Cour d'Appel · 1ère Chambre — 1 octobre 2013

CB/AM



Numéro 13/3697





COUR D'APPEL DE PAU 

 

1ère Chambre 







ARRET DU 01/10/2013 







Dossier : 12/03134 





Nature affaire :



Demande relative à une servitude de jours et vues sur le fonds voisin















Affaire :



[F] [H]

[U] [L] épouse [H]



C/



[P] [N]

[Y] [B] épouse [N]







 















Grosse délivrée le :

à :



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 01 octobre 2013 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.









* * * * * 









APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 01 juillet 2013, devant :



Madame BENEIX, magistrat chargé du rapport,



assistée de Madame PEYRON, Greffier, présente à l'appel des causes,





Monsieur AUGEY, en application des articles 786 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Madame BENEIX, et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame PONS, Président

Monsieur AUGEY, Conseiller

Madame BENEIX, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.









dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [F] [H]

né le [Date naissance 2] 1942 à [Localité 3]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 1]



Madame [U] [L] épouse [H]

née le [Date naissance 4] 1944 à [Localité 2]

de nationalité française

[Adresse 1]

[Localité 1]



représentés par Maître Henri MOURA, avocat au barreau de PAU

assistés de Maître Pierre CAMBOT, avocat au barreau de PAU









INTIMES :



Monsieur [P] [N]

né le [Date naissance 3] 1950 à [Localité 5] (67)

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 1]



Madame [Y] [B] épouse [N]

née le [Date naissance 1] 1954 à [Localité 4] (69) 

de nationalité française

[Adresse 2]

[Localité 1]



représentés et assistés de la SCP MONTAGNE ASSOCIES, avocats au barreau de PAU

















sur appel de la décision 

en date du 01 AOUT 2012

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE PAU























FAITS et PROCEDURE 

 



M. et Mme [H] et M. et Mme [N] sont propriétaires de fonds contigus dans le lotissement situé [Adresse 2].



Se plaignant de ce que M. et Mme [H] ont fait procéder à la transformation d'un garage en studio et ont créé un second logement dans leur maison, contrairement aux dispositions du cahier des charges et qu'ils ont fait édifier une terrasse offrant une vue plongeante sur leur fonds, M. et Mme [N] ont fait assigner M. et Mme [H] suivant acte du 7 mars 2011, devant le tribunal de grande instance de Pau, en démolition des constructions, en réparation du trouble anormal de voisinage et en cessation de la vue par la mise en place d'un pare-vue fixe et pérenne à hauteur d'homme debout, sur les deux côtés de la terrasse donnant sur leur fonds en vue directe.



Par jugement du 1er août 2012 le tribunal a':



- condamné M. et Mme [H] à la démolition des constructions réalisées en contravention aux dispositions de l'article 7 du cahier des charges du lotissement et situées côté rue et côté jardin, sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard, courant à compter de l'expiration du quatrième mois suivant la signification du présent jugement,



- condamné M. et Mme [H] à remettre en état les lieux, conformément aux prescriptions du cahier des charges sous astreinte provisoire de 200 € par jour de retard courant à compter de l'expiration du quatrième mois suivant la signification du présent jugement,



- débouté M. et Mme [N] de leurs demandes relatives à la cessation immédiate de toute proposition à la location de l'immeuble [H],



- dit que la vue plongeante de la terrasse de M. et Mme [H] sur le fonds de M. et Mme [N] constitue un trouble anormal de voisinage,



- condamné M. et Mme [H] à mettre en place à leurs frais, un pare-vue fixe et pérenne à hauteur d'homme debout, sur les deux côtés de leur terrasse donnant sur le fonds de M. et Mme [N] en vue directe, sous astreinte provisoire de 100 € par jour de retard courant à compter de l'expiration du quatrième mois suivant la signification du présent jugement,



- condamné solidairement M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [N] la somme de 3 000 € à titre de dommages-intérêts ainsi qu'une indemnité de 1 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile qui comprendra entre autres, le coût de la sommation délivrée le 28 janvier 2011 par Me [W],



- débouté M. et Mme [H] de leurs demandes formées en application de l'article 700 du code de procédure civile,



- le tout avec exécution provisoire.



M. et Mme [H] ont interjeté appel par déclaration au greffe en date du 17 septembre 2012.



Par ordonnance en date du 20 juin 2013, le magistrat de la mise en état a débouté M. et Mme [H] de leur demande d'expertise et de sursis à statuer et les a condamnés à verser à M. et Mme [N] la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.





L'ordonnance de clôture a été rendue le 3 juin 2013.





















MOYENS et PRETENTIONS des PARTIES





M. et Mme [H] dans leurs dernières écritures en date du 29 mai 2013, demandent à la Cour, sur le fondement des articles 544 et 1143 du code civil et R. 231-1 du code de la construction et de l'habitation':



- de constater que l'annexe située dans la bande de 4 mètres est affectée à un usage d'abri de voitures et de remise (procès-verbal de constat du 14 décembre 2012 pièce n° 28) et ne contrevient donc nullement aux dispositions de l'article 7 du cahier des charges du lotissement,



- de constater qu'une seule maison d'habitation est bâtie sur le lot des époux [H] conformément aux dispositions de l'article 7 du cahier des charges du lotissement qui ne fixe aucune limite au nombre de logements que peut contenir l'unique maison d'habitation présente sur chaque lot,



- de constater que la vue litigieuse existant à partir de la terrasse du fonds [H] découle de la situation des lieux, qu'il n'est pas établi qu'elle aurait été aggravée par les époux [H], qu'elle est aujourd'hui parfaitement occultée par le dispositif et les plantations de M. et Mme [N] et qu'ainsi il ne saurait en résulter aucun trouble anormal de voisinage,



- de réformer en conséquence en toutes ses dispositions le jugement déféré,



- de débouter M. et Mme [N] de toutes leurs demandes,



- de les condamner à leur verser la somme de 4 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Subsidiairement, il sollicitent l'organisation d'une expertise et de surseoir à statuer sur le fond dans l'attente des conclusions de l'expert.



M. et Mme [H] soutiennent avoir remis en l'état d'origine le garage annexé à leur maison qu'ils avaient à tort, aménagé en local d'habitation destiné à la location saisonnière.



Par ailleurs, ils reconnaissent avoir divisé leur maison individuelle en deux logements indépendants, ce que ni l'article R. 231-1 du code de la construction ni le cahier des charges du lotissement n'interdisent.



Ils font valoir que leur terrain surplombe naturellement celui de M. et Mme [N]. Les remblaiements qu'ils ont réalisés ne concernent pas la partie arrière du terrain où est située la terrasse litigieuse mais la partie avant servant d'accès et de places de stationnement pour les véhicules, où la pente naturelle a toujours été préservée.



Ils soutiennent que la preuve d'un trouble anormal de voisinage n'est donc pas rapportée au regard du caractère naturel de la vue dont bénéficie le fonds [H], de l'antériorité de la terrasse à leur propre construction et du défaut de preuve d'une aggravation de cette vue naturelle. D'autant que depuis la création de pare-vues et la réalisation de plantations par M. et Mme [N] eux-mêmes, il n'existe plus de vue, de sorte que l'installation d'un équipement fixe et pérenne ne se justifie pas en l'absence de troubles anormaux de voisinage.





M. et Mme [N] dans leurs dernières écritures en date du 11 février 2013, concluent à la réformation de la décision, uniquement sur le montant des dommages-intérêts alloués pour trouble anormal de voisinage dont ils demandent la fixation à la somme de 10'000 € et la condamnation des appelants à leur verser cette somme ainsi qu'une indemnité de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.













Ils soutiennent que les époux [H] ont transformé et agrandi en 2008 puis en 2011 l'abri de voitures en logement indépendant destiné à la location saisonnière et que cette situation perdure puisque ce local est toujours proposé à la location saisonnière. En tout état de cause, leur bonne foi est indifférente au regard du caractère objectif de l'infraction.



M. et Mme [N] soutiennent également que le cahier des charges n'autorise qu'une maison d'habitation par lot ce qui signifie une occupation de type familial exclusif d'une occupation dans un but commercial fut-il voué à l'habitation.



M. et Mme [H] ont édifié en 2006 une terrasse d'environ 16 m² surélevée sur leur propriété, sans aucune déclaration de travaux alors qu'en considération des remblaiements effectués, la terrasse excédait 0,60 m au-dessus du sol. Cette construction bénéficie d'une vue plongeante sur leur fonds. L'utilisation qui en est faite par les défendeurs ou leurs nombreux locataires et futurs clients de l'établissement hôtelier qu'ils sont en train de créer, préjudicie gravement à la tranquillité des lieux et leur cause un trouble anormal de voisinage, attesté par de nombreux témoignages. 



Cette construction n'ayant donné lieu à aucune déclaration et ne figurant pas sur les relevés cadastraux édités en 2011, sa clandestinité interdit d'invoquer l'antériorité de sa construction à celle de leur maison d'habitation édifiée en 2007. La modification de la pente par les remblaiements réalisés est attestée par un constat d'huissier et par M. [Z], expert désigné dans le cadre d'une action engagée par M. [H] concernant l'édification d'un muret de soutènement par M. et Mme [N].



La vue plongeante sur une habitation voisine est considérée comme un trouble anormal de voisinage. Les époux [H] ne peuvent pas se prévaloir des aménagements qu'ils ont eux-mêmes réalisés mais qui sont insuffisants, pour s'exonérer de leur obligation de ne pas causer de troubles anormaux de voisinage qu'ils subissent depuis cinq ans.





MOTIVATION





Il ressort des pièces du dossier que le présent litige s'inscrit dans un contexte très conflictuel et ancien entre les parties, ayant déjà fait l'objet de procédures judiciaires.



En l'espèce, l'article 7 du cahier des charges dispose que':

«'Les constructions principales ne pourront être établies qu'à une distance de quatre mètres des limites des lots voisins. Seules les constructions annexes telles que garages, remises ou volières dont la hauteur n'excède pas trois mètres cinquante, pourront être tolérées sur les bandes de quatre mètres de largeur bordant lesdites limites. 

Il ne pourra être édifié qu'une maison d'habitation par lot. 

Enfin, les acquéreurs devront se conformer aux prescriptions de la législation sur le permis de construire ».



Les dossiers des autorisations municipales pour la «'transformation d'un abri voiture en chambre'» du 18 septembre 2007 et pour «'la construction d'un abri voiture'» du 2 novembre 2007, ainsi que les photographies réalisées à diverses époques, comparées au plan cadastral, démontrent que la construction de M. et Mme [H] a subi plusieurs transformations': 



- transformation de l'abri de voiture en chambre avec entrée indépendante et prolongement de l'ancien abri de voiture,



- puis la transformation de ce nouvel abri en pièce habitable de sorte que ce sont deux pièces qui ont succédé à l'ancien abri de voiture,



- construction d'une terrasse à l'arrière, dans le prolongement de ces constructions qui ont nécessité le rehaussement du mur de clôture.



La transformation d'un abri à voiture (non fermé) en pièce d'habitation contrevient donc au cahier des charges du lotissement. 











L'autorisation municipale est indifférente et n'a été donnée que sous réserve du respect des droits des colotis. De même, il importe peu que cette pièce ne fasse plus l'objet de locations saisonnières voire que le plafond ait été abaissé en dessous du minimum prévu par la législation sur les logements décents ou encore qu'elle serve actuellement de remise ou d'annexe, ainsi que l'affirment M. et Mme [H]. En effet, l'interdiction porte sur la destination à usage d'habitation et non sur l'usage qui en est effectivement fait ni même sur la destination locative ou commerciale de la construction. Donc, dès lors qu'elle est construite et aménagée de façon à être habitable, elle ne répond pas aux prescriptions du cahier des charges.



En outre, il ressort des plans produits, qu'ils ont aménagé l'intérieur de leur maison à l'arrière, de façon à créer un autre logement totalement indépendant pour lequel ils ont créé la terrasse extérieure litigieuse de 16 m² et qu'ils proposent à la location saisonnière ainsi qu'il ressort indiscutablement des photographies produites par les deux parties et des publicités et descriptifs disponibles sur Internet. 



Dès lors, la construction comprend actuellement trois logements indépendants'en contradiction avec l'article 7 du cahier des charges qui n'autorise l'édification que d'une «'maison d'habitation par lot'». Leur réunion sous le même toit, n'a pas pour effet de répondre à cette exigence en raison de leur totale indépendance entre eux.



Le jugement qui a prononcé la démolition sous astreinte de toutes les constructions qui ne répondent pas aux conditions impératives du cahier des charges du lotissement doit être confirmé.



Les nombreuses photographies produites aux débats montrent l'existence d'une pente du fonds [H] vers le fonds [N]. Cette pente naturelle n'a pas été ni évaluée ni mesurée. M. [Z], expert commis dans une autre instance opposant les même parties sur des litiges différents, a indiqué que les «'interventions de M. et Mme [H] ont modifié cette pente naturelle'». En effet, à l'arrière du fonds [H], la construction de la terrasse a nécessité la surélévation de la semelle (vers le fonds [N] ), afin qu'elle soit au même niveau que la construction principale. 



M. et Mme [N] reconnaissent dans leurs conclusions que cette terrasse surélevée a été édifiée en 2006 soit avant la construction de leur maison en 2007. La vue directe en surplomb préexistait donc. Toutefois, l'intensification de l'usage de cette terrasse équipant l'appartement illicitement créé, en raison de sa destination à usage de location saisonnière, a considérablement aggravé la vue directe sur le fonds voisin.



 Les photographies prises depuis le fonds de M. et Mme [N] montrent en effet, que les personnes présentes sur la terrasse surplombent très franchement leurs fonds et disposent d'une vue directe particulièrement gênante et attentatoire à leur vie privée constitutive d'un trouble qui excède les inconvénients normaux du voisinage. 



M. et Mme [N] ne demandent pas la destruction de cet ouvrage mais seulement des mesures destinées à occulter cette vue directe, étant entendu que seuls M. et Mme [H] sont débiteurs de l'obligation de mettre fin au trouble qu'ils ont créé, quelles que soient les mesures (pose de claustras et plantations) réalisées par M. et Mme [N] sur leur fonds, en contrebas de celui des époux [H], pour pallier leur carence. Cette demande est parfaitement légitime et fondée en application de l'article 1382 du code civil, sans qu'il soit utile de recourir à une expertise qui n'aurait pour effet que de pallier la carence de M. et Mme [H] dans l'administration de la preuve.



La réparation de ce trouble dans la jouissance paisible du fonds [N] a été justement évaluée par le premier juge à la somme de 3 000 € eu égard à la persistance du trouble depuis plusieurs années.



Le jugement sera également confirmé sur ce point.





PAR CES MOTIFS



La Cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort,











- Confirme le jugement du tribunal de grande instance de Pau en date du 1er août 2012 en toutes ses dispositions';



- Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. et Mme [H] à payer à M. et Mme [N] la somme de 2 000 €'(deux mille euros) ;



- Condamne M. et Mme [H] aux dépens d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Mme Pons, Président, et par Mme Peyron, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER,LE PRESIDENT,











Mireille PEYRONFrançoise PONS