Cour de Cassation · civ3 — 4 février 2004

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :




 Donne acte à la société civile immobilière (SCI) Laminaire immobilière du désistement de son pourvoi en ce qu'il est dirigé contre la société civile professionnelle (SCP) Plissonneau-Duquène et Dominique Modock ;


 Sur le moyen unique :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Fort-de-France, 22 mars 2002), que, par acte notarié des 8 et 16 novembre 1990, la société civile immobilière Laminaire immobilière (la SCI) a conclu une promesse de vente unilatérale sous conditions suspensives, au bénéfice de M. X... pour deux locaux à usage commercial situés dans un immeuble en cours de construction, la levée de l'option devant intervenir avant le 8 février 1991 à 16 heures ; que l'acte authentique de vente n'ayant pu être établi, M. X..., arguant de la caducité de la promesse pour non-réalisation des conditions suspensives, a demandé la restitution de l'indemnité d'immobilisation ;


 Attendu que la SCI fait grief à l'arrêt d'accueillir la demande, alors, selon le moyen :


 1 / que la levée de l'option et la réalisation des conditions sont deux mécanismes indépendants et autonomes ; qu'en décidant que le bénéficiaire aurait pu, par un courrier "clair et dénué d'ambiguïté", retarder la levée de l'option jusqu'au moment où "seraient obtenus les éléments indispensables", la cour d'appel a fait dépendre la levée de l'option de la réalisation des conditions suspensives, en violation de l'article 1134 du Code civil ;


 2 / que, par son courrier du 31 janvier 1991, M. X... a clairement déclaré "lever l'option "de la façon la plus nette qui soit ; qu'en décidant qu'il ne l'aurait levée que sous conditions, la cour d'appel a dénaturé les termes clairs et précis de la lettre du 31 janvier 1991, en violation de l'article 1134 du Code civil ;


 3 / que lorsque la vente d'un immeuble a été faite avec indication de la contenance, sans que celle-ci ne serve de mesure au prix, une différence d'un vingtième permet une modification du prix ; qu'en retenant seulement l'existence d'une différence de superficie, alors que cet élément n'avait pas d'incidence sur la validité de la promesse puisqu'elle pouvait diminuer le prix, la cour d'appel a violé l'article 1619 du Code civil ;


 4 / que la levée de l'option est indépendante de la réalisation des conditions stipulées dans la promesse, lesquelles ne doivent être remplies que pour la signature de la vente ; que lorsque les parties n'ont prévu aucun délai pour la réalisation d'une condition, celle-ci n'est réputée défaillie que lorsqu'il est certain qu'elle ne se réalisera pas ; qu'en retenant la caducité de la promesse, faute de justification par la SCI Laminaire immobilière des conditions suspensives qu'elle devait remplir, sans préciser quel était le délai imparti pour la réalisation de ces conditions et, le cas échéant, pour justifier de leur réalisation, la cour d'appel a privé sa décision de base légale au regard des articles 1134 et 1176 du Code civil ;


 Mais attendu qu'ayant relevé qu'il était prévu que la promesse deviendrait caduque et l'indemnité d'immobilisation restituée à M. X... à défaut de réalisation des conditions suspensives, et constaté que M. X..., qui avait obtenu son prêt, invitait, par lettre du 31 janvier 1991, le notaire de la SCI à justifier des conditions dont elle (la SCI) avait la charge, la cour d'appel, qui a retenu que cette correspondance était intervenue huit jours avant la date limite et que la SCI, qui n'apportait pas la preuve qu'elle avait régularisé l'acquisition de la parcelle située dans la zone des cinquante pas géométriques ni qu'elle avait obtenu les autorisations administratives en vue de l'affectation du bien à l'usage commercial que lui destinait M. X..., ne justifiait pas de la réalisation des conditions auxquelles elle s'était engagée pour parfaire sa promesse, a exactement déduit, abstraction faite de motifs surabondants relatifs à la lettre du 31 octobre 1991, que le gérant de la SCI avait rendu la promesse caduque ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne la SCI Laminaire immobilière aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne la SCI Laminaire immobilière à payer à M. X... la somme de 1 900 euros ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quatre février deux mille quatre.