Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 2 — 3 décembre 2014

Grosses délivréesREPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2



ARRÊT DU 03 DECEMBRE 2014



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/01052



Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Novembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/05615





APPELANTE

 

SCI E.J.M.C, ayant son siège social

[Adresse 1]

[Localité 2]



représentée et assistée de la SCP HOCQUARD ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0087







INTIMÉE 



SCI KIMIKO & CO représentée par son Gérant, domicilié en cette qualité audit siège sis

[Adresse 3]

[Localité 1]



représentée et assistée de la SELARL CARBONNIER LAMAZE RASLE ET ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, toque : P0298











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Novembre 2014, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Président de chambre, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Madame Dominique DOS REIS, Président

Madame Denise JAFFUEL, Conseiller

Madame Claudine ROYER, Conseiller

qui en ont délibéré

 

Greffier lors des débats : Madame Emilie POMPON



ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Dominique DOS REIS, Président et par Madame Emilie POMPON, Greffier présent lors du prononcé.





***



La SCI EJMC est propriétaire de lots commerciaux n° 9 et 15 dans l'immeuble sis [Adresse 2] et la SCI Kimiko & Co est propriétaire, dans le même immeuble, de lots commerciaux n° 6, 7, 8, 12 et 16. Ces deux sociétés bénéficient de parties communes spéciales à leurs deux lots comprenant, notamment, des paliers communs (dénommés « couloirs A commun ») au sous-sol, au rez-de-chaussée et à l'entresol, desservis par un monte-charge commun.



Reprochant à la SCI EJMC de s'approprier des parties communes et de les encombrer, la SCI Kimiko & Co, par acte extra-judiciaire du 28 mars 2011, l'a assignée à l'effet de la voir condamner sous astreinte à détruire les ouvrages consacrant ces appropriations et à restituer les parties communes après les avoir désencombrées.



 Par jugement du 29 novembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a :



- dit recevable l'action de la SCI Kimiko & Co,

- constaté que la SCI Kimiko & Co rapportait la preuve des appropriations de parties communes commises par la SCI EJMC sur trois niveaux,

- condamné la SCI EJMC, sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la signification du jugement jusqu'à constatation par huissier de la restitution complète des lieux, à la restitution et la remise en état, à ses frais, des parties communes illicitement appropriées,

- ordonné :

' au sous-sol, la destruction du mur et l'enlèvement de tous les encombrants de la SCI EJMC, 

' au rez-de-chaussée, la suppression du système de fermeture à clef de la porte commune et la pose d'un verrou sur sa porte privative ainsi que l'enlèvement de tous les encombrants de la SCI EJMC,

' à l'entresol, la restitution des parties communes par construction d'une cloison séparative solide et l'enlèvement des encombrants de la SCI EJMC, la restauration de l'accès à la cour commune et la pose d'une serrure utilisable par les deux parties,

- ordonné l'exécution provisoire,

- condamné la SCI EJMC à payer à la SCI Kimiko & Co la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.



 La SCI EJMC a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 9 août 2013, de :



' au visa des articles 4, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,



- constater qu'au sous-sol, les plans de mise en copropriété de l'immeuble de 2001 mentionnent la séparation par une cloison du couloir A commun au couloir partie commune générale,

- constater qu'au rez-de-chaussée, la SCI Kimiko & Co ne peut prétendre lui imposer les modalités de fermeture des parties privatives de son lot,

- constater qu'à l'entresol, elle n'a posé aucune cloison entre son lot et le couloir A commun,

- constater que le présent contentieux est fondé sur une utilisation des parties privatives et non sur une quelconque tentative de nuire de sa part,

- en conséquence, ordonner à la SCI Kimiko & Co de reposer la cloison au sous-sol, déposée en exécution du jugement, sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt,

- l'autoriser, au rez-de-chaussée, à utiliser la porte donnant accès à son lot privatif comme elle l'entend et à restituer les anciennes conditions d'accès à cette partie commune spéciale,

- l'autoriser, à l'entresol, à déposer la cloison qu'elle a édifiée en exécution du jugement,

- condamner la SCI Kimiko & Co à lui payer la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.



 La SCI Kimiko & Co prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 24 septembre 2014, de :



' au visa des articles 4, 9 et 15 de la loi du 10 juillet 1965,



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement, sauf en ce qu'il a limité le montant de l'astreinte à 300 € par jour,

- rejeter toutes les prétentions de la SCI EJMC,

- constater que la SCI EJMC n'a pas exécuté totalement le jugement, en ce que :



' concernant le sous-sol, elle n'a pas détruit la totalité du mur, et que ce n'est que le 7 mars 2013 que l'huissier [L] a constaté l'enlèvement des gravats,

' concernant le rez-de-chaussée, elle a supprimé la poignée et le pêne de la porte commune, n'a pas posé de verrou sur sa porte privative,

' concernant l'entresol, elle a bloqué depuis l'extérieur la possibilité d'ouverture de la serrure entre la terrasse commune et le palier commun, continue de fermer l'accès au palier commun par le monte-charge, en bloquant les portes dudit monte-charge par une barre de fer horizontale, continue d'entreposer des encombrants sur le palier commun, n'a pas terminé la construction complète de sa cloison séparative, en ce compris les finitions d'enduit et de peinture, ouvre sa porte privative, qui reste continuellement béante, non pas vers l'intérieur de son lot mais vers le palier commun,



- condamner la SCI EJMC, sous astreinte de 1.000 € par jour à compter de la signification du jugement, soit du 19 décembre 2012, et jusqu'à constatation par huissier, à remédier aux anomalies ci-dessus,

- condamner la SCI EJMC au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.





CECI ETANT EXPOSE, LA COUR 



Au soutien de son appel, la SCI EJMC fait valoir que les constructions et démolitions dont l'intimée lui fait grief ne sont pas de son fait et que les cloisons incriminées existent depuis la mise en copropriété de l'immeuble en 2001, selon les plans produits aux débats qui montrent :



- qu'au sous-sol, un mur existait entre le couloir A commun et le couloir desservant tous les lots, matérialisé sur le plan par un trait noir, alors qu'aucun accès n'était prévu à cet endroit de ce couloir commun vers les parties communes, faute de flèche matérialisant cet accès,

- qu'au rez-de-chaussée, le passage donnant accès des parties communes au couloir A commun depuis le porche d'entrée de l'immeuble est muni d'une porte dont la SCI Kimiko & Co possède la clef, et que l'intimée ne peut en aucun cas lui imposer de poser un verrou à l'intérieur de son lot, le système de fermeture imposé par le tribunal étant, au demeurant, sans intérêt ni utilité,

- qu'à l'entresol, la SCI Kimiko & Co n'a aucun droit d'utiliser la terrasse non accessible, le sas partie commune ne donnant aucun droit d'accès à ladite terrasse et n'ayant jamais été équipé d'une porte ; quant au couloir A commun, il ne dessert que son lot à partir du monte-charge qui s'ouvre également du côté du lot de la SCI Kimiko & Co ;





La SCI Kimiko & Co réfute cette argumentation et indique que la SCI EJMC tente, de mauvaise foi, de s'approprier des parties communes comme annexes de ses lots, que les plans de copropriété démentent ses allégations et qu'il importe peu que la SCI EJMC ait ou non obstrué elle-même les accès aux parties communes spéciales ; elle soutient, s'agissant des locaux en sous-sol, que les traits fins apparaissant sur les plans de copropriété matérialisent des séparations juridiques et non des cloisons ou murs, en ce qui concerne le rez-de-chaussée, que la SCI EJMC n'a pas le droit de lui imposer unilatéralement un mode de fermeture de la porte donnant accès au couloir A commun, en ce qui regarde l'entresol, que le palier commun est devenu une extension de la cuisine de la SCI EJMC, alors qu'il existait à l'origine, comme le montrent les plans de copropriété, une cloison séparative entre le palier commun et le lot privatif de l'appelante, peu important que la terrasse soit ou non accessible ; enfin, elle reproche à la SCI EJMC diverses inexécutions des dispositions du jugement, détaillées à ses écritures ;



Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ; 



A ces motifs exacts, il suffit d'ajouter :



- en ce qui regarde les appropriations au sous-sol, que les traits fins observés sur les plans de mise en copropriété de l'immeuble matérialisent, de toute évidence, des portes d'accès, des ouvertures ou encore des séparations juridiques comme le démontrent la présence d'autres traits similaires sur les locaux adjacents, caves notamment, et qu'il importe peu que la cloison mise en place soit ou non le fait de la SCI EJMC qui occupe indûment, se prévalant de l'existence de cette cloison irrégulière, un couloir qui est une partie commune spéciale ; la thèse soutenue par la SCI EJMC selon laquelle l'absence de flèche signifie l'absence de passage, aboutirait à créér des espaces accessibles de nulle part comme le lot n° 102, la cour de l'immeuble, le couloir A commun du rez-de-chaussée, le monte-charge ; enfin, la lettre du 13 mars 2001 d'un précédent occupant des lieux, la société Léo Minor, qui demandait que la sortie du monte-charge au sous-sol fût fermée dans l'alignement du couloir établit qu'il n'existait aucun mur à cet emplacement et à cette date,



- en ce qui regarde le rez-de-chaussée, que la SCI EJMC ne peut imposer unilatéralement à la SCI Kimiko & Co un système de fermeture de la porte donnant accès aux parties communes, mêmes spéciales à leurs deux lots, et qu'en revanche, elle doit laisser la porte donnant accès à son lot privatif fermée, cette mesure ne consacrant aucune atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives mais étant destinée à assurer la jouissance sans entraves de l'espace commun,



- en ce qui regarde l'entresol, que les annexions de parties communes utilisées privativement par la SCI EJMC ont été dûment constatées par huissier, que l'appelante n'a pas à se faire juge de l'utilité pour le lot de la SCI Kimiko & Co d'accéder ou non à la terrasse, qu'elle se prévaut abusivement d'une clause du règlement de copropriété destinée à permettre à un seul et même copropriétaire d'utiliser des parties communes à usage privatif, après accord de l'assemblée générale, et excipe sans pertinence de l'absence actuelle de cloison alors que l'existence de celle-ci est matérialisée sur les plans de copropriété, plans qui font foi par rapport à ceux élaborés par une société Wonderland Productions le 15 mai 2006, uniquement destinés à l'aménagement intérieur des lots de la SCI EJMC ;



Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en toutes ses dispositions ;



En ce qui concerne les diverses et nombreuses inexécutions reprochées à la SCI EJMC (présence de gravats, persistance d'encombrements, pose de serrures inappropriées), leur examen ressortit à la connaissance du juge de l'exécution, exclusivement compétent pour liquider l'astreinte ordonnée, que la Cour porte à 500 € par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt pour assurer la complète et parfaite exécution des mesures ordonnées par le premier juge ;



En équité, la SCI EJMC sera condamnée à régler à la SCI Kimiko & Co la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel ;





PAR CES MOTIFS 



 Statuant publiquement et contradictoirement, 



Confirme le jugement dont appel,



Y ajoutant, porte à 500 € par jour de retard à compter de la signification du présent arrêt l'astreinte destinée à assurer la complète et parfaite exécution des mesures ordonnées par le premier juge,



Condamne la SCI EJMC à payer à la SCI Kimiko & Co la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,



Rejette toute autre demande et se dit incompétente pour connaître de l'exécution du jugement,



Condamne la SCI EJMC aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 







Le Greffier, Le Président,