Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 1 octobre 2014

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 01 OCTOBRE 2014



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 12/19039



Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 06/03673





APPELANT

 

Monsieur [S] [K] [U]

C/o Madame [Z]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Michel BLIN de la SCP BLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0058, avocat postulant

Assisté de Me Yves HOLLIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C0458, avocat plaidant







INTIMÉE 



Madame [H] [W] [B] épouse [X]

[Adresse 3]

[Localité 1]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050, avocat postulant

Assistée de Me Bernard DEMONT de la SCP DEMONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0037, avocat plaidant







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Mai 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Christian BYK, conseiller, chargé d'instruire l'affaire, lequel a été préalablement entendu en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Odile BLUM, conseillère

Monsieur Christian BYK, conseiller



Greffier : lors des débats : Madame Orokia OUEDRAOGO



ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière.





 ******** 





 Reprochant à M. [U], preneur d'un bail de locaux à usage d'hôtel sis [Adresse 2], dont elle est propriétaire, de ne pas avoir effectué les travaux lui incombant, Mme [X] l'a assigné devant le Tribunal d'instance d'Aubervilliers aux fins d'obtenir l'acquisition de la clause résolutoire ; par arrêt du 13 janvier 1999, la cour de céans a fixé le loyer du bail renouvelé à la somme de 11 326,20 euros. Puis, par acte du 21 février 2001, le preneur a assigné la bailleresse devant le Tribunal de grande instance de Bobigny afin de la voir condamner à lui payer diverses sommes au titre de la remise en état des lieux tandis que, parallèlement, par arrêté du 9 février 2012, le maire d'Aubervilliers ordonnait la fermeture de l'hôtel en l'absence de réalisation des travaux de mise en conformité.



Par jugement du 6 septembre 2012, le Tribunal de grande instance de Bobigny a, avec exécution provisoire :



-condamné Mme [X] à payer à M [U] :

 * 9.137,33 €, avec intérêts aux légal à compter du 21/5/2012, en remboursement de travaux,

 * 30.000 € à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du prononcé du jugement, en réparation de son préjudice commercial et de jouissance,

 *2.183,80 €, avec intérêts au taux légal à compter du 21/5/2012, en restitution de l'indu,

-déclaré que le bail avait été résilié de plein droit le 23 juin 2008,

-condamné M [U] à payer à Mme [X] la somme de 105.251,33 €, avec intérêts au taux légal à compter du 21/5/2012, au titre d'arriérés de loyers et d'indemnités d'occupation,

-ordonné la mainlevée de l'opposition pratiquée le 28/2/2012 entre les mains de Me [R].



Par déclaration du 23 octobre 2012, M. [U] a fait appel de cette décision et, par dernières conclusions du 13 mai 2014 , il sollicite de la cour :



-d'infirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la clause résolutoire postérieurement au jour de l'ordonnance d'expropriation publique, la résiliation de plein droit du contrat de bail le 23 juin 2008, sa condamnation à payer à titre d'arriéré de loyer et d'indemnité d'occupation la somme de 105 251,33 € et la main-levée de l'acte dit d'opposition du 28 février 2012,

-de débouter Mme [X] ses demandes et, à titre subsidiaire, de lui accorder un délai ne pouvant être inférieur à 24 mois et de suspendre les effets de la clause résolutoire;

-de condamner l'intimée à lui payer à titre de réparation du:

* préjudice pour la perte de chance d'atteindre la fin de sa carrière professionnelle, 256 000,00 € TTC,

 * préjudice de la perte due à l'insalubrité dans 1'estimation de la valeur du fonds de commerce, 150 000,00 € TTC , 

 * préjudice de la perte de chance représentée par la différence des deux propositions d'indemnisation d'expropriation, 177 500,00 € TTC , 

 * préjudice résultant de travaux réalisés à pure perte, 166 294,21€ TTC, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2012, 

 * préjudice de la perte du résultat d'exploitation non réalisé pendant 24 années par la faute contractuelle de Mme [X], 

 * préjudice lié à la surtaxe de la taxe professionnelle, 10 147,00 € TTC, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2012 ,

 * préjudice dû au non respect de l'article L.511-1-1, et L.521-2 du code de la construction et de l'habitation, 46 530,07€ TTC, ajouté de 4 % par année depuis 2004, outre l'application de l'article L. 145-40 du code du commerce,

 * préjudice consécutif au trouble de jouissance, de l'utilisation abusive de la clause résolutoire du contrat de bail et de la pratique de saisies non fondées pendant 24 années,

100 800,00 € TTC ,

 * préjudice lié à l'utilisation abusive d'un contrat de bail inexistant depuis l'ordonnance d'expropriation du 27 janvier 2010, 34 295,80€ TTC, outre l'application de l'article L.145-40 du code de commerce et de l'article 1378 du code civil,

 *remboursement du dépôt de garantie conservé depuis le jour de l'ordonnance d'expropriation, 5 856,86 € TTC, outre l'application de L.145-40 du code de commerce et de l'article 1378 du code civil,

 * remboursement du préjudice des frais engagés pour les expertises rendus nécessaires par la faute contractuelle de la bailleresse, 17 363,25 € TTC, outre l'application de l'article 1151 du code civil,

 * préjudice de la perte du temps perdu, 16220,54 € TTC, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2012 (chapitre XIII),

 * préjudice imposé par les dépenses rendues nécessaires par l'obligation de prendre le soutien d'un avocat, 82 507,01€ TTC + 14 012,16 € TTC,

-de confirmer la condamnation à titre de dommages moraux de la somme de 30 000 € TTC, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2012 et celle du remboursement de l'indu, 1077,00 € TTC, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2012.



Par dernières conclusions du 20 mai 2014, Mme [X] sollicite de la cour qu'elle déclare l'appel irrecevable, lui donne acte de son acceptation du désistement de l'appelant et, subsidiairement, confirme le jugement. En tout état de cause, il est réclamé à M [U] 10.000 € à titre de dommages-intérêts pour appel abusif et 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





 CE, SUR QUOI



Sur l'irrecevabilité :



Considérant que Mme [X] fait valoir, dans le dispositif de ses dernières conclusions, qui seul lie la cour sans qu'elle doive rechercher dans le corps des conclusions d'autres demandes, qu'au vu des termes du protocole transactionnel régularisé le 28 mars 2012 entre la Plaine Commune Développement et M [U], l'appel est irrecevable, M [U] s'étant engagé à se désister de l'ensemble des procédures diligentées à l'encontre de Mme [X], ce que celle-ci accepte;



Considérant que M. [U] n'a pas répondu à cet argument ;



Considérant que le protocole dont s'agit (pièce 372 de l'appelant) n'est ni daté ni signé et qu'il apparaît à la lecture du courriel de transmission qu'il s'agit d'un projet;



Qu'en conséquence, il ne saurait en être tiré aucune conséquence juridique pour faire droit à la demande de l'intimée qui sera rejetée;



Sur les demandes d'expulsion, de suspension des effets de la clause résolutoire de condamnation à effectuer des travaux ou à régler des travaux à réaliser :



Considérant que ces demandes sont devenues sans objet, les parties ne contestant pas que l'immeuble a été démoli suite à une procédure d'expropriation, que le jugement sera donc confirmé de ce chef;



Sur l'acquisition de la clause résolutoire:



Considérant que le 23 mai 2008, Mme [X] a fait délivrer au preneur un commandement visant la clause résolutoire de sorte que, par application de l'article L 145-1 du code de commerce, cette clause était acquise, le commandement de payer étant resté infructueux, au bout du délai d'un mois, soit le 23 juin 2008;



Qu'en conséquence, la cour confirme le jugement déféré de ce chef;



Sur les loyers et indemnités d'occupation :



Considérant que le décompte des sommes dues porte sur la période allant du deuxième trimestre 2006 au quatrième trimestre 2011 et n'est pas affecté par l'arrêté de péril pris le 18 mars 2002 et levé le 19 octobre 2004, que la demande de M [U] tendant à l'application à son profit des dispositions de l'article L.521-2 du code de la construction, qui dispensent du paiement du loyer quand l'immeuble fait l'objet d'un arrêté de péril n'est pas fondée ; qu'il y a lieu de confirmer la condamnation prononcée à la somme de 105 251,33 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2012;



Sur les demandes de M. [U] :



-remboursement de travaux réalisés :



Considérant que M. [U] réclame 166 294,21€ TTC, outre les intérêts au taux légal à compter du 21 mai 2012, pour travaux réalisés en pure perte;



Considérant que Mme [X] estime qu'elle ne doit aucune somme supplémentaire à ce titre et précise que ni les travaux de plomberie ni ceux de peinture ne peuvent lui être imputés ; qu'il en est de même de la partie maçonnerie du ravalement, M. [U] ne lui ayant jamais demandé l'autorisation de réaliser ces travaux;



Considérant qu'il résulte du contrat de bail que sont à la charge du locataire toutes les réparations de quelque nature que ce soit autres que celles prévues par l'article 606 du code civil;



Considérant qu'il résulte du rapport d'expertise judiciaire du 9 avril 2004 qu'au titre des réparations visées à l'article 606 du code civil, il y avait alors lieu de prévoir la remise en état des couvertures, le traitement des façades avant ravalement, la remise en état du conduit de fumée de la cuisine, la consolidation du plancher du bar et la remise en état des chambres sinistrées par le défaut d'étanchéité de couverture;



Considérant que, s'agissant de ces réparations, M. [U] produit uniquement des factures concernant la réfection de la plomberie et de la peinture des chambres exposées pour la période du 26 octobre 2005 au 1er août 2006, que ces travaux, effectués après que Mme [X] eut fait réaliser ceux lui incombant et dont le défaut était à l'origine de l'état des chambres, sont ainsi justifiés, le jugement déféré étant confirmé sur ce point;







-indemnisation du préjudice commercial et de jouissance :



Considérant que l'appelant sollicite une indemnisation pour la perte de chance d'atteindre la fin de sa carrière professionnelle, la perte due à l'insalubrité dans 1'estimation de la valeur du fonds , la perte de chance représentée par la différence des deux propositions d'indemnisation d'expropriation , la perte du résultat d'exploitation, le trouble de jouissance résultant de l'utilisation abusive de la clause résolutoire du contrat de bail et de la pratique de saisies non fondées, l'utilisation abusive d'un contrat de bail inexistant depuis l'ordonnance d'expropriation, outre l'application de l'article L.145-40 du code de commerce et de l'article 1378 du code civil, pour la perte de son temps et pour préjudice moral;



Considérant qu'à l'appui de ces demandes, M. [U] produit uniquement, sans bilan et pièces comptables, un document (pièce 140) intitulé 'rapport d'expertise' de M [V], expert comptable, en date du 4 mai 2011 et qui, sans justification aucune ni explication sur ses méthodes de calcul, évalue certains de ces préjudices, que ce document ne saurait ainsi être retenu pour établir la réalité desdits préjudices et en fixer l'évaluation;



Considérant toutefois que M. [U] a bien subi un préjudice dans l'exploitation de son fonds du fait de la bailleresse, la cour de céans ayant dans son arrêt du 13 janvier 1999 fixé la valeur du loyer de renouvellement en tenant compte du très mauvais état des locaux, qui ont continué à se dégrader, deux chambres étant déjà interdites à l'occupation depuis 1999. 



Qu'en conséquence, la cour estime que la somme de 30 000 euros de dommages et intérêts accordée par le premier juge indemnise justement l'ensemble de ce poste de préjudice ; qu'il convient en outre de préciser que Mme [X] ne s'est prévalu prétendument de façon abusive d'aucun contrat de bail postérieurement à l'ordonnance d'expropriation puisqu'elle a au contraire soutenu que le bail était résilié par le jeu de la clause résolutoire .



-remboursement de la surtaxe de la taxe professionnelle,



Considérant que le preneur, qui a obtenu un dégrèvement en 2002 pour les chambres inexploitées et qui était en droit de faire cette demande, le cas échéant, pour d'autres années ne saurait reprocher sa carence au bailleur, qu'il y a lieu de confirmer le jugement; 



-indemnisation du préjudice lié au non respect de l'article L.511-1-1, et L.521-2 du code de la construction et de l'habitation , outre l'application de l'article L. 145-40 du code du commerce,



Considérant que l'article L 145-40 du code de commerce est sans application au cas d'espèce, que le préjudice résultant du non respect des dispositions des articles L 511-1-1 et L 521-2 du code de la construction et de l'habitation a été pris en compte dans l'indemnisation du préjudice commercial et de jouissance subi par le preneur du fait du manquement de la bailleresse à ses obligations d'exécuter les travaux de mis en conformité;



-remboursement du dépôt de garantie conservé depuis le jour de l'ordonnance d'expropriation, outre l'application de L.145-40 du code de commerce et l'article 1378 du code civil,



Considérant qu'aux termes de l'alinéa 3 de l'article du bail renouvelé relatif à la clause résolutoire, il est prévu qu'en cas de résiliation, le dépôt sera acquis de plein droit par le bailleur, qu'il s'ensuit que la demande sera rejetée et le jugement confirmé de ce chef par substitution de motifs;







-demande de restitution de l'indu ,



Considérant qu'il sera fait droit à cette demande à hauteur de 1 077 euros, s'agissant de l'impôt foncier, cette somme ayant été indûment réglée par M. [U] alors qu'elle concerne une chambre occupée par l'intimée comme cela résulte du rapport d'expertise, 



Qu'il en va de même pour la somme de 1106,80 euros correspondant aux travaux de reprise du tout à l'égout, qui incombaient à la bailleresse, et dont le preneur justifie s'être acquitté;



Que le jugement est ainsi également confirmé sur ce point;;



-indemnisation du préjudice résultant des frais engagés pour les expertises rendues nécessaires par la faute contractuelle de la bailleresse, outre l'application de l'article 1151 du code civil,



Considérant que cette demande, pour autant qu'elle concerne la présente procédure, doit suivre, soit la décision sur les frais irrépétibles, s'agissant des frais d'avocat ou d'expertise amiable, soit le sort des dépens tels que fixés dans le présent arrêt;



Sur la compensation et l'opposition faite le 28 février 2012 par l'appelant auprès de Me [R] notaire:



Considérant qu'il y a lieu d'ordonner la compensation entre les sommes dont chaque partie est créancière et débitrice l'une à l'égard de l'autre et que le montant du solde étant en défaveur de l'appelant, il convient de dire mal fondée son opposition en date du 28 février 2012 et d'en ordonner la main-levée, le jugement étant confirmé sur ce point;



Sur les demandes de dommages pour appel abusif:



Considérant qu'il convient de débouter les parties de leurs demandes en ce que chacune d'elles ne démontre pas l'existence d'une faute commise par la partie adverse à son encontre dans son droit d'ester et de se défendre en justice;



Sur l'article 700 du code de procédure civile:



Considérant qu'il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Considérant que M [U] qui succombe en son recours supportera les dépens d'appel.





 PAR CES MOTIFS 





Rejette l'exception d'irrecevabilité,



Confirme le jugement déféré et y ajoutant,



Déboute les parties de leurs autres demandes, 



Condamne M. [U] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE