Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 5 mars 2015

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 05 Mars 2015



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/13504



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 13 mai 2013 par le tribunal de grande instance de Paris - RG n° 13/00013



APPELANT

Monsieur [U], [S] [D]

né le [Date naissance 1] 1959 à [Localité 1] ([Localité 1]) 

[Adresse 4]

[Localité 2]



Comparant en personne 



INTIMÉE

S.A. SOCIÉTÉ DE REQUALIFICATION DES QUARTIERS ANCIENS (S.A. SOREQA) prise en la personne de son représentant légal

RCS PARIS B 521 804 237

[Adresse 3]

[Localité 2]



Représentée par Maître Geneviève CARALP-DELION de la SCP NORMAND & ASSOCIES, avocate au barreau de PARIS, toque : P0141



DIRECTION RÉGIONALE DES FINANCES PUBLIQUES D'ILE DE FRANCE ET DU DÉPARTEMENT DE PARIS

Commissariat du gouvernement

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentée par M. [J] [T], commissaire du gouvernement, en vertu d'un pouvoir spécial 



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 08 janvier 2015, en audience publique, devant la cour composée de :



Monsieur Christian HOURS, président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Madame la Première présidente de la cour d'Appel de PARIS,



Madame Maryse LESAULT, conseillère, désignée par Madame la Première présidente de la cour d'Appel de PARIS,



Madame [H] [X], juge de l'expropriation au tribunal de grande instance de BOBIGNY, désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique



GREFFIÈRE : Madame Amandine CHARRIER, lors des débats







ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile 

- signé par Monsieur Christian HOURS, président et par Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. 

 





Vu l'arrêté préfectoral du 16 décembre 2011 ouvrant l'enquête publique préalable à la déclaration d'utilité publique, laquelle a été prononcée le 19 juin 2012,



Vu l'ordonnance d'expropriation du 6 décembre 2012,



Vu le procès verbal de transport sur les lieux du 13 mars 2013 mentionnant que les biens de M. [D] n'ont pu être visités en raison de son absence sur place lors de la visite, malgré signification à l'intéressé par acte d'huissier de justice du 14 février 2013, sur requête de SOREQA, de l'ordonnance du 4 février 2013 ayant fixé les date et heure de ce transport sur les lieux,



Vu le jugement rendu le 13 mai 2013 par le juge de l'expropriation de Paris qui a :



- rejeté la demande de sursis à statuer formée par M. [D] en retenant que l'instance en cours devant le tribunal administratif de Paris, portant sur sa contestation du traité de concession consenti par la Ville de Paris à SOREQA et de la déclaration d'utilité publique n'étaient pas de nature à différer la fixation de l'indemnité due à l'exproprié



- fixé l'indemnité due par la SOREQA à M. [U] [D] au titre de la dépossession foncière des lots 1,17, 18, 19, 20 21, et 22 de l'immeuble sis [Adresse 1], comme suit, sous réserve d'un métré à parfaire, indemnité de remploi comprise,



- au titre du lot 1

en valeur libre 62.050 €

en valeur occupé 49 840 €

en valeur squatté 55 449 €



au titre des lots 17, 19, 20, 21 et 22

en valeur libre 151.590 €

en valeur occupé 121 472 €

en valeur squatté 146 541 €



au titre du lot 18

en valeur libre 66 120 €

en valeur occupé 53 096 €

en valeur squatté 59 608 €

et condamné SOREQA aux dépens,



retenant ainsi les valeurs de l'offre de la SOREQUA,



Vu la signification de ce jugement à M. [D] le 4 juin 2013, 











Vu la déclaration d'appel de la SCI LA POMMARDIERE et de M.[D] qui en est le gérant, en date du 4 juillet 2013 et leur mémoire d'appel déposé le 3 septembre 2013 demandant à la cour de surseoir à statuer jusqu'à décision sur la demande d'aide juridictionnelle, d'annuler le jugement entrepris et de fixer la valeur d'indemnisation de son bien à un montant qui ne saurait être inférieur à 703 800 € ; vu leurs observations dont il résulte notamment que M. [D] n'a pas pu être présent lors de la visite des lieux car il n'avait pas reçu la réponse à sa demande d'AJ, que l'estimation retenue est dérisoire et méconnaît les caractéristiques du marché immobilier local, situé en limite de quartier des Batignolles, que des références pour transactions [Adresse 5] et [V] doivent être écartées car non représentatives,



Vu le mémoire du commissaire du gouvernement déposé le 7 octobre 2013, auquel est annexée une photo de l'immeuble du [Adresse 1], mentionnant que la valeur de 4 000 € avait été proposée en première instance pour la valorisation de la majorité des lots y compris celui de M. [D] car correspondant à la moyenne pour le 17ème arrondissement, entre des biens peu entretenus soit 4 768 € et la valeur du lot vendu [Adresse 1] (3 333 €) ; qu'il rappelle qu'aucune visite des locaux n'a pu être faite par la SOREQA elle-même, mais propose de retenir 4 000 €/m² pour ne pas pénaliser M. [D] pour défaut de visite,



Vu le mémoire de la SOREQA reçu le 9 octobre 2013 demandant de confirmer le jugement, compte tenu de l'état de l'immeuble et des valeurs de référence produite,



Vu les mémoires complémentaires transmis au greffe de la Chambre de l'expropriation aux dates suivantes pour la SCI LA POMMARDIERE et M. [D] : mémoires complémentaires des 12 septembre 2014, 30 mai 2014, 12 août 2014 et 2 décembre 2014, 



Vu les observations développées par les parties à l'audience de plaidoirie du 8 janvier 2014,



SUR QUOI LA COUR,



Considérant qu'il résulte des dispositions de l'article L321-1 du code de l'expropriation que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;



Que l'évaluation de ce préjudice doit prendre en compte la nature, l'état d'entretien du bien exproprié, ses caractéristiques de construction et sa situation, sa destination, ainsi que les caractéristiques du marché local de l'immobilier pour des biens comparables, à partir de références de transactions contemporaines ou de date rapprochée ;



Considérant qu'en l'espèce le premier juge a retenu une valeur moyenne de 3 700 € /m² sur la base de l'offre de l'autorité expropriante en relevant que l'immeuble du [Adresse 1] n'avait pu être visité en raison de l'absence de M. [D] pourtant régulièrement convoqué, ou d'un représentant et en visant différentes valeurs de référence dont celles présentant des caractéristiques de vétusté similaire ;



Considérant que si M. [D] expose avoir été en attente de sa demande d'admission au bénéfice de l'aide juridictionnelle lors de la date prévue pour la visite, rien cependant ne faisait obstacle à ce qu'il permette l'accès à son bien à la date fixée, afin de permettre aux parties de se rendre compte de l'état des parties privatives de l'immeuble alors qu'il indique en toute hypothèse n'avoir sollicité le report de la date fixée que postérieurement à celle-ci ;











Considérant que selon les dispositions de l'article R311-26 du code de l'expropriation fixant les conditions de transmission des mémoires de l'appelant, des intimés et du commissaire du Gouvernement, cette transmission doit intervenir à peine de caducité, pour l'appelant dans le délai de 3 mois à compter de la déclaration d'appel et pour les intimés et le Commissaire du gouvernement dans celui de deux mois suivant notification de celui de l'appelant ; que les demandes et éléments de preuve contenus dans un mémoire additionnel adressé postérieurement au délai de trois mois précité sont tardifs et comme tels irrecevables sauf s'il s'agit d'éléments produits en réplique au mémoire d'un adversaire ;



Considérant que l'environnement de l'immeuble du [Adresse 1], ses conditions de desserte , la description extérieure de l'immeuble et intérieure des seules parties communes ont été très précisément rapportés dans le procès-verbal de transport du 13 mars 2013 auquel se réfère la cour ; 



Qu'il sera retenu que s'il y est mentionné que « l'immeuble nécessite une réfection complète (réseaux, ravalement, mise aux normes des installations électriques, couvertures », il ne présente cependant « aucun signe d'affaissement ou de trouble affectant sa structure » ce qui contredit un rapport du 12 décembre 2013 visé dans l'arrêté de péril 2013-01255 du 19 décembre 2013, correspondant à une procédure qui n'a cependant pas été poursuivie de sorte que la cour écartera toute indication citant ce « rapport » et retiendra cet état d'entretien de la structure avec néanmoins l'observation qu'une bâche a été fixée « au dessus de la verrière surplombant le palier du dernier niveau  en attente d'une réfection future (lettre de M. [D] au Préfet de police du 26 décembre 2012-pièce 14) ; 



Considérant que, s'agissant des parties privatives concernées par l'évaluation, il n'a pas été possible d'y entrer ni d'identifier si les biens au 3ème étage, dont M. [D] expose qu'il s'agit de l'appartement qui a constitué sa résidence principale, ont ou non été réunis ;



Que force est de constater que M. [D] ne produit aucune pièce de nature à établir l'état réel des parties privatives, (procès-verbal de constat, plans, décisions de réunification de lots ou photos) n'étant versée aux débats ;



Considérant que si la procédure de péril a pu exagérer et dramatiser l'état de l'immeuble il demeure qu'il s'agit d'un bien vétuste comme cela ressort de la photographie annexée aux conclusions du commissaire du Gouvernement ;



Que si la production de procès-verbaux de délibération de l'assemblée générale de la copropriété (pièces 17 à 25 pour la période comprise en 1999 à 2012) permet de constater les décisions de travaux sur la période concernée, outre que ces pièces sont produites hors délai en mai 2014 elles concernent les parties communes seulement ; 



Considérant qu'en l'absence d'élément probant de l'Exproprié, qui n'explique pas en quoi il conviendrait d'écarter les références de bien vétustes alors qu'il ne rapporte pas la preuve qui lui incombe faute d'avoir laissé l'accès, de démontrer l'état des parties privatives qu'il s'agit ici d'évaluer l'indemnité de dépossession de ces lots ;



Considérant encore que si M.[D] a pu se prévaloir de la valeur apportée à ces lots par le fait qu'il disposait de la jouissance des parties communes de l'étage et des combles, il sera rappelé que cette situation de fait dont il n'est pas allégué qu'elle serait consacrée par un droit ne saurait fonder un surplus d'indemnisation ; 



Considérant que la proximité de la rue Level de la limite de l'espace Batignolles en cours d'aménagement ne constitue pas en soit un facteur de plu-value de l'immeuble du [Adresse 1] ;









Que les références de valeurs moyennes sans indications précises de transactions effectivement réalisées ne peuvent être retenues comme pertinentes, ni davantage des valeurs moyennes émanant de publications de chambres des notaires ;



Considérant toutefois que le constat de l'état extérieur de la structure et des parties communes tel que relaté dans le rapport de transport permettent de valoriser les lots à raison de 4 000 €/M² ;



Qu'il convient d'infirmer le jugement entrepris dans cette mesure avec application, de manière alternative des taux d'abattement en valeur libre ou occupé sous réserve de la réalisation du métrage à parfaire, comme exactement relevé par le premier juge ; qu'en conséquence la cour fixera comme suit l'indemnisation des biens en cause, étant observé que le coefficient d'abattement pour occupation doit être fixé à 15% ;



- au titre du lot 1 sis en rez de chaussée (surface de 15M² à parfaire)



en valeur libre :

60 000 € d'indemnité principale à raison de 15x4000 + une indemnité de remploi de 

7000€ (15% jusqu'à 5000€ 15% de 5000 à 15000€ et 10% sur le solde) soit 67 000 €



en valeur occupé :

60000 x 0,15 = 51 000 € d'indemnité principale + l'indemnité de remploi de 6 100 € (15% jusqu'à 5000€ 15% de 5000 à 10000€ et 10% sur le solde) soit 57 100 €





au titre des lots 17, 19, 20, 21 et 22 (surface de 37 M² à parfaire) :



en valeur libre :

4000 x 37 = 148000€ à titre d'indemnité principale + indemnité de remploi de selon même calcul, 15800€ soit 163.800 €



en valeur occupé :

4000 x 37 x 0,15 =125800€ à titre d'indemnité principale + indemnité de remploi selon même calcul =13580€ soit 139 380 €

 

au titre du lot 18 (surface de 16 M² à parfaire) :

en valeur libre 64 000 € à titre d'indemnité principale + indemnité de remploi selon même calcul à hauteur de 4900€ soit 71 400 €



en valeur occupé 64000 ' 15% =54 400 € pour l'indemnité principale + une indemnité de remploi selon même calcul à hauteur de 6440€ soit 60 840 €



Considérant, sur les préjudices annexes allégués, que M. [D] expose que pour retrouver un relogement équivalent, il devra supporter des frais d'agence et de relogement ; que cependant l'indemnité de remploi retenu a pour objet précisément de contribuer aux frais générés par l'obligation de se reloger ; que M. [D] ne justifiant aucunement de charges spécifiques qui ne relèveraient pas de ces frais, et qui n'apporte d'ailleurs aucune indication sur les frais réels allégués sera débouté, la cour confirmant le jugement entrepris de ce chef ;



Considérant par ailleurs qu'il est allégué d'un préjudice moral alors que la partie expropriée est une SCI, personne morale dont M. [D] est le gérant ; qu'au surplus, l'article L13-13 (ancien) du code de l'expropriation met en 'uvre le droit à la réparation intégrale du préjudice matériel subi du fait de l'expropriation ; qu'aucune exigence constitutionnelle n'impose que la collectivité expropriante poursuivant un but d'utilité publique soit tenue de réparer la douleur morale éprouvée par le propriétaire à raison de la perte des biens expropriés ; que par suite, l'exclusion de la réparation du préjudice moral ne méconnaît pas la règle du caractère juste de l'indemnisation de l'expropriation pour cause d'utilité publique ; qu'il en résulte que les dispositions de l'article L13-13 du code de l'expropriation n'est contraire ni à l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme ni à aucun autre droit ou liberté que la constitution garantit ; que le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté ce chef de demande ;



Considérant qu'il sera statué sur les dépens et frais irrépétibles dans les termes du dispositif





PAR CES MOTIFS





LA COUR,





CONFIRME le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a fixé la valeur unitaire du M² à la somme de 3 700 €



Statuant à nouveau de ce chef,



FIXE à 4 000 € le montant de la valeur unitaire au mètre carré des lots expropriés de la SCI LA POMMARDIERE dont M.[D] est le gérant, situés [Adresse 1],



FIXE en conséquence la valeur d'indemnisation que devra verser la SOREQA à la SCI LAPOMMARDIERE DE PARIS représentée par son gérant M. [U] [D], comme suit :



au titre du lot 1 sis en rez de chaussée (surface de 15M² à parfaire)



en valeur libre :

60 000 € d'indemnité principale à raison de 15x4000 + une indemnité de remploi de 

7000€ (15% jusqu'à 5000€ 15% de 5000 à 15000€ et 10% sur le solde) soit au total 67 000 €



en valeur occupé :

60000 - 15% = 51000€ d'indemnité principale + l'indemnité de remploi de 6100€ (15% jusqu'à 5000€ 15% de 5000 à 10000€ et 10% sur le solde) soit au total 57 100 €





au titre des lots 17, 19, 20, 21 et 22 (surface de 37 M² à parfaire) :



en valeur libre 

148000€ à titre d'indemnité principale + indemnité de remploi de 15800€ soit au total 163.800 €



en valeur occupé 

4000 -15% =125800€ à titre d'indemnité principale + indemnité de remploi de 13580€ soit au total 139 380 €

 

au titre du lot 18 (surface de 16 M² à parfaire) :

en valeur libre 64000 € à titre d'indemnité principale + indemnité de remploi de 4900€ soit au total 71 400 €



en valeur occupé 64000 ' 15% = 54 400 € pour l'indemnité principale + indemnité de remploi de 6440€ soit 60 840 €,





REJETTE le surplus demandes d'indemnisation,



Y ajoutant,



DIT que la SOREQA devra verser à la SCI LA POMMARDIERE représentée par M. [U] [S] [D] une somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



DIT que les dépens d'appel seront supportés par la SOREQA.





LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENT