Cour de Cassation · civ3 — 21 juillet 1999

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS


 LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :


 Sur le pourvoi formé par :


 1 / M. Marcel Z...,


 2 / Mme Raymonde Y..., épouse Z...,


 demeurant ensemble ...,


 en cassation d'un arrêt rendu le 26 mars 1997 par la cour d'appel de Rouen (1re chambre civile), au profit :


 1 / de M. Roger A..., demeurant ...,


 2 / de Mme Simone A..., épouse X..., demeurant ..., curatrice de M. A...,


 défendeurs à la cassation ;


 Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ;


 LA COUR, en l'audience publique du 22 juin 1999, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Dupertuys, conseiller rapporteur, Mlle Fossereau, M. Toitot, Mme Di Marino, M. Bourrelly, Mme Stéphan, MM. Peyrat, Guerrini, Philippot, conseillers, M. Pronier, Mme Fossaert-Sabatier, conseillers référendaires, M. Weber, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ;


 Sur le rapport de M. Dupertuys, conseiller, les observations de la SCP Piwnica et Molinié, avocat des époux Z..., de la SCP Delaporte et Briard, avocat des consorts A..., les conclusions de M. Weber, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ;


 Sur le premier moyen :


 Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rouen, 26 mars 1997), que M. A... a donné à bail aux époux Z... un appartement et un jardin, le 21 novembre 1991, ceux-ci s'étant engagés à réaliser la construction d'un garage, la rénovation d'un local de salle de bains et la réfection de la tapisserie, des peintures, du carrelage et de l'électricité ; que se plaignant de dégradations liées à la réalisation de travaux, M. A... et sa curatrice, Mme X..., ont délivré aux preneurs un congé pour motif légitime et sérieux au visa de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 ; que, reconventionnellement, les époux Z... ont demandé la résolution du bail, la restitution des loyers et le paiement des travaux réalisés ;


 Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande en restitution des loyers remis, alors, selon le moyen, "1 ) qu'aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 7 du décret du 6 mars 1987, le bailleur est obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation et, la clause expresse par laquelle le locataire peut s'engager à exécuter des travaux ne peut concerner que des logements répondant aux normes minimales de confort et d'habitabilité définies par le décret prévu à l'article 25 de la loi du 23 décembre 1986 et notamment comprendre au minimum une salle d'eau, pièce séparée, intérieure au logement, comportant baignoire ou douche et lavabo alimenté en eau chaude et eau froide et les sols et les murs et plafonds des logements et locaux ne doivent pas présenter d'infiltration ni de remontée d'eau ; que la cour d'appel qui, pour débouter les époux Z... de leur demande de restitution des loyers, s'est déterminée par le fait que les preneurs avaient pu visiter les locaux et avaient contracté en connaissance de l'état des lieux loués mais qui s'est abstenue de rechercher, comme elle y était invitée, si les locaux loués répondaient aux normes minimales de confort et d'habitabilité autorisant le bailleur à stipuler une clause de travaux à la charge des preneurs, a privé sa décision de base légale au regard des dispositions susvisées ;


 2 / que le contrat de bail désignant les locaux énonçant que ceux-ci comportaient "une entrée, une cuisine, un séjour, une chambre, WC, un petit jardin", l'état des lieux dressé contradictoirement lors de l'entrée dans les lieux ne mentionnant ni l'existence d'une salle de bains, ni celle d'une salle d'eau, et la clause prévoyant des travaux à la charge du locataire mentionnant la rénovation "d'un local en salle d'eau", ce n'est qu'en dénaturant les pièces produites aux débats, que la cour d'appel a pu retenir l'habitabilité du local, et, en conséquence, l'exécution par le bailleur de son obligation de délivrance en relevant que le bien loué disposait d'une salle d'eau, "ce que les preneurs savaient" ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 3 ) que le contrat formé entre les parties ayant stipulé que le loyer mensuel s'élèverait à la somme de 900 francs mais n'ayant pas mentionné l'imputation, sur le montant du loyer mensuel, de l'exécution par le preneur des travaux mis à sa charge, la cour d'appel ne pouvait sans dénaturer le contrat de bail, affirmer que le loyer avait été fixé à la somme de 900 francs mensuels, afin de tenir compte de l'exécution de travaux par le preneur ; qu'en statuant ainsi, la cour d'appel a violé l'article 1134 du Code civil ; 4 ) que, dans des conclusions restées sans réponse, les époux Z... ont fait valoir qu'il était établi tant par le procès-verbal de constat du 5 novembre 1994 que par une lettre du 15 octobre émanant du service santé et environnement de la DASS que le logement était insalubre et ne pouvait être occupé sans risque en dépit des travaux effectués par les preneurs, en raison notamment d'une forte humidité remontant du sol et d'un dispositif de chauffage non conforme et insuffisant ; qu'en délaissant ces conclusions d'où il s'évinçait que les lieux loués ne présentaient pas un caractère d'habitabilité et de salubrité requis par la loi, la cour d'appel, qui a néanmoins décidé que le bailleur avait rempli son obligation

de délivrance, a, en statuant ainsi, violé l'article 455 du nouveau Code de procédure civile" ;


 Mais attendu qu'ayant relevé, par une interprétation souveraine, exclusive de dénaturation, que les mentions contradictoires et imprécises du constat d'état des lieux du 16 octobre 1991 et du contrat de location du 21 novembre 1991 rendaient nécessaire, que lors de la conclusion du bail, le logement était en bon état d'usage et disposait d'une salle d'eau, la cour d'appel, qui n'était pas tenue de répondre à des conclusions, que ses constatations rendaient inopérantes, a pu en déduire, abstraction faite d'un motif surabondant, que M. A... avait satisfait à son obligation de délivrance ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le deuxième moyen :


 Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de les débouter de leur demande tendant au paiement de la somme de 25 000 francs correspondant aux travaux réalisés, alors, selon le moyen, "que dans des conclusions laissées sans réponse, les époux Z... faisaient valoir qu'ils avaient entrepris d'exécuter des travaux nécessaires à l'habitabilité des lieux loués et à leur salubrité et que le bailleur en devait le coût pour les avoir autorisés dans le contrat de bail et pour avoir omis d'en imputer le coût sur le montant du loyer ; qu'en s'abstenant de répondre à ces conclusions qui alléguaient le défaut de remboursement par le bailleur des travaux qu'il avait autorisés et qui étaient nécessaires aux lieux loués, la cour d'appel a violé l'article 455 du nouveau code de procédure civile" ;


 Mais attendu que les époux Z... ayant demandé, devant les juges du fond, à être indemnisés des "travaux déjà effectués" après avoir soutenu qu'une diminution de loyer n'avait pas été stipulée en contrepartie des travaux mis à leur charge et que l'état de l'immeuble nécessitait encore des travaux, malgré ceux déjà effectués, la cour d'appel a répondu aux conclusions ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 Sur le troisième moyen :


 Attendu que les époux Z... font grief à l'arrêt de les condamner à payer à M. A... une somme à titre de dommages-intérêts, alors, selon le moyen, "que conformément aux articles 1719 et 1720 du Code civil, le bailleur est obligé d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, d'en faire paisiblement le preneur et d'assurer la permanence et la qualité des plantations ; qu'il doit faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que locatives après avoir délivré la chose en bon état de réparation de toute espèce ; ces obligations incombant au bailleur font obstacle à ce qu'il impose au preneur de supporter le coût de réparations autres que locatives ainsi que la perte résultant de l'indisponibilité des lieux pendant l'exécution des travaux qui lui incombent ; qu'en imposant au preneur le paiement de travaux n'ayant pas le caractère de réparations locatives mais constituant de grosses réparations, la cour d'appel a violé les dispositions susvisées ;


 Mais attendu qu'ayant relevé que le procès verbal de constat établi le 11 septembre 1995 démontrait qu'un évier et un placard manquaient dans la cuisine, que le conduit de la cheminée avait été démonté, que des carreaux étaient cassés, que l'ensemble de l'immeuble et le jardin étaient en état d'abandon et que des modifications importantes avaient été apportées au logement sans l'accord exprès du bailleur, la cour d'appel a retenu, à bon droit, que les preneurs avaient failli aux obligations que le contrat leur imposait et que les réparations et remises en état nécessaires devaient être mises à leur charge ;


 D'où il suit que le moyen n'est pas fondé ;


 PAR CES MOTIFS :


 REJETTE le pourvoi ;


 Condamne les époux Z... aux dépens ;


 Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, condamne les époux Z... à payer à M. A... et à Mme A..., époux X..., ès qualités, ensemble, la somme de 1 200 francs ;


 Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Troisième chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt et un juillet mil neuf cent quatre-vingt-dix-neuf.