Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 2 octobre 2013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 02 OCTOBRE 2013



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 11/18816



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Octobre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/00994





APPELANTE 



L'EPIC SNCF - SOCIETE NATIONALE DES CHEMINS DE FER FRANÇAIS, prise en la personne de ses représentants légaux,

[Adresse 2]

[Adresse 2]



représenté par Me Alain FISSELIER de la SCP FISSELIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044, avocat postulant

assisté de Me Louis DE GAULLE de la SELAS DE GAULLE FLEURANCE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0035, avocat plaidant





INTIMÉE 



La SCI IMEFA CENT VINGT SEPT, prise en la personne de ses représentants légaux, 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



représentée par Me François TEYTAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : J125, avocat postulant

assistée de Me Dominique COHEN TRUMER de la SELAS COHEN-TRUMER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0009, avocat plaidant







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Juin 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport. 



Madame Chantal BARTHOLIN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : 



Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente

Madame Odile BLUM, Conseillère 

Madame Isabelle REGHI, Conseillère



Greffier, lors des débats : Madame Alexia LUBRANO. 



ARRÊT :



- contradictoire. 



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente et par Mme Alexia LUBRANO, Greffière.



* * * * * * * 



EXPOSE DU LITIGE 



Suivant acte sous seing privé en date du 22 juillet 2004, la société Sorif aux droits de laquelle se trouve la société Imefa 127 a donné à bail à la Sncf un ensemble immobilier à usage exclusif de bureaux, à l'exception du théâtre pouvant être utilisé comme salle de spectacle, sis à [Adresse 3], à l'angle de ces deux voies, pour une durée de 9 années à compter du 30 novembre 2005 et moyennant un loyer annuel principal de 5 736 239,54€ €, le bail contenant une clause d'indexation annuelle automatique à la date anniversaire du bail, basée sur l'indice Insee du coût de la construction.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 25 mai 2010, la Sncf a notifié à la société Imefa 127 une demande de révision fondée sur les dispositions de l'article L 145-38 du code de commerce, sollicitant la fixation du loyer révisé à la somme de 6 000 000€ hors taxes et hors charges par an ;



Faute d'accord des parties, par acte d'huissier du 5 octobre 2010, la Sncf a assigné devant le juge des loyers commerciaux la société Imefa 127 aux fins de voir fixer le prix du loyer révisé au 25 mai 2010 à la valeur locative de 6 000 000 €.



Par jugement du 06 octobre 2011, le juge des loyers commerciaux du Tribunal de Grande Instance de Paris a :



- débouté la Sncf de son action en fixation du loyer révisé a la valeur locative de 6 000 000 € inférieure au loyer plancher.

- condamné la Sncf à payer à la société Imefa 127 une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.

- rejeté le surplus des demandes.

- condamné la Sncf aux dépens.



La Sncf a interjeté appel de cette décision et par ses dernières conclusions signifiées le 14 mai 2012, elle demande à la Cour de :



Prononcer la nullité de la décision entreprise, 

En tout état de cause, infirmer la décision entreprise en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, 

Dire et juger la Sncf recevable en sa demande ;

A titre principal, 

Dire et juger la Sncf bien fondée en sa demande tendant à voir fixer le loyer révisé à hauteur de la valeur locative déterminée suivant rapport du 10 juillet 2010 ; 

En conséquence, 

Fixer le prix du loyer révisé du bail commercial du 22 juillet 2004, au 25 mai 2010, à la somme annuelle en principal de six millions d'euros (6 000 000 €) hors charges et hors taxes, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées ; 



Subsidiairement, 

Ordonner une mesure d'instruction afin de déterminer la valeur locative des lieux loués ; 

Fixer provisoirement pour le temps de l'instance en cours, le loyer provisionnel à la somme annuelle de six millions cinq cent mille euros (6 500 000 €), hors charges et hors taxes, compte tenu de la qualité de la Sncf et des garanties qui en découlent contre tous risques d'impayés ; 

En tout état de cause, 

Dire et juger la société Imefa irrecevable et mal fondée en sa demande en fixation du loyer révisé et l'en débouter, 

Dire et juger que la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles 2 et 4 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ; 

Condamner la société Imefa à payer à la Sncf la somme de 20 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; 

Condamner la société Imefa aux entiers dépens qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile. 



La Société Imefa 127 par ses dernières conclusions du 20 mars 2013 demande à la Cour de :

Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

Dire la Sncf irrecevable en ses demandes, 

A titre subsidiaire, la déclarer mal fondée et l'en débouter, 

Dire en conséquence, que le loyer révisé doit être fixé à son montant contractuel au jour de la demande en révision, soit la somme de 7 014 601 € par an, hors taxes et hors charges, au 1er janvier 2010, 

A titre plus subsidiaire encore, débouter la Sncf de sa demande n fixation d'un loyer provisionnel à la somme de 6 500 000 €, aucune expertise contradictoire ne permettant de déterminer à ce stade la valeur locative des locaux,

Condamner la Sncf aux entiers dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 15 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE, 



La Sncf soutient qu' en application des dispositions des articles 455 et 458 du code de procédure civile, le jugement doit, à peine de nullité, exposer succinctement les prétentions des parties et leurs moyens et être motivé, le défaut de réponse à conclusions valant défaut de motivation ; que le premier juge s'est contenté de viser l'exploit introductif d'instance sans viser les écritures subséquentes de la Sncf et les moyens qui y étaient développés, avant de procéder par voie d'affirmation, sans répondre aux moyens contenus dans les conclusions.



Or, si le premier juge a omis en exergue de sa décision de rappeler les moyens produits par la Sncf au soutien de sa demande de révision du loyer, il les a néanmoins discutés ensuite dans la motivation de sa décision ; la concision du jugement à cet égard n'équivaut ni à l'absence de motivation ni à l'absence de réponse à moyens, de sorte qu'il n'y a pas lieu à annulation du jugement ;



Sur la demande en révision fondée sur l'article L 145-38 du code de commerce : 



La Sncf fait valoir que sa demande tendant à voir fixer le loyer révisé à la valeur locative comprise entre le loyer contractuel et la valeur plafond résultant du jeu de la variation indiciaire est recevable, que le premier juge a procédé à une dénaturation de l'indexation, que la thèse de la bailleresse, adoptée par le juge des loyers commerciaux, débouche sur une absurdité, qu'en effet, dans l'hypothèse comme en l'espèce, ou le bail contient une clause d'échelle mobile se référant à l'indice Insee du coût de la construction, considérer que la valeur plancher correspond au montant du loyer indexé revient à confondre la valeur plancher et la valeur plafond prévue par l'article L 145-38 du code de commerce, alors qu'il s'agit de deux notions différentes, que procéder à cette interprétation supprime toute possibilité de révision du loyer à la baisse alors que la révision doit permettre une variation du loyer dans les deux sens. 



Elle soutient que par application du principe de la correspondance du loyer à la valeur locative prévu à l'article L 145-33 du code de commerce, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative dès lors que celle-ci se situe entre le loyer contractuel - c'est-à-dire le loyer initial arrêté dans le contrat de bail ou le cas échéant, le loyer issu de la dernière fixation et le plafond résultant de la variation de l'indice indiciaire, que le premier juge a confondu le loyer contractuel et sa variation monétaire telle qu'issue de la clause d'échelle mobile ; que le loyer contractuel correspond à celui issu de la dernière fixation soit conventionnelle soit judiciaire ; que le loyer révisé ne peut qu'être fixé à la valeur locative se situant entre le loyer plancher, c'est à dire le loyer contractuel initial et le loyer plafond découlant de la variation indiciaire, qu'il ne peut être fait référence au loyer en cours découlant de l'application de la clause d'échelle mobile ; que cette interprétation est confirmée par la jurisprudence de la cour de cassation qui a rappelé, s'agissant d'apprécier le point de départ du délai de trois ans pour former une demande en révision, que ' le nouveau prix (.. ) s'entend du dernier prix contractuellement ou judiciairement fixé et non de celui résultant de la révision automatique du loyer en cours par le jeu d'une clause d'échelle mobile' ; que l'indexation est en effet une modalité accessoire du prix et que la clause d'échelle mobile n'a ni pour objet ni pour effet de modifier le prix contractuel mais vise 'principalement à assurer dans le temps la pérennité de la valeur économique du prix contractuel en le préservant de l''érosion monétaire'(B.[O] dans 'Définir l'indexation') et que 'le loyer contractuel .. signifie le loyer tel qu'il a été fixé lors de la conclusion du contrat de bail' ( cf la consultation du professeur L. [X]) ; que retenir le raisonnement consistant à exclure la révision du loyer dans le cas ou le loyer contractuel initial a été assorti d'une clause d'échelle mobile reviendrait à priver d'effet les dispositions de l'article L 145-38 du code de commerce qui est d'ordre public et n'exclut pas du champ de la révision triennale les baux commerciaux assortis d'une clause d'échelle mobile, qu'il s'agit d'ailleurs de la seule hypothèse de diminution de loyer consécutive à une révision triennale puisque depuis la loi Murcef, l'article L 145-38 du code de commerce interdit, en l'absence de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, de porter le montant du loyer en deçà du loyer contractuel, la valeur locative serait- elle inférieure ; que le principe de retour à une jurisprudence antérieure qui était celle de la concordance des variations de l'indice et du loyer révisé a été écarté au cours des débats sur la loi Murcef , que l'arrêt de la 3ème chambre civile de la cour de cassation du 6 février 2008 cité par la bailleresse est dépourvu de la portée qu'elle veut lui donner dans la mesure où, en l'absence de clause d'échelle mobile, les termes utilisés indifféremment dans l'arrêt de 'loyer en cours' et 'loyer contractuel' correspondent au même montant ; 



La Sncf conclut que la valeur plancher en deçà de laquelle ne peut être porté le loyer révisé correspond donc au loyer annuel initial de 5 736 239,54 € hors taxes et hors charges et la valeur plafond au loyer indexé à la date de la demande en révision soit 7 014 601 € hors taxes et hors charges, qu'elle est donc fondée à solliciter la fixation du loyer révisé à la somme de 5 995 365 € correspondant à la valeur locative telle que déterminée par la société AD Valorem en juillet 2010, que si la cour croyait devoir désigner un expert, elle fixerait le loyer provisionnel à un montant annuel de 6 500 000 € hors taxes et hors charges.



A titre subsidiaire, elle soutient que la demande de la société Imefa 127 tendant à voir fixer le montant du loyer révisé au montant du loyer indexé est irrecevable comme nouvelle en cause d'appel et contraire aux dispositions de l'article 31 du code de procédure civile et qu'elle est mal fondée.



La société Imefa 127 fait valoir que l'article L 145-38 permet soit d'appliquer au loyer la variation indiciaire lorsque le bail ne contient pas de clause d'indexation, soit de fixer le loyer à la valeur locative en cas de modification matérielle des facteurs locaux de commercialité mais il n'autorise pas en revanche à gommer les effets d'une clause contractuelle d'indexation , rôle dévolu à l'article L 145-39 ; que la cour de cassation dans un arrêt du 6 février 2008 a précisé qu'en l'absence de déplafonnement, le loyer révisé doit être fixé à la valeur locative, dès lors que celle-ci se situe entre le loyer en cours, et le plafond résultant de la variation indiciaire ; que si les juges avaient voulu évoquer le loyer d'origine, ils n'auraient pas manqué de le faire, que lorsque le bail comporte une clause d'indexation , le loyer en cours, c'est à dire celui contractuellement dû, est égal au loyer plafond, et qu'il ne peut y avoir de fixation à la valeur locative, contrairement aux dispositions de l'article L 145-39 qui prévoit que le juge peut annuler les effets d'une clause d'indexation pour fixer le loyer à la valeur locative ; qu'au cas d'espèce, le loyer résultant de la clause d'échelle mobile s'élevait à la somme de 7 014 601 € par an hors taxes et hors charges, au 1er janvier 2010, que le loyer révisé ne peut donc être inférieur à cette somme correspondant au loyer en cours au 25 mai 2010 ; 



 L'article L 145-38 dispose que par dérogation aux dispositions de l'article L 145-33 et à moins que ne soit rapportée la preuve d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, ayant entraîné par elle-même une variation de plus de 10 % de la valeur locative, la majoration ou la diminution de loyer consécutive à une révision triennale ne peut excéder la variation de l'indice trimestriel du coût de la construction ou s'il est applicable de l'indice trimestriel des loyers commerciaux mentionné au 1er alinéa de l'article L 112-2 du code monétaire et financier intervenue depuis la dernière fixation amiable ou judiciaire. 



Ce faisant, l'article L 145-38 institue un mécanisme de révision détaché de la stricte référence à la valeur locative, sauf en cas de modification des facteurs locaux de commercialité et institue le loyer indexé suivant l'évolution de l'indice du coût de la construction ou de l'indice des loyers commerciaux, non comme une référence mais comme un plafond, sans cependant définir ce qu'il faut entendre par valeur plancher ; 



Dès lors qu'il écarte la référence de principe à la valeur locative, par exception à la règle posée à l'article L 145- 33 du code de commerce, l'article L 145-38 ne peut conduire qu'à s'attacher, pour apprécier cette valeur plancher, aux dispositions contractuelles voulues par les parties ;



A cet égard, la Sncf opère une distinction entre d'une part le loyer contractuel qui correspond selon elle au loyer d'origine et constituerait le loyer plancher et d'autre part le loyer indexé à la suite des variations résultant de l'application de la clause d'indexation qui représente le loyer en cours, en deçà duquel le juge pourrait fixer le montant du loyer révisé à la valeur locative, sans pouvoir le fixer à un montant inférieur au montant du loyer contractuel.



Cette distinction ne procède ni de la loi ni de la jurisprudence ; si la cour de cassation, à la faveur de l'arrêt du 6 février 2008 dit arrêt Bataclan, a réintroduit la référence à la valeur locative lors de la révision triennale du loyer, elle a précisé que ce n'est qu'à la condition que celle-ci se situe 'entre le loyer en cours et le plafond résultant de la variation indiciaire'.



La circonstance invoquée par la Sncf que dans le cas d'espèce qui a fait l'objet de l'arrêt précité, le bail ne contenait aucune clause d'indexation n'est pas de nature à diminuer la portée générale de cet arrêt ; 



En présence d'une clause d'indexation contenue dans le bail et régulièrement appliquée, la distinction entre loyer contractuel/loyer en cours à laquelle elle procède est artificielle ; si une telle clause ne vise en effet, comme l'admet la locataire en citant les propos de B. [O] dans 'Définir l'indexation', qu'à pérenniser la valeur économique du loyer contractuel 'en le préservant de l'érosion monétaire', 'elle tend ainsi à maintenir le prix contractuel à un niveau originaire à francs constants' de sorte que, actualisé par l'effet de la clause d'indexation, le loyer contractuel d'origine constitue une fois indexé le loyer contractuel en cours ; 



Et à cet égard, l'article L 145-38 du code de commerce n'a pas vocation, comme le souligne la bailleresse, à corriger les effets de l'indice du coût de la construction qui se révélerait inadapté parce qu'il ne reflétant pas l'évolution de l'activité commerciale et tertiaire ; 



Ainsi, en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail et régulièrement appliquée comme en l'espèce, les deux valeurs- celle plancher constituée par le loyer en cours et celle plafond résultant de la variation indiciaire- se rejoignent ; il en résulte que le loyer en vigueur étant le résultat de l'application de la clause d'indexation prévue dans le bail qui fait référence à l'indice légal du coût de la construction et en l'absence de modification des facteurs locaux de commercialité, il n'y a pas lieu à révision du loyer sur le fondement de l'article L 145-38 du code de commerce ; 



La demande reconventionnelle de la bailleresse tendant à voir dire que le loyer révisé doit être fixé à son montant contractuel au jour de la demande en révision, soit la somme de 7 014 061 € par an hors taxes et hors charges représentant le loyer au 1er janvier 2010 est recevable en cause d'appel dès lors qu'elle se rattache aux prétentions originaires par un lien suffisant ; elle est toutefois dépourvue d'intérêt, étant observé qu'en présence d'une confusion entre la valeur plancher constitué par le loyer encours et la valeur plafond représenté par le loyer indexé, il n'y a pas place pour la recherche de la valeur locative et la bailleresse ne peut solliciter, sur le fondement de l'article L 145-38 du code de commerce, la fixation d'un nouveau loyer ' révisé', correspondant en réalité au montant du loyer indexé, en cours à la date de la révision, à seule fin de priver ensuite la locataire de pouvoir agir sur le fondement de l'article L 145-39 du code de commerce, applicable à la révision du loyer en présence d'une clause d'échelle mobile contenue dans le bail.



Il s'ensuit que, en ce qu'il a débouté la Sncf de sa demande en fixation du loyer révisé à la valeur locative de 6 000 000 €, le jugement sera confirmé, la demande reconventionnelle de la société Imefa 127 étant elle-même rejetée. 



Les dépens d'appel resteront à la charge de la Sncf qui paiera à la société Imefa 127 la somme de 3 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, l'indemnité qui lui a été allouée sur ce fondement en première instance lui restant acquise.





PAR CES MOTIFS 



Dit n'y avoir lieu à annulation du jugement déféré, 



Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions .



Rejette la demande de la société Imefa 127 tendant à voir fixer le loyer révisé à effet du 25 mai 2010 à la somme de 7 014 601 € par an hors taxes et hors charges ; 



Condamne la Sncf à payer à la société Imefa 127 la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la Sncf à supporter les dépens avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE