Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 20 février 2014

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRET DU 20 FEVRIER 2014



(n° 71, 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/17350



Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juin 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 09/04673





APPELANTE

 

SA SOCIETE IMMOBILIERE ET FINANCIERE EURO MEDITERRANEE DITE SIFER

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par Maître Jean-Loup PEYTAVI, avocat au barreau de PARIS, toque : B1106

assistée de Maître Jean-Pierre VERSINI CAMPINCHI de la SCP VERSINI CAMPINCHI ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0454





INTIMES 



Monsieur [T] [X]

Madame [F] [D] épouse [X]



demeurant tous deux [Adresse 1]



représentés et assistés par Maître Gilles GOLDNADEL, avocat au barreau de PARIS, toque : C1773





COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 16 janvier 2014, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Chantal SARDA, présidente 

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Monsieur Fabrice VERT, conseiller



qui en ont délibéré



Greffier lors des débats : Madame Fatima BA



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





Par acte d'huissier de justice du 3 septembre 2001, M. [T] [X], locataire commercial d'un local à usage de pharmacie au rez-de-chausée de l'immeuble sis [Adresse 2], ainsi que de deux emplacements de parking, a accepté l'offre de vente, faite par la société Gecina en vertu d'un pacte de préférence inséré dans le bail, portant sur la totalité de l'immeuble précité de 12 étages, au prix de 6 984 907 €. Par acte sous seing privé du 24 septembre 2001, M. [T] [X] et Mme [F] [D], épouse [X] (les époux [X]), ont vendu l'immeuble à la société Immobilière et financière euro Méditerranée (SIFER) au prix de 6 984 000 € sous diverses conditions suspensives dont celle de la régularisation de l'acte authentique de vente entre M. [X] et la société Gecina et de l'obtention du prix de cette acquisition par la société SIFER à l'aide d'un prêt d'un montant de 6 097 960,60 €. La société Gecina ayant refusé de réitérer la vente, un arrêt de cette Cour du 5 octobre 2006 a fait droit à la demande de vente forcée de M. [X]. Le pourvoi contre cet arrêt a été rejeté par la Cour de cassation par arrêt du 29 janvier 2008. Par lettre recommandée avec avis de réception du 9 juin 2008, la société SIFER a mis en demeure M. [X] de réitérer la vente du 24 septembre 2001. Ce dernier ayant refusé, la société SIFER a assigné les époux [X] le 5 mars 2009 aux mêmes fins. 

C'est dans ces conditions que, par jugement du 7 juin 2012, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- constaté la caducité de l'acte du 24 septembre 2001,

- rejeté la demande de dommages-intérêts des époux [X],

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile,

- condamné la société SIFER aux dépens.



Par dernières conclusions du 16 décembre 2013, la société SIFER, appelante, demande à la Cour de :

- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et débouter les époux [X] de leurs demandes,

- dire qu'elle a acquis le 24 septembre 2001 de M. [X] l'immeuble litigieux au prix principal de 6 984 907 € qu'elle offre de régler comptant avec les frais, droits et honoraires,

- fixer son entée en jouissance le 24 septembre 2001,

- dire que, faute de régulariser l'acte de vente dans les trois mois de l'arrêt, celui-ci tiendra lieu de vente à son profit,

- ordonner dans ce cas la publication du 'jugement à intervenir' à la conservation des hypothèques,

- dire qu'elle sera subrogée dans les droits et obligations des locations en cours et que les époux [X] devront lui remettre les décomptes des loyers encaissées et des charges payées ainsi que le solde créditeur dans le mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard,

- à titre subsidiaire, au cas où la Cour estimerait qu'il y a eu novation,

- infirmer le jugement entrepris,

- dire qu'elle a acquis le 24 septembre 2001 des époux [X] la moitié indivise de l'immeuble litigieux au prix principal de 3 492 453,54 €, 

- fixer son entée en jouissance le 24 septembre 2001,

- dire que faute de régulariser l'acte de vente dans les trois mois de l'arrêt, celui-ci tiendra lieu de vente à son profit, 

- ordonner dans ce cas la publication de l'arrêt à la conservation des hypothèques,

- dire qu'elle sera subrogée dans les droits et obligations des locations en cours et que les époux [X] devront lui remettre les décomptes des loyers encaissées et des charges payées ainsi que le solde créditeur dans le mois de la signification de l'arrêt, sous astreinte de 2 000 € par jour de retard,

- en tout état de cause,

- condamner solidairement les époux [X] à lui payer la somme de 200 000 € de dommages-intérêts et celle de 20 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



Par dernières conclusions du 19 février 2013, les époux [X] prient la Cour de :

- vu les articles 1108, 1131, 1183, 1315, 1316 et 1382 du Code civil,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la caducité de l'acte de vente du 24 septembre 2001 et en ce qu'il a ordonné toute mesure de publicité foncière aux frais de la société SIFER,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive et au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,

- statuant à nouveau :

- dire que la procédure a un caractère abusif et condamner la société SIFER à leur payer la somme de 300 000 € au titre de la procédure abusive,

- condamner la société SIFER à leur payer la somme de 75 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



SUR CE, 



LA COUR,



Considérant que les moyens développés par la société SIFER au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;



Considérant qu'à ces justes motifs, il sera ajouté, sur la nullité du contrat du 24 septembre 2001, que, dans l'acte sous seing privé de vente du 24 septembre 2001, les parties ont stipulé au chapitre 'Dépôt de garantie-Caution' que l'acquéreur avait versé au jour de l'établissement de l'acte une somme de 1 000 000 F (152 499 €) et qu'il s'était engagé à verser au plus tard le 30 novembre prochain celle de 1 300 000 F (198 183,72 €), ayant la faculté de remplacer le versement du dépôt de garantie par la remise au vendeur d'une caution bancaire d'un montant de 2 300 000 F (350 632,73 €) ;



Que la convention a prévu que 'dans l'hypothèse où la somme convenue au titre du dépôt de garantie ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme nulles et non avenues, sans indemnité de part ni d'autre' ; 



Considérant qu'il est admis par la société SIFER (conclusions, p. 15), qui prétend s'être acquittée de son obligation, que les deux chèques représentant le dépôt de garantie, remis aux époux [X], n'ont pas été encaissés ; 



Que le paiement par chèque étant réalisé par l'encaissement, l'acquéreur n'a pas payé le dépôt de garantie au 30 novembre 2001 de sorte que la nullité du contrat, prévue par la clause résolutoire précitée, est encourue  ;



Considérant que cette clause ne dispense pas expressément le vendeur, qui veut exécuter le contrat, de mettre en demeure l'acquéreur de verser le dépôt de garantie ou de fournir une caution bancaire, ce que les époux [X] n'ont pas été fait ;



Considérant, toutefois, que la mise en demeure  n'est plus nécessaire lorsque l'exécution tardive ne présente plus aucun intérêt pour le créancier ;



Qu'au cas d'espèce, il ressort tant des commémoratifs de l'acte du 24 septembre 2001 que des conclusions de la société SIFER que la vente de l'immeuble entier non divisé au profit de cette société avait été projetée par les parties pour permettre à M. [X], qui avait accepté le 4 septembre 2001 l'offre de vente faite par son bailleur, d'acquérir le bien au plus tard le 28 novembre 2001, la société SIFER, marchand de biens, étant chargée tant de négocier avec la société Gecina la prorogation de la date de réitération de la vente que de trouver le financement, étant prévu que postérieurement à la vente Gecina- Amar et à la vente consécutive Amar-SIFER, la société SIFER vendrait aux époux [X] les locaux dans lesquels M. [X] exploitait sa pharmacie ;



Que la société Gecina ayant refusé de proroger la date de régularisation de la vente, les époux [X] ont dû engager une action en vente forcée pour faire valoir leur droit de préférence qui n'a trouvé sa solution judiciaire que le 29 janvier 2008, les époux [X] ayant acquis le bien avec leurs deniers personnels le 24 janvier 2007 par exécution de l'arrêt de cette Cour du 5 octobre 2006 ayant dit la vente parfaite ;



Qu'ainsi, la vente amiable Gecina-Amar, pour laquelle le contrat du 24 septembre 2001 

avait été convenu, étant impossible, l'exécution tardive de cette convention n'avait plus d'intérêt pour les époux [X], de sorte que la mise en demeure n'était plus nécessaire et que le contrat s'est trouvé annulé par l'effet de la clause précitée ; que, d'ailleurs, les parties ont recherché d'autres accords ainsi que l'admet la société SIFER (conclusions, p. 8) ; 



Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a dit la promesse nulle et l'acte du 24 septembre 2001 caduc ;



Considérant que la nullité du contrat du 24 septembre 2001 exclut toute novation, celle-ci n'ayant pas été expressément convenue ;



Considérant qu'il résulte des pièces produites, notamment des courriers échangés par les parties que, pendant les années de procédure en vente forcée, elles ont recherché un accord ainsi qu'en atteste les lettres de M. [X] des 23 et 24 janvier 2006 faisant état d'une acquisition du bien par M. [X], puis de son apport à une SCI dont le capital serait constitué à 50 % par M. [X] et dans la même proportion par la société SIFER ; que, toutefois, le projet n'a pas été formalisé, la société en participation n'ayant pas été constituée, les pourparlers n'ayant pas été poursuivis au-delà de janvier 2006 ;



Qu'en conséquence, la société SIFER doit être déboutée de sa demande tendant à la constatation de son acquisition de l'immeuble ;



Considérant que les époux [X] n'ont pas acquis le bien litigieux à l'aide d'un financement trouvé par la société SIFER, mais avec leurs deniers personnels ; que l'appelante ne prouve pas que les époux [X] ont été de mauvaise foi ni qu'ils auraient violé des engagements pris envers elle ; qu'en conséquence, cette société doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts ;



Considérant que des pourparlers ont existé entre les époux [X] et la société SIFER qui a pu se méprendre sur leur portée de sorte que la procédure introduite par cette dernière n'est pas abusive et que les intimés doivent être déboutés de leur demande de dommages-intérêts de ce chef ; 



Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la société SIFER  ; 



Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande des époux [X] sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; 



PAR CES MOTIFS 



Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;



Y ajoutant :



Déboute la société Immobilière et financière euro Méditerranée (SIFER) de ses demandes d'acquisition de l'immeuble litigieux et de dommages-intérêts ;



Déboute M. [T] [X] et Mme [F] [D], épouse [X], de leur demande de dommages-intérêts pour procédure abusive ; 



Rejette les autres demandes ;



Condamne la société Immobilière et financière euro Méditerranée (SIFER) aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



Condamne la société Immobilière et financière euro Méditerranée (SIFER) à payer à M. [T] [X] et Mme [F] [D], épouse [X], la somme de 20 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.





La GreffièreLa Présidente