Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 24 février 2015

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 24 FÉVRIER 2015



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/15135



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Juin 2013 -Tribunal d'Instance de Paris 16ème arrondissement - RG n° 12-001192





APPELANTES

 

Société REYAE SCI

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Me Jean-Jacques FANET, avocat au barreau de PARIS, toque : D0675

Assistée de Me Alain MORHANGE, avocat au barreau de METZ





Société SIMVEST - SOCIETE IMMOBILIERE ET D'INVESTISSEMENT - SARL

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représentée par Me Eric LECOCQ, avocat au barreau de PARIS, toque : E0075





Société PROMOPIERRE SAS

[Adresse 4]

[Localité 2]



Représentée par Me Eric LECOCQ, avocat au barreau de PARIS, toque : E0075







INTIME 



Monsieur [S] [I]

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représenté et assisté de Me Sébastien COURTIER de la SELARL Cabinet Z, avocat au barreau de PARIS, toque : E0833

















COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 27 Janvier 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Monsieur Jacques LAYLAVOIX, Président de chambre

Madame Sabine LEBLANC, Conseillère 

Madame Sophie GRALL, Conseillère

qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC





ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Monsieur Jacques LAYLAVOIX, président et par Mme Fabienne LEFRANC, greffier présent lors du prononcé.





Vu le jugement prononcé le 25 juin 2013 par le tribunal d'instance du 16ème arrondissement de Paris, qui, saisi sur assignation délivrée les 12 et 19 mai 2011 à la requête de M. [S] [I] aux sociétés SAS Promopierre et S.A.R.L. Simvest, en qualité d'associées indéfiniment responsables de la société Prodevim, objet d'une liquidation amiable en 2009, ainsi que la SCI Reyae en nullité de congé et de vente, a :



 - déclaré M. [I] recevable en sa demande,



 - dit que le congé pour vendre délivré le 25 février 2004 à M. [I] était nul,



 - condamné in solidum les sociétés SAS Promopierre et S.A.R.L. Simvest aux dépens et à payer à M. [I] la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu l'appel interjeté de ce jugement le 23 juillet 2013 par la SAS Promopierre et la S.A.R.L. Simvest et le 30 juillet 2013 par la SCI Reyae ;



Vu l'ordonnance de jonction des deux instances prononcée le 19 novembre 2013 ;



Vu les conclusions signifiées le 2 octobre 2013 par la SAS Promopierre et la S.A.R.L. Simvest, appelantes, qui soutiennent que :



 - M. [I] pouvait exercer son droit de préemption dès réception du congé qui lui avait été délivré le 25 février 2004, soit plus de trois ans avant la vente intervenue le 1er mars 2007et que les droits que celui-ci tenaient de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ont été parfaitement respectés,



 - le congé donné à M. [I] n'ayant aucun effet à son égard dans la mesure où le bail dont il était titulaire lui a été renouvelé pour une nouvelle période de trois années, il n'avait aucun intérêt à en contester la validité,



 - le non respect de l'accord collectif du 9 juin 1998, dont l'applicabilité au cas d'espèce n'est pas établie, ne constitue pas une irrégularité de fond et que M. [I] ne justifie d'aucun grief, puisqu'il n'a jamais été donné suite à ce congé, 



et prie la cour de déclarer irrecevable comme prescrite et, subsidiairement, pour défaut d'intérêt à agir la demande en nullité du congé, subsidiairement de débouter M. [I] de ses demandes et de le condamner aux dépens de première instance et d'appel et à lui payer la somme de 5 000 euros à chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu les conclusions signifiées le 30 octobre 2013 par la société Reyae, appelante, qui prétend qu'aucune partie n'a voulu empêcher M. [I] d'exercer son droit de préemption puisqu'il pouvait le faire jusqu'au 9 janvier 2008 et qu'ainsi aucune intention frauduleuse n'est démontrée, qu'il n'a manifesté aucune intention d'acquérir le bien, que pendant le délai de trois ans écoulé entre la délivrance du congé et la vente du bien, M. [I] ne s'est pas manifesté pour acquérir le bien et s'est borné à contester le congé pour des raisons de forme, qu'il n'a pas été donné suite au congé, puisque le 10 octobre 2010, la SCI Reyae a fait signifier à M. [I] un congé aux fins de reprise pour le 9 mai 2011 et demande à la cour de :



 - infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit que le congé pour vendre était nul et constater que ce congé était valable,



 - dire que M. [I] est occupant sans droit ni titre, ordonner son expulsion des lieux et qualifier les sommes payées par M. [I] depuis le 9 mai 2011 d'indemnité d'occupation,



 - en tout état de cause, condamner M. [I] aux dépens et à lui verser la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;





Vu les conclusions signifiées le 29 novembre 2013 par M. [S] [I], intimé, qui :



 - réplique qu'il a intérêt à agir pour demander la nullité du congé qui lui a été délivré le 25 février 2004 alors que la vente litigieuse ne lui a pas été notifiée et qu'elle a eu lieu sans que son droit de préemption ait été purgé, et que la violation des dispositions d'ordre public de l'accord collectif du 9 juin 1998 applicable en cas de congé pour vente de plus de dix logement, comme en l'espèce, entraîne la nullité du congé pour vendre et l'offre de vente notifiés au locataire,



 - soutient aussi que la vente du bien, intervenue plus de trois ans après la délivrance du congé, ne pouvait avoir lieu sans la délivrance d'un nouveau congé, les conditions économiques de l'opération ayant nécessairement évolué en trois ans, qu'il n'a pas été en mesure d'exercer son droit de préemption entre le 9 novembre 2007 et le 9 janvier 2008 et que s'il avait été informé de la vente, il aurait pu exercer encore son droit de préemption et ajoute à ce sujet que, si un nouveau congé pour vendre au prix qui lui avait été notifié trois ans auparavant lui avait été délivré fin 2006 ou début 2007, il n'aurait pas manqué d'exercer son droit de préemption, de même que, s'il avait su que le bien avait été cédé pour 531 000 euros, de telle sorte qu'il a été privé de l'opportunité d'acquérir en 2007 le bien qu'il occupait à des condition plus favorables que celles qui lui avaient été présentées prématurément compte tenu de l'évolution du marché,



 -demande à la cour de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions qui lui sont favorables, de débouter les sociétés appelantes de leurs prétentions et de les condamner aux dépens et à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



Vu l'ordonnance de clôture prononcée le 6 janvier 2015 ;





Considérant que pour l'exposé des faits et de la procédure, il convient de se référer aux énonciations du jugement déféré ; 



Qu'il doit seulement être rappelé que :



 - suivant acte sous seing privé en date du 10 mai 1996, la société Foncière Lyonnaise a donné à bail à [S] [I] un appartement situé au 4ème étage de l'immeuble du [Adresse 3] et constituant le lot n°4 de l'état descriptif de division de l'immeuble,



 - le 25 février 2004, la société Prodevim, bailleresse venue aux droits de la société Foncière Lyonnaise, a notifié à M. [I] un congé pour vendre à effet au 9 mai 2008 au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989,



 - la société Prodevim a vendu le 1er mars 2007 à la SCI Reyae l'appartement loué à M. [I],



 - le bail a été renouvelé à son terme contractuel et le 19 octobre 2010, la SCI Reyae a donné congé pour reprise des lieux à M. [I] pour le 9 mai 2011 ;





Sur les fins de non recevoir, 



Considérant qu'ayant exactement rappelé qu'antérieurement à la loi du 17 juin 2008, les actions personnelles et mobilières étaient soumises à la prescription trentenaire, que par l'effet de cette loi, ces actions se prescrivaient désormais par cinq ans et que la réduction du délai de prescription prenait effet à compter du jour de l'entrée en vigueur de ce texte, lorsque, comme en l'espèce, le délai avait commencé à courir, le premier juge, par des motifs pertinents approuvés par la cour, a justement retenu que l'acte introductif d'instance ayant été délivré les 12 et 19 mai 2011, la prescription extinctive n'était pas acquise ; 



Que c'est également à juste titre qu'il a écarté la fin de non recevoir tirée du défaut d'intérêt à agir de M. [I], après avoir relevé de façon pertinente que celui-ci, par lettre recommandée avec avis de réception en date du 8 novembre 2007, avait avisé la société bailleresse de ce qu'il entendait s'opposer au congé en se prévalant des dispositions applicables dans le cas d'une vente à la découpe et qu'il entendait se prévaloir des dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 pour demander l'annulation du congé litigieux ;





Sur le fond,



Considérant que M. [I] n'est pas en droit de se prévaloir de l'inobservation des dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998, dès lors qu'au vu des pièces versées aux débats, il se borne à établir que l'immeuble dont dépend le logement litigieux comporte plus de dix logements, dont 11 étaient en location lors de la délivrance du congé, mais ne démontre pas que la société Prodevim avait mis en vente plus de dix logement dans l'immeuble en cause à l'époque de la délivrance du congé ;



Qu'en effet, l'accord collectif du 9 juin 1998 n'étant applicable qu'à la mise en vente par lots de plus de dix logements dans le même immeuble, les dispositions de cet accord, notamment quant à l'information devant être dispensée aux locataires préalablement à l'offre de vente, à la dissociation de cette offre et de la délivrance du congé et aux dispositions de l'article 11-1 et 15 de la loi du 6 juillet 1989 faisant référence à cet accord, ne trouvent pas à s'appliquer en l'espèce ;



Qu'il s'ensuit qu'aucun motif d'annulation du congé ne peut être tiré de ces dispositions ; 



Considérant que M. [I] ne démontre pas davantage avoir été privé de la possibilité d'exercer son droit de préemption résultant des dispositions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ;



Qu'en effet :



 - si le congé a été délivré à M. [I] le 25 février 2004 pour le 9 mai 2008, date d'expiration du bail en cours, de façon extrêmement anticipée, cela ne faisait pas obligation au bailleur de délivrer au locataire un nouveau congé réitérant le premier, 



 - en admettant que, compte tenu du caractère très anticipé du congé, le délai des deux premiers mois de préavis, pendant lequel l'offre de vente faite au locataire est valable devait être reporté à la période à laquelle cette offre aurait été faite si le congé avait été délivré six mois avant l'expiration du bail, il convient de constater que M. [I], à aucun moment, n'a fait part à la société bailleresse de son acceptation de l'offre et que, précisément, lorsqu'il a adressé à la société Prodevim et à son mandataire, le 8 novembre 2007, une lettre recommandée pour s'opposer au congé, il n'a nullement fait part de sa volonté ou de son souhait d'accepter l'offre de vente contenue dans le congé,



 - M. [I] ne peut valablement prétendre avoir été privé de son droit de préemption, puisqu'il n'a jamais tenté de l'exercer, et que, même après la vente de l'appartement à la SCI Reyae, rien ne lui interdisait de l'exercer, ce surtout qu'il est mentionné dans l'acte de vente du 1er mars 2007que 'l'acquéreur est informé que le locataire dispose d'un délai expirant à la fin du 5ème mois de préavis, soit le 9 janvier 2008, pour répondre à l'offre de ventre contenue dans le congé qui lui a été signifié' et 'le locataire bénéficie notamment concernant l'exercice de son droit de préemption, des mêmes droits qu'il pourra exercer auprès de l'acquéreur.... L'acquéreur fera alors son affaire personnelle de cette situation et s'obligera à respecter lesdits droits sans recours contre le vendeur',



 - si M. [I] n'a pas été informé de cette vente, cela ne faisait pas ainsi obstacle à l'acceptation de l'offre et le notaire n'avait nullement l'obligation de lui notifier les conditions du prix de la vente puisqu'elles n'étaient pas plus avantageuses que celles proposées dans le congé, 



 - M. [I] ne peut sérieusement soutenir que, s'il avait été informé de la vente, il aurait pu exercer son droit de préemption, comme si l'acquisition par un tiers de l'appartement pouvait soudainement motiver son souhait d'exercer son droit de préemption,



 - alors qu'il soutient que la période pendant laquelle il pouvait accepter l'offre de vente devait être reportée au deux premiers mois du délai de préavis de six mois expirant à la date d'effet du congé, il ne peut dans le même temps, sans se contredire, prétendre par un raisonnement hypothétique que, si à la fin de 2006 ou au début de 2007, il avait su que le prix de vente était celui qui lui avait été notifié trois ans auparavant, il n'aurait pas manqué d'exercer son droit de préemption ;



Qu'en l'absence, en outre, de manoeuvres dolosives démontrées, il n'existe aucun motif d'annulation du congé ; que le jugement sera en conséquence infirmé ;



Considérant que la SCI Reyae ne forme aucune demande portant sur la validité du congé pour reprise qu'elle a fait délivrer pour le 9 mai 2011 à M. [I], question qui n'a pas été soumise au tribunal et qui n'est pas davantage débattue devant la cour ; qu'il s'ensuit qu'il n'ya pas lieu d'ordonner l'expulsion de M. [I] du logement litigieux, ni de qualifier d'indemnités d'occupation les sommes réglées depuis cette date au titre de loyers ; 



Considérant qu'eu égard au sens du présent arrêt, M. [I] supportera les dépens de première instance et d'appel, sera débouté de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et sera en outre condamné en application de ce texte à payer la somme de 3 000 euros ensemble aux sociétés Simvest et Promopierre ainsi que la somme de 3 000 euros à la SCI Reyae pour compenser leurs frais d'instance respectifs non compris dans les dépens ;





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement, 



Infirme le jugement déféré, sauf en ce que le tribunal a déclaré recevable M. [I] en sa demande,



Statuant à nouveau des chefs infirmés,



Déboute M. [I] de sa demande d'annulation du congé pour vendre qui lui a été délivré pour le 9 mars 2008,



Condamne M. [I] à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile la somme de 3 000 euros ensemble aux sociétés Simvest et Promopierre et la somme de 3 000 euros à la SCI Reyae,



Déboute les parties de toute autre demande, 



Condamne M. [I] aux dépens de première instance et d'appel et admet pour ces derniers Maître Fanet au bénéfice de l'article 699 du code de procédure civile.





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT