Cour d'Appel · 1ère chambre civile B — 2 juin 2015

R.G : 13/07590









Décision du 

Tribunal de Grande Instance de LYON

Au fond

du 11 septembre 2013



RG : 10/05322

ch n°





SAS FONCIA Entreprise



C/



SA TEREVA





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



1ère chambre civile B



ARRET DU 02 Juin 2015







APPELANTE :



SAS FONCIA ENTREPRISE

[Adresse 4]

[Adresse 4]





Représentée par la SELARL B2R & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Assistée de la SCP SCAMPS ROSENBERG, avocat au barreau de PARIS







INTIMEES :



SA TEREVA 

représentée par ses dirigeants légaux domiciliés audit siège

[Adresse 1]

[Adresse 1]





Représentée par la SCP TUDELA ET ASSOCIES, avocat au barreau de LYON

Assistée de la SELAS CMS BUREAU FRANCIS LEFEBVRE LYON, avocat au barreau de LYON







SARL LES GRAVES

[Adresse 2]

[Adresse 2]





Représentée par la SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de LYON

Assistée de Me Alexandre BENAZDIA, avocat au barreau de CUSSET-VICHY







 ******

 



Date de clôture de l'instruction : 15 Octobre 2014



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 05 Mai 2015



Date de mise à disposition : 02 Juin 2015



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Jean-Jacques BAIZET, président

- François CLEMENT, conseiller

- Michel FICAGNA, conseiller



Assistés pendant les débats de Agnès BAYLE, greffier



A l'audience, Jean-Jacques BAIZET a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Jean-Jacques BAIZET, président, et par Patricia LARIVIERE, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.





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EXPOSE DE L'AFFAIRE



Par acte sous seing privé en date du 30 octobre 2007, la société Tereva a consenti à la société Foncia Entreprise un mandat exclusif de vente portant sur la commercialisation d'un ensemble immobilier d'une surface de 7.700m² édifié sur un terrain de 21.842m² situé [Adresse 3].



Par promesse synallagmatique de vente du 23 septembre 2009, la société Tereva s'est engagée à vendre cet ensemble immobilier à la société Les Graves.



Par acte authentique en date du 18 décembre 2009, la promesse a été réitérée au prix de 3 000 000 euros.



Par actes d'huissier des 1er, 2 et 6 avril 2010, la société Foncia Entreprise a assigné la SARL Les Graves sur le fondement des articles 1134 et 1275 du code civil en paiement de la somme de 143 520 euros TTC au titre d'honoraires et la somme de 6 000 euros pour résistance abusive, ainsi que les notaires chargés de la rédaction de l'acte.



Par acte d'huissier en date du 4 mars 2011, la société Foncia Entreprise a assigné la SA Tereva en paiement de dommages et intérêts. Les sociétés Foncia Entreprise et Les Graves ont régularisé un protocole d'accord fixant à 67 500 euros la commission due à la société Foncia Entreprise.



Par jugement en date du 11 septembre 2013, le tribunal de grande instance de Lyon a débouté la société Foncia Entreprise de toutes ses demandes.



La société Foncia Entreprise a formé un appel partiel. Elle sollicite la réformation du jugement dans ses dispositions relatives aux rapports entre elle et la société Tereva et la condamnation de cette dernière à lui payer les sommes de 52 500 euros HT à titre de dommages et intérêts et 31 000 euros de frais de procédure en raison de manquements à ses obligations insérées dans le mandat compte tenu du fait que l'opération conclue l'a été par son entremise.



A titre subsidiaire, et au vu du protocole transactionnel signé le 31 août 2011 avec la société les Graves, elle demande la condamnation de la société Tereva au paiement de la somme de 52 500 euros au titre de la clause pénale du fait de l'irrespect des engagements contractuels souscrits.



En tout état de cause, elle conclut à la condamnation de la société Tereva à lui verser des frais de procédure à hauteur 31 000 euros HT, ainsi que 7 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle indique qu'au cours du mandat, les sociétés Sophora Fit et BP Expansion ont transmis une offre d'acquisition pour laquelle elle a effectué un suivi particulier mais qui n'a pu aboutir à une signature avant octobre 2008 pour des raisons logistiques. Elle explique que les discussions entre ces sociétés pour l'acquisition du bien ont cependant continué, aboutissant finalement à la conclusion d'une promesse de vente au profit de la société Les Graves le 23 septembre 2009.



Elle met en avant le fait que le mandat précisait que même après son expiration, le mandant s'interdisait de vendre sans son concours à un acquéreur qui lui aurait été présenté par le mandataire et qu'il devait l'informer de toute transaction conclue pendant l'année suivant cette expiration. Elle considère comme fautif le fait pour la société Tereva de ne pas avoir rempli son obligation d'information quant à la transaction conclue même si elle en a eu connaissance. 



Elle insiste sur le fait que les sociétés Sophora Fit et BP Expansion ont confirmé leur intention de payer la commission au mois de mars 2009, donc après l'expiration du mandat avant de la contester dans la promesse de vente datée du 23 septembre 2009 avec le concours de la société Tereva. Elle considère que la société Tereva aurait dû l'avertir que l'acquéreur contestait sa rémunération, lui communiquer la convention et l'inviter à assister à la réitération de la vente. 



Elle estime en outre que la société Tereva n'était pas déliée de ses obligations résultant du mandat. Elle établit que la société Les Graves s'est substituée aux sociétés Sophora Fit et BP Expansion en se référant aux échanges qu'elle avait eus, en qualité de mandataire, avec la société Sophora Fit, que la promesse de vente a été conclue dans le délai d'un an suivant l'expiration de son mandat, délai dans lequel le vendeur était encore tenu d'obligations à son égard, que l'acquéreur avait conscience de cet engagement puisqu'il s'est engagé au paiement d'une commission et qu'il a été fait état du mandant dans l'acte final de vente. 



Elle se prévaut d'un manquement de la société Tereva à son devoir de loyauté et de coopération résultant de l'article 1134 du code civil puisque le contrat prévoyait une obligation de résultat de ne pas négocier la vente du bien avec un candidat acquéreur qu'elle lui aurait présenté. Elle estime que l'article 1151 du code civil doit s'appliquer dès lors que la société Tereva a signé la convention du 23 septembre 2009 sans l'appeler à la vente et l'informer des dates de la promesse et de sa réitération, empêchant ainsi au mandat de produire son plein effet et de lui permettre d'obtenir le paiement de sa commission. 



Elle affirme que le comportement contractuel de la société Tereva est également contraire aux dispositions spéciales relatives aux agents immobiliers qui impose au mandant de ne traiter la vente que par l'intermédiaire de son mandataire pendant le mandat exclusif mais également après son expiration lorsque l'acquéreur lui a été présenté par son mandataire pendant la période d'exclusivité. Elle qualifie ce comportement de fautif, justifiant le paiement de dommages et intérêts équivalents au montant de la commission due à l'agent immobilier. 



De façon subsidiaire, elle se prévaut de la clause pénale en exposant que le protocole transactionnel signé le 31 août 2011 ne règle pas le différend qu'elle a avec la société Tereva puisqu'il ne prévoit nullement que la somme versée couvrirait son entier préjudice et qu'il ne vaut pas pour les autres participants à la procédure. Elle rappelle qu'un cocontractant ne peut être exonéré de la clause pénale qu'à la condition de constater expressément l'absence de préjudice. 



Elle allègue des préjudices liés aux frais de procédure et au fait qu'elle n'a perçu que 60% de sa rémunération alors qu'elle a effectué de nombreuses diligences pour parvenir à la vente du bien et un important travail de prospection commerciale et de présentation. Elle considère que la clause pénale dont le montant a été établi à 5% du prix de vente n'est pas excessive.



La société Tereva, intimée, sollicite la confirmation du jugement. Elle conclut au débouté de la société Foncia Entreprise qui ne justifie d'aucun préjudice complémentaire suite à l'accord conclu avec la société les Graves et qui demande le paiement d'une commission dont elle n'est pas débitrice.



A titre subsidiaire, elle demande que la société les Graves soit condamnée à la relever et garantir de l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre. 



En tout état de cause, elle sollicite la somme de 10.666 euros TTC en remboursement des honoraires de son conseil.



Elle rappelle que le mandat stipulait que la rémunération de la société Foncia était à la charge de l'acquéreur du bien. Elle estime qu'elle n'est pas juge des raisons pour lesquels son acquéreur a contesté le droit à commission, et qu'elle n'a pas été déloyale ni violé ses obligations contractuelles.



Elle soutient que la société Foncia Entreprise a été informée de toutes les étapes de la conclusion de la vente du bien, et que celle-ci ne lui a pas été dissimulée. 



Elle interprète la clause du mandat lui interdisant de vendre sans le concours du mandataire à un acquéreur qui lui aurait été présenté comme ayant pour seul but d'assurer une exclusivité à la société Foncia Entreprise sur ces candidats et afin que la rémunération lui soit versée, et non comme une clause imposant sa participation à la vente dont elle n'est pas partie.



Elle explique qu'elle n'est pas responsable des difficultés de recouvrement de ses honoraires par la société Foncia Entreprise.



Elle rappelle que les dispositions spéciales relatives aux agents immobiliers n'imposent pas une exclusivité mais consacre la possibilité pour le mandant de traiter sans intermédiaire et oblige les agents immobiliers à faire figurer une clause dans le contrat en caractères très apparents pour avoir droit à une commission, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. 



Pour elle, l'accord transactionnel conclu avec la société les Graves est étonnant car il consacre une décote de ses honoraires et fait douter de la réalité des préjudices de la société Foncia Entreprise. En tout état de cause, elle considère qu'il s'oppose à ses demandes qui n'ont plus aucune cause et raison d'être. 



A titre subsidiaire, elle entend appeler en garantie la société les Graves en application de la convention conclue le 23 décembre 2009 et de l'acte authentique du 18 décembre 2009 qui prévoient que celle-ci doit la subroger dans ses droits et obligations au titre du mandat de vente exclusif et son avenant, qu'elle s'engage à supporter intégralement les honoraires de commercialisation, et qu'elle fait son affaire du paiement éventuel de cette commission et d'une éventuelle procédure. Elle expose que le protocole signé entre son acquéreur et son mandataire ne saurait lui être opposé dans la mesure où ce dernier estime que le paiement n'a été que partiel et que la société les Graves s'est engagée à supporter toutes les conséquences de la contestation du bien fondé de la rémunération ainsi que ses frais d'avocat en cas de procédure. 



Par assignation en date du 20 février 2014, la SA Tereva a formé un appel provoqué à l'encontre de la SARL Les Graves.



Celle-ci conclut à l'irrecevabilité et au rejet de l'appel provoqué, et à la condamnation de la société Tereva à lui payer la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Elle se prévaut du protocole mettant fin au litige l'opposant à la société Foncia Entreprise, qui fait obstacle, selon elle, à son appel en garantie par la société Tereva sauf à remettre en cause ce protocole.



Elle considère que les obligations découlant de l'acte notarié du 18 décembre 2009 concernant la rémunération du mandataire ont été remplies par signature de ce protocole puisqu'il s'agit bien d'une rémunération conventionnelle. Elle estime que ce fondement juridique ne peut donc permettre à la société Tereva de l'appeler en garantie. Elle explique qu'il n'y a pas eu de substitution de débiteur en tant que telle puisqu'elle n'entendait pas avaliser la commission évoquée dans le mandat mais s'y opposer et voir régler celle-ci par voie conventionnelle ou judiciaire.



MOTIFS



Attendu que le mandat exclusif de vente conclu entre la société Foncia Entreprise et la société Tereva prévoit qu'après l'expiration du mandat, le mandant s'interdit de vendre sans son concours à un acquéreur qui lui aurait été présenté par le mandataire, et qu'en cas de non-respect de cette obligation, le mandant s'engage à verser au mandataire, à titre de clause pénale et de dommages et intérêts, une indemnité forfaitaire d'un montant égal à la rémunération fixée à 4% HT du prix de vente hors taxes et hors droits ; qu'il stipule également que pendant la durée d'une année suivant l'expiration ou la dénonciation du mandat, le mandant s'oblige à informer immédiatement le mandataire de toute transaction conclue, en lui notifiant par lettre recommandée, les noms, adresses de l'acquéreur et du notaire chargé d'authentifier la vente ;



Attendu qu'il résulte des pièces produites aux débats que des négociations se sont déroulées, à partir de la fin du mois de mai 2008, par l'intermédiaire de la société Foncia Entreprise, entre le représentant de la société Tereva et les sociétés Sophora Fit et BP Expansion, et ont donné lieu à une offre de ces sociétés le 16 janvier 2008 ; que compte tenu de l'importance de l'opération envisagée, consistant en l'implantation d'un centre commercial, il a été convenu qu'une signature ne pourrait avoir lieu avant le mois d'octobre 2008 ; que les négociations se sont poursuivies au delà de cette date ; que dans un courriel du 13 mars 2009, le représentant de la société Tereva rassurait la société Foncia Enterprise sur la question de ses honoraires et lui précisait qu'était envisagée une vente en l'état futur d'achèvement ; qu'un courriel du 4 mai 2009 annonçait à la société Foncia Entreprise la signature d'un compromis prévue pour la fin du mois de mai 2009 ; que par la suite, cette dernière n'a reçu aucune information jusqu'à un rendez-vous du 22 octobre 2009 au cours duquel le représentant de la société Tereva l'a informée de la signature d'une promesse de vente, le 23 septembre 2009, avec la société Les Graves, appartenant au même groupe que les sociétés Sophora Fit et BP Expansion, et substituée à celles-ci dans l'achat de l'immeuble ;



Attendu que la promesse de vente ayant été signée dans le délai d'une année ayant suivi l'expiration du mandat le 30 octobre 2008, la société Tereva aurait du informer immédiatement le mandataire de la transaction conclue en lui notifiant les noms, adresses de l'acquéreur et du notaire chargé d'authentifier la vente, ce qu'elle n'a pas fait ; que par ailleurs, elle a manqué à son obligation de ne pas traiter directement avec un acquéreur qui lui a été présenté par le mandataire ;



Attendu que la société Tereva n'était pas tenue, au terme du mandat, d'appeler la société Foncia Entreprise à concourir à l'acte de vente, comme cette dernière le soutient ;



Attendu que le manquement de la société Tereva à ses obligations contractuelles doit conduire à l'application de la clause pénale prévue au mandat, dont le montant n'est pas manifestement excessif, la société Foncia Entreprise ayant du engager diverses procédures pour parvenir au règlement de ses honoraires qui ne lui ont été réglés que partiellement au terme de la transaction conclue avec la société Les Graves ; que la société Foncia Entreprise déduit de sa réclamation le montant des honoraires qu'elle a effectivement perçus de l'acquéreur, soit 67 500 euros ; que la société Tereva doit être condamnée à lui payer la somme de 52 500 euros ; qu'il n'y a pas lieu d'ajouter à ce montant les frais de procédure de 31 000 euros engagés par la société Foncia Entreprise dans le cadre des actions exercées à l'encontre de la société Les Graves ;



Attendu que si le compromis et l'acte de vente signés entre la société Tereva et la société Les Graves prévoient que cette dernière s'est engagée à supporter intégralement les honoraires de commercialisation pouvant être réclamés par la société Foncia Entreprise et à faire son affaire personnelle du paiement de cette commission et des éventuelles procédures relatives au paiement de celle-ci, il n'en résulte pas pourtant que la société Les Graves doit être tenue de garantir la société Tereva de la condamnation prononcée contre elle au titre de la clause pénale mise en oeuvre en raison de son manquement à ses obligations contractuelles découlant du mandat de vente ; que la société Tereva doit être déboutée de son action en garantie dirigée contre la société Les Graves ;



Attendu que la société Tereva, qui succombe, doit supporter les dépens et une indemnité en application de l'article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS 





Réforme le jugement entrepris,





Statuant à nouveau,



Condamne la société Tereva à payer à la société Foncia Entreprise la somme de 52 500 euros,



Déboute la société Foncia Entreprise du surplus de sa demande,



Déboute la société Tereva de son appel en garantie dirigé contre la société Les Graves,



Condamne la société Tereva à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, à la société Foncia Entreprise la somme de 4 000 euros et à la société Les Graves la somme de 2 500 euros,



Rejette la demande de la société Tereva présentée sur ce fondement,



Condamne la société Tereva aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct par la société B2R, avocat.





Le Greffier,Le Président,