Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 1 — 24 octobre 2013

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 1



ARRÊT DU 24 OCTOBRE 2013



(n° , pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/04856



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Janvier 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 07/14021





APPELANTE

 

EURL FONCIERE SAINT HONORE 

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 3]



représentée par Maître Jean-Philippe AUTIER de la SCP AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053

assisté de Maître Gérard FASSINA de la SELARL GERARD FASSINA & ASSOCIES, à la Cour, toque : E0587





INTIMÉES 



SCP SCI FPL II 

prise en la personne de ses représentants légaux



ayant son siège [Adresse 1]



représentée par Maître Philippe GALLAND de la SCP GALLAND - VIGNES, avocat au barreau de PARIS toque : L0010

assisté de Maître Pierre CYCMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : A0141



Association FEDERATION FRANCAISE DE CARROSSERIE 

prise en la personne des représentants légaux



ayant son siège [Adresse 4]



représentée par Maître Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS , toque : L0020

assistée de Maître Bernard CADIOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D0636



SCI DU [Adresse 2]

prise en la personne de ses représentants légaux

(Ordonnance de dessaisissement partiel du 03 mai 2012)



ayant son siège [Adresse 2]









COMPOSITION DE LA COUR :



Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 12 septembre 2013, en audience publique, devant la cour composée de :



Madame Chantal SARDA, présidente 

Madame Christine BARBEROT, conseillère

Monsieur Fabrice VERT, conseiller



qui en ont délibéré



Greffier lors des débats : Madame Fatima BA



Greffier lors du prononcé : Monsieur Sébastien MONJOT





ARRÊT : CONTRADICTOIRE



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Chantal SARDA, présidente, et par Monsieur Sébastien MONJOT, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





*

* *





L'association nationale des chambres syndicales, dite Fédération Française de Carrosserie, ci après fédération, ayant mis en vente l'immeuble sis [Adresse 4] pour un prix de 2,7 millions d'euros selon mandats non exclusifs donnés à des agences immobilières, L'EURL Foncière Saint-Honoré, ci-après EURL.



L'EURL a accepté cette offre aux conditions du mandat, le 28 février 2007, ce qui fut notifié à la fédération par lettre RAR de l'agence consultants immobilier.



Par courrier du 4 mars, la Fédération a fait savoir que deux offres lui avaient été adressées et fait état de la nécessité d'une décision de son conseil d'administration. Par courrier du 26 avril 2007, la Fédération a proposé un rendez-vous pour le 3 mai et par courrier du 22 mai, elle a demandé l'envoi d'une offre définitive, que l'EURL a transmis le 30 mai 2007, portant son offre à 2 950 000 € net vendeur en proposant à la Fédération un bail précaire de 23 mois. Le 4 septembre 2007, L'EURL a fait sommation à la Fédération de comparaître le 10 septembre suivant devant le notaire afin de signer la promesse synallagmatique de vente aux conditions de sa lettre du 30 mai. La Fédération a protesté par courrier du 6 septembre, et le notaire a, constatant son absence le 10 septembre, dressé un procès-verbal de carence qui a été publié à la conservation des hypothèques courant septembre 2007. Par acte notarié du 3 octobre 2007, la Fédération a souscrit une promesse unilatérale de vente au profit de la société Cogefim pour une durée expirant le 10 décembre 2007 au prix de 3 millions d'euros. 



Cette promesse prévoyait une faculté de substitution, qui a été réalisée au profit de la SCI FPL II selon un acte sous seings privés du 21 décembre 2007. La date de réalisation de la vente a été repoussée d'accord entre les parties compte tenu de la publication aux hypothèques effectuée par l'EURL. Par acte en date du 8 octobre 2007, l'EURL a assigné la Fédération devant le Tribunal de grande instance de Paris en vue de faire constater que la vente de l'immeuble sis [Adresse 4] était parfaite et de faire condamner la Fédération, sous astreinte, à souscrire l'acte authentique. Par acte du 24 décembre 2008, la SCI FPL II a assigné la F.F.C aux mêmes fins, se prévalant de la promesse par acte authentique du 3 octobre 2007, les deux instances ont fait l'objet d'une jonction. La SCI du [Adresse 2] qui a acquis un immeuble de remplacement pour installer la siège social de la F.F.C est intervenue volontairement à l'instance aux cotés de la F.F.C. 



Vu le jugement du 17 janvier 2012 par lequel le Tribunal de grande instance de Paris a :

- dit la SCI du [Adresse 2] irrecevable et mal fondée en son intervention volontaire à l'instance, 

- dit qu'il n'y a pas eu d'accord de vente portant sur l'immeuble [Adresse 4] entre la Fédération et l'EURL, 

- débouté l'EURL de l'ensemble de ses demandes, 

- dit que les actes authentiques des 3 octobre 2007, 23 janvier 2008 et 30 juin 2008, constatent un accord de l'association nationale des chambres syndicales, dite F.F.C et de la SCI FPL II sur la vente du bien immobilier comprenant un rez-de-chaussée élevé sur sous-sol, un entresol partiel et un étage, à [Adresse 4] figurant au cadastre section AM n°[Cadastre 1] lieudit '[Adresse 4]' pour une surface de 3 ares et 27 centiares, moyennant le prix de trois millions d'euros, 

- donné acte à la F.F.C de son engagement de payer le prix de trois millions d'euros convenu, 

- donné acte à la Fédération de son accord pour vendre le bien [Adresse 4], à la SCI FPL II dans le respect des termes de la promesse de vente du 3 octobre 2007, 'à première convocation de son notaire', 

- dit qu'à défaut de signature amiable devant notaire de l'acte authentique de vente de ce bien immobilier dans un délai de trois mois à compter de la signification de présent jugement, ce jugement vaudra vente moyennant paiement du prix de 3 millions d'euros entre les mains de la Fédération et pourra être publié à la conservation des hypothèques de Paris pour valoir titre de propriété au profit de la SCI FLP II, 

- condamné l'EURL Foncière Saint Honoré à payer à la SCI FLP II la somme de 550.000€ à titre de dommages et intérêts à la SCI FPL II, 

- condamné L'EURL Foncière Saint Honoré à payer à la F.F.C la somme de 149.946,64€à titre de dommages et intérêts. 



Vu l'appel de l'EURL Foncière Saint Honoré en date du 15 mars 2012.



Vu son désistement à l'encontre de la SCI du [Adresse 2] et l'ordonnance de désistement partiel du 03 mai 2012 ;



Par un arrêt de réouverture des débats du 28 février 2013, la cour d'appel a invité les parties à conclure sur la qualification juridique de l'acte du 03 octobre 2007 en promesse unilatérale de vente, sur le respect ou non de sa clause de réalisation et sur les conséquences à en tirer quant à leurs demandes respectives ;



Vu les dernières conclusions de l'EURL foncière Saint-Honoré du 2 juillet 2013.



Vu les dernières conclusions de la fédération française de carrosserie du 1er juillet 2013.



Vu les dernières conclusions de la SCI FPL II du 28 juin 2013.



Vu l'ordonnance de clôture du 4 juillet 2013.



Vu les conclusions de la SCI FPL II du 23 juillet 2013 en révocation de clôture.



Vu les conclusions de la société foncière Saint-Honoré en réponse à demande de révocation de clôture du 16 août 2013.







SUR CE,



LA COUR, 



Sur la révocation de clôture,



Considérant que les dernières écritures avant clôture de la foncière Saint-Honoré et de la FFC ne contiennent aucun moyen nouveau par rapport à leurs précédentes écritures auxquelles la SCI n'ait pas été en mesure de répondre ;



Que les conclusions des 1er et 2 juillet 2013 de la FFC et de la foncière Saint-Honoré répondent seulement au moyen nouveau de la SCI tiré de l'aveu judiciaire dans ses écritures du 28 juin et respectent le calendrier fixé par la cour ;



Qu'il n'est donc pas justifié d'une cause grave pour révoquer l'ordonnance de clôture ;



Que les conclusions de la SCI et de la FSH postérieures à l'ordonnance de clôture seront donc déclarés irrecevables ;





Sur le fond,



Considérant que la SCI pour faire échec aux prétentions de ses adversaires a soulevé non pas l'interdiction procédurale de se contredire (estoppel) mais l'aveu judiciaire de la FFC dans ses conclusions de première instance au soutien du caractère parfait de la vente à son profit ;



Mais considérant que l'aveu ne peut porter que sur des points de fait et non des points de droit ;



Que tel est en cas en l'espèce, où la FFC a livré, en première instance une analyse juridique quant à l'existence d'un contrat et d'un droit de propriété, les règles de l'aveu judiciaire prévues par l'article 1356 du Code civil ne sauraient s'appliquer ;



Que la FFC peut donc présenter devant la cour de nouveaux moyens propres à faire triompher sa thèse, compte tenu de l'évolution du litige et qui permettent au juge de donner aux faits leur exacte qualification juridique ;



Considérant qu'il y a lieu de donner acte à la FSH de ce qu'elle se désiste de son appel contre le jugement du 17 janvier 2012, en ce qui concerne sa demande tendant à voir ordonner la réalisation de la vente du bien litigieux à son profit ;



Considérant que le 3 octobre 2007, la FFC a conclu, par acte notarié, avec la Cogefim, une promesse unilatérale de vente ;



Qu'aucune des parties ne conteste la qualification juridique de cet acte ;



Que celui-ci n'ayant pas prévu de modalités pour la levée d'option, celle-ci devait avoir lieu par la signature de l'acte authentique avec paiement du prix et des frais, par chèque de banque, ainsi qu'il à été stipulé à la promesse ;



Que la SCI en faisant sommation à la FFC d'avoir à signer la vente le 30 juin 2008 à 16:00, en l'étude de son notaire levait l'option et entendait nécessairement faire son affaire de la situation créée par la réclamation de la FSH, puisqu'elle savait qu'au 30 juin, la publication du procès-verbal de carence publié à la requête de la FSH ne serait pas radiée ;



Que la FFC, contrairement à ce que soutient la SCI était prête à signer si elle ne se prévalait plus de cette situation (cf lettres des 3 et 13 juin 2008 de maître [R], notaire de la FFC qui sont indissociables) ;



Que d'ailleurs, la FFC a légitimement refusé de signer cet acte ainsi qu'elle l'a précisé dans la sommation du 30 juin délivrée à la SCI, en employant d'ailleurs le terme impropre de rétractation, non pas en raison de la procédure alors en cours avec la FSH mais en raison du défaut de consignation du prix et des frais de la vente, entre les mains du notaire, par la SCI ;



Qu'à cet égard, une lettre d'intention et sous condition d'un organisme bancaire (cf lettre de la banque Esperito Santo et de la Venetie du 30 juin 2008) ne satisfaisait pas aux exigences de la promesse ;



Que celle-ci dont les conditions suspensives étaient réalisées est ainsi devenue caduque de par le fait de la bénéficiaire, étant observé que la perfection de la vente n'a jamais été constatée auparavant et notamment pas dans le procès-verbal de prorogation du 23 janvier 2008 ;



Que la SCI qui ne tire pas ses droits du jugement du TGI puisqu'il n'est pas définitif est donc mal fondée à poursuivre la réalisation de la vente ;



Considérant qu'en application de la promesse, la SCI qui n'avait remis qu'une caution bancaire sera condamnée au paiement de l'indemnité d'immobilisation de 300 000 € avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt ;



Sur la demande indemnitaire de la SCI,



Considérant que la solution donnée au litige implique le rejet de la demande de dommages-intérêts formée à l'encontre de la FSH, la SCI ne pouvant plus prétendre au vu de ce qui précède avoir subi un préjudice, du fait des agissements de la FSH ;



Sur les dommages-intérêts mis à la charge de la FSH au profit de la FFC par le jugement (somme de 149 946,64 euros),



Considérant que la FSH demande l'infirmation du jugement de ce chef, sans s'expliquer davantage ;



Que la FFC ne formule quant à elle, aucune observation sur ce point, se limitant à dire que la FFC et la FSH ont entendu régler leur différend en dehors de l'instance en cours mais sans pour autant renoncer expressément à cette prétention ;



Que dans ces conditions, le jugement déféré qui a exactement évalué le préjudice subi par la FFC par des motifs que la cour fait siens sera confirmé ;



Sur les dommages-intérêts sollicités par la FFC à l'encontre de la SCI pour procédure abusive,



Considérant qu'il ne saurait être reproché à la SCI dont l'intention de nuire n'est pas démontrée d'avoir assuré la défense de ses intérêts; que la demande susvisée sera rejetée ;



Sur l'article 700 du code de procédure civile,



Considérant que l'équité commande ne pas faire application des dispositions de cet article au profit d'aucune des parties ;



Que le jugement sera donc infirmé de ce chef ;



PAR CES MOTIFS



DIT n'y avoir lieu à révocation de l'ordonnance de clôture ;



DÉCLARE irrecevables les conclusions de la SCI FPL II du 23 juillet 2013 et celles de la société foncière Saint-Honoré du 16 août 2013 ; 



DONNE acte à la société FSH de son désistement d'appel sur sa demande tendant à voir ordonner la réalisation de la vente du bien litigieux à son profit ;



INFIRME le jugement en ce qu'il a :

- dit que les actes authentiques des 3 octobre 2007, 23 janvier 2008 et 30 juin 2008 constituaient un accord de la FFC et de la SCI FPL II sur la vente du bien sis [Adresse 4]

- donné acte à la SCI FPL II de son engagement de payer le prix de 3 millions d'euros

-donné acte à la FFC de son accord pour vendre ce bien à la SCI FPL II

- dit qu'à défaut de signature amiable, le jugement vaudrait vente et serait publié à la conservation des hypothèques pour valoir titre de propriété au profit de la SCI FPL II

- condamné la société FSH à payer à la SCI FPL II une somme de 500 000 € à titre de dommages-intérêts

- condamné la société FSH à payer à la FFC et à la SCI FPL II les sommes de 10 000 et de 15 000 €, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



STATUANT à nouveau de ces seuls chefs ; 



DIT que la promesse de vente du 3 octobre 2007 est devenue caduque depuis le 30 juin 2008, du fait de la SCI FPL II ;



LA CONDAMNE à payer à la fédération française de carrosserie une somme de 300 000 €, au titre de l'indemnité d'immobilisation avec intérêts au taux légal, à compter du présent arrêt ;



REJETTE les autres demandes des parties ;



CONFIRME le jugement en ses autres dispositions ;



CONDAMNE la SCI FPL II aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le GreffierLa Présidente