Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 4 avril 2012

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 04 AVRIL 2012



(n° , 5 pages) 



Numéro d'inscription au répertoire général : 10/24480



Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Juillet 2010 -Tribunal de Commerce de BOBIGNY - RG n° 2009F01556





APPELANT

 

Monsieur [E] [K]

[Adresse 1]

[Localité 2]



Représenté par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE - OLIVIER avocats au barreau de PARIS, toque : L0029, avocat postulant 

Assisté de Me Sophie BARBERO avocat au barreau de PARIS, toque : C689 substituant Me Aldric SAULNIER, avocat au barreau de PARIS, toque : A 554, avocat plaidant 





INTIMEE 



SARL KAMI 

agissant en la personne de son gérant domicilié audit siège 

[Adresse 5]

[Localité 1]



Représentée par Me Edwige SCELLE MILLET de la SCP MENARD - SCELLE MILLET avocats au barreau de PARIS, toque : L0055, avocat postulant 

Assistée de Me Lorraine LE GUISQUET avocat au barreau de PARIS, toque : C23 substituant Me Denis TALON, avocat au barreau de PARIS, toque : A 428, avocat plaidant 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 8 février 2012, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame BARTHOLIN, Présidente

Madame BLUM, Conseiller

Madame REGHI, Conseiller



qui en ont délibéré.





Greffier, lors des débats : Madame BASTIN.

ARRÊT :



- contradictoire,



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile



- signé par Madame BARTHOLIN, Présidente, et par Mme Carole MEUNIER, greffier, à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



* * * * * * 



EXPOSE DU LITIGE 



Faits et procédure : 



Par acte sous seing privé en date d u 8 décembre 2007, Monsieur [K] a donné en location gérance à la société Kami et M. [X] [R] un fonds de commerce de café bar restaurant situé à [Adresse 5] pour une durée de seize mois à compter du 1er décembre 2007 et jusqu'au 31 décembre 2008 ; l'acte prévoyant que si le vente du fonds n'était pas réalisée à cette date, la location gérance se poursuivrait pour trois mois. 



Par acte sous seing privé en date du 4 juillet 2008, les mêmes parties ont convenu de la cession du fonds de commerce de marchand de vins, ligueurs, et restaurant comprenant l'enseigne, le nom commercial 'Le Beaumarchais' les objets et matériel, la licence IV, le droit au bail, le droit à l'abonnement téléphonique, les marchandises existant dans le fonds au prix principal de 1 000 000 francs soit 152 449 € s'appliquant pour 920 000 francs soit 140 253 € aux éléments incorporels et pour 80 000 francs soit 12 196 € aux éléments corporels, la vente étant conclue sous la condition suspensive du renouvellement du bail par écrit avec un loyer indexé sur l'indice INSEE avant la date de réalisation de la vente devant se réaliser au plus tard le 30 juin 2009 avec possibilité pour l'acquéreur de proroger le délai d'un mois.



La société Kami, après avoir avisé Monsieur [K] le 3 avril 2009 qu'elle venait d'obtenir son prêt bancaire, l'a sommé par exploit d'huissier du 26 juin 2009 de produire l'acte de renouvellement du bail puis lui a fait délivrer une sommation d'avoir à comparaître afin de signer l'acte de vente. Monsieur [K] qui a sommé la société Kami de lui restituer le fonds et protesté contre la signature du compromis n'a pas comparu.



M. [K] a fait délivrer assignation à la société Kami devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Bobigny pour voir dire survenu le terme du contrat de location-gérance et ordonner l'expulsion de la société Kami ; le juge des référés a dit n'y avoir lieu à référé par ordonnance du 13 octobre 2009.



Parallèlement, la société Kami a fait assigner Monsieur [K] devant le tribunal de commerce de Bobigny pour voir dire parfaite la vente intervenue entre elle et Monsieur [K].



Par jugement du 13 juillet 2010, le tribunal de commerce de Bobigny a : 



Reçu Monsieur [K] en sa demande mais n'y a pas fait droit,

 

Débouté Monsieur [K] de sa demande de contrat dont le terme était le 30 juin 2009 prorogeable d'un mois de survenance du terme contractuel stipulé au contrat de gérance libre et de toutes ses autres demandes, 



Reçu la société Kami en ses demandes, les a dites partiellement fondées, y a fait partiellement droit,

 

Débouté la société Kami de sa demande de dire parfaite la vente du fonds de commerce sis à [Adresse 4] entre ladite société et Monsieur [K],



Condamné Monsieur [K] au paiement de la somme de 15 000 € en réparation du préjudice subi par la société Kami et ordonné la restitution du séquestre au profit de la société Kami de l'indemnité d'immobilisation versée à hauteur de 14 500 €,



Condamné Monsieur [K] à restituer à la société Kami le dépôt de garantie versé dans le cadre du contrat de location gérance à hauteur de 14 500 €, déduction faite des sommes que pourrait devoir la société Kami en termes de loyers, ou d'indemnités d'occupation, et à la suite d'un étant des lieux contradictoire,



Condamné Monsieur [K] à payer à la société Kami la somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens et ordonné l'exécution provisoire sans constitution de garantie pour la restitution de l'indemnité d'immobilisation et du dépôt de garantie ;



Monsieur [K] a interjeté appel de cette décision ; par ses dernières conclusions signifiées le 23 janvier 2012, il demande à la cour de le recevoir en son appel d'y faire droit et de débouter la société Kami de ses demandes, de mettre le jugement à néant et statuant à nouveau :

 

Constater la survenance du terme contractuel stipulé au contrat de gérance libre du fonds [Adresse 3], de dire la société Kami sans droit ni titre à se maintenir dans les lieux en dépit de la notification sommation du 23 juin 2009, ordonner son expulsion des lieux avec assistance de la force publique et d'un serrurier et de tous occupants de son chef, et faute de les avoir libérés dans le délai de huitaine à compter de l'arrêt, sous astreinte définitive de 500 € par jour de retard pendant trois mois, passé lequel délai il sera à nouveau fait droit, pour la liquidation de l'astreinte.



Ordonner la séquestration des biens et objets mobiliers appartenant à la société Kami, pouvant se trouver dans les lieux, dans tel garde meubles au choix de M [K] aux frais risques et péril de la société Kami, 



Condamner la société Kami au paiement d'une indemnité d'occupation égale à la redevance, et donc au total de l'arriéré dû, à savoir 75 800 € à janvier 2012 compris, outre les intérêts de retard, 



Condamner la même au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts, et 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, et en tous les dépens y compris la notification de la sommation du 23 juin 2009 et des protestations délivrées, dont recouvrement suivant les dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



La société Kami par ses conclusions signifiées le 19 janvier 2012 demande de confirmer le jugement entrepris du chef des condamnations au profit de la société Kami et de l'infirmer en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes, de déclarer M.[K] irrecevable et en tout cas mal fondé en son appel, l'en débouter, et au visa de l'article 1583 du code civil de dire parfaite la vente du fonds de commerce, de dire que la décision vaudra vente, de condamner Monsieur [K] au paiement de la somme de 10 000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi,

 

A titre subsidiaire, de condamner M.[K] au paiement de la somme de 30 000 € à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice subi du fait de l'absence de réalisation de la vente, 



Ordonner la restitution par le séquestre au profit de la société Kami de l'indemnité d'immobilisation versée à hauteur de 14 500 €, 



Condamner M.[K] à lui restituer le dépôt de garantie versé dans le cadre du location gérance à hauteur de 14 500 € ,



Condamner en tout état de cause M.[K] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et en outre au paiement de la somme de 3000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



SUR CE , 



S'agissant de l'arrivée du terme contractuel du contrat de location gérance, celui-ci a était fait pour une durée de seize mois à compter du 1er décembre 2007 et jusqu'au 31 décembre 2008, les parties convenant de proroger cette durée de trois mois soit jusqu'au 31 mars 2009 si la vente n'était pas intervenue à cette date. 



Il est donc établi que dans l'intention commune des parties, elles ont entendu lier la location gérance et la réalisation de la vente du fonds qui elle devait étre réalisée au plus tard le 30 juin 2009 avec faculté pour l'acquéreur de voir ce délai prorogé d'un mois.



En conséquence, la sommation faite par Monsieur [K] à la société Kami le 23 juin 2009 de restituer le fonds est sans portée dès lors qu'à cette date, la société Kami avait écrit qu'elle disposait d'un accord de prêt bancaire pour parvenir à l'acquisition du fonds et que la seule condition suspensive relative à l'accord du bailleur au renouvellement du bail moyennant un loyer indexé pesait sur le preneur Monsieur [K], au moins en ce qui concerne les démarches à entreprendre, alors qu'il ne justifie d'aucune diligence à cet égard, ayant au contraire remis en cause dès le 3 juillet 2009 son accord donné à la vente aux motifs que la condition de renouvellement était impossible à réaliser d'une part et qu'il n'était pas seul propriétaire du fonds acquis en indivision avec son épouse sous le régime légal de la séparation de biens d'autre part. 



Or, si Monsieur [K] justifie qu'il a fait l'acquisition du fonds de commerce litigieux en 1995 en indivision avec son épouse, il n'est nullement établi par quelque document que ce soit, qu'à la date de la signature du compromis du 3 juillet 2008, ce bien meuble était toujours sous le régime de l'indivision entre les époux, la situation matrimoniale de Monsieur [K] à cette date n'étant attestée par aucun document probant de sorte que l'allégation que son épouse, qui n'a pas été appelée à la procédure, aurait dû intervenir à l'acte de cession en tant qu'indivisaire est sans portée ; la seule protestation de Monsieur [K] en date du 3 juillet 2009 est impropre à établir sa qualité de propriétaire indivis.



En revanche, le compromis de vente était soumis à la condition suspensive que le bail du local appartenant à la société Partner's dont le siège social est à [Localité 3] soit renouvelé à la date de réalisation de la vente, avec un loyer indexé sur l'indice insee, le bail initial datant du 1er juillet 1992 s'étant renouvelé à compter du 30 juin 2001 pour une nouvelle durée de neuf années.



Cette condition suspensive peut être considérée comme devant être réalisée au jour de la vente, la société Partner'ayant écrit au mandataire de l'acquéreur qui l'interrogeait sur le sort du bail qu'elle interviendrait à l'acte de cession le 29 juillet 2009 à 16 heures au bar restaurant sis [Adresse 2], le bail ayant été renouvelé à effet du 30 juin 2001 à la suite de la demande de renouvellement du bail par acte d'huissier du 1er décembre 2000 pour le 30 juin 2001. M.[K] ne démontre pas en tout cas qu'elle était impossible à réaliser.



En conséquence et alors que les parties avaient convenu de réitérer la vente au plus tard le 30 juin 2009, l'acquéreur pouvant disposer d'un délai supplémentaire de un mois, la vente dont les conditions de réalisation étaient réunies au 30 juillet 2009 est parfaite et Monsieur [K] est mal fondé en sa demande de restitution du fonds de commerce ; 



La vente ne sera cependant réalisée que par la signature de l'acte de cession en présence du bailleur et par le versement du prix convenu entre les mains du vendeur.



La société Kami justifie du préjudice moral et matériel que lui cause l'opposition injustifiée du vendeur à la signature de l'acte de cession, préjudice qui sera indemnisé par l'allocation d'une somme de 8 000 €. 



En revanche, il n'y a pas lieu à restitution du dépôt de garantie convenu lors de la location gérance alors qu'un compte est à faire entre les parties concernant le paiement des redevances que la société Kami qui est dans les lieux indique avoir consignées sans toutefois en justifier. 



Monsieur [K] qui succombe en son recours supportera les entiers dépens et paiera à la société Kami une somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en cause d'appel.





PAR CES MOTIFS 



Reformant le jugement déféré,



Dit que la cession du fonds de commerce de marchand de vins, liqueur, restaurant exploité à l'enseigne Le Beaumarchais et situé [Adresse 5] à Montreuil 93100 entre Monsieur [E] [K] d'une part et la société Kami d'autre part à la condition de prix convenue entre les parties le 4 juillet 2008 est parfaite . 



Dit qu'elle sera réalisée par la signature de l'acte de vente établi par Me Hassan avocat ou tout autre avocat que les parties auront choisi de lui substituer, en présence du bailleur ou celui-ci appelé, moyennant le paiement du prix convenu, la signature devant intervenir au plus tard dans le délai d'un mois à compter de la signification de l'arrêt valant convocation de M.[K] à la signature de l'acte.



Déboute Monsieur [K] de sa demande en restitution du fonds de commerce, 



Déboute la société Kami en restitution du dépôt de garantie versé dans le cadre de la location gérance du fonds, 



Condamne Monsieur [K] à payer à la société Kami une somme de 8000 € à titre de dommages- intérêts,



Condamne Monsieur [K] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile et à payer à la société Kami la somme de 4000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER, LA PRÉSIDENTE,