Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 24 juin 2015

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS



COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 24 JUIN 2015



(n° , 22 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 13/01240 (Jonction avec le RG 13/01558)



Décision déférée à la Cour : Jugement du 26 Septembre 2012 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 10/02780



APPELANTS

 

SARL RESIDENCE LES SEJOURS DE LA PLAINE prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 32]

[Localité 53]



Maître [LT] [D] agissant en qualité d'Administrateur judiciaire au redressement judiciaire de la SARL RESIDENCE LES SEJOURS DE LA PLAINE

Intervenant volontaire 

[Adresse 31]

[Localité 52]



SCP [ZC] agissant en qualité de mandataire judiciaire au redressement judiciaire de la SARL RESIDENCE LES SEJOURS DE LA PLAINE

Intervenante volontaire 

[Adresse 14]

[Localité 52]



SAS SOCIETE DE GESTION IMMOBILIERE - SGH prise en la personne de ses représentants légaux

Intervenante forcée

[Adresse 32]

[Localité 53]



Représentés par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480, avocat postulant

Assistés de Me Sylvia GRADUS de la SELURL SYLVIA GRADUS ASSOCIEE, avocat au barreau de PARIS, toque : A0500, avocat plaidant



INTIMÉS 



Monsieur [VU] [SR]

[Adresse 77]

[Adresse 79]

[Localité 30]



SARL COANDCO prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 73]

[Localité 11]



Représentés par Me Nicolas LECOQ VALLON de la SCP LECOQ VALLON & FERON-POLONI, avocat au barreau de PARIS, toque : L0187, avocat postulant

Assistés de Maître Maëva NABETH, avocat plaidant substituant Me Nicolas LECOQ VALLON

Monsieur Bruno [FL]

[Adresse 37]

[Localité 42]



Monsieur [YI] [EG]

[Adresse 52]

[Adresse 17]



Madame [VL] [EG]

[Adresse 52]

[Adresse 17]



Monsieur [HU] [YW]

[Adresse 49]

[Localité 14]



Madame [MS] [WN] épouse [YW]

[Adresse 49]

[Localité 14]



Monsieur [UH] [MP]

[Adresse 80]

[Localité 10]



Madame [MB] [GK] épouse [MP]

[Adresse 80]

[Localité 10]



Madame [NZ] [ND]

[Adresse 6]

[Localité 12]



Madame [VA] [BB]

[Adresse 34]

[Localité 54]



Monsieur [HM] [XX]

[Adresse 45]

[Localité 43]



Monsieur [AK] [II]

[Adresse 38]

[Localité 20]



Monsieur [CA] [X]

[Adresse 27]

[Localité 15]



Madame [JE] [F]

[Adresse 43]

[Localité 51]



Madame [WF] [WC] épouse [XB]

[Adresse 65]

[Localité 25]



Monsieur [LT] [HJ]

[Adresse 62]

[Localité 23]





Monsieur [FS] [SD]

[Adresse 99] 

[Adresse 93]

[Localité 13]



Madame [PP] [WQ] épouse [SD]

[Adresse 99] 

[Adresse 93]

[Localité 13]



Monsieur [J] [OY]

[Adresse 11]

[Localité 2]



Madame [GS] [ON] épouse [OY]

[Adresse 11]

[Localité 2]



Monsieur [U] [M]

[Adresse 68]

[Localité 14]



Monsieur [MJ] [YL]

[Adresse 46]

[Localité 21]



Monsieur [UV] [Y]

[Adresse 15]

[Localité 4]



Madame [I] [XJ] épouse [Y]

[Adresse 15]

[Localité 4]



Monsieur [CS] [OY]

[Adresse 30]

[Adresse 102]

[Localité 48]



Monsieur [P] [N]

Le [Localité 59]

[Localité 27]



Madame [E] [FA]

[Adresse 92]

[Localité 31]



Monsieur Bruno [DQ]

[Adresse 60]

[Localité 41]



Monsieur [VR] [PM]

[Adresse 12]

[Adresse 47]



Madame [ET] [KZ] épouse [DV]

[Adresse 20]

[Adresse 61]





Monsieur [RK] [AK] [ZN]

[Adresse 10]

[Localité 45]



Monsieur [QT] [TI]

[Adresse 96] 

[Adresse 98]

[Localité 5]



Madame [CR] [LN]

[Adresse 70]

[Localité 7]



Monsieur [V] [IQ]

[Adresse 75] 

[Localité 68]

ROYAUME UNI



Monsieur [UV] [UP]

[Adresse 90]

[Localité 6]



Monsieur [VD] [UB]

[Adresse 21]

[Localité 28]



Monsieur [KL] [QW]

[Adresse 76]

[Localité 17]



Madame [QO] [AR]

[Adresse 19]

[Localité 43]



Madame [DY] [YD] épouse [UB]

[Adresse 21]

[Localité 28]



Monsieur [QL] [KU]

[Adresse 7]

[Localité 29]



Monsieur [OQ] [H]

[Adresse 29]

[Localité 47]



Madame [NI] [XE] épouse [OY]

[Adresse 30]

[Adresse 102]

[Localité 48]



Monsieur [LF] [IW]

[Adresse 54]

[Localité 64]



Madame [TW] [AK] [YZ]

[Adresse 54]

[Localité 64]







Monsieur [KG] [TC]

[Adresse 26]

[Localité 16]



Madame [IT] [UE] épouse [TC]

[Adresse 26]

[Localité 16]



Monsieur [HX] [T]

[Adresse 58]

[Localité 56]



Madame [OK] [R] épouse [T]

[Adresse 58]

[Localité 56]



Monsieur [KJ] [TN]

[Adresse 66]

[Localité 57]



Monsieur [TQ] [RN]

[Adresse 81]

[Localité 1]



Madame [EJ] [TT] épouse [RN]

[Adresse 81]

[Localité 1]



Monsieur [XM] [JM]

[Adresse 57]

[Adresse 94]G

ROYAUME UNI



Monsieur [PX] [KR]

[Adresse 2]

[Localité 63]

IRELAND



Madame [TQ] [KR]

[Adresse 2]

[Localité 63]

IRELAND



Monsieur [ZV] [NL] [GN]

[Adresse 74]

[Localité 71]

ROYAUME UNI



Monsieur [RS] [BO]

C/o [J] [TW]

[Adresse 42]

[Localité 22]



Madame [OV] [J] épouse [BO]

C/o [J] [TW]

[Adresse 42]

[Localité 22]







Monsieur [IL] [GN]

[Adresse 89]

[Localité 69]

ROYAUME UNI



Monsieur [A] [FH]

[Adresse 95]

[Localité 64]



Madame [G] [FH]

[Adresse 95]

[Localité 64]



Monsieur Bruno [K]

[Adresse 56]

[Localité 37]



Madame [HG] [MM] épouse [X]

[Adresse 27]

[Localité 15]



Monsieur [FS] [YA]

[Adresse 44] 

[Adresse 87]

[Localité 39]



Madame [VG] [BA] épouse [YA]

[Adresse 44] 

[Adresse 87]

[Localité 39]



Monsieur [Z] [RH]

[Adresse 86]

[Localité 38]



Madame [LQ] [LC] épouse [QI]

[Adresse 51]

[Localité 32]



Madame [MX] [NR] épouse [II]

[Adresse 38]

[Localité 20]



Madame [EU] [BT] épouse [PM]

[Adresse 12]

[Adresse 47]



Madame [FM] [OH] épouse [HJ]

[Adresse 62]

[Localité 23]



Madame [FZ] [HD] [JS]

[Adresse 10]

[Localité 45]



Monsieur [CK] [HR]

[Adresse 67] 

[Localité 63] 

IRELAND



Madame [MB] [L] [PU]

[Adresse 67] 

[Localité 63] 

IRELAND



Monsieur [A] [GY]

[Adresse 101]

[Localité 70]

IRELAND



Madame [LQ] [JV] épouse [GY]

[Adresse 101]

[Localité 70]

IRELAND



Monsieur [OC] [PB]

[Adresse 59]

[Localité 33]



Monsieur [OC] [EN]

[Adresse 41]

[Localité 64]



Madame [MB] [AK] [LY] épouse [EN]

[Adresse 41]

[Localité 64]



Monsieur [SO] [RY]

[Adresse 78]

[Localité 61] 

IRELAND



Madame [YO] [RY]

[Adresse 78]

[Localité 61] 

IRELAND



Monsieur [C] [RE]

[Adresse 36]

[Localité 64]



Madame [GE] [UM]

[Adresse 36]

[Localité 64]



Monsieur [CY] [XS]

[Adresse 8]

[Localité 35]



Madame [PP] [KD] épouse [XS]

[Adresse 8]

[Localité 35]



SARL DEDALE prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 72]

[Localité 36]



SARL LES MYCENES prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 50]

[Localité 33]



SARL PHIMALINE prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 22]

[Localité 43]



SARL LES GENTIANES prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 24]

[Localité 40]



SCI GBJM prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 83]

[Localité 3]



SCI M2B prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 9]

[Localité 19]



SAS 2AMAC prise en la personne de ses représentants légaux

Lieu [Localité 73]

[Localité 58]



Monsieur [O] [DH]

Intervenant volontaire

[Adresse 55]

[Localité 55]



Madame [EM] [DH], venant aux droits de [DH] [Q], lui-même venu aux droits de [IC] [LT]

Intervenante volontaire

[Adresse 35]

[Localité 9]



Monsieur [IF] [NW]

Intervenant volontaire

[Adresse 16]

[Localité 49]



Madame [JP] [JH] épouse [NW]

Intervenante volontaire

[Adresse 16]

[Localité 49]



Madame [JE] [RV] épouse [CL]

Intervenante volontaire

[Adresse 53] 

[Localité 67]

ROYAUME UNI



Monsieur [ZH] [CL]

Intervenant volontaire

[Adresse 53] 

[Localité 67]

ROYAUME UNI



Monsieur [WT] [PG]

Intervenant volontaire

[Adresse 39] 

[Adresse 82]

[Localité 64]





Madame [GH] [DN] épouse [PG]

Intervenante volontaire

[Adresse 39] 

[Adresse 82]

[Localité 64]



Monsieur [NO] [QF]

Intervenant volontaire

[Adresse 64]

[Localité 66]

ROYAUME UNI



Madame [NZ] BRUSH épouse [GN]

Intervenante volontaire

[Adresse 88] 

[Localité 60]

ROYAUME UNI



Madame [KO] [BG] [QF]

Intervenante volontaire

[Adresse 64]

[Localité 66]

ROYAUME UNI



Madame [FL]

Intervenante volontaire

[Adresse 37]

[Localité 42]



Madame [JM]

Intervenante volontaire

[Adresse 18]

[Localité 74]

ROYAUME UNI



Monsieur [LT] [CX]

Intervenant volontaire

[Adresse 28]

[Localité 8]



Madame [LQ] [ZY] épouse [KU]

Intervenante volontaire

[Adresse 7]

[Localité 29]



Monsieur [ZK] [US]

Intervenant volontaire

[Adresse 85]

[Adresse 84]

[Localité 61] 

IRLANDE



Madame [ME] [TF] épouse [US]

Intervenante volontaire

[Adresse 85]

[Adresse 84]

[Localité 61] 

IRLANDE





Monsieur [VO] [QI]

Intervenant volontaire

[Adresse 51]

[Localité 32]



Monsieur [VZ] [JB]

Intervenant volontaire

[Adresse 3]

[Localité 64]



Monsieur [BH] [GV]

Intervenant volontaire

[Adresse 1]

[Localité 34]



SCI BELSON prise en la personne de ses représentants légaux

Intervenante volontaire

[Adresse 40]

[Localité 46]



Monsieur [BZ] [S]

Intervenant volontaire

[Adresse 5]

[Adresse 91]

ROYAUME UNI



Monsieur [AC] [FW]

Intervenant volontaire

[Adresse 23]

[Localité 43]



Monsieur [PJ] [FI]

Intervenant volontaire

[Adresse 25]

[Localité 18]

LONDON - ROYAUME UNI



Monsieur [A] [SX]

Intervenant volontaire

[Adresse 69]

[Localité 64]



Représentés par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, à la Cour, toque : L0050, avocat postulant

Assistés de Me Bertrand BALAS, avocat au barreau de LYON, avocat plaidant



Monsieur [LT] [IC]

[Adresse 48]

[Localité 26]



Monsieur [UV] [SG]

[Adresse 71]

[Localité 24]



Madame [VG] [IC] épouse [SG]

[Adresse 71]

[Localité 24]







Monsieur [WY] [SG]

[Adresse 100]

[Localité 24]



Monsieur [LK] [NA]

[Adresse 63]

[Localité 62]

GRANDE BRETAGNE



Madame [QW]

[Adresse 76]

[Localité 17]



Monsieur [IC] [WK]

[Adresse 13]

[Localité 44]



Madame [IC]

[Adresse 48]

[Localité 26]



SARL CARLA prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 4]

[Localité 50]



Défaillants - Régulièrement assignés





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 25 Mars 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Chantal BARTHOLIN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère 

Madame Caroline PARANT, conseillère

qui en ont délibéré



Greffier : lors des débats : Madame Laureline DANTZER



 

ARRÊT :



- rendu par défaut,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,



- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente, et par Madame Orokia OUEDRAOGO, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.



********



Faits et procédure : 



La société Cristal Eagle Résidences, aux droits de laquelle se trouve la SARL Société [Adresse 97], s'est vue consentir dans le cadre de son activité de gestion hôtelière divers baux commerciaux au sein d'une résidence située [Adresse 33], aux fins de sous-location meublée des lots pour des périodes de temps déterminé et avec fourniture de différentes prestations. 

 

A la suite de plusieurs commandement de payer, de nombreux bailleurs ont reproché à la société Cristal Eagle Résidences puis à la Société [Adresse 97] de ne pas s'acquitter régulièrement des loyers et de ne pas respecter la destination prévue des locaux. 



Par jugement en date du 22 mai 2007, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert une procédure de sauvegarde à l'encontre de la société Cristal Eagle Résidences. Un plan de continuation a été ordonné suivant jugement du 20 mai 2008 prévoyant le remboursement de 100 % du passif en huit annuités. 



Selon acte d'huissier en date du 20 avril 2007 dénoncé aux créanciers inscrits le 21 mai 2007, M. Bruno [K], M. [P] [N], M. et Mme [OC] [T], M. [U] [M], M. [AQ] [H], M. et Mme [UV] [Y], Mme [CZ] [F], M. et Mme [CA] [X], M. [FS] [YA] et son épouse Mme [VG] [BA], Mme [QO] [AR], M. [LK] [NA], M. [IL] [GN], M. et Mme [UV] [SG], M. [WY] [SG], Mme [WF] [XB], M. [KL] [QW], M. [LT] [CX], M. et Mme [J] [OY], M. et Mme [CS] [OY], M. et Mme [PX] [KR], Mme [VA] [BB], M. [Z] [RH], M. et Mme [VO] [QI], M. et Mme [UH] [MP], M. Bruno [FL], M. [UV] [XP], M. et Mme [AK] [BN], M. et Mme [LT] [HJ], Mme [CR] [LN], M. [VR] [PM], M. [FB] [ZN] et Mme [FZ] [JS], M. et Mme [HU] [YW], M. [CK] [HR] et Mme [MB] [PU], M. [FB] [TI], Mme [NZ] [ND], M. [V] [EB], M. [HM] [XX], Mme [E] [FA], M. et Mme [KG] [TC], M. et Mme [A] [GY], M. et Mme [FS] [SD], Mme [ET] [DV], M. et Mme [RS] [BO], M. et Mme [VD] [UB], M. [QZ] [PB], M. [LF] [IW] et Mme [TW] [YZ], M. et Mme [A] [FH], M. et Mme [OC] [EN], M. et Mme [QL] [KU], M. Bruno [DQ], M. et Mme [SO] [RY], M. [C] [RE] et Mme [GE] [UM], M. [IC] [WK], M. et Mme [CY] [XS], la SARL Carla, la SARL Dedale, la SARL Les Gentianes, la SARL Les Mycenes, la SARL Phimaline, la SAS 2 Amac, la SCI GBJM, la SCI M2B, M. [KJ] [TN], M. et Mme [YI] [EG], M. et Mme [LT] [IC], M. [XM] [JM], M. et Mme [TQ] [RN] et M. [MJ] [YL], bailleurs, ont fait assigner la société Cristal Eagle Résidences et la Société [Adresse 97] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de voir notamment constater l'acquisition de la clause résolutoire des baux concernés ou prononcer la résiliation judiciaire de ces baux. 



Par acte du 28 novembre 2011, M. [SR] et la SARL Co And Co sont intervenus volontairement à l'instance en qualité de bailleurs de la Société [Adresse 97] aux mêmes fins. 



Par jugement en date du 26 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- dit recevables les interventions de M [SR] de la SARL Co And Co,

- déclaré irrecevables les demandes en paiement et en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour des défauts de paiement antérieurs au 1er février 2007,

- débouté la Société [Adresse 97] de son exception de nullité de la clause 4 « Destination » du bail,

- rejeté les demandes en acquisition de la clause résolutoire,

- prononcé la résiliation des baux consentis par chacun des requérants envers la Société [Adresse 97],

- ordonné l'expulsion de la Société [Adresse 97] et de tous occupants de son chef, à défaut de libération des lieux passé le délai d'un mois après la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux, le cas échéant, avec l'assistance de la force publique,

- autorisé la séquestration des meubles et effets se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de la Société [Adresse 97],

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation due par la Société [Adresse 97] à compter du présent jugement et jusqu'à la libération effective des lieux au montant du loyer, charges en sus, qui aurait été dû si le bail s'était poursuivi et condamné la même à son paiement,

- condamné la Société [Adresse 97] à payer, en deniers ou quittances, les sommes dues à chacun des bailleurs au titre de l'arriéré locatif, selon décomptes arrêtés au 15 octobre 2011, incluant le 3ème trimestre 2011,

- désigné M. [SJ] [FT] [QA] en qualité d'expert avec mission de chiffrer notamment les travaux nécessaires à la remise des lieux dans leur affectation à usage de résidence hôtelière touristique et de donner son avis sur les préjudices subis par les copropriétaires bailleurs,

- rejeté la demande reconventionnelle de la Société [Adresse 97] sur le remboursement des dépôts de garantie,

- ordonné l'exécution provisoire.



Par jugement en date du 17 janvier 2013, le tribunal de commerce de Bobigny a ouvert à l'encontre de la Société [Adresse 97] une procédure de redressement judiciaire, fixé provisoirement la date de cessation des paiements au 28 décembre 2012 et désigné Me [LT] [D] en qualité d'administrateur judiciaire et la SCP [ZC] prise en la personne de Me [RS] [KA] en qualité de mandataire judiciaire. 



La Société [Adresse 97] a relevé appel du jugement du tribunal de grande instance de Bobigny du 26 septembre 2012 le 21 janvier 2013. 



Suivant ordonnance en date du 15 mai 2013, le premier président de la Cour d'appel de Paris a suspendu l'exécution provisoire de ce jugement. 



Par jugement du 5 février 2014, le tribunal de commerce de Bobigny a arrêté un plan de continuation de la Société [Adresse 97] qui prévoit l'apurement de 100% du passif sur une période de dix années. 



La SASU Société de Gestion Hôtelière, actionnaire unique de la SARL Société [Adresse 97], a décidé de la dissolution anticipée de cette dernière le 26 septembre 2014. Les bailleurs parties à la présente instance ont alors saisi le tribunal de commerce de Bobigny d'une opposition par acte du 28 octobre 2014 et ont assigné la Société de Gestion Hôtelière en intervention forcée devant la Cour d'appel de Paris dans le cadre de la présente procédure; 



La dissolution de la Société [Adresse 97] au profit de son associée unique a finalement été annulée par décision d'assemblée générale extraordinaire du 12 février 2015, publiée le 18 février 2015. 



Par leurs dernières conclusions en date du 6 mars 2015, la Société [Adresse 97], Me [LT] [D], ès-qualités d'administrateur judiciaire de la Société [Adresse 97], la SCP [ZC], ès-qualités de mandataire judiciaire de la Société [Adresse 97], et la Société de Gestion Hôtelière demandent à la Cour de :

Donner acte à la SCP Bolling-Durand-Lallement de ce qu'elle se constitue pour la Société de Gestion Hôtelière,

Dire et juger les copropriétaires irrecevables faute d'intérêt à agir et en tout cas mal fondés en leur action qui a pour objet l'intervention forcée de la Société de Gestion Hôtelière devant la Cour et prononcer en conséquence sa mise hors de cause,

Dire et juger irrecevables pour défaut de qualité à agir : Messieurs [BZ] [S], [AC] [FW], [PJ] [AO], [A] [SX], Madame [NZ] [GN], la SCI Bilson, Monsieur et Madame [O] et [EM] [DH],

Dire et juger que le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny le 26 septembre 2012 est définitif en ce qu'il a déclaré irrecevables les demandes en paiement et en constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour des défauts de paiement antérieurs au 1er février 2007,

Le confirmer en ce qu'il a rejeté les demandes en acquisition de la clause résolutoire pour des défauts de paiement postérieurs au 1er février 2007,

Le réformer pour le surplus et, statuant à nouveau,

Dire et juger qu'en raison de l'ouverture à l'encontre de la Société [Adresse 97] de la procédure de redressement judiciaire par jugement du tribunal de commerce de Bobigny en date du 17 janvier 2013, les copropriétaires bailleurs ne peuvent poursuivre la résiliation des baux pour défaut de paiement des loyers, charges et accessoires dus antérieurement au jugement d'ouverture,

Dire et juger encore que la Société [Adresse 97] justifie avoir exécuté les obligations à sa charge telles que prévues par les stipulations de l'article 4 des baux intitulé « Destination »,

Dire et juger, en conséquence, que les copropriétaires bailleurs ne peuvent poursuivre la résiliation des baux en raison de l'inexécution par la Société [Adresse 97] de ses obligations.

En toute hypothèse

Débouter les copropriétaires bailleurs de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, tant en ce qu'elles ont pour objet la résiliation des baux qu'en ce qu'elles ont pour objet la condamnation de la Société [Adresse 97] au paiement de sommes d'argent,

Les débouter, en l'état, de leur demande de fixation de leur créance au passif et les dire et juger irrecevables et à tout le moins mal fondés en leur demande de condamnation de la Société [Adresse 97] au paiement de dommages et intérêts,

Les dire et juger également mal fondés en leurs demandes complémentaires de désignation d'un expert judiciaire et de condamnation au paiement de supposés arriérés de loyers postérieurs à l'ouverture de la procédure de redressement judiciaire,

A titre subsidiaire, si la Cour devait faire droit à la demande de désignation d'un expert judiciaire, dire et juger qu'il recevra également pour mission de décrire et chiffrer l'ensemble des travaux de mise en conformité des lieux, d'amélioration et/ou d'aménagement qui ont été exécutés soit par la société Cristal Eagle Résidences, soit par la Société [Adresse 97], dans l'intérêt et pour le compte des copropriétaires bailleurs et de faire le compte entre les parties.

Subsidiairement, sur la question du quantum de la fixation des créances au passif

Prendre acte de ce que les créances des bailleurs arrêtées à la date du jugement d'ouverture de la procédure de redressement judicaire s'élevaient aux sommes visées en pièce 51 et aux paragraphes B et C - pages 15 et 16 des conclusions. 

Très subsidiairement, si la Cour devait confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation des baux et ordonné l'expulsion de la Société [Adresse 97]

Condamner alors chacun des copropriétaires bailleurs à rembourser à la Société [Adresse 97] le montant des dépôts de garantie versés en son temps entre leurs mains par elle-même ou la société Cristal Eagle Résidences,

Condamner chaque copropriétaire bailleur à payer à la Société [Adresse 97] et ses mandataires de justice la somme de 300 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Les condamner aux entiers dépens, dont distraction, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.



Par leurs dernières conclusions datées du 17 mars 2015, M. Bruno [K], M. [P] [N], M. et Mme [OC] [T], M. [U] [M], M. [AQ] [H], M. et Mme [UV] [Y], Mme [CZ] [F], M. [BZ] [S], M. et Mme [CA] [X], M. [FS] [YA] et son épouse Mme [VG] [BA], Mme [QO] [AR], M. [BH] [GV], M. [AC] [FW], M. et Mme [IL] [GN], la SCI Belson, Mme [WF] [XB], M. [KL] [QW], M. [LT] [CX], M. et Mme [J] [OY], M. et Mme [PX] [KR], Mme [VA] [BB], M. et Mme [ZK] [US], M. [Z] [RH], M. et Mme [VO] [QI], M. et Mme [UH] [MP], M. Bruno [FL], M. [PJ] [AO], M. [UV] [XP], M. et Mme [AK] [BN], M. et Mme [LT] [HJ], Mme [CR] [LN], M. et Mme [VR] [PM], M. [FB] [ZN] et Mme [FZ] [JS], M. et Mme [HU] [YW], M. et Mme [CL], M. [CK] [HR] et Mme [MB] [PU], M. [FB] [TI], Mme [NZ] [ND], M. [V] [EB], M. [HM] [XX], Mme [E] [FA], M. et Mme [IF] [NW], M. et Mme [KG] [TC], M. et Mme [A] [GY], M. et Mme [FS] [SD], Mme [ET] [DV], M. et Mme [RS] [BO], M. et Mme [VD] [UB], M. [QZ] [PB], M. [LF] [IW] et Mme [TW] [YZ], M. et Mme [A] [FH], M. [VZ] [JB], M. et Mme [WT] [PG], M. et Mme [OC] [EN], M. et Mme [QL] [KU], M. Bruno [DQ], M. et Mme [SO] [RY], M. [C] [RE] et Mme [GE] [UM], M. et Mme [NO] [QF], M. [A] [SX], M. et Mme [CY] [XS], M. [ZV] [GN], la SARL Dedale, la SARL Les Gentianes, la SARL Les Mycenes, la SARL Phimaline, la SAS 2 Amac, la SCI GBJM, la SCI M2B, M. [KJ] [TN], M. et Mme [YI] [EG], M. [O] [DH], Mme [SU] [DH] venant aux droits de M. [LT] [IC], M. [XM] [JM], M. et Mme [TQ] [RN] et M. [MJ] [YL] demandent quant à eux à la Cour de :



Dire l'appel recevable mais mal fondé ;

Ordonner la jonction avec l'appel en intervention forcée de la SAS Société de Gestion Hôtelière ;

Confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé la résiliation des baux consentis par chacun des requérants à la Société [Adresse 97] ;

Ordonner l'expulsion de la Société [Adresse 97] et de tous occupants de son chef à défaut de libération des lieux passé le délai d'un mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, le cas échéant avec l'assistance de la force publique ;

Autoriser le séquestre des meubles et effets se trouvant dans les lieux, aux frais et risques de la Société [Adresse 97] ;

Fixer l'indemnité mensuelle d'occupation due par la Société [Adresse 97] à compter de la décision et jusqu'à la libération effective des lieux au montant du loyer, et charges en sus ;

Fixer la créance de chacun des copropriétaires requérants au titre de l'arriéré locatif à la date du jugement de redressement judiciaire, soit le 17 janvier 2013, aux sommes listées en pages 58, 59 et 60 des conclusions,



Condamner in solidum la Société [Adresse 97] et la Société de Gestion Hôtelière à payer au titre des loyers dus au 5 février 2015, outre actualisation au jour de la décision, en deniers ou quittance, les sommes listées en pages 60 et 61 des conclusions, 

Désigner tel architecte expert qu'il appartiendra avec pour mission :

- de se rendre dans la résidence,

- de décrire l'état de la résidence et des appartements des requérants,

- de chiffrer tous les travaux nécessaires à la remise des lieux dans leur affectation à usage de résidence hôtelière touristique classée,

- de se prononcer sur l'état du mobilier et le coût de son remplacement,

- de donner son avis sur les préjudices subis par les copropriétaires bailleurs.

- Dire que l'expert pourra se faire assister par tout sapiteur de son choix ;

Surseoir à statuer sur la demande de réparation au titre des dégradations et frais de remise en état dans l'attente du dépôt du rapport d'expertise ;

D'ores et déjà, condamner in solidum la Société [Adresse 97] et la Société de Gestion Hôtelière à payer à chacun des requérants une indemnité de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamner in solidum la Société [Adresse 97], la Société de Gestion Hôtelière, Maître [D] et la SCP [ZC] à payer à chacun des requérants la somme de 300 euros au titre des frais irrépétibles en plus de l'indemnité allouée par le tribunal ;

Condamner in solidum la Société [Adresse 97], la Société de Gestion Hôtelière, Me [D] et la SCP [ZC] aux dépens, qui comprendront les frais de constat du 13 décembre 2006, des 7 et 8 février 2007, avec distraction.



Par leurs conclusions signifiées le 17 mars 2015, la société COANDCO et M [VU] [SR] demandent à la cour de : 



Ordonner la jonction avec l'appel principal enrôlé sous le n° RG 13/1240;

Confirmer le jugement sauf en ce qu'il a rejeté la demande de constat de la résiliation du bail, 

Constater la résiliation du bail sur le fondement de l'article L 145-41 du code de commerce 

A titre subsidiaire, prononcer la résiliation des baux consentis à (sic) M [SR] et la SARL COANDCO du fait des manquements répétés de ,la sociétés Les Résidences de la Plaine en ce qui concerne le paiement des loyers et le non respect de la destination du bail sur le fondement des articles 1728 et 1184 du code civil;

Ordonner l'expulsion de la Société [Adresse 97] et de tous occupants de son chef à défaut de libération des lieux passé le délai d'un mois après la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux, le cas échéant avec l'assistance de la force publique ;

Fixer la créance de M [SR] au passif de la Société [Adresse 97] à la somme de 31 157, 70€ à parfaire au jour de l'arrêt ;

Fixer la créance de M [VU] [SR] au passif de la société Les résidences de la Plaine à la somme de 37 301, 35€ ;

Désigner tel expert qu'il appartiendra avec pour mission :

- de se rendre dans la résidence,

- de décrire l'état de la résidence et des appartements des requérants,

- de chiffrer tous les travaux nécessaires à la remise des lieux dans leur affectation à usage de résidence hôtelière touristique classée,

- de se prononcer sur l'état du mobilier et le coût de son remplacement,

- de donner son avis sur les préjudices subis par les copropriétaires bailleurs.

 Dire que l'expert pourra se faire assister par tout sapiteur de son choix ;

Condamner solidairement la Société [Adresse 97] Me [D] et Me [KA] à payer à chacun des requérants une indemnité de 300 euros à titre de dommages et intérêts au titre des frais irrépétibles;

Condamner in solidum la Société [Adresse 97] aux dépens, avec distraction.





SUR CE, 



I-Sur l'intervention forcée de la SASU Société de Gestion Hôtelière :



Les appelants font valoir la renonciation de la Société de Gestion Hôtelière, actionnaire unique de la Société [Adresse 97], à procéder à la dissolution de celle-ci et sollicitent en conséquence la mise hors de cause de la Société de Gestion Hôtelière, tiers au litige.

 

Les intimés font valoir que la publication de la décision annulant la dissolution de la Société [Adresse 97] au profit de la Société de Gestion Hôtelière est intervenue le 18 février 2015, postérieurement à son assignation en intervention forcée dans le cadre de la présente instance. Ils soulignent « l'imbrication des comptes et des agissements  des deux sociétés » et s'en remettent à la Cour pour apprécier l'intérêt de maintenir ou non la Société de Gestion Immobilière dans la procédure. 



Si l'évolution du litige, à savoir la décision de dissolution de la société [Adresse 97] au profit de la société Gestion Hôtelière, justifiait la mise en cause de cette derniére à titre forcé devant la cour, la renonciation ultérieure à procéder à cette dissolution justifie sa mise hors de cause, dés lors qu'elle est étrangère aux liens contractuels unissant les bailleurs à leur locataire la société Les Séjours de la Plaine, la simple allégation de l'imbrication des comptes entre les deux sociétés étant à ce stade indifférente. Il s'ensuit que la société de Gestion Hôtelière sera mise hors de cause . 



II-Sur la qualité à agir de MM. [S], [FW], [AO], [SX], de Mme [GN] et de M. et Mme [O] [DH] et [EM] [DH] :



Les appelants exposent : 

-que MM. [S], [FW], [AO], [SX] et Mme [GN] n'étaient pas partie à la première instance et qu'ils ont régularisé leur intervention volontaire en cause d'appel par conclusions signifiées le 19 juin 2013 sans préciser la date à laquelle ils étaient devenus propriétaires au sein de l'immeuble en cause ni établir avoir été expressément subrogés dans les droits et actions de leurs vendeurs,

-que de la même façon, la SCI Belson et M. et Mme [O] [DH] et [EM] [DH] ont précisé par conclusions n°2 signifiées le 13 février 2015 être « venus aux droits de M et Mme [SG] [UV] (SCI BELSON) et de MM [WY] [SG] (M [O] [DH]) et [LT] [IC] (Mme [EM] [DH]) » sans justifier de la date à laquelle ils sont devenus propriétaires, ni justifier qu'ils se trouvent expressément subrogés dans les droits et actions de leur vendeur,

-que M. [S], M. [SX] et Mme [GN] ne justifient pas non plus de l'existence des contrats de bail qui les lieraient à la Société [Adresse 97]. 



Ils demandent en conséquence que leurs interventions volontaires soient déclarées irrecevables en vertu des dispositions de l'article 122 du Code de procédure civile. 



Les intimés répliquent sans être sérieusement contredits :



-que MM. [S], [FW], [AO], [SX] et M. [IL] [GN] sont intervenus dès la première instance comme en témoignent les conclusions récapitulatives notifiées devant le tribunal le 12 octobre 2011 et le jugement du 26 septembre 2012 qui fait figurer leurs noms au titre des condamnations ;

-que la SCI Belson et M. et Mme [DH] sont venus respectivement aux droits de M. et Mme [UV] [SG] et de M. [WY] [SG] en acquérant leurs appartements ; ils versent aux débats leurs attestations de propriété et indiquent que la question a déjà été tranchée par le juge de l'exécution par jugement du 21 mars 2013. 



Il s'ensuit que MM. [S], [FW], [AO], [SX], Mme [GN] et M. et Mme [O] [DH] et [EM] [DH] justifient de leur qualité pour agir .





III- Sur la résiliation des baux :



Les intimés soutiennent que le fait que le tribunal ait écarté l'application de la clause résolutoire ne l'empêchait pas d'apprécier la gravité du défaut de paiement des loyers, que la production des relevés de loyers impayés, des comptes individuels de chaque bailleur et des commandements de payer délivrés tant à la société Cristal Eagle Résidences qu'à la Société [Adresse 97], démontrent que le preneur ne payait pas les loyers, ou avec retard et après délivrance de commandements, sans payer le coût des commandements. 



Ils exposent ainsi : 

-qu'au 17 janvier 2013, date du jugement de redressement judiciaire, la créance cumulée des copropriétaires s'élevait à la somme de 1.047.931,01 euros selon l'état des vérifications des créances, outre 173.262,02 euros au titre des créances des copropriétaires oubliés par le représentant des créanciers mais dont la créance a été retenue par le tribunal.-que plusieurs copropriétaires ne percevant pas de loyers n'ont pu honorer le remboursement de leur prêt et ont vu leurs biens saisis et vendus aux enchères (M. [PJ] [AO],, M. [LK] [NA] , M. [W]) et que ces biens ont parfois été rachetés par le gérant de la société locataire lui-même ou par un membre de sa famille.

-que les sommes dues au titre des loyers impayés le sont en majorité aux bailleurs étrangers, qui étaient les moins susceptibles d'engager des procédures à l'encontre de la locataire.

-que le défaut d'actif de la Société [Adresse 97] ayant conduit à son placement en redressement judiciaire en cours d'instance « provient de la volonté délibérée de son gérant de ne pas transférer à la filiale les moyens suffisants pour faire face à ses charges [par le biais de la holding destinataire des loyers] alors que le revenu procuré par l'activité principale de celle-ci suffisait très largement à couvrir l'ensemble de ses besoins et même ses dettes ». 



Or l'article L 622-21 du code de commerce dispose que le jugement d'ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers et tendant à la résolution d'un contrat pour défaut de paiement d'une somme d'argent, le défaut d'exécution des engagements financiers du débiteur n'ouvrant droit qu'à la déclaration de créances au passif de la procédure collective . 



Il en résulte : 

-d'une part, que c'est à bon droit que le tribunal a jugé que les bailleurs étaient irrecevables à solliciter le constat de l'acquisition de la clause résolutoire au titre de commandements de payer délivrés antérieurement au jugement du 22 mai 2007 ayant placé la société CER aux droits de laquelle se trouve la société Les séjours de la Plaine, sous mesure de sauvegarde, 

-d'autre part, que la mesure de redressement judiciaire intervenue le 17 janvier 2013 à l'encontre de la société Les séjours de la Plaine prive les bailleurs de pouvoir solliciter, pour des causes antérieures tenant au non respect par le débiteur de ses engagements financiers, la résiliation des contrats de bail les liant à la débitrice, la critique des circonstances ayant pu conduire la société les Séjours de la Plaine à la cessation de paiement est par ailleurs inopérante à ce stade ; 



III-1-Sur la destination contractuelle des locaux :



Les appelants demandent l'infirmation du jugement entrepris qui a considéré que l'accueil de familles adressées par le Samu Social au sein de la résidence constituait un manquement à la destination contractuelle des baux litigieux. 



Ils soutiennent qu'il s'agissait d'une « nécessaire réorientation de l'exploitation », se prévalant d'un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance, empêchant toute exploitation à titre de résidence hôtelière touristique, que les copropriétaires bailleurs se sont engagés à délivrer une « résidence de tourisme classée » lui permettant d'exercer « une activité d'exploitation à caractère hôtelier » consistant dans la sous-location meublée des studios ou appartements, avec la fourniture de services annexes (nettoyage, fourniture de linge de maison, distribution de petits déjeuners, accueil de la clientèle), en conformité avec les critères définis par l'annexe 2 de l'arrêté du 14 février 1986, qu'au cas présent, les lieux donnés à bail étaient bien susceptibles d'être exploités dans le cadre d'une destination de résidence avec services ayant vocation à recevoir du public mais que les bailleurs ne peuvent reprocher au preneur de ne pas avoir respecté une destination impossible.



Ils soutiennent que l'activité d'hébergement d'urgence entreprise par l'exploitante répond aux critères des baux puisque les résidents lui sont adressés pour un temps déterminé, que la partie adverse n'établit pas que l'occupation des résidents serait majoritairement pérenne et que certains seraient domiciliés dans la résidence, que ce fait ne constitue pas un manquement suffisamment grave pour justifier une résiliation judiciaire des baux au regard de la jurisprudence en la matière (CA [Localité 72] décembre 2014 n°12/21640) et demandent en conséquence le rejet des prétentions adverses. 



Or, à l'article 4 du bail relatif à la destination des locaux, il est précisé que le preneur exercera dans la résidence de tourisme classée faisant l'objet du contrat, une activité d'exploitation à caractère hôtelier, consistant en la sous location meublée des lots situés dans ledit immeuble, pour des périodes de temps déterminé, avec la fourniture de services ou prestations à la clientèle tels que : 

-nettoyage des locaux communs et privatifs, 

-distribution des petits déjeuners, 

-fourniture de linge de maison, 

-réception de clientèle, 



Il est démontré par les documents produits aux débats que la société locataire qui avait passé convention avec le SAMU social de PARIS via la société de Gestion hôtelière accueillait de manière habituelle dans la résidence des populations en état de précarité et que les séjours de ces personnes suivant l'attestation du SAMU social de Paris étaient pour au moins les 55 personnes recensées se trouvant dans les lieux au 16 janvier 2015, de plusieurs années, certaines étant dans les lieux depuis 2007, 2008 ou 2009 ; il est par ailleurs établi que les enfants logés avec leurs parents dans la résidence étaient scolarisés en grand nombre dans les écoles du voisinage, ce qui confirme l'intégration de ces personnes dans leur environnement .



Or une telle mise à disposition pérenne des logements dans la résidence contrevient à la stipulation des baux suivant laquelle les locaux feront l'objet de sous locations meublés pour des périodes de temps déterminé, la location meublée pour des périodes de courte durée s'opposant en effet à la location de logements destinés à l'habitation principale des occupants telle qu'elle était en fait pratiquée par la locataire ; 



Cette dernière ne conteste d'ailleurs pas un changement d'usage, justifié selon elle par une « nécessaire réorientation de l'exploitation » permettant de garantir sa rentabilité, au regard de la situation géographique du bâtiment « peu propice à la résidence d'une clientèle d'affaires ou touristique ; elle écrivait ainsi au maire de Saint Denis le 1er décembre 2010, 



'Vous avez attiré mon attention sur l'accueil de la clientèle orientée sur nos deux établissements, par le SAMU social de Paris,

 Nous avons effectivement développé ce segment de clientèle, en raison des difficultés d'exploitation des résidences pour une clientèle touristique, de leur environnement, et de la qualité des bâtiments, qui présente énormément de défauts d'origine, 

Ainsi les manifestions programmées sur cette zone de chalandage et le [Localité 65] Stade ne permettent pas d'envisager l'accueil d'une clientèle traditionnelle , 

Nous vous suggérons de bien vouloir autoriser le changement de destination en résidence sociale afin de régulariser définitivement la situation' . 



Or, un tel changement de destination ne pouvait avoir lieu sans l'accord des bailleurs de sorte qu'en pratiquant de sa propre initiative et sans en référer aux bailleurs un accueil dans la résidence de personnes destinées à l'occuper de façon pérenne et en tout cas sans durée définie à l'avance, ce qui constituait un mode d'occupation qui n'entrait pas dans les prévisions des parties au contrat de bail, la société Les séjours de la Plaine a violé la clause de destination du bail . 



Elle invoque avoir été dans l'obligation de réorienter son exploitation en raison d'un manquement des bailleurs à leur obligation de délivrance ; il ressort des documents produits au débats que le classement de la résidence en catégorie 3 étoiles que le preneur s'était au terme du bail engagé à tenter d'obtenir lui a été refusée en 2006 pour des raisons diverses tenant notamment à la structure de l'établissement et particulièrement son hall d'accueil ne répondant pas aux normes des établissements susceptibles de recevoir un tel classement ; 



Néanmoins, ce refus ne pouvait justifier un changement de destination des locaux; l'accueil de personnes en locations meublées pour des périodes longues s'assimilant à l'élection d'un domicile a contribué ensuite à rendre irréalisable un classement hôtelier ainsi qu'il résulte du denier avis de la commission départementale d'action touristique du 19 mars 2008 . 



La gravité d'un tel manquement, rappelé dans les commandements délivrés en 2006 et qui a persisté sans que la société locataire ne demande de délai pour se mettre en conformité avec la clause de destination du bail, a rendu quasiment irréversible le changement pratiqué, ce qui justifie sans qu'il y ait lieu d'examiner les autre griefs invoqués, le prononcé de la résiliation du bail et l'expulsion de la locataire des lieux loués par confirmation du jugement déféré .









IV-Sur les loyers antérieurs et postérieurs à l'ouverture du redressement judiciaire :



Les appelants contestent l'existence d'impayés au cours de la période d'observation et indiquent que le jugement du tribunal de commerce de Bobigny du 5 février 2014 arrêtant le plan d'apurement du passif de la Société Résidences Séjours de La Plaine n'en fait pas mention. 



Quant aux arriérés postérieurs à l'arrêté du plan de redressement, ils soutiennent que la demande formée à ce titre est nouvelle au sens de l'article 564 du Code de procédure civile. Ils indiquent que le Samu Social, sous-locataire des lieux, a cessé de payer les loyers à compter du 4ème trimestre 2014 de sorte que la locataire principale s'est trouvée dans l'impossibilité de s'acquitter des échéances de son loyer et qu'il s'agit d'une man'uvre entreprise par la SAMU social de concert avec les bailleurs pour évincer la Société Résidences Séjours De La Plaine des locaux. 



Les intimés relèvent que les loyers dus au titre du premier trimestre 2013 n'ont pas été calculés en fonction du loyer indexé mais sur le loyer de base de 2005 et que les relances adressées à la locataire à ce titre n'ont pas été suivies d'effet. Ils produisent un tableau des loyers dus pour la période du 18 janvier 2013 au 31 décembre 2014 faisant ressortir un montant global dû de 299.133,11 euros (pièce 52) dont chacun des bailleurs demande le paiement au prorata de sa créance en deniers ou en quittances. 



Or, s'agissant des créances déclarées, dont l'état est produit pour un montant admis de 970 773, 89€, il ne correspond pas à l'état des créances figurant en pièce 52 de la communication des bailleurs de sorte que les parties devront s'expliquer sur cette différence , étant observé que certains bailleurs ont omis de déclarer leurs créances et ne paraissent pas avoir été relevés de leur forclusion ; 



S'agissant des loyers postérieurs réclamés, cette demande en paiement n'est pas nouvelle dés lors qu'elle n'est que le complément de la demande originaire dont était saisi le tribunal ; le fait que le défaut de paiement des loyers résulte de la carence du SAMU social de Paris qui se serait entendu directement avec les bailleurs pour prévoir le relogement des personnes se trouvant dans les lieux est sans portée dés lors que les liens contractuels entre le SAMU social de Paris et la locataire auxquels les bailleurs étaient précisément étrangers, sont sans influence sur l' obligation de la société locataire de payer les loyers . 



Les bailleurs produisent à cet égard un état des créances ( piéce 52 ) incluant le passif déclaré et pour partie payé ainsi que les loyers postérieurs ; il importe avant de se prononcer sur ce point que les parties s'expliquent sur les montants déclarés qui ne correspondent pas aux montant figurant sur cet état .



V-Sur les dommages et intérêts:



Outre le préjudice résultant de la possible remise en cause du statut fiscal de leur investissement et du risque d'action pour non-respect du permis de construire qui leur avait été octroyé, les intimés se prévalent de la possible qualification pénale des faits au regard des dispositions de l'article 313-6-1 du Code pénal et indiquent s'être engagés dans la constitution couteuse d'une société d'exploitation temporaire des lieux (la société Olympe 3) pour permettre d'assurer l'accueil transitoire des familles et leur relogement. Ils demandent en conséquence la condamnation de la locataire au paiement de 200 euros de dommages et intérêts à chacun d'entre eux. 



Les appelants sollicitent que ces demandes soient jugées irrecevables en application de l'article 564 du Code de procédure civile dans la mesure où elles ne tendent pas aux mêmes fins que la demande de résiliation initiale. A titre subsidiaire, ils soutiennent que les copropriétaires n'ont subi aucun préjudice à raison de la résiliation des baux, qu'ils ont à ce jour remboursé la totalité des crédits qu'ils avaient souscrits pour réaliser leur investissement, qu'ils ont en conséquence profité du dispositif fiscal sans avoir subi de contrôle ou de poursuite de l'administration fiscale.



Les demandes en dommages intérêts ne sont pas nouvelles en cause d'appel dans la mesure ou elles ne sont que la conséquence des demandes de résiliation des baux. 



Toutefois, les bailleurs qui n'ont pas eux mêmes mis à disposition de la locataire une résidence touristique répondant aux normes d'une résidence services 3 étoiles et qui ne justifient d'aucun investissement financier destiné à mettre les lieux en conformité avec une résidence hôtelière de cette catégorie, ne caractérisent pas le préjudice financier que leur occasionne, en dehors des réparations à entreprendre après expertise, l'exploitation des locaux telle que pratiquée par la locataire ; ils ne justifient pas davantage du risque que leur aurait fait courir, au regard de l'avantage fiscal concédé, l'exploitation pratiquée qui a au moins permis de rentabiliser la résidence dont la situation géographique et l'environnement, à la date de sa mise en service, étaient en total décalage par rapport aux exigences d'une clientèle d'affaires ou touristique .



Il n'y a pas lieu en conséquence de faire droit aux demandes de dommages intérêts, étant observé surabondamment que les bailleurs qui se prévalent de faits antérieurs à la mesure de redressement judiciaire de la société Les Séjours de la Plaine ne justifient pas de déclarations de créance de dommages intérêts .





VI-Sur l'expertise judiciaire :



Les appelants contestent la valeur des constats d'huissier réalisés par la partie adverse au soutien de sa prétention tendant à l'organisation d'une expertise, l'état des lieux actuels étant sans rapport avec la description qui en est faite. Pour le cas où la Cour ordonnerait une expertise, ils demandent d'ajouter à la mission de l'expert la prise en considération de l'ensemble des travaux de mise en conformité des lieux, d'amélioration et/ou d'aménagement qui ont été exécutés soit par les sociétés exploitantes successives dans l'intérêt et pour le compte des copropriétaires bailleurs, de les chiffrer et de faire le compte entre les parties.



L'expertise ordonnée en première instance a été considérée comme caduque par le juge de la mise en état, faute de consignation en temps utile et après suspension de l'exécution provisoire. 



Elle est nécessaire pour faire le constat de l'état des appartements et des parties communes, chiffrer les préjudices éventuellement subis par les copropriétaires au titre de l'occupation non-conforme à la destination initiale de l'immeuble ainsi que les travaux de mise en conformité des lieux, et/ou d'aménagement qui auraient pu être exécutés par la société exploitante pour le compte des copropriétaires bailleurs .



VII-Sur les dépôts de garantie





Les appelants sollicitent la condamnation des copropriétaires à lui rembourser le montant des dépôts de garantie versés soit par la locataire soit par la précédente exploitante. 



Or, les comptes à faire entre les parties notamment au titre des réparations locatives s'opposent à la restitution à ce stade des dépôt de garantie . 



VIII-Sur les autres demandes : 



La société les Résidences de la Plaine supportera les dépens de l'appel; il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. 







PAR CES MOTIFS





Met la société Gestion Hôtelière hors de cause, 



Dit que MM. [S], [FW], [AO], [SX], Mme [GN] et M. et Mme [O] [DH] et [EM] [DH] ont qualité pour agir .



 Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté les demandes de constat de la résiliation des baux, prononcé leur résiliation judiciaire, ordonné l'expulsion de la société locataire Les Séjours de la Plaine, autorisé la séquestration du mobilier et des meubles meublants, fixé l'indemnité d'occupation due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à a libération des lieux au montant du loyer courant, charge en sus, en ce qu'il a ordonné une expertise judiciaire avec la mission telle que définie au jugement, débouté la société Les résidences de la Plaine de sa demande en restitution des dépôts de garantie, en ses dispositions relatives à l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.



Ajoutant,



Désigne pour procéder à l'expertise M [MJ] [B], la mission de l'expert étant étendue à la recherche et au chiffrage d'éventuels travaux de mise en conformité de la résidence que la société locataire a pu prendre en charge pour le compte des bailleurs , 



Dit qu'une provision de 7 000 € à la charge des bailleurs devra être versée avant le 17 juillet 2015 à la régie du tribunal de grande instance de Bobigny, 



Dit que faute de versement dans le délai, la désignation de l'expert sera caduque, 



Dit que le rapport de l'expert devra être déposé avant le 6 janvier 2016 au greffe du tribunal de grande instance de Bobigny .



Sursoit à statuer sur les créances antérieures et postérieures et invite les bailleurs à s'expliquer sur les points soulevés dans les motifs relatifs aux différences constatées entre les documents produits, et ce pour 1° juillet 2015, date à laquelle l'affaire est re