Cour d'Appel · 4e Chambre B — 13 mars 2014

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

4e Chambre B



ARRET SUR RENVOI DE CASSATION



ARRÊT AU FOND 

DU 13 MARS 2014



N°2014/109 















Rôle N° 12/23433







[W] [I] épouse [R]

[P] [R]





C/



SCI KALOO

SCI MIRAPHISA

































Grosse délivrée 

le :

à :



Me JAUFFRES 



Me Isabelle MALAUSSENA 



SCP TOLLINCHI





Sur saisine de la Cour suite à l'arrêt rendu par la Cour de Cassation le 14 novembre 2012, enregistré sous le numéro n° 1372FS-D qui a cassé et annulé l'arrêt n° 155 , enregistré au répertoire général sous le numéro 09/22809, rendu le 25 mars 2011 par la 4 ème Chambre A de la Cour d'Appel d' AIX EN PROVENCE , sur appel d'un jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de GRASSE le 27 novembre 2009, enregistré au répertoire général sous le numéro 06/5390. 





DEMANDERESSES SUR RENVOI DE CASSATION



Madame [W] [I] épouse [R]

née le [Date naissance 1] 1950 à [Localité 3] (57)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



représentée par Me Jean-Marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Thierry BENSAUDE, avocat au barreau de GRASSE



Monsieur [P] [R]

né le [Date naissance 2] 1946 à [Localité 2] (57)

de nationalité Française, demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Jean-Marie JAUFFRES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, plaidant par Me Thierry BENSAUDE, avocat au barreau de GRASSE





DEFENDERESSES SUR RENVOI DE CASSATION 



SCI KALOO poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, y domicilié, dont le siège social est [Adresse 1]



représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat plaidant Me Frédéric GASCARD, avocat au barreau de GRASSE



SCI MIRAPHISA , dont le siège social est [Adresse 1]



représentée par Me Isabelle MALAUSSENA de la SCP EGLIE-RICHTERS/MALAUSSENA, avocat au barreau de GRASSE







*-*-*-*-*





COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 03 Février 2014 en audience publique.Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries devant la Cour composée de : 





Mme Odile MALLET, Président



Monsieur Jean-Luc GUERY, Conseiller

Madame Hélène GIAMI, Conseiller





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2014.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2014



Signé par Mme Odile MALLET, Président et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***































































Faits, prétentions et moyens des parties :



Suivant acte sous seing privé du 5 février 1999, la SCI Miraphisa a donné à bail à M. [P] [R] et à Mme [W] [I], son épouse, un appartement situé au rez-de-chaussée d'une maison dont elle était propriétaire à [Localité 1].



Par lettres recommandées avec demande d'avis de réception du 29 juin 2004, la SCI Miraphisa a délivré à chacun des époux [R] un congé pour le 28 février 2005, avec offre de vente portant sur la totalité de l'immeuble comportant trois appartements, au prix de 686 000 euros. 



Les époux [R] ont quitté les lieux le 8 avril 2005.



Par acte notarié du 2 mai 2005, le SCI Miraphisa a, pour le prix de 266 000 euros, vendu à la SCI Kaloo l'appartement précédemment donné à bail aux époux [R].



Par jugement du 31 mars 2006, le tribunal d'instance d'Antibes a : 

-débouté les époux [R] de leur demande de nullité du congé délivré le 29 juin 2004,

-condamné la SCI Miraphisa à payer aux époux [R] des dommages et intérêts en réparation d'un trouble de jouissance,

-condamné les époux [R] à payer un arriéré de loyers à la SCI Miraphisa.



Les époux [R] ayant, par acte du 9 août 2006, assigné la SCI Miraphisa et la SCI Kaloo en nullité de la vente du 2 mai 2005 sur le fondement des dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, le tribunal de grande instance de Grasse a, par jugement du 27 novembre 2009 :

-dit que la vente du 2 mai 2005 n'est pas entachée de nullité,

-débouté les époux [R] de l'ensemble de leurs demandes,

-condamné les époux [R] à payer à la SCI Miraphisa la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné les époux [R] à payer à la SCI Kaloo la somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, ainsi que la somme de 1 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné les époux [R] aux dépens.



Les époux [R] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 18 décembre 2009.



 Par arrêt du 25 mars 2011, la cour d'appel d'Aix-en-Provence, après avoir notamment relevé que les époux [R] ne justifiaient pas d'un intérêt légitime à agir, a :

-infirmé le jugement du 27 novembre 2009,

-déclaré irrecevable l'action des époux [R],

-condamné les époux [R] à payer à la SCI Miraphisa la somme de 3 000 euros et à la SCI Kaloo la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-condamné la SCI Miraphisa à payer à la SCI Kaloo la somme de 1 500 euros en application de ce même texte,

-rejeté toutes autres demandes,

-condamné les époux [R] aux dépens de première instance et d'appel.



Par arrêt du 14 novembre 2012, la Cour de cassation a cassé cet arrêt en toutes ses dispositions et a renvoyé l'affaire devant cette cour autrement composée, que les époux [R] ont saisie par déclaration du 12 décembre 2012.



Aux termes de leurs dernières conclusions déposées le 22 juillet 2013 et auxquelles il convient de se référer, les époux [R] demandent à la cour, au visa des dispositions de l'article 15-II, alinéa 4 de la loi du 6 juillet 1989 :

-de constater que la vente de l'immeuble est intervenue à des conditions plus favorables que celles qui figuraient dans le congé pour vendre notifié aux locataires le 29 juin 2004,

-de constater que le bailleur n'a pas notifié aux locataires une offre de vente auxdites conditions plus avantageuses auxquelles la vente est intervenue,

-de constater qu'aucune pièce signée par eux ne mentionne les conditions plus avantageuses auxquelles la vente est intervenue,

-de constater qu'ils justifient de revenus annuels supérieurs à 70 000 euros,

-de dire et juger qu'une information verbale, laquelle est au demeurant contestée, ne saurait constituer une notification régulière au sens des dispositions susvisées,

-de dire et juger que la régularité du congé initial n'exonère pas le bailleur de son obligation de notifier aux locataires une offre de vente aux conditions plus avantageuses,

-de dire et juger que le départ volontaire du locataire ou sa renonciation à contester la régularité du congé initial n'emporte pas renonciation à sa faculté d'acquérir l'immeuble en exécution de son droit de préemption,

-de dire et juger qu'ils ne pouvaient renoncer à leur faculté de préempter au prix principal de 266 000 euros que pour autant que le bailleur les avait préalablement mis en situation d'exercer leur droit de préemption à ces conditions, ce qui n'a pas été le cas faute de leur avoir notifié une offre d'achat dans les conditions légales,

-de dire et juger qu'ils justifient de revenus suffisants pour envisager l'acquisition de l'appartement litigieux de sorte qu'ils peuvent se prévaloir d'un préjudice,

-en conséquence,

-d'infirmer le jugement entrepris,

-d'annuler la vente portant sur les lots 1, 10, 11, 12 et 13 et droits immobiliers dépendant d'un immeuble sis [Adresse 1], cadastré DS [Cadastre 1] à DS [Cadastre 2], intervenue entre la SCI Miraphisa et la SCI Kaloo par acte du 2 mai 2005,

-d'ordonner la publication de la décision à intervenir à la conservation des hypothèques et sa mention en marge de l'acte de vente,

-de dire et juger que la SCI Miraphisa devra leur proposer à la vente le bien immobilier dont s'agit dans les conditions préférentielles qui ont été proposées à la SCI Kaloo,

-de condamner la SCI Miraphisa à leur payer une somme de 60 000 euros à titre de dommages et intérêts,

-de débouter la SCI Miraphisa et la SCI Kaloo de l'ensemble de leurs demandes,

-de condamner la SCI Miraphisa à leur payer la somme de 3 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-de la condamner aux entiers dépens.



Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 8 janvier 2014 et auxquelles il convient de se référer, la SCI Miraphisa demande à la cour :

-à titre principal :

-d'infirmer le jugement déféré,

-de dire et juger qu'en l'état de l'abandon volontaire du domicile par les époux [R] et de la procédure ayant abouti au jugement du tribunal d'instance d'Antibes du 31 mars 2006, le bail liant les parties s'est trouvé résilié de plein droit,

-en conséquence,

-de dire et juger qu'elle n'avait plus l'obligation de se soumettre aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier à celles de l'article 15-II, alinéa 4,

-en conséquence,

-de débouter les époux [R] de leurs demandes,

-de les condamner reconventionnellement au paiement d'une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ainsi qu'au paiement d'une indemnité de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

-de les condamner avec la même solidarité aux entiers dépens de l'ensemble des procédures,

-à titre subsidiaire,

-pour le cas où la cour retiendrait l'obligation pour elle d'avoir eu à respecter les dispositions de la loi du 6 juillet 1989, avec pour conséquence la nullité de la vente prévue par le texte,

-de débouter les époux [R] de leur demande tendant à sa condamnation à leur proposer à la vente le bien immobilier dont s'agit dans les conditions préférentielles qui avaient été proposées à la SCI Kaloo,

-de débouter les époux [R] de leur demande portant sur les dommages et intérêts concernant un préjudice qu'ils ne démontrent pas,

-avant dire droit,

-de désigner un expert à l'effet de déterminer la perte financière de la SCI Kaloo et l'ensemble de ses préjudices, déduction faite de la valeur locative du bien du 2 mai 2005 à la date de l'arrêt à intervenir,

-de rejeter toutes autres demandes,

-de dire que l'équité ne commande pas de la condamner au paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, chaque partie conservant ses dépens.







Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 30 septembre 2013 et auxquelles il convient de se référer, la SCI Kaloo demande à la cour :

-de dire et juger irrecevables les demandes des époux [R] faute pour eux de justifier de leur publication,

-de confirmer le jugement en ce qu'il a débouté les époux [R] de l'ensemble de leurs demandes,

-de constater la mauvaise foi des époux [R] et leur abus de droit manifeste,

-de condamner les époux [R] à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

-de condamner solidairement les époux [R] à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-de condamner solidairement les époux [R] aux entiers dépens d'appel,

-subsidiairement, si par impossible la cour devait prononcer la nullité de la vente intervenue,

-de débouter les époux [R] de leur demande tendant à la condamnation de la société venderesse à leur proposer à la vente le bien litigieux dans les conditions dans lesquelles elle a pu acquérir,

-de constater qu'elle est acquéreur de bonne foi,

-de dire et juger que l'annulation est causée par les lacunes de la venderesse,

-avant dire droit, de désigner un expert,

-de condamner la SCI Miraphisa à lui payer, à titre provisionnel, les sommes de :

-266 000 euros au titre du remboursement du prix de vente,

-34 000 euros au titre de la commission versée à l'agence immobilière ERA Méditerranée Immobilier,

-100 000 euros au titre des travaux de rénovation et de réfection engagés,

-300 000 euros au titre de l'évaluation de la plus-value du bien à ce jour,

-100 000 euros en réparation du préjudice moral subi,

-de condamner la SCI Miraphisa à lui payer la somme de 6 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

-de la condamner aux entiers dépens d'appel. 



Par avis du 30 octobre 2013, les parties ont été informées que l'ordonnance de clôture serait rendue le 20 janvier 2014 et que l'affaire serait appelée à l'audience de plaidoirie du 3 février 2014 à 14 h 45.



L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 janvier 2014 et envoyée aux parties à 10h 58 par voie électronique. 



Le 20 janvier 2013 à 14 h 22, les époux [R], après avoir reçu l'ordonnance de clôture à 11 h 07, ont, par voie électronique, notifié aux autres parties et remis au greffe de nouvelles conclusions.



Par conclusions de procédure du 23 janvier 2014, la SCI Miraphisa a demandé le rejet de ces conclusions.



Motifs de la décision : 



L'article 783 du code de procédure civile dispose :

Après l'ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d'irrecevabilité prononcée d'office. 

Sont cependant recevables, les demandes en intervention forcée, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu'à l'ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l'objet d'aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l'ordonnance de clôture.

Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l'instance en l'état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.



En application de ce texte, les conclusions que les époux [R] ont notifiées aux intimés et déposées après l'ordonnance de clôture, seront déclarées irrecevables.



L'article 30-5 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1959 portant réforme de la publicité foncière, dispose que les demandes tendant à faire prononcer la résolution, la révocation, l'annulation ou la rescision de droits résultant d'actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l'article 28-4°, c, et s'il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d'une copie de la demande revêtue de la mention de publicité.



Les époux [R] ne justifiant pas de la publication de leur demande tendant à l'annulation de la vente du 2 mai 2005, cette demande sera déclarée irrecevable.



La mauvaise foi ou l'intention de nuire des époux [R] n'étant pas établies, ces derniers n'ont commis aucune faute dans l'exercice de leur droit d'agir en justice.



Par ces motifs :



Vu l'arrêt de la Cour de cassation en date du 14 novembre 2012 ;



Déclare irrecevables les conclusions que les époux [R] ont notifiées aux intimés et déposées au greffe le 20 janvier 2014, après l'ordonnance de clôture ;



Infirme le jugement rendu le 27 novembre 2009 par le tribunal de grande instance de Grasse, sauf en ses dispositions ayant condamné les époux [R] à payer la somme de 1 200 euros à la SCI Miraphisa et la somme de 1 200 euros à la SCI Kaloo sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;



Statuant à nouveau sur les chefs infirmés ;



Déclare irrecevable la demande des époux [R] tendant à l'annulation de la vente du 2 mai 2005, faute de justifier de la publication de cette demande au service chargé de la publicité foncière ;



Déboute la SCI Miraphisa et la SCI Kaloo de leur demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne les époux [R] à payer la somme de 2 500 euros à la SCI Miraphisa, ainsi que la somme de 2 500 euros à la SCI Kaloo ;



Condamne les époux [R] aux dépens qui comprendront ceux afférents à la décision cassée et qui pourront être recouvrés contre eux conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 











LE GREFFIERLE PRESIDENT