Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 20 mai 2014

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 20 MAI 2014



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/16500



Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juillet 2012 -Tribunal d'Instance de JUVISY SUR ORGE - RG n° 11-12-0000





APPELANT

 

Monsieur [B] [P]

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représenté et assistée de Me Annie BARLAGUET, avocat au barreau d'ESSONNE







INTIME 



Monsieur [N] [S]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Nathalie HERSCOVICI de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056

Assisté de Me Philippe MIALET de la SCP VIALA/MIALET, avocat au barreau d'ESSONNE, substitué par Me Hakima AMEZIANE de la SCP VIALA/MIALET

















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 25 Mars 2014, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère 

Madame Sophie GRALL, Conseillère

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC



 





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.







Suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 2008, Monsieur [B] [P] et Monsieur [T] [P] ont consenti à Monsieur [N] [S] un « bail à occupation précaire » portant sur un ensemble foncier d'une consistance de 200 m² environ, comprenant un rez-de-chaussée et un étage, situé [Adresse 1] à [Localité 2] (91), pour une durée de 12 mois non renouvelable commençant à courir le 1er novembre 2008, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 700 euros.



Suivant avenant en date du 1er novembre 2009 signé par Monsieur [T] [P] et Monsieur [N] [S], le « bail à occupation précaire » a été renouvelé pour une durée de onze mois non renouvelable à dater du 1er novembre 2009 moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 800 euros.



Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 3 décembre 2010, Madame [X] [P], mère de Monsieur [T] [P] et de Monsieur [B] [P], a indiqué à Monsieur [N] [S] qu'il était occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2010 et lui a fait deux propositions, l'une de continuer à occuper le local commercial du rez-de-chaussée et l'appartement du premier étage moyennant le paiement d'un loyer global de 1 600 euros par mois, l'autre de continuer à occuper l'appartement du 1er étage moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 800 euros et de libérer le rez-de-chaussée commercial afin qu'il puisse retrouver sa destination première.



Suivant acte authentique reçu par Maître [K] [Y], notaire à [Localité 2], le 31 janvier 2011, contenant partage de succession entre Monsieur [T] [P] et Monsieur [B] [P], les biens et droits immobiliers situés [Adresse 1] à [Localité 2], comprenant une maison d'habitation élevée sur rez-de-chaussée divisée en entrée, boutique, arrière-boutique et garage, d'un premier étage divisé en salle de séjour, trois chambres, cuisine, salle de bains et WC, faux grenier au-dessus et jardin, ont été attribués en intégralité à Monsieur [B] [P].



Par lettre recommandée avec avis de réception du 29 avril 2011, Monsieur [B] [P] a informé Monsieur [N] [S] qu'il procéderait à l'encaissement des chèques d'un montant de 800 euros à titre d'acomptes sur les sommes dues à titre d'indemnité d'occupation dans la mesure où il était occupant sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2010.

 

Par acte d'huissier en date du 23 novembre 2011, Monsieur [B] [P] a fait assigner Monsieur [N] [S] devant le tribunal d'instance de Juvisy sur Orge, aux fins d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :

- à titre principal, le constat de l'occupation sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2010 par Monsieur [N] [S] du bien immobilier lui appartenant,

- à titre subsidiaire, la résiliation du bail en vertu de l'article 1728 et suivants du code civil,

- l'autorisation de faire procéder à l'expulsion de Monsieur [N] [S] et de tous occupants de son chef qui ne quitteraient pas les lieux,

- le paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1 600 euros hors charges,

- le paiement d'une somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- la condamnation de Monsieur [N] [S], sous astreinte de 100 euros par jour de retard, à remettre en état le rez-de-chaussée (enlèvement des gravats, autres objets et immondices) et à effectuer les travaux extérieurs conformément aux directives de la commune d'[Localité 2],

- le paiement d'une somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamnation de Monsieur [N] [S] aux dépens.



Par jugement prononcé le 24 juillet 2012, assorti de l'exécution provisoire, le tribunal d'instance de Juvisy sur Orge a :

- rejeté l'exception d'incompétence soulevée par Monsieur [N] [S],

- dit que le contrat conclu le 1er novembre 2009 entre Monsieur [B] [P] et Monsieur [T] [P], d'une part, et Monsieur [N] [S], d'autre part, constituait un bail d'habitation,

- débouté Monsieur [B] [P] de sa demande tendant à la résiliation du bail,

- débouté Monsieur [B] [P] de sa demande tendant à l'expulsion de Monsieur [N] [S],

- débouté Monsieur [B] [P] de sa demande tendant à la condamnation de Monsieur [N] [S] au paiement d'une indemnité d'occupation,

- condamné Monsieur [N] [S] à procéder ou faire procéder à l'enlèvement des détritus et objets divers lui appartenant, provenant des travaux qu'il a effectués et se trouvant au rez-de-chaussée et à effectuer ou faire effectuer les travaux extérieurs conformément aux directives de la commune de [Localité 2], sous astreinte de 50 euros par jour de retard, et ce dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision,

- débouté Monsieur [B] [P] de sa demande de dommages-intérêts,

- dit n'y avoir lieu à a application de l'article 700 du code de procédure civile,

- fait masse des dépens et dit qu'ils seraient partagés par moitié entre les parties.



Monsieur [B] [P] a interjeté appel de ce jugement le 10 septembre 2012.



Suivant conclusions signifiées le 7 novembre 2012, Monsieur [B] [P] demande à la cour de :

A titre principal,

- constater que Monsieur [N] [S] est occupant sans droit ni titre du bien immobilier lui appartenant sis [Adresse 1] depuis le 1er octobre 2010,

- prononcer en conséquence son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et l'intervention d'un serrurier si besoin est,

- condamner Monsieur [N] [S] à verser une indemnité d'occupation mensuelle hors charges de 1 600 euros à compter de la décision à intervenir,

- condamner Monsieur [N] [S] à payer la somme de 30 000 euros à titre de dommages-intérêts,

- condamner Monsieur [N] [S] au paiement de la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens,

Subsidiairement, si la cour devait confirmer que la convention du 1er novembre 2009 doit être régie par la loi du 6 juillet 1989,

- dire que cette décision ne concerne que les locaux du premier étage, le rez-de-chaussée devant être loué dans le cadre d'un bail commercial,

- donner en conséquence aux parties un délai de six mois maximum afin de renégocier les modalités du bail d'habitation et notamment le montant du loyer et des charges locatives,

- dire que, passé ce délai, le montant du loyer correspondant sera égal à la valeur locative, laquelle sera fixée selon la fourchette moyenne donnée par deux agences immobilières du secteur,

- appliquer une rétroactivité à compter du 1er novembre 2009, date de la convention d'occupation précaire reconvertie en bail d'habitation,

- dire que Monsieur [N] [S] est occupant sans droit ni titre du rez-de-chaussée,

- ordonner en conséquence son expulsion du dit rez-de-chaussée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, ainsi que la séquestration des meubles lui appartenant ou appartenant à des tiers au contrat,

- dire qu'il sera fait masse des dépens tant de première instance que d'appel et que ces dépens seront partagés par moitié.



Suivant conclusions signifiées le 2 janvier 2013, Monsieur [N] [S] demande à la cour de :

- débouter Monsieur [B] [P] de l'ensemble de ses demandes,

- confirmer le jugement prononcé le 24 juillet 2012 par le tribunal d'instance de Juvisy sur Orge,

- condamner Monsieur [B] [P] au paiement de la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 18 mars 2014.



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens des parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.





SUR CE, LA COUR,



Considérant que, suivant acte sous seing privé en date du 1er novembre 2008, Monsieur [B] [P] et Monsieur [T] [P] ont consenti à Monsieur [N] [S] un « bail à occupation précaire » portant sur un ensemble foncier d'une consistance de 200 m² environ, comprenant un rez-de-chaussée et un étage, situé [Adresse 1] à [Localité 2] (91), pour une durée de 12 mois non renouvelable commençant à courir le 1er novembre 2008, moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 700 euros ;



Considérant qu'il était notamment stipulé à l'acte que le bien immobilier en cause avait fait l'objet d'un reportage photographique effectué en présence de Monsieur [B] [P] représentant l'indivision le 1er novembre 2008, que le bailleur consentait à la location de ladite propriété dans l'état où elle se trouvait, que le preneur ne pourrait exiger le remboursement par le bailleur des frais par lui effectués au titre de l'amélioration du confort qu'il souhaitait apporter à l'état actuel du bien, que le preneur s'engageait d'une manière irrévocable et sincère à assurer la conservation intégrale des objets ayant appartenu à feu Monsieur [P] père, et que les travaux exécutés par Monsieur [N] [S] à la prise de location des locaux susvisés seraient financés par lui-même sans recours au bailleur, les effets de ces travaux restant à l'avantage intégral du bailleur et lesdits travaux devant faire l'objet d'un compte rendu agréé par les parties signataires ;



Considérant que, suivant avenant en date du 1er novembre 2009, le « bail à occupation précaire » a été renouvelé pour une durée de onze mois non renouvelable à dater du 1er novembre 2009 moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 800 euros.



Considérant que ledit acte contenait les énonciations suivantes à titre de préambule :

« il convient de souligner que Monsieur [S] a pris possession des locaux considérés en l'état de délabrement valant insalubrité, mais bien connu de lui, et qu'il a exécuté d'importants travaux, comme prévus dans son contrat d'entrée mais non terminés, permettant de rétablir cette situation qui avait conduit le maire de [Localité 2] à engager une action d'expropriation à l'endroit des consorts [P]. Le début de réhabilitation effectué par Monsieur [S], sur ses fonds personnels, a permis de rendre les lieux considérés comme habitables, comme convenu lors de son entrée, en compensation du loyer initial modique de 700 euros » ;



Considérant que Monsieur [B] [P] critique le jugement entrepris en ce qu'il a retenu que le contrat conclu le 1er novembre 2009 devait être qualifié de bail d'habitation et soumis en tant que tel aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;



Considérant que les caractères définissant la convention d'occupation précaire sont la reconnaissance de telle ou telle circonstance exceptionnelle, la précarité affectant l'occupation ou la modicité de la redevance ;

Que la requalification de la convention n'est pas subordonnée à la seule démonstration de la volonté qui aurait animée les parties d'écarter les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ;



Considérant que, si le contrat conclu le 1er novembre 2008 s'analyse comme une convention d'occupation précaire, ainsi que l'a retenu à juste titre le premier juge, la précarité résultant de l'état d'insalubrité des lieux qui ressort notamment des mentions figurant au procès-verbal de constat d'huissier dressé le 29 mai 2008, le contrat conclu le 1er novembre 2009 n'a, en revanche, nullement la nature d'une convention d'occupation précaire dans la mesure où il ressort des attestations versées aux débats par Monsieur [N] [S] et du préambule de ladite convention que l'insalubrité avait disparu à la date de conclusion du contrat ;



Considérant qu'aucun élément ne permet de retenir que la convention conclue le 1er novembre 2009, qui ne comporte notamment en annexe aucun inventaire des meubles et éléments d'équipement mis à la disposition du preneur, serait une location meublée ;



Considérant qu'il convient, par conséquent, de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le contrat conclu le 1er novembre 2009 constituait un bail d'habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en ce qu'il a débouté Monsieur [B] [P] de sa demande tendant à l'expulsion de Monsieur [N] [S] ainsi que de sa demande en paiement d'une indemnité d'occupation ;



Considérant que Monsieur [B] [P] n'étant dès lors pas fondé à reprocher à Monsieur [N] [S] de faire preuve de mauvaise foi en se maintenant dans les lieux, il y a lieu également de confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a rejeté sa demande en paiement de dommages-intérêts ; 



Considérant que Monsieur [B] [P] n'a pas maintenu en cause d'appel la demande qu'il avait présentée, à titre subsidiaire, devant le premier juge tendant à voir prononcer la résiliation judiciaire du bail ;



Considérant, sur les demandes présentées à titre subsidiaire en cause d'appel par Monsieur [B] [P], que la convention conclue entre les parties portant sur une propriété sise [Adresse 1] à [Localité 2], sans opérer une quelconque distinction entre le sort du premier étage et celui du rez-de-chaussée, il convient de débouter Monsieur [B] [P] de sa demande tendant à voir dire que Monsieur [N] [S] est occupant sans droit ni titre du rez-de-chaussée et à voir ordonner en conséquence son expulsion du dit rez-de-chaussée ;



Considérant qu'il y a lieu, en outre, en ce qu'elles contreviennent aux dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989, de rejeter les demandes subsidiaires présentées par l'appelant tendant à voir impartir aux parties un délai de six mois maximum pour renégocier les modalités du bail d'habitation et notamment le montant du loyer et des charges locatives, à voir dire que, passé ce délai, le montant du loyer correspondant sera égal à la valeur locative, laquelle sera fixée selon la fourchette moyenne donnée par deux agences immobilières du secteur et à voir appliquer une rétroactivité à compter du 1er novembre 2009 ; 



Considérant, par ailleurs, qu'il convient de faire application au profit de Monsieur [N] [S] des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Qu'il y a lieu, dès lors, de condamner Monsieur [B] [P] à lui payer la somme de 1 500 euros à ce titre ;



Considérant qu'il convient de laisser à Monsieur [B] [P] la charge des dépens d'appel ; 





PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement et contradictoirement, 



Confirme en toutes ses dispositions le jugement prononcé le 24 juillet 2012 par le tribunal d'instance de Juvisy sur Orge,



Y ajoutant, 



Déboute Monsieur [B] [P] de l'ensemble de ses demandes subsidiaires en cause d'appel, 



Condamne Monsieur [B] [P] à payer à Monsieur [N] [S] la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Condamne Monsieur [B] [P] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement direct conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT