Cour d'Appel · 1re Chambre B — 29 janvier 2015

COUR D'APPEL D'AIX EN PROVENCE

1re Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 29 JANVIER 2015

DD

N° 2015/30 













Rôle N° 14/00874







[O] [N]

[U] [N] NÉE [K]





C/



Vincent [N]

[P] [Y] [N] NÉE [S]

[V] [A] [X] [I] épouse [G]

[F] [T]

SCP JEAN FRANCOIS KINTZIG JEAN NOEL KINTZIG CHRISTOPHE OPHE KINTZIG













Grosse délivrée 

le :

à :



Me Roy SPITZ





Me Dany ZOHAR



SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH



SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ 



Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 21 Novembre 2013 enregistré au répertoire général sous le n° 11/06033.





APPELANTS



Monsieur [O] [N]

né le [Date naissance 4] 1952 à [Localité 1] (69), 

demeurant [Adresse 3]



Madame [U] [N] NÉE [K]

née le [Date naissance 2] 1954 à [Localité 4], 

demeurant [Adresse 3]



représentés et assistés par Me Dany ZOHAR, avocat plaidant au barreau de NICE





INTIMES



Monsieur [L] [N]

né le [Date naissance 1] 1923 à [Localité 5] (ESPAGNE), 

demeurant [Adresse 5]



Madame [P] [Y] [S] épouse [N] 

née le [Date naissance 3] 1930 à [Localité 1] (69), 

demeurant [Adresse 5]



représentés par Me Roy SPITZ, avocat au barreau de NICE, assistés par Me Béatrice BOTTA, avocat plaidant au barreau de LYON.





Madame [V] [A] [X] [I] épouse [G]

née le [Date naissance 5] 1933 à [Localité 3], 

demeurant [Adresse 6]



représentée par Me Joseph MAGNAN de la SCP MAGNAN PAUL MAGNAN JOSEPH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, ayant pour avocat Me Sandrine BUISSON, avocat au barreau de ROANNE.



Maître [F] [T], 

demeurant [Adresse 1]



SCP JEAN FRANCOIS KINTZIG JEAN NOEL KINTZIG CHRISTOPHE Poursuites et diligences de son représentant légal en exercice y domicilié

[Adresse 4]

poursuites et diligences 



représentés par Me Paul GUEDJ de la SCP COHEN - GUEDJ - MONTERO - DAVAL-GUEDJ , avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistés par Me Joël TACHET, avocat plaidant au barreau de LYON.









COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 17 Décembre 2014 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Mme Danielle DEMONT, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 



Monsieur François GROSJEAN, Président

Mme Danielle DEMONT, Conseiller

Monsieur Dominique TATOUEIX, Conseiller



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Dominique COSTE.



Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2015.





ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 29 Janvier 2015,



Signé par Monsieur François GROSJEAN, Président et Mme Dominique COSTE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



 EXPOSÉ DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS





Se prévalant d'un bail verbal qui leur aurait été consenti depuis plus de 20 ans par les parents de M. [O] [N], sur un bien immobilier sis [Adresse 2] et se plaignant de ce que la vente le10 juin 2008 de l'immeuble qu'ils occupent ne leur a jamais été notifiée, M. [O] [N] et Mme [U] [K] épouse [N] ont fait assigner M.[L] [N], Mme [Y] [S] épouse [N], les vendeurs, Me [F] [T] de la SCP [J] [H], le notaire rédacteur de l'acte, et Mme [V] [I] épouse [G], l'acquéreure dudit bien, sur le fondement des articles 1382 et 1383 du code civil. 



Par jugement contradictoire en date du 21 novembre 2013, le tribunal de grande instance de Nice a :

- débouté M.[O] [N] et Mme [U] [K] épouse [N] de l'ensemble de leurs demandes,

- les a condamnés au paiement de la somme de 3.000 € à M.[L] [N], Mme [Y] [S] épouse [N], 1.000 € à Me [F] [T], 1.000 € à la SCP Jean François KINTZIG outre 2.500 € à Mme [V] [I] épouse [G] sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,ainsi qu'aux dépens,

- et débouté pour le surplus .







Par déclaration du 17 janvier 2014, M.[O] [N] et Mme [U] [K] épouse [N] ont relevé appel de ce jugement.



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 11 avril 2014, les époux [O] [N] demandent à la cour , au visa de l'article l5 II de la loi du 6 juillet 1989, et des articles 1382 et 1383 du code civil : 

- de réformer le jugement entrepris,

- juger que M. et Mme [N] rapportent à suffisance la preuve de l'existence d'un bail verbal,

- constater qu'ils n'ont pas été informés de la vente litigieuse et n'ont pas pu faire valoir leur droit de préemption sur ce bien,

- prononcer la nullité de la vente en date du 10 juin 2008,

- condamner in solidum M.et Mme Vincente [N] ainsi que la SCP ALAIN CAVEL notaires associés et la SCP JEAN- FRANCOIS KINTZIG et CHRISTOPHE KINTZIG NOTAIRE ASSOCIES à payer aux requérants la somme de 20.000 € au titre des dommages et intérêts,

à titre subsidiaire,

- les condamner in solidum à leur payer la somme de 20.000 € au titre de la perte de chance,la somme de 20.000 € au titre des dommages et intérêts, et celle de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 30 juillet 2014, M.[L] [N], Mme [Y] [S] épouse [N] demandent à la cour de:

- dire les époux [O] [N] recevables mais mal fondés en leur appel et les en débouter,

- confirmer le jugement entrepris, 

- débouter Mme [W] de sa demande subsidiaire tendant tant au paiement de dommages et intérêts qu'au paiement d'intérêts sauf alors à la condamner à payer à M.[L] [N] et son épouse Mme [Y] [S] épouse [N] une somme correspondant à la totalité des loyers perçus depuis l'acquisition dudit bien soit au 31 mai 2014, un somme globale de 63.615,52 €,

- et condamner les époux [O] [N] à leur payer la somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits.



Par ses dernières conclusions, déposées et notifiées le 4 juin 2014, Mme [V] [I] épouse [G] demande à la cour de:

- confirmer le jugement critiqué,

- débouter M. [O] [N] et Mme [U] [K], son épouse, de l'intégralité de leurs demandes,

à titre subsidiaire, si la nullité de la vente du 10 juin 2008 était prononcée, 

- dire que Mme [V] [I] épouse [G] aura droit à la restitution de prix de vente de 200.000 € outre intérêts au taux légal à compter du paiement du prix, soit à compter du 10 juin 2008,

- condamner M.[L] [N] et son épouse Mme [P] [S] à lui verser la somme de 15.694 € à titre de dommages et intérêts pour le préjudice découlant directement de l'annulation de la vente,

- condamner M.[O] [N] et Mme [U] [K] son épouse à lui verser la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.



Par leurs dernières conclusions, déposées et notifiées le 28 mai 2014, Me [F] [T] et la SCP Jean François KINTZIG, [E] [R] [H] et [B] [H] demandent à la cour de confirmer le jugement attaqué et condamner M. et Mme [O] [N] à leur payer 1.200 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, chacun, par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens avec distraction.



L'ordonnance de clôture est datée du 19 novembre 2014.



MOTIFS 





Attendu que les appelants soutiennent que l'acte de vente du 10 juin 2008 stipule, concernant la situation locative du bien :« Que les biens vendus ne font actuellement l'objet d'aucune 





location ou occupation quelconque. Le vendeur déclare en outre, sous sa seule responsabilité, que la vente n'a pas été précédée de la délivrance à un locataire, et ce en vue de la vente, d'un congé non relaté aux présentes pouvant ouvrir un quelconque droit de préemption. » ;qu'un bail d'habitation a été consenti le même jour par l'acquéreur aux vendeurs ; que cet acte a été rédigé par Me [T] et Me [H] ce qui a pour conséquence de rendre précaire l'occupation du bien par les appelants qui ne bénéficient plus d'aucun titre et qui peuvent être expulsés à tout moment , alors qu'ils disposaient d'un contrat de bail verbal avec leurs parents ; que les notaires n'ont pas vérifié les déclarations des parties concernant la situation locative du bien et commis une faute les privant de faire valoir leur droit d'acquisition préférentielle offerte aux locataires ; qu'ils n'ont pas pu réaliser une 'bonne affaire' pour un bien qui avait pour eux une forte valeur sentimentale ; qu'en effet le bien a été vendu 200'000 €alors qu'il est situé dans un quartier des plus prisés de [Localité 2] ; qu'il est d'une surface de 72 m² traversant en dernier étage avec une terrasse plein sud de 22 m² et une autre terrasse de 28 m² ;



Attendu que M. et Mme [L] [N] répondent qu'ils ont acquis le bien immobilier en cause pour leur retraite et qu'ils ont offert à leur fils et à leur belle-fille qui avaient été expulsés de leur logement pour défaut de paiement des loyers de les héberger provisoirement dans leur appartement dans l'attente d'un logement social ; qu'ils ont assumé seuls toutes les charges du logement exécutant ainsi leur obligation alimentaire naturelle en permettant au couple et à ses enfants d'être hébergés sans contrepartie, compte tenu de la modicité de leurs ressources ; qu'ils ont été contraints de vendre ce bien dont ils ne pouvaient plus assumer les frais ; que leur fils a refusé de signer le projet de contrat de bail rédigé par le notaire; que la signature d'un bail par acte authentique était une condition suspensive de la vente figurant en page cinq de la promesse de vente ; que, compte tenu de leur attachement à leur enfant et petits enfants, ils se sont engagés à leur place envers l'acquéreur pour que leurs enfant et petits enfants aient un toit ; qu'ils continuent à l'occuper gratuitement sans régler aucun loyer ni aucune charge, alors qu'eux-mêmes ont versé 54'000 € de loyers outre les charges afférentes au bien ;



Attendu que les intimées ajoutent que les trois seules quittances (qui sont datées de 2005 pour une vente intervenue en 2008) ne constituent pas la preuve du versement effectif des loyers, dans la mesure où ils ont dressé ces quittances pour permettre aux époux [O] [N] d'avoir un justificatif de domicile ;



Attendu que les époux [O] et [U] [N] appelants n'ont fait aucune réplique sur ce moyen ; qu'il ne rapportent pas la preuve de ce qu'ils ont réellement acquitté le montant des loyers quittancé par leurs parents, sur une courte période, en 2005 ; que les bénéficiaires des versements sporadiques, postérieurs, invoqués ne sont pas identifiés ;



Attendu que les appelants ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de l'existence d'un contrat de bail à leur profit susceptible de leur conférer la qualité de locataire et pouvoir prétendre au bénéfice d'un droit de préemption ; que leur occupation matérielle des lieux, est insuffisante à cet égard ;

 

Attendu qu'en ce qui concerne la mention erronée figurant à l'acte de vente aux terme de laquelle le bien n'était pas occupé alors qu'il l'était, du chef des vendeurs, que le notaire fait valoir exactement que cette déclaration des vendeurs et sa mention à l'acte authentique sont sans incidence, ne pouvant causer aucun grief, puisque les parents et acquéreurs formalisaient concomittament un contrat de bail de sorte que la situation des époux [O] [N], occupants du chef de leurs parents, propriétaires ou désormais locataires, demeurait inchangée;



Attendu que le jugement qui a rejeté leur demande de nullité du contrat de vente et tendant au versement de dommages-intérêts doit donc être approuvé ; 



Attendu que les appelants succombant devront supporter la charge des dépens, et verser en équité la somme de 1 500€ à Mme [G], l'acquéreure, et celle de 2000 € aux époux [L] [N] au titre ne pouvant eux-mêmes, ni davantage le notaire, prétendre au bénéfice de ce texte;







PAR CES MOTIFS,



La cour statuant par arrêt contradictoire, prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe,

 

Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions,



Y ajoutant



Condamne in solidum M.[O] [N] et Mme [U] [K] épouse [N] à payer la somme de mille cinq cents euros à Mme [V] [I] épouse [G] et celle de deux mille euros à M.[L] [N] et à Mme [Y] [S] épouse [N] au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, et dit que ceux-ci seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



LE GREFFIER LE PRESIDENT