, éventuellement, les prévisionnels d'activité fournis par la SCI du Moulin et la SARL du Moulin ; de fournir tous éléments permettant d'apprécier leur pertinence ; 

- de présenter les résultats obtenus selon que l'on raisonne en termes de perte d'exploitation, de perte de résultats ou de perte de chance d'obtenir un résultat ;

- de prendre en compte pour les estimations à réaliser la spécificité de l'activité et le lieu d'exploitation ; 

de manière générale, pour chacun des experts :

- de fournir tous éléments de nature à éclairer la Cour ; 



Vu les conclusions signifiées le 8 novembre 2013 par la société Foncière et Financière Monceau qui demande à la cour :

- vu l'article 564 du code de procédure civile, sur les prétentions et demandes nouvelles des intimés de constater que sous couvert d'une prétendue 'compensation entre la créance de loyers ( qu'elle détient ) à leur égard et son obligation de réaliser l'hôtel', les intimés forment à titre principal une prétention nouvelle visant à lui imposer une novation des obligations des parties et de débouter les intimés de cette demande, comme étant irrecevable, en tout cas radicalement infondée, de constater que la demande par lesquels 'les consorts [T] sollicitent (sa) condamnation à leur verser à titre d'indemnisation de leur perte de salaire la somme de 1 559 000 euros et pour la perte de retraite la somme de 371 920 euros', est également nouvelle, alors que ceux-ci s'étaient antérieurement limités à solliciter l'indemnisation d'un prétendu préjudice moral, de nature extra-patrimoniale, de débouter les associés de la SARL du Moulin PLS de toute demande au titre de toute prétendue perte de salaire et retraite, comme étant irrecevable, en tout cas radicalement infondée, 

- vu les articles 1382 et 1147 du code civil, 
*sur les travaux, de dire que conformément aux conventions des parties issues du contrat de crédit-bail, de ses avenants et du protocole transactionnel du 21 mai 2001, les parties doivent, à la suite de l'arrêté de refus de permis de construire du 5 septembre 2013, s'accorder sur la ou les options à mettre en oeuvre et présentées par l'architecte, et sur le contenu de tout projet modificatif et de tout nouveau dossier à déposer devant toute Administration compétente, de dire qu'elle n'a pas la maîtrise de la préparation de tout nouveau dossier à soumettre à toute Administration compétente, ni celle de l'instruction de toute demande déposée auprès de toute Administration compétente, ni celle encore de l'exécution des travaux et plus particulièrement du calendrier d'exécution des travaux, de débouter la SCI Du Moulin de toute demande de condamnation ou d'injonction à son encontre au titre des travaux, 

*sur les préjudices allégués par les intimés, de dire et juger que le préjudice allégué par la SARL du Moulin PLS en raison de la non- livraison des chambres hôtelières, s'analyse en une perte de chance, de dire que l'hypothétique et théorique résultat qu'aurait pu éventuellement générer l'exploitation de chambres hôtelières, s'élève à 975.625 euros pour la période retenue par l'expert judiciaire, à savoir de novembre 2001 au 31 décembre 2010, de constater que l'expert a par erreur intégré dans son analyse du chiffre d'affaires perdu, parmi les activités annexes, celle liée au restaurant, de constater que l'expert a par erreur réintégré ou ajouté des sommes correspondant aux loyers dus, dans son évaluation du prétendu montant à indemniser, en conséquence, de dire et juger que la perte de chance indemnisable de la SARL du Moulin PLS ne saurait être supérieure à 650.000 euros pour la même période, de fixer sur la base de ce montant l'éventuelle indemnisation de la perte de chance pour les années postérieures et jusqu'à la livraison des chambres hôtelières, de débouter la SARL du Moulin PLS de toute autre demande, comme étant mal fondée, 

-Vu les articles 1134 et 1289 et suivants du code civil, sur les loyers qui lui sont dûs, de constater que le montant total des loyers dus et non perçus du fait du report de leur exigibilité à la livraison des chambres hôtelières, s'élève à 1.960.494,36 euros HT, soit 2.344.751,25 euros TTC, de constater que le montant total des-dits 'règlements intercalaires' qui lui ont été versés en application du protocole transactionnel du 21 mai 2001, jusqu'à la livraison des chambres hôtelières, s'élève à 345.297,74 euros HT, soit 412.976,10 euros TTC, de condamner solidairement la SCI Du Moulin et la SARL Du Moulin PLS, au titre de la délégation de loyer convenue dans le protocole transactionnel du 21 mai 2001, à lui verser la somme de 1.931.775,15 euros TTC, d'ordonner la compensation entre toute indemnisation accordée à la SARL du Moulin PLS au titre de la perte d'une chance de réaliser le gain espéré, et cette somme de 1.931.775,15 euros TTC qui lui est due à ce jour au titre des loyers, déduction faite des ' règlements intercalaires' reçus, d'ordonner plus généralement la compensation entre toute indemnisation qui pourrait être accordée à la SARL du Moulin PLS, à la SCI du Moulin, à leurs associés, ou aux uns à défaut des autres, et cette créance de loyers - en tout état de cause, de débouter les intimés de toute prétention ou demande contraire, comme étant mal fondée, de les débouter de leur demande visant à l'octroi d'une indemnité de 100.000 euros au titre des frais irrépétibles, alors que le refus de M. [A], désigné une première fois expert aux termes de l'arrêt du 10 septembre 2010, de s'adjoindre l'aide d'un expert comptable pour donner un avis sur les préjudices allégués, a été à l'origine d'une prolongation de la durée du procès et en conséquence d'une augmentation de ces irrépétibles pour toutes les parties ; 



Vu les conclusions signifiées le 26 novembre 2013 par la SCI du Moulin, la SARL du Moulin, Monsieur [R] [T], Madame [Q] [F] épouse [T], Monsieur [E] [T] qui demandent à la cour de les déclarer recevables et bien fondés en toutes leurs demandes, fins, moyens et prétentions, y faisant droit, de rejeter l'ensemble des demandes, fins et prétentions contraires de la société Foncière et Financière Monceau, de dire et juger qu'ils subissent un gain manqué en raison des manquements contractuels de la société Monceau, en conséquence de la condamner : 

- à verser à la SARL du Moulin, à titre d'indemnisation du gain manqué du fait de la non-réalisation des travaux, 

* sur l'activité d'hôtellerie pour la période du 15 novembre 2001 au 31 décembre 2013 la somme de 3.668.126,80 euros, soit du 15 novembre 2001 au 31 décembre 2010, 1.600.000 euros , pour le delta des loyers retirés en totalité de l'EBE et non restitués de 2001 à 2010, 1.004.076,80 euros du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2013, 1.084.050 euros, 

* sur les activités de restauration, la somme de 1.668.885 euros ou, à tout le moins, une
indemnisation comprise dans une fourchette entre 1.364.388,66 et 1.688.885 euros, à
parfaire :

- à verser à la SARL du Moulin à titre d'indemnisation de la perte de valeur de son fonds de commerce la somme de 2.200.000 euros :

- à verser aux consorts [T] à titre d'indemnisation de leur perte de salaire la somme nette de charges sociales de 1 559 000 euros et pour leur perte de retraite la somme nette de charges sociales de 371920 euros :

- réformer le montant des dommages et intérêts accordés par le tribunal de grande instance
d'Evry à titre d'indemnisation du préjudice moral et, statuant à nouveau, de condamner la société Foncière et Financière Monceau à leur verser solidairement la somme de 520 000 euros ;

- dire et juger que la créance de loyers de la société Foncière et Financière Monceau, exigible selon un échelonnement à la livraison des travaux, ne saurait être fixée par la Cour à montant supérieur à 2.478.821,02 euros, comprenant la valeur résiduelle du bien, et déduction
faite des ' loyers' intercalaires d'ores et déjà réglés, dont la dernière échéance, est celle de novembre 2013,

-dire et juger que ladite créance sera compensée judiciairement avec le coût d'achèvement des travaux à la charge de l'appelante évalué à un montant de 2 075 292 euros ,

- dire et juger en conséquence que la SCI du Moulin et la SARL du Moulin seront redevables du solde de cette compensation judiciaire qui ne saurait être fixé à une somme supérieure à 437.883,16 euros ;

Subsidiairement, de 

- dire et juger que les sommes nettes de charges sociales de 1.559.000 et 371.920 euros dues au titre des pertes de salaires et retraites seront réintégrées au montant de l'excédent brut d'exploitation perdu par la SARL du Moulin,

- condamner en conséquence la société Foncière et Financière Monceau à verser à la SARL
du Moulin les sommes de 1 559 000 et 371 920 euros, outre les charges sociales dues sur
lesdites sommes,

- dire et juger que la 'terminaison du projet immobilier' (chapitre II, protocole d'accord) à la charge de la société Foncière et financière Monceau s'effectuera sur la base du permis de construire déposé le 9 mars 2013 ;

- acter que la capacité de la salle de restaurant est de 165 couverts ;

-dire et juger dans l'hypothèse d'une destruction partielle ou totale de la véranda que la société
Foncière et Financière Monceau indemnisera la SARL du Moulin sur la base de chaque couvert perdu, 

- dire et juger que l'intégralité des règlements intercalaires versés par la SARL du Moulin,
d'un montant total de 307.643,70 euros TTC à la date du 31 octobre 2013, s'imputera sur la valeur résiduelle fixée par le protocole d'accord à la somme de 447.293,75 euros ;

en conséquence,

- acter que le projet de travaux formalisé par la proposition n°2 de Monceau (pièce adverse
n°35) est conforme au protocole d'accord du 21 mai 2001, 

- ordonner à Monceau de le déposer et d'y apporter toutes modifications éventuellement
imposées par les administrations en maintenant le volume actuel des chambres, leur nombre
contractuellement prévu et le volume des communs, étage par étage, lui interdisant ainsi toute réduction d'aucune sorte, sous astreinte de 100 000 euros par infraction constatée ;

- acter que les travaux réalisés par Monceau seront suffisants pour permettre a minima la
classification du futur hôtel en 3 étoiles, selon les normes en vigueur à la date de signature du protocole d'accord ;

-condamner la société Foncière et Financière Monceau à achever les travaux dans un délai
de 8 mois à compter du jour de la signification du présent arrêt et mettre la SCI du Moulin en mesure de les réceptionner, avec communication de tous documents administratifs autorisant
l'ouverture et l'exploitation de l'hôtel/restaurant, sous astreinte de 10 000 euros par jour de
retard ;

- condamner la société Foncière et Financière Monceau à verser à la SARL du Moulin dans l'hypothèse d'une destruction partielle ou totale de la véranda, à titre d'indemnisation du préjudice subi, des dommages et intérêts calculés sur la base de 47 409 euros par couvert
perdu ;

-condamner la société Foncière et Financière Monceau à verser à la SARL du Moulin,
à compter du ler janvier 2014 jusqu'à la livraison des travaux, à titre d'indemnisation du gain manqué sur l'activité d'hôtellerie, la somme journalière de 990 euros ;

-condamner la société Foncière et Financière Monceau à verser aux consorts [T] à
compter du 1er janvier 2014 jusqu'à la livraison des travaux, à titre d'indemnisation de la perte des salaires, la somme journalière de 420 euros, 

en toutes hypothèses,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il condamne la société Foncière et Financière Monceau à verser à la SCI du Moulin la somme de 1 725 euros, pour l'enlèvement des
gravas laissés par l'entreprise TECH au 1er étage du Moulin, infirmer le montant des dommages et intérêts accordés à la SCI du Moulin à titre d'indemnisation de l'achèvement de la souche de cheminée et, statuant à nouveau, de condamner la société Foncière et Financière Monceau à verser à la SCI du Moulin la somme de 3 054, 58 euros, infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI du Moulin de ses demandes tendant au remboursement des travaux entrepris pour la création d'une 'chambre témoin', et statuant à nouveau, de condamner la société Foncière et Financière Monceau verser à la SCI du Moulin la somme de 53 099 euros, d'infirmer le jugement en ce qu'il a débouté la SCI du Moulin de ses demandes tendant au remboursement du coût de l'entretien du terrain à la charge de la société Foncière et Financière Monceau et, statuant à nouveau, la condamner à verser à la SCI du Moulin la somme de 93 594. 84 euros, de condamner la société Foncière et Financière du Moulin à leur verser la somme de 100 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Vu les conclusions signifiées le 8 juin 2011 par Maître [S] [X], ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Les Réalisations du Californie, qui demande à la cour de prononcer, en tout état de cause, sa mise hors de cause, de faire droit à son appel incident, d'infirmer le jugement déféré, de déclarer irrecevables les demandes tendant à la condamnation de la société à se substituer à la SCI Du Moulin pour exécuter l'ensemble de ses obligations de réalisation des travaux visés par le protocole en date du 21 mai 2001 la liant à la société Monceau Murs ; 





SUR CE 



Considérant que la cour a déjà statué sur la demande principale de Maître [X], ès qualités, en infirmant le jugement déféré sur ce point et en déclarant irrecevables les demandes formées par la SCI du Moulin à l'encontre de la société Les Réalisations du Californie ; que, cependant, l'arrêt rendu le 10 septembre 2010 n'a, ni statué sur les dépens, ni mis hors de cause Maître [X] dont la mission a pris fin par le jugement du 9 mars 2010 qui a prononcé la clôture pour insuffisance d'actif des opérations de liquidation judiciaire ; que les développements ultérieurs du dossier ne concernent pas la société Les Réalisations du Californie ; qu'il y a donc lieu de mettre hors de cause Maître [X] et de condamner la SCI du Moulin aux dépens de première instance et d'appel ; 



Considérant que suivant acte authentique en date du 10 mars 1998, la société Monceau Murs, devenue la société Foncière et Financière Monceau, a donné à crédit-bail immobilier à la SCI du Moulin, société en cours de formation ayant pour associés M. [R] [T], Mme [Q] [F] et M. [E] [T], une propriété, sise [Adresse 4], connue sous le nom de ' Moulin de [Localité 1]', ayant appartenu pendant plusieurs années, jusqu'à son décès, à [L] [U], à usage commercial, et pour une durée de quinze années entières et consécutives, le montant de l'investissement nécessité par l'opération de crédit bail étant évalué à la somme hors taxes de 5.650.000 francs, moyennant un loyer trimestriel de base calculé sur la base d'un taux égal à Pibor trois mois, augmenté de deux points ( taux plafonné à 8% pendant les cinq premières années, soit jusqu'au 10 mars 2003) ; que M. [R] [T] et Mme [Q] [F], son épouse, se sont portés cautions solidaires du preneur pour l'exécution de toutes les clauses, charges et conditions, quelles qu'elles soient, du crédit bail à hauteur de 9.560.812,26 francs et ce pour le paiement des pré loyers, loyers, en ce compris les effets de leur indexation et de toutes sommes afférentes à l'entretien des locaux et aux réparations dont ils devraient faire l'objet, indemnité de résiliation, prix d'acquisition des-dits locaux en cas de levée d'option d'achat, le tout en principal, intérêts de retard et tous accessoires quelconques ; 



Considérant que la propriété comprend un moulin, un bâtiment attenant appelé

 'maison américaine' et des terrains ; 



Considérant que la SCI du Moulin a consenti à la SARL du Moulin PLS dont Mme [T] est la gérante, une sous-location des lieux objet du crédit-bail, afin d'y exercer des activités de restauration, vente à emporter, éditions librairie, vente de souvenirs, représentation de spectacles, animations diverses, production musicale, animation du musée '[L] [U]'; que la société Monceau a obtenu à son profit la délégation des loyers de la SARL du Moulin PLS à la SCI du Moulin ; 









Considérant que le projet de la famille [T] consistait à transformer la propriété en hôtel restaurant et à ' asseoir son modèle économique sur le souvenir du chanteur disparu' ; qu'avant l'aménagement et la transformation de la propriété en hôtel, la SARL a démarré ses activités en ouvrant un musée en hommage au chanteur, une boutique de souvenirs, et un restaurant ; que le restaurant était situé dans le moulin et la cuisine dans la maison américaine, séparée de la salle de restaurant par une cour interne ; 



Considérant que le contrat de crédit bail immobilier a fait l'objet de deux avenants par actes authentiques :

- le premier en date du 23 décembre 1998 qui porte sur un terrain complémentaire, au lieu dit [Localité 2] à [Localité 1], affecté à l'usage de parking pour autocars, donné à crédit bail à effet à la date de l'avenant jusqu'au 10 mars 2013 moyennant une augmentation du financement à hauteur de la somme de 1.700.000 francs ainsi qu'une réévaluation du loyer et de la valeur résiduelle restant due, M. [R] [T] et Mme [Q] [F] s'étant constitués également cautions solidaires à titre complémentaire pour ce contrat à hauteur de 1.700.000 francs ; 

- le second , en date du 3 août 1999, à effet du 1er janvier 2000 jusqu'au 10 mars 2013, portant sur un financement complémentaire, à hauteur de 5.500.000 francs, permettant la réalisation de travaux d'aménagement et d'extension dans un délai fixé contractuellement au 31 décembre 1999, le permis de construire ayant été obtenu le 23 juillet 1999 ; que le loyer trimestriel et la valeur résiduelle ont été réevalués ; que M. [R] [T] et de Mme [Q] [F] se sont portés cautions solidaires et indivisibles à hauteur de la somme de 5.500.000 francs ; qu' un nouveau permis de construire a été accordé le 20 décembre 1999 ; 



Considérant que Monsieur [E] [T] s'est porté caution des engagements de la SARL du Moulin envers la société Monceau ; 



Considérant que les travaux ont démarré sous la maîtrise d'ouvrage de la société Monceau, laquelle a confié la maîtrise d'oeuvre à Monsieur [H] [G], architecte agréé, aux côtés de la société Artec, qui assurait la coordination et du pilotage du chantier ; que la société Tech a arrêté le chantier en mars 2000, sans avoir achevé les travaux ; que la société Monceau a mandaté un bureau d'études, la société Arcoba, pour procéder à un audit technico financier des travaux ; qu'aux termes du rapport Arcoba en date du 12 décembre 2000, il apparaît que les prestations réalisées correspondent pratiquement au total des sommes versées par la société Monceau mais que, malgré la somme de 5.500.000 francs déjà investie, alors que seule la salle de restaurant est terminée, il faut dégager un budget complémentaire de 3.992.255 francs HT pour achever les travaux de transformation du moulin en résidence hôtelière ; 



Considérant qu'arguant d'échéances impayées depuis le 1 octobre 1999, la société Monceau a engagé une procédure d'acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de crédit bail immobilier et d'expulsion, par assignations en référé des 12 et 27 février 2001 ; 



Considérant que suite à cette procédure, les parties se sont rapprochées ; qu'un protocole transactionnel a été conclu le 21 mai 2001, aux termes duquel :

- la SCI du Moulin a reconnu devoir au 31 mars 2001 la somme de 2.018.010,41 francs toutes taxes comprises,

- les parties sont convenues d'engager à leur charge respective, de nouveaux travaux destinés à parfaire l'achèvement des immeubles dépendant du Moulin de [Localité 1], à permettre une exploitation commerciale optimum et à valoriser au mieux le foncier : 

* la société Monceau s'est engagée à verser une somme supplémentaire définitive et non révisable de 1.500.000 francs HT et hors assurances, cet investissement demeurant à la charge exclusive de la seule société Monceau, et étant destinée, en totalité et exclusivement, à la réalisation de la vérification et des éventuelles reprises de la toiture, ensuite à l'agencement de 11 à 14 chambres d'hôtel et enfin à des travaux dans les communs,

* la SCI du Moulin s'est engagée à verser la somme de 330.000 francs HT et hors assurances, cet investissement demeurant à la charge exclusive de la SCI, la dite somme étant destinée à la réalisation d'une terrasse, à la construction d'un escalier intérieur et à la reprise d'une dalle existante sous la cuisine,

- les parties ont fixé les dates des principaux travaux, soit :

pour les travaux de toiture, le 15 septembre 2001,

pour la construction des chambres : le 10 octobre 2001 pour neuf chambres et pour les deux dernières chambres dont la réalisation est fonction de la pose de la dalle de la cuisine : deux mois à compter de la date d'obtention par la société Monceau d'un permis de construire modificatif purgé des recours d'un tiers,

- pour les travaux d'aménagement, de finition, d'équipement ou d'ameublements de la cuisine et des chambres, à la charge de la SCI du Moulin, le 15 novembre 2001,

- les parties se sont accordées sur une novation partielle au contrat de crédit bail s'agissant du montant des loyers et des modalités de versement et sur la suspension des effets de la clause résolutoire jusqu'au 31 décembre 2002, moyennant la parfaite exécution par la SCI du Moulin de l'intégralité des engagements souscrits ; qu'il a été convenu que la SCI verserait au crédit-bailleur la somme de 17.940 francs TTC imputable sur les intérêts de retard de paiement des loyers et charges qui seront calculés au taux conventionnel stipulé au contrat de crédit-bail sur les sommes dues du 1er janvier 2000 au 15 octobre 2001, les règlements devant intervenir le 20 de chaque mois entre le 20 avril et le 20 octobre 2001, ou jusqu'à la livraison des locaux si cette dernière intervenait postérieurement, outre les charges courantes, droits et taxes imputables au crédit-preneur à compter du 1er mai 2001 que par la suite, le crédit preneur s'engageait à verser au crédit-bailleur un loyer de 70.000 francs HT à compter du 1er janvier 2002, 80.000 francs HT à compter du 1er janvier 2004, 90.000 francs HT à compter du 1er janvier 2007, 100.000 francs HT à compter du 1er janvier 2009 ;



Considérant que par ordonnance du 5 juin 2001, devenue définitive, le Président du tribunal de grande instance de Paris a homologué ledit protocole ; 



Considérant que le 28 février 2003, la SCI du Moulin et la SARL du Moulin PLS, devant le retard apporté à l'achèvement des travaux, ont assigné, devant le Président du tribunal de grande instance de Paris, la société bailleresse aux fins de voir ordonner une expertise et aux fins de se voir verser à chacune la somme de 10.000 euros à titre de provision sur les dommages-intérêts ; qu'à titre reconventionnel, la société Monceau a sollicité l'acquisition de la clause résolutoire et l'expulsion de la société locataire et de tous occupants de son chef ; que par ordonnance de référé en date du 20 juin 2003, le Président du tribunal de grande instance de Paris s'est déclaré incompétent au vu des contestations sérieuses soulevées par ces demandes ; 



Considérant que le 17 décembre 2003, la société Monceau a assigné devant le Président du tribunal de grande instance d'Evry, la SCI du Moulin, la SARL du Moulin PLS et les associés et cautions de la SCI du Moulin aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, de voir ordonner l'expulsion de la SCI du Moulin et de tous occupants de son chef ainsi que la condamnation des codéfendeurs in solidum au paiement de l'ensemble des sommes dues au titre du contrat de crédit bail du 10 mars 1998 et de ses avenants ainsi qu'au paiement d'une indemnité de résiliation et d'une indemnité d'occupation ; que par jugement en date du 27 mai 2004, le tribunal de grande instance d'Evry a ordonné une expertise, confiée à M. [V], architecte et M. [I], expert comptable, avant dire droit, aux fins notamment d'obtenir tous éléments permettant de caractériser l'ensemble des manquements des deux parties à leurs obligations respectives, d'en chiffrer les conséquences, de vérifier les comptes contestés en l'état ; 



Considérant qu'arguant de difficultés dans l'exécution du protocole, la société Foncière et Financière Monceau, a assigné, devant le tribunal de grande instance d'Evry, la SCI du Moulin, la société du Moulin PLS, M. [R] [T], Mme [Q] [F] épouse [T] et M. [E] [T], aux fins de voir, à titre principal, constater l'acquisition de la clause résolutoire, voir, subsidiairement, prononcer la résiliation des différentes conventions, voir ordonner l'expulsion de la SCI du Moulin et de la société du Moulin PLS sous astreinte de 2.000 euros par jour de retard, voir condamner in solidum la SCI du Moulin, et, en leurs qualités d'associés et de cautions, M. [R] [T], Mme [Q] [F] épouse [T] et M. [E] [T], à payer à titre d'indemnités d'occupation la somme de 15.000 euros HT par mois à compter du 9 février 2003 jusqu'à complète libération des lieux, voir condamner la SCI du Moulin et la société du Moulin PLS et, en leurs qualités d'associés et cautions de la SCI du Moulin, M. [R] [T], Mme [Q] [F] épouse [T] et M. [E] [T] à lui payer la somme de 307.643,70 euros représentant les sommes dues au 21 mai 2001 avec intérêts légaux à compter de cette date, voir condamner la SCI du Moulin, et, en leurs qualités d'associés et de cautions, M. [R] [T], Mme [Q] [F] épouse [T] et M. [E] [T] à lui payer la somme de 176.454 euros à titre d'indemnité contractuelle de résiliation, augmentée des intérêts légaux à compter du 9 février 2003,voir condamner la SCI du Moulin, la société du Moulin PLS, et en leurs qualités d'associés et cautions de la SCI du Moulin, M. [R] [T], Mme [Q] [F] épouse [T], et M. [E] [T] à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 



Considérant que M. [R] [T], Mme [Q] [F] épouse [T], M. [E] [T], la SCI du Moulin et la société du Moulin PLS ont assigné, devant le tribunal de commerce de Paris, l'Eurl Les Réalisations du Californie en paiement de la somme de 60.168,58 euros, à titre principal, ainsi que la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;



Considérant que le tribunal de commerce de Paris a, par jugement en date du 11 novembre 2004, déclaré cette instance connexe à celle introduite par la société Financière et Foncière Monceau devant le tribunal de grande instance d'Evry et a renvoyé la cause devant le tribunal de grande instance d'Evry ; 



Considérant que c'est dans ces circonstances et conditions qu'est intervenu le jugement déféré ; 



Considérant que dans le premier arrêt, en date du 19 septembre 2010, la cour a retenu que la société bailleresse n'avait pas respecté son obligation de livrer les locaux dans l'état dans lequel elle s'y était engagée et n'avait pas exécuté les travaux mis à sa charge par ledit protocole ; 



Qu'elle a noté, comme l'expert , que les parties avaient visé dans le protocole le permis de construire délivré le 23 juillet 1999 qui ne comportait pas de véranda, et prévoyait une cuisine au rez de chaussée et un aménagement des lieux pour restauration rapide et plats à emporter, alors qu'en réalité ce qu'elles avaient entendu mettre en application était un autre permis de construire, celui du 20 décembre 1999, qui comportait une véranda, une cuisine au premier étage, une grande salle de restaurant avec espace scénique et un aménagement de 11 à 14 chambres d'hôtel ; que ce permis de construire avait été accepté par la société locataire, car il permettait de bénéficier d'une salle à manger agrandie par la véranda qui lui faisait suite et non diminuée par la cuisine du rez de chaussée, ce qui permettait d'accueillir des groupes plus importants et de bénéficier d'une plus grande scène pour des spectacles ; que, de même la création de chambres d'hôtel était un avantage incontestable pour la clientèle, les hôtels les plus proches étant à plus de 25 kilomètres ;



Considérant qu'elle a constaté qu'il s'est avéré par la suite que la véranda ne pouvait être localisée à l'endroit où elle se trouvait, du fait de sa proximité avec la rivière et que les services de la préfecture avaient demandé, pour ce motif, suite à la construction de la véranda, sa démolition pour des raisons évidentes de sécurité ;







Considérant qu'elle a dit que la société bailleresse ayant déposé elle même la demande de permis de construire correspondant à ces travaux, il lui appartenait de s'enquérir en tant que professionnelle, avant de bénéficier du permis de construire de décembre 1999, que les services de la Préfecture ne viendraient pas à remettre en doute le permis de construire délivré du fait que la véranda était prévue pour partie sur une zone non aedificandi ; 



Considérant qu'elle a conclu que la société bailleresse avait manqué à ses obligations contractuelles envers la société locataire en s'engageant dans un projet non réalisable en ce qui concerne la véranda, ce qu'elle n'aurait pu ignorer si elle avait accompli les diligences nécessaires, et donc en ne lui fournissant pas les locaux auxquels elle s'était engagée ;



Considérant qu'elle a ajouté que la société bailleresse avait prévu une cuisine à l'étage, ce qui augmentait la superficie de la salle à manger, avant de s'être assurée de l'avis favorable des services sanitaires ; qu'il s'est avéré par la suite que les services sanitaires ont émis un avis réservé sur la construction d'une cuisine au premier étage, ce qui a entraîné une nouvelle demande de permis de construire avec cuisine au rez de chaussée ; que là encore il y a manquement de la société bailleresse qui, du fait de son manque de diligence, n'a pu livrer en temps et en heure les locaux qu'elle s'était engagée à livrer ; qu'elle a constaté que le dernier permis de construire de 2009 mentionnait de nouveau une cuisine au premier étage ; 



Considérant qu'elle a enfin posé :



Que la société bailleresse avait manqué également à son obligation contractuelle envers la société locataire en tardant à exécuter, suite à la signature du protocole, les travaux qui étaient réalisables matériellement et administrativement dans le délai imparti par le protocole, soit la révision du toit ;



Que les travaux mis à la charge de la bailleresse n'avaient pas débuté en juillet 2002, date d'une mise en demeure de la SCI du Moulin de démarrer les travaux ; 



Qu'il y avait donc là manquement contractuel de la société bailleresse à sa première obligation envers la société locataire de production d'un devis descriptif dans le mois de la signature du protocole et manquement à son obligation de révision du toit dans le délai imparti par le protocole ;



Que ces divers manquements de la part de la société bailleresse avaient entraîné un blocage de la situation ;



Considérant qu'après avoir jugé qu'il ne pouvait y avoir acquisition de la clause résolutoire, ou résiliation du bail qui aboutirait à annihiler l'obligation souscrite de réaliser les travaux et à méconnaître le caractère synallagmatique du protocole, ni résiliation du crédit bail du fait de la non production par la société locataire du devis descriptif de ses travaux dans le délai imparti par le protocole alors que ce devis dépendait de la production du propre devis de la société bailleresse, la cour a statué sur la recevabilité et le bien fondé des demandes en dommages-intérêts ; 



Considérant qu'elle a dit



Que la société Foncière et Financière Monceau était contractuellement responsable vis à vis de la SCI du Moulin ; qu'il en était de même de sa responsabilité vis à vis de la SARL du Moulin PLS, qui était intervenue au protocole qui tenait de loi entre les parties; que, si dans le protocole, la SARL du Moulin PLS s'était engagée à ne pas faire d'action à l'encontre de la société Foncière et Financière Monceau pour les travaux effectués ou à faire, qu'elle qu'en soit leur durée, et de tout préjudice ou perte d'exploitation qu'elle subirait, elle n'avait pris toutefois aucun engagement de ne pas faire d'action en cas de suspension non justifiée de l'exécution des travaux, comme elle ne s'était pas engagée à ne pas faire d'action pour non livraison des locaux dans l'état sur lequel les parties s'étaient accordées lors du deuxième avenant du crédit bail ; que dès lors, la SARL du Moulin était parfaitement recevable dans son action tendant à se voir reconnaître des dommages intérêts ; que les consorts [T], parties intervenantes également, au protocole étaient également recevables à solliciter des dommages-intérêts au titre des manquements de la société bailleresse, aussi bien en tant qu'associés de la SCI du Moulin qu'en qualité de cautions ;

 

Que les différents manquements de la société bailleresse à ses obligations avaient incontestablement entraîné un préjudice pour la société locataire et la société sous locataire, la société locataire n'ayant pu prendre possession des locaux tels que prévus dans le deuxième avenant du contrat de crédit bail et dans le protocole, et la société sous locataire ayant vu son projet d'exploitation réduit par la non construction de la cuisine au premier étage, la cuisine étant installée actuellement dans un autre bâtiment que celui dans lequel se trouve la salle à manger, ce qui entraîne des difficultés de service et une qualité moindre du fait du refroidissement des plats pendant le service et vu son projet d'exploitation quant à l'hébergement de ses clients ajourné ;



Considérant que la cour a ordonné une expertise complémentaire ; 



Considérant que dans l'arrêt du 27 octobre 2011, la cour a dit : 



Que la société Foncière Monceau, comme crédit-bailleur, qui plus est professionnel de l'immobilier, avait commis une faute d'une particulière gravité en faisant construire et en livrant une véranda de soixante-douze mètres carrés (72 m2), prévue par les parties comme devant constituer une part très significative de la salle de restauration-spectacle, sur une zone non aedificandi, car susceptible d'être inondée par la rivière l'École, le permis de construire ayant été annulé pour illégalité par l'autorité préfectorale le 18 février 2000; qu'il était établi au 21 mai 2001, date de la signature du protocole d'accord, que la salle de restaurant disposait de la place pour cent vingt (120) couverts sur une superficie, en incluant la véranda, de cent quarante-cinq mètres carrés (145 m²) ; qu'aux termes du protocole d'accord du 21 mai 2001, les parties avaient convenu que les 'nouveaux travaux destinés [...] à permettre une exploitation commerciale optimum'' devaient avoir pour objectif le maintien d'une salle permettant le service du même nombre de couverts, après redistribution des surfaces intérieures et avec conservation optimale de la surface de la véranda sur la partie du terrain situé en limite de zone non aedificandi ; 



Que M. [A], expert, avait constaté formellement qu'en dehors des travaux des couverture, les travaux auxquels la société Foncière Monceau s'était engagée au protocole n'avaient pas été réalisés ; que les travaux de couverture étaient partiels, provisoires, tardifs (ils n'ont été réalisés qu'en 2009), manifestement dangereux et générant des infiltrations d'eau persistantes, affectant l'exploitation de la salle de restauration-spectacle située en dessous ;



Qu'il était en outre établi que les travaux dus par la société Monceau Murs, devenue Foncière et financière Monceau, avaient été purement et simplement abandonnés par son entreprise, les gravats n'étant pas mêmes évacués et la réfection d'une cheminée dangereuse étant délaissée ;



Qu'il était formellement démontré par les pièces communiquées que les projets de reconstruction de la société Foncière et Financière Monceau n'étaient pas conformes aux prévisions du protocole, notamment en ce qui concerne l'agencement de la salle de restaurant-spectacle, sa capacité et le nombre de chambres à réaliser, de sorte que le crédit-preneur n'a pu commettre de faute en refusant de donner son accord ; 







Considérant qu'elle en a déduit que la société Foncière et Financière Monceau était entièrement et exclusivement responsable de l'absence de livraison conforme aux stipulations contractuelles du bien donné à crédit-bail à la S.C.I. du Moulin ; 



Considérant que la cour a ordonné une nouvelle expertise confiée à la fois à un architecte et à un expert-comptable ; 



 Considérant que les pourvois formés contre les décisions précitées ont été rejetés respectivement le 10 janvier 2012 et le 29 janvier 2013 par la cour de cassation ; 



Considérant que les experts ont déposé leurs rapports ; 



Considérant que Monsieur [A] a conclu au terme du sien :

- à propos du constat de la dangerosité qu'il avait fait, de la couverture provisoire installée entre le balcon R+2 et le comble R+1 situé le long de la rue du Moulin, des câbles et réseaux électriques enchevêtrés au plafond du palier à rez de chaussée de l'escalier du moulin, de l'absence de garde corps sur les volées du-dit escalier desservant plusieurs locaux utilisés comme bureaux, que, la nouvelle couverture n'était pas conforme aux normes et présentait un danger pour la sécurité des personnes, le danger d'électrocution antérieur avait disparu, le garde corps n'était pas conf