Cour de Cassation · civ3 — 14 octobre 1992

LA COUR DE CASSATION, TROISIEME CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant : Sur le pourvoi formé par : 1°/ M. Jean-Claude, Victor F..., 

 2°/ Mme Marie-Thérèse, Danielle, Denise Y..., épouse de M. Jean-Claude F...,

 demeurant ensemble ... à Saint-Brévin-les-Pins (Loire-Atlantique),

 en cassation d'un arrêt rendu le 18 octobre 1990 par la cour d'appel de Rennes (4e chambre civile), au profit : 1°/ de M. André D...,

 2°/ de Mme Barbara C..., épouse de M. André D...,

 demeurant ensemble à l'Effeterie, Saint-Mars-de-Coutais (Loire-Atlantique),

 3°/ de Mme Z..., née Claude B..., demeurant ... (Bouches-du-Rhône),

 4°/ de M. Jean-Pierre B..., demeurant ... (Bas-Rhin),

 5°/ de Mme X... (et non Hary) B..., demeurant ... (Bas-Rhin),

 6°/ de Mme Alfred B..., demeurant ... (Bas-Rhin),

 7°/ de Mme E..., née Danielle B..., demeurant ...,

 8°/ de Mme A..., née Simone B..., demeurant 258 Air Drive Road à Toronto (Canada),

 9°/ de Mme Yvette B..., demeurant 4, Champs d'Arier à Genève (Suisse),

 défendeurs à la cassation ; Les demandeurs invoquent, à l'appui de leur pourvoi, les trois moyens de cassation annexés au présent arrêt ; LA COUR, en l'audience publique du 8 juillet 1992, où étaient présents : M. Beauvois, président, M. Pronier, conseiller référendaire rapporteur, MM. Paulot, Vaissette, Valdès, Peyre, Darbon, Mlle Fossereau, MM. Chemin, Boscheron, conseillers, MM. Chollet, Chapron, conseillers référendaires, M. Mourier, avocat général, Mlle Jacomy, greffier de chambre ; Sur le rapport de M. le conseiller référendaire Pronier, les observations de la SCP Le Bret et Laugier, avocat des époux F..., de la SCP Nicolay et de Lanouvelle, avocat des consorts B..., les conclusions de M. Mourier, avocat général, et après en avoir délibéré conformément à la loi ; Sur le premier et le deuxième moyens, réunis : Attendu, selon l'arrêt attaqué (Rennes, 18 octobre 1990), que, le

3 avril 1987, les époux D... ont cédé aux époux F... un fonds de commerce à usage de café, hôtel, restaurant, pension de famille et le droit au bail des locaux servant à l'exploitation ; qu'un arrêté municipal, en date du 17 mars 1987, ayant prescrit l'arrêt de l'exploitation de la partie hôtel et ordonné, pour les autres parties, l'exécution de divers travaux de mise en conformité, les époux F... ont assigné les consorts B..., bailleurs, et les époux D... en exécution des travaux et en dommages-intérêts ; que deux des co-bailleurs, Mme Alfred B... et Melle Annie B..., ont reconventionnellement demandé la constatation de la résiliation du bail sur le fondement des dispositions de l'article 1722 du Code civil ; Attendu que les époux F... font grief à l'arrêt de constater la destruction du bien loué par cas fortuit au cours du bail, de dire le bail résilié et de rejeter leurs demandes, alors, selon le moyen, 1°) que M. et Mme F... avaient objecté que Mme Veuve B... n'avait pas justifié de sa qualité d'usufruitière et que les autres consorts B..., à l'encontre desquels le renouvellement du bail était intervenu, étaient des copropriétaires indivis du bien loué ; que dès lors, la cour d'appel, en s'abstenant de vérifier précisément la qualité de Mme Veuve B... au regard du bien considéré et de rechercher si les autres consorts B... n'étaient, vu le caractère éventuellement partiel de l'usufruit de celle-ci, des copropriétaires indivis, n'a pas justifié le rejet de la fin de non-recevoir tenant cumulativement à l'absence de droit de Mme veuve B... à agir seule en résiliation du bail et à l'impossibilité pour les autres consorts B... de s'associer, pour la première fois en appel, à cette demande ; que, par suite, l'arrêt attaqué est entaché d'un manque de base légale au regard des articles 32, 122 et 126 du nouveau Code de procédure civile et 815-3 du Code civil ; 2°) que l'obligation du bailleur de délivrer, lors de l'entrée en jouissance du preneur, un immeuble à louer en bon état de réparations de toute espèce, est distincte de l'obligation d'entretien en cours de bail ; que la dispense à cette obligation de délivrer en bon état doit être interprétée strictement ; que, dès lors, la cour d'appel, saisie de la clause du bail, selon 

 laquelle le preneur prendra les lieux dans l'état où ils se trouveront le jour de l'entrée en jouissance sans pouvoir exiger du bailleur aucune réparation autre que celles afférentes au clos et au couvert, ne pouvait se borner à considérer globalement, au vu de l'exécution de plusieurs dépenses d'entretien au cours des années 1980 à 1986, que les bailleurs avaient satisfait aux obligations leur incombant ; qu'en s'abstenant de rechercher si les bailleurs avaient effectivement remis lors de la prise d'effet du nouveau bail, soit au 1er janvier 1985, des locaux présentant un état du clos et du couvert satisfaisant et permettant l'exercice de l'activité d'hôtel prévue au contrat, n'a pas justifié la décision de résilier celui-ci pour destruction de la chose louée par cas fortuit et a statué au prix d'un manque de base légale au regard des articles 1720 et 1722 du

Code civil ; Mais attendu, d'une part, que dans le cas où la situation donnant lieu à fin de non-recevoir est susceptible d'être régularisée, l'irrecevabilité sera écartée si sa cause a disparu au moment où le juge statue ; que la cour d'appel a exactement retenu que les co-bailleurs qui n'avaient pas comparu en première instance étaient recevables à se joindre à la demande en résiliation qui avait été présentée au cours de cette instance, par Mme Alfred B... et Melle Annie B... ; Attendu, d'autre part, qu'ayant retenu que les bâtiments n'étant pas récupérables pour satisfaire aux conditions réglementaires actuelles en matière d'hôtellerie et le montant des travaux de rénovation étant hors de proportion avec la valeur vénale du bien, l'immeuble devait être considéré comme totalement détruit au cours du bail par cas fortuit, la cour d'appel a, par ses seuls motifs, légalement justifié sa décison de ce chef ; Sur le troisième moyen : Attendu que les époux F... font grief à l'arrêt de les débouter de leur action en garantie contre les époux D..., ès qualités de vendeurs du fonds de commerce, et de leurs diverses demandes formées contre eux, notamment en réparation du trouble de jouissance et du préjudice causé par la résiliation du bail et la perte du fonds, alors, selon le moyen, 1°) que le vendeur du fonds de commerce d'hôtel doit 

 garantir le cessionnaire contre l'éviction résultant de la décision judiciaire de prononcer la résiliation du bail, cédé pour vétusté ; que par suite, l'arrêt attaqué, ayant fait droit à la demande de résiliation du bail inclus dans la cession à raison de la destruction totale de la chose louée par l'effet de son vieillissement naturel, ne pouvait corrélativement débouter les époux F... de leur action contre M. et Mme D... en garantie de l'éviction ainsi subie et a violé, par fausse application, l'article 1626 du Code civil ; 2°) que la cour d'appel ne pouvait afin de rejeter l'action en garantie des époux F... se fonder ni sur l'état apparent des immeubles lors de leur acquisition, lequel n'impliquait pas leur connaissance du risque, de résiliation du bail dépendant de la seule volonté non encore manifestée des bailleurs, ni sur la correcte exécution par les vendeurs du fonds de leur obligation d'entretien, laquelle n'était pas de nature à porter remède à la vétusté déjà acquise des locaux loués ; qu'en statuant à partir de ces motifs, l'arrêt attaqué n'a pas donné de base légale à sa décision au regard de l'article 1626 du Code civil ; Mais attendu que la cour d'appel a légalement justifié sa décision de ce chef en retenant que l'immeuble devait être considéré comme totalement détruit au cours du bail, lequel existait lors de la cession du fonds de commerce ; PAR CES MOTIFS :

REJETTE le pourvoi ;