Cour de Cassation · civ3 — 8 novembre 1976

SUR LE PREMIER MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QUE LA SOCIETE COOPERATEURS ET CASTORS D'ILE-DE-FRANCE, LOCATAIRE AUX TERMES D'UN BAIL RENOUVELE DE NEUF ANS, A COMPTER DU 1ER JUILLET 1971, DE LOCAUX APPARTENANT A LA SOCIETE IMMOBILIERE BIFER, LOUES A USAGE EXCLUSIF DE BUREAUX, FAIT GRIEF A L'ARRET PARTIELLEMENT INFIRMATIF ATTAQUE D'AVOIR DECIDE QUE, S'AGISSANT D'UN BAIL DE LOCAUX A USAGE EXCLUSIF DE BUREAUX, VENU A EXPIRATION AVANT L'ENTREE EN VIGUEUR DU DECRET DU 3 JUILLET 1972, LE MONTANT DU LOYER DU BAIL RENOUVELE A FIXER N'ETAIT PAS SOUMIS A PLAFONNEMENT, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, NI LA LOI DU 31 DECEMBRE 1973 QUI DISTINGUE LES TEXTES DONT ELLE PREVOIT L'APPLICATION POUR LA FIXATION DU LOYER DES BAUX VENUS A EXPIRATION AVANT L'ENTREE EN VIGUEUR DU DECRET SUSVISE, NI LES DISPOSITIONS AUTONOMES DE L'ARTICLE 7, N'IMPLIQUENT UNE SUBORDINATION DE CE TEXTE A L'ARTICLE 23-6, SI BIEN QU'EN EXCLUANT L'APPLICATION DE L'ARTICLE 7 EN CONSIDERATION DE L'EXCEPTION PRETENDUE QUE CONSTITUERAIENT LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 23-9, AU PLAFONNEMENT PREVU PAR L'ARTICLE 23-6, L'ARRET ATTAQUE A VIOLE CES DIVERS TEXTES PAR FAUSSE APPLICATION ;



 QUE, D'AUTRE PART, L'ARTICLE 23-6 EDICTE UN PRINCIPE GENERAL DE PLAFONNEMENT AUQUEL N'ECHAPPE PAS LE LOYER DU BAIL RENOUVELE DES LOCAUX A USAGE EXCLUSIF DE BUREAUX POUR LEQUEL L'ARTICLE 23-9 PREVOIT SEULEMENT DES MODALITES PARTICULIERES DE DETERMINATION DE LA VALEUR LOCATIVE, SI BIEN QUE L'ARRET ATTAQUE A AUSSI VIOLE CES TEXTES PAR FAUSSE APPLICATION ;



MAIS ATTENDU QUE LES JUGES D'APPEL ENONCENT, A JUSTE TITRE, QUE L'ARTICLE 23-9 DU DECRET DU 30 SEPTEMBRE 1953 MODIFIE PREVOIT QU'EN CAS DE LOCAUX A USAGE EXCLUSIF DE BUREAUX, LE PRIX DU BAIL EST FIXE PAR REFERENCE AUX PRIX PRATIQUES POUR DES LOCAUX EQUIVALENTS, ET QU'IL PRECISE QU'EN CE CAS, LES DISPOSITIONS DE L'ARTICLE 23-5, ALINEAS 2 ET 3, SONT APPLICABLES, CE QUI EXCLUT NECESSAIREMENT UN PLAFONNEMENT, PUISQUE CELUI-CI EST INCONCILIABLE AVEC UNE FIXATION POSSIBLE A UN NIVEAU PLUS ELEVE, PAR REFERENCE A DES ELEMENTS DE COMPARAISON ;



 QUE LA COUR D'APPEL CONSTATE QUE LES LOCAUX LOUES SONT BIEN DESTINES A L'USAGE EXCLUSIF DE BUREAUX, QU'ILS SONT UTILISES COMME TELS ;



 QUE LE LOYER DOIT ETRE DETERMINE D'APRES LEUR VALEUR LOCATIVE, SANS LIMITATION, LES PARTIES NE METTANT PAR AILLEURS PAS EN DOUTE QUE LA LOCATION RELEVE DU STATUT DES BAUX DE LOCAUX A USAGE COMMERCIAL ;



 QU'EN L'ETAT DE CES ENONCIATIONS ET CONSTATATIONS, LA COUR D'APPEL A SUR CE POINT, LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;



D'OU IL SUIT QUE LE PREMIER MOYEN N'EST PAS FONDE ;



SUR LE SECOND MOYEN, PRIS EN SES DEUX BRANCHES : ATTENDU QU'IL EST ENCORE REPROCHE A L'ARRET D'AVOIR FIXE A 18000 FRANCS LE LOYER ANNUEL DES LOCAUX LITIGIEUX, ALORS, SELON LE MOYEN, QUE, D'UNE PART, SUIVANT LES ARTICLES 23-9 ET 23-5, ALINEAS 2 ET 3, LE PRIX DU BAIL DES LOCAUX A USAGE EXCLUSIF DE BUREAUX EST FIXE PAR REFERENCE AUX PRIX PRATIQUES POUR DES LOCAUX EQUIVALENTS, CES PRIX POUVANT, A DEFAUT D'EQUIVALENCE, ETRE UTILISES A TITRE INDICATIF SAUF, DANS L'UN ET L'AUTRE CAS, A ETRE CORRIGES EN CONSIDERATION DES DIFFERENCES CONSTATEES ENTRE LE LOCAL LOUE ET LES LOCAUX DE REFERENCE, LESQUELS DOIVENT ETRE DECRITS, SI BIEN QUE FAUTE DE S'EXPLIQUER SUR LES CARACTERISTIQUES DES LOCAUX DE REFERENCE, L'ARRET ATTAQUE MANQUE DE BASE LEGALE ;



 QUE, D'AUTRE PART, DANS SES CONCLUSIONS D'APPEL CONTESTANT LE RAPPORT D'EXPERTISE, LA LOCATAIRE INVOQUAIT LE MAUVAIS ETAT DES LIEUX LOUES ET DES SANITAIRES COMMUNS, COMME L'ASPECT PEU FLATTEUR DU COULOIR D'ACCES, SI BIEN QUE FAUTE DE S'EXPLIQUER SUR CES POINTS, L'ARRET ATTAQUE N'EST PAS LEGALEMENT JUSTIFIE ;



MAIS ATTENDU QUE LES JUGES DU SECOND DEGRE, PRENANT EN CONSIDERATION LES CONSTATATIONS DE L'HOMME DE L'ART COMMIS, AINSI QUE LES ELEMENTS DE COMPARAISON EXAMINES PAR CELUI-CI ET RELATIFS AUX LOCAUX EQUIVALENTS ET VOISINS, ENONCENT QUE L'EXPERT A RETENU LE PRIX DE 250 FRANCS LE METRE CARRE PONDERE QUI PEUT PARAITRE UN PEU FAIBLE DANS LE SECTEUR CENTRAL DE REPUTATION MONDIALE ET POUR UN IMMEUBLE EN PIERRE DE X... DE BONNE CONSTRUCTION, MAIS QUI EST EQUITABLE, COMPTE TENU DU FAIT QUE LES LOCAUX SONT MOYENS EN EUX-MEMES, BAS DE PLAFOND, SANS SANITAIRES, SINON COMMUNS SUR LE PALIER, ET QUI PAR SUITE PARTICIPENT PEU AU STANDING DE L'IMMEUBLE ;



ATTENDU QU'EN L'ETAT DE CES CONSTATATIONS ET ENONCIATIONS, LA COUR D'APPEL QUI A TENU COMPTE DES LOCAUX DE REFERENCE ET A REPONDU AUX CONCLUSIONS DE LA SOCIETE LOCATAIRE, N'A FAIT QU'USER DE SON POUVOIR SOUVERAIN D'APPRECIATION ET A LEGALEMENT JUSTIFIE SA DECISION ;



 PAR CES MOTIFS : REJETTE LE POURVOI FORME CONTRE L'ARRET RENDU LE 9 AVRIL 1974 PAR LA COUR D'APPEL DE PARIS.