Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 21 mars 2013

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 1



ARRET DU 21 MARS 2013



(n°140, 8 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/01772



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Novembre 2011 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/04472





APPELANTE

 

Madame [P] [O]



demeurant [Adresse 1]



représentée par Maître Chantal-Rodène BODIN CASALIS, avocat au barreau de PARIS, toque : L0066

assistée de la SCP FOUCAUD TCHEKHOFF POCHET ET ASSOCIES en la personne de Maître Emmanuel D'ANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0010





INTIMEES 



SCP NENERT & ASSOCIES

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 2] 



représentée par la SCP RONZEAU & ASSOCIES en la personne de Maître Thomas RONZEAU, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499

assistée de la SCP INTERBARREAUX PETIT - RONZEAU et Associés en la personne de Maître Michel RONZEAU, avocat au barreau de PONTOISE





SARL NATINVEST CONSEIL EN GESTION DE PATRIMOINE

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par la SELAS VALSAMIDIS AMSALLEM JONATH FLAICHER et ASSO CIES en la personne de Maître Philippe GLASER, avocat au barreau de PARIS, toque : J010





COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral et en application des dispositions de l'article 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 13 février 2013, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Christine BARBEROT, conseillère.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Chantal SARDA, présidente

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Madame Anne-Marie LEMARINIER, conseillère





Greffier lors des débats : Madame Fatima BA





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Madame Fatima BA, greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





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Par acte authentique du 29 décembre 2006, reçu par M. [Y] [J], notaire, membre de la SCP Nénert et associés, la société Financière Barbatre a vendu à Mme [P] [O] un local à usage d'habitation constituant le lot n° 32 de l'ensemble immobilier situé [Adresse 4] (41), moyennant le prix de 19 455 €. L'acquéreur, qui cherchait à réduire son impôt sur le revenu et à se constituer un complément de retraite, est entré en relation avec la société Natinvest conseil en gestion de patrimoine (Natinvest) qui lui a proposé l'opération consistant à emprunter des fonds pour l'achat du lot de copropriété et le financement de la réhabilitation de l'ensemble immobilier dans la perspective d'une exploitation du bien en résidence hôtelière au plus tard le 30 juin 2009. La société Sogecif assurait la promotion immobilière, les travaux étant réalisés par la société RBE. Par jugement du 16 octobre 2007, les sociétés Financière Barbatre, Sogecif, RBE et Résidences châteaux, chargée d'exploiter les locaux, étaient placées en redressement judiciaire, converti en liquidation judiciaire le 1er avril 2008. Le rapport du 2 janvier 2008 de M. [D], expert désigné dans le cadre de la procédure collective, révélait que seuls quelques lots, dont celui de Mme [O], avaient été vendus sur les 46 composant l'immeuble, que les travaux n'avaient pas été engagés et qu'aucun permis de démolir ou construire n'avait été déposé. Le 30 juin 2009, Mme [O] a assigné la société Natinvest, la SCP Nenert et la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Ile-de-France, dispensateur de crédits, en réparation des préjudices qu'elle invoquait.



C'est dans ces conditions que, par jugement du 25 novembre 2011, le Tribunal de grande instance de Paris a :

- condamné in solidum la société Natinvest et la SCP Nenert et associés à payer à Mme [O] la somme de 20 000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement en réparation de leur perte de chance, 

- condamné la société Natinvest et la SCP Nenert et associés, chacune, à payer Mme [O] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire, 

- condamné in solidum la société Mme [O] et la SCP Nenert et associés aux dépens exposés par Mme [O],

- débouté Mme [O] de ses demandes contre la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Ile-de-France,

- condamné Mme [O] aux dépens exposés par la Caisse régionale de crédit agricole mutuel de Paris et de l'Ile-de-France,

- rejeté le surplus des demandes des parties. 



Par dernières conclusions du 3 août 2012, Mme [O], appelante, demande à la Cour de :

- vu les articles 1147, 1382 et suivants du Code civil,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que la société Natinvest et la SCP [T] avaient seulement manqué à leur obligation d'information et non à leur devoir de conseil, 

- infirmer en outre le jugement en ce qu'il a été jugé que les manquements de ces professionnels n'avaient pas de lien de causalité direct avec les dommages financiers subis par elle (investissement en pure perte et perte de chance de percevoir des loyers), seule une perte de chance de renoncer à l'investissement et de choisir une autre opération plus rentable ayant été retenue, 

- statuant à nouveau, constater que la société Natinvest, en sa qualité de conseil en gestion de patrimoine, avait manqué à son obligation de prudence et de conseil en lui proposant en novembre 2006 un investissement dont la rentabilité lui avait seule été vantée, sans procéder aux vérifications d'usage et sans l'alerter sur les risques encourus,

- constater que la SCP Nenert, qui est intervenue en tant que notaire rédacteur de l'ensemble des actes, a manqué à ses obligations d'information et de conseil en ne l'alertant pas sur les risques attachés à une telle opération d'immeuble à rénover, pourtant caractérisés en l'absence de permis de construire et de garantie d'achèvement, ce qui la rendait extrêmement hasardeuse, en n'attirant pas son attention sur les conséquences de son adhésion à une association syndicale libre (ASL), et en laissant s'opérer des déblocages de fonds sans s'assurer du lancement et de l'avancement des travaux, 

- constater que la SCP [T] a également outrepassé ses pouvoirs et commis des fautes indignes de la part d'un notaire, en prenant l'initiative de régulariser par anticipation, dès le 18 décembre 2006 en son nom, une déclaration d'intention d'aliéner au vu d'une fausse 'promesse de vente' datée du 25 décembre 2006 par la société Financière Barbatre, qui n'était pas propriétaire à cette date, l'opération ne pouvant se réaliser avant la fin de l'année 2006 sans de tels faux manifestement prémédités, ou encore en le faisant adhérer à une ASL,

- constater que l'acquisition du lot n° 32, ainsi que ses travaux de réhabilitation, ont été financés par deux prêts de la Caisse régionale de crédit agricole, le premier d'un montant de 34 248,92 € pour l'achat du foncier, le deuxième, d'un montant de 300 569,20 € pour les travaux de réhabilitation, le troisième de 37 427,32 € pour la TVA,

- constater que la société Financière Barbatre, la société RBE, la Sogecif et la société Résidences châteaux, ont toutes été mises en redressement judiciaire le 16 octobre 2007, puis en liquidation judiciaire à compter du 1er avril 2008, 

- constater que les sommes versées à la société RBE, en janvier et mai 2007 n'ont pas été affectées à la réhabilitation du lot, seuls 20% des 32 lots "inscrits" (sur un total de 46 lots) ayant été revendus au 1er janvier 2008 à des investisseurs par la société Financière Barbatre, pour un montant d'environ 2 millions d'euro sur un total de 14,7 millions d'euro, 

- constater qu'il n'existe aucune perspective sérieuse de paiements dans le cadre des procédures de liquidation judiciaire ouvertes au bénéfice des sociétés du groupe Financière Barbatre ni de sauvetage de l'opération à des fins commerciales par un éventuel repreneur, 

- constater sa perte financière sèche de 241 371,08 € correspondant au montant, en principal et intérêts, des deux prêts souscrits, pour un lot d'une valeur vénale d'un euro symbolique dont la valorisation foncière à terme avait été garantie et qui se trouve même négative au regard du montant des travaux restant à réaliser et des charges attachées à la qualité de copropriétaire, 

- constate qu'outre les charges des emprunts, elle a réglé chaque année, entre 2007 et 2011, des cotisations au titre du contrat d'assurance-décès souscrit auprès d'Axa- France-vie, compte tenu de son âge et de ses antécédents de santé, pour un coût total évalué à 18 072,38 €,

- constater sa perte de toute chance de percevoir les loyers qui peut être évaluée à un montant de 87 547 € correspondant à 15 années de location (base 150 € HT du m² au 30 juin 2009), 

- en conséquence, dire que les manquements de la société Natinvest et de la SCP NENERT à leurs obligations d'information et de conseil ont directement concouru à la réalisation de ses dommages (investissement en pure perte et perte de chance de percevoir des loyers) et les condamner in solidum à lui payer à titre de dommages-intérêts les sommes suivantes : 

. 241 371,08 € en réparation de son investissement réalisé en pure perte,

. 18 072 € au titre des cotisations d'assurance,

. 87 547 € à titre d'indemnisation de la perte de chance de percevoir des loyers limités à 15 années, 

- dire que ces sommes porteront intérêts aux taux légal à compter de la mise en demeure du 23 novembre 2009, 

- condamner la société Natinvest et la SCP Nenert, chacune, à lui payer la somme de 12 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- les débouter de toutes leurs demande et les condamner aux dépens.



Par dernières conclusions du 30 janvier 2013, la société Natinvest prie la Cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que son manquement au devoir de conseil n'était pas caractérisé et, la recevant en son appel incident,

- réformer le jugement en ce qu'il a considéré qu'elle avait commis un manquement à son obligation d'information et l'a condamnée in solidum avec le notaire au paiement de la somme de 20 000 € sur le fondement de la perte de chance,

- statuant à nouveau, dire qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle,

- constater l'absence de préjudice actuel et certain,

- constater l'absence du lien de causalité entre le préjudice invoqué par l'appelante et sa faute supposée,

- débouter Mme [O] de l'ensemble de toutes ses demandes formées contre elle, 

- condamner Mme [O] à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.

 

Par dernières conclusions du 19 juin 2012, la SCP Nenert et associés demande à la Cour de : 

- confirmer le jugement en ce qu'il a considéré que le manquement au devoir de conseil n'était pas caractérisé et, la recevant en son appel incident : 

- réformer le jugement en ce qu'il a considéré qu'elle avait commis un manquement à son obligation d'information et l'a condamnée in solidum au paiement de la somme de 20 000 € sur le fondement de la perte de chance,

- statuant à nouveau, vu l'article 1382 du Code civil, dire qu'elle n'a commis aucune faute susceptible d'engager sa responsabilité civile professionnelle sur le fondement de l'article susvisé, 

- subsidiairement, constater l'absence de préjudice actuel et certain,

- constater l'absence du lien de causalité entre le préjudice invoqué par l'appelante et une hypothétique faute de sa part

- débouter Mme [O] de l'ensemble de ses demandes formées contre elle et la condamner à lui payer la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.



SUR CE, LA COUR



Considérant que la vente litigieuse du 29 décembre 2006 n'est pas régie par la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 relative aux immeubles à rénover qui n'était pas entrée en vigueur à cette date, le décret en Conseil d'Etat fixant ses modalités d'application n'étant intervenu que le 16 décembre 2008, de sorte que sont inopérants les moyens de l'appelante relatifs à la violation par les intimées de ces dispositions ;



Considérant, sur la responsabilité de la société Natinvest, que dès 24 juin 2003, Mme [O], alors cadre dirigeant d'une société de recherche et de développement pharmaceutique, avait chargé cette société, ayant pour activité le conseil en gestion de patrimoine, de procéder à une étude générale de son patrimoine et de rechercher des produits financiers ; que, dans ce cadre, la société Natinvest avait conseillé à l'appelante l'acquisition d'un bien immobilier soumis au statut des monuments historiques (programme Senones) dans un but de défiscalisation ; qu'à la demande de Mme [O], la société Natinvest lui a proposé à nouveau aux termes d'une étude patrimoniale du 22 novembre 2006 une opération de même nature à [Localité 1] dans le cadre du dispositif fiscal sur les monuments historiques ; 



Considérant que l'avant-contrat est une promesse unilatérale de vente consentie à Mme [O] par la société Financière Barbatre suivant acte sous seing privé du 25 novembre 2006 ; que la société Natinvest n'a pas prêté son concours à cet acte ; que, bien que la société Natinvest ait conclu avec la société Tisseo conseil, chargée de commercialiser les biens immobiliers de la société Financière Barbatre, un contrat de partenariat commercial, il ne résulte d'aucune des pièces produites que la société Natinvest ait participé au montage de l'opération de vente, rénovation et exploitation du couvent [1] de [Localité 1] qui est l'oeuvre des sociétés Financière Barbatre, Sogecif, RBE et Résidences châteaux dont les liquidateurs ne sont pas dans la cause, Mme [O] ne contestant pas la validité des contrats conclus avec ces dernières sociétés ni n'invoquant la responsabilité professionnelle de celles-ci ; 



Considérant que c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a dit qu'il ne pouvait être reproché à la société Natinvest de ne pas s'être assurée de la solidité financière des sociétés intervenantes qui étaient alors in bonis, les éléments négatifs ayant été révélés postérieurement à la vente de sorte que la société Natinvest ne pouvait en avoir connaissance ;



Que les procédures collectives dont avaient fait l'objet plusieurs sociétés dirigées par M. [M] [C] étaient anciennes, que la preuve n'est pas rapportée que ce dernier fût atteint d'une interdiction de gérer, de sorte qu'il n'est pas établi qu'à la date à laquelle l'opération a été conseillée, l'intermédiaire disposait d'éléments révélant son caractère douteux ; 



Considérant qu'antérieurement à la vente, Mme [O] a reçu l'étude patrimoniale précitée qui lui décrivait l'opération immobilière ; qu'elle a admis, dans l'acte du 17 décembre 2006 par lequel elle acceptait de verser à la société RBE un acompte à valoir sur les travaux, avoir adhéré l'association syndicale libre (ASL) de [Localité 1] ; que, d'ailleurs, la constitution de cette association était un élément du dispositif permettant la déduction fiscale des travaux de restauration qu'elle recherchait ;



Considérant que le groupement d'intérêt public Observation, développement et ingénieries touristiques (ODIT) mentionnait sous forme de recommandation, dans son Tableau de bord des investissements touristiques en 2006 : 'compte tenu des difficultés durables de l'Etat, il pourra être utile de développer de nouvelles formes de financement associant capitaux publics et privés, y compris à travers une innovation de produits (voir par exemples les résidences hôtelières dans des monuments historiques proposées par la Financière Barbatre' ; que le compte rendu des activités de la société Financière Barbatre décrivait des opérations similaires à celle de [Localité 1] réalisées de 1999 à 2004 dont certaines achevées par la vente complète des lots ; 



Qu'ainsi, il ne peut être reproché à la société Natinvest d'avoir manqué à son obligation de prudence et de conseil en recommandant l'investissement litigieux eu égard au but recherché par Mme [O] ;



Que la création de l'ASL permettait le dépôt de la demande de permis de construire ; que les travaux de rénovation n'ont pas été réalisés à cause de la cessation des paiements de la société Financière Barbatre fixée au 7 septembre 2007 ; qu'il vient d'être dit que la mauvaise santé financière de cette société et de ses filiales n'était pas connue de la société Natinvest en 2006 ; que, par suite, aucun défaut d'information et de conseil ne peut lui être imputé ; 



Considérant que l'acquéreur, auquel il n'a pas été dissimulé que le projet immobilier en était à ses débuts, qui a été informé des éléments essentiels de l'opération tels qu'ils étaient connus de la société Natinvest, a adhéré à un projet qui correspondait exactement au type d'investissement qu'il recherchait pour son avantage fiscal et son financement total en l'absence de tout apport ; qu'un tel projet suppose l'acceptation d'un certain aléa qui doit être assumé par l'investisseur, étant en outre observé que les préjudices dont Mme [O] réclame la réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la société Financière Barbatre et de ses filiales ;



Qu'en conséquence, l'appelante doit être déboutée de sa demande contre la société Natinvest ;



Considérant, sur la responsabilité du notaire, que, d'abord, Mme [O], qui ne remet pas en cause la validité de la vente du 29 décembre 2006, ne peut utilement reprocher au notaire, rédacteur d'un acte authentique dont l'efficacité n'est pas contestée, les irrégularités prétendues des actes antérieurement dressés pour parvenir à cette vente ; 



Considérant, ensuite, qu'il vient d'être dit que l'opération immobilière, conçue par la société Financière Barbatre, a été présentée à Mme [O] par la société Natinvest en qualité de conseil en gestion de patrimoine ; que, par acte sous seing privé du 25 novembre 2006, la société Financière Barbatre a consenti à Mme [O] une promesse unilatérale de vente sur le lot litigieux, la levée d'option devant être faite soit par exploit d'huissier, soit par lettre recommandée avec avis de réception, soit par écrit remis contre récépissé, et l'acte authentique dressé dans les quinze jours de la levée d'option ; 



Qu'ainsi, lorsque l'acte authentique du 29 décembre 2006 a été reçu, Mme [O] avait déjà levé l'option de sorte que la vente était parfaite ; que le notaire, tenu de veiller à la validité et à l'efficacité de l'acte auquel il prête son concours, n'est pas tenu d'un devoir de mise en garde sur l'opportunité économique de l'opération ni sur ses risques dont il vient, de surcroît, d'être dit qu'ils n'étaient pas avérés à la date de la vente ;



Considérant que, dès le 21 décembre 2006, Mme [O] a signé les statuts de l'association syndicale libre (ASL) qui, sur mandat des propriétaires adhérents, aurait en charge de gérer la réhabilitation ; que, grâce à la constitution de cette association, la réalisation et la gestion des travaux pesaient sur l'ensemble des copropriétaires, de sorte que l'adhésion à l'ASL n'a causé aucun grief à l'appelante qui ne peut reprocher aucune faute au notaire de ce chef ;



Considérant que Mme [O] n'établit pas l'existence de paiements de travaux par l'intermédiaire de la comptabilité du notaire, les paiements étant postérieurs à la vente ;



Considérant que, par suite, aucun défaut d'information et de conseil ne peut être imputé au notaire, étant en outre observé que les préjudices dont Mme [O] réclame la réparation trouvent leur cause dans la déconfiture de la société Financière Barbatre et de ses filiales ;



Que l'appelante doit être déboutée de toutes ses demandes contre le notaire ;



Considérant qu'en conséquence, le jugement entrepris sera partiellement réformé comme il est indiqué dans le dispositif du présent arrêt ;



Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de Mme [O]  ; 



Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de la société Natinvest et du notaire sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ; 



PAR CES MOTIFS 



Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :

- condamné in solidum la société Natinvest conseil en gestion de patrimoine et la SCP Nenert & associés à payer à Mme [P] [O] la somme de 20 000 € avec intérêts au taux légal à compter du jugement en réparation de leur perte de chance, 

- condamné la société Natinvest conseil en gestion de patrimoine et la SCP Nenert & associés chacune à payer à Mme [P] [O] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

 - condamné in solidum la société Natinvest conseil en gestion de patrimoine la SCP Nenert & associés aux dépens exposés par Mme [P] [O] ; 



Statuant à nouveau :



Déboute Mme [P] [O] de ses demandes formées contre la société Natinvest conseil en gestion de patrimoine et la SCP Nenert & associés ;



Déboute Mme [P] [O] de ses demandes fondées sur l'article 700 du Code de procédure civile et au titre des dépens ;



Confirme le jugement pour le surplus ;



Rejette les autres demandes ;



Condamne Mme [P] [O] aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;



Condamne Mme [P] [O], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer :

- à la société Natinvest conseil en gestion de patrimoine la somme de 3 000 €,

- à la SCP Nenert & associés celle de 5 000 €.





La GreffièreLa Présidente