Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 6 — 13 novembre 2015

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 6



ARRÊT DU 13 NOVEMBRE 2015



(n° , 9 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/01643



Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Décembre 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 12/17592





APPELANTE

 

SARL VALORISATION ET DÉVELOPPEMENT IMMOBILIERS (V.D.I) agissant en la personne de ses représentants légaux

RCS B 489 604 355

Dont le siège social est 

[Adresse 1]

[Adresse 1]

N° SIRET : 489 60 4 3 555



Représentée par : Me Anne-Sophie LAGUENS, avocat au barreau de PARIS, toque : G0811

Assistée par : Me Antoine LEUPOLD, avocat au barreau de METZ





INTIMÉES 



ASSOCIATION FONCIÈRE LOGEMENT prise en la personne de ses représentants légaux

Dont le siège social est 

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Adresse 3]



ET

 

SOCIÉTÉ FONCIÈRE RU 01/2010 prise en la personne de ses représentants légaux

RCS 491 471 421

Dont le siège social est 

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentées par : Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753

Assistées par : Me Garance DE MIRBECK, avocat au barreau de PARIS, toque : D1672 





COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 10 Septembre 2015, en audience publique, devant la Cour composée de :



Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente de chambre

Madame Valérie GERARD, Conseillère 

Madame Madeleine HUBERTY, Conseillère



qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Madame Sabrina RAHMOUNI



 

ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente et par Madame Sabrina RAHMOUNI, Greffier présent lors du prononcé auquel a été remis la minute par le magistrat signataire.





PRÉTENTIONS DES PARTIES ET PROCÉDURE 



La SOCIETE VDI (VALORISATION ET DEVELOPPEMENT IMMOBILIERS), ayant comme dénomination commerciale EVF PACA, exerce une activité de promotion immobilière.



L'ASSOCIATION FONCIÈRE LOGEMENT réalise des logements locatifs libres dans les quartiers faisant l'objet d'un projet de rénovation urbaine. Les programmes sont réalisés sous la forme de contrats de promotion immobilière à l'issue d'une procédure comportant un appel à candidatures, puis une consultation, et la conclusion d'un contrat d'études préliminaires avec le lauréat pour finaliser et valider le projet proposé.



Le 20 avril 2009, la SOCIETE VDI, en association avec Monsieur [E], architecte, a répondu à un appel à candidatures formulé par l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT pour la construction de différents logements dans le quartier de la Monnaie à [Localité 1].



Le 26 mai 2009, la SOCIETE VDI a été informée par l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT que sa candidature était retenue.



Le 14 janvier 2010, la SOCIETE VDI a remis une offre complète à l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT.



Par courrier en date du 21 septembre 2010, l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT a retenu l'offre de la SOCIETE VDI et a proposé la conclusion d'un contrat d'études préliminaires, lequel a été signé le 15 octobre 2010 entre la SOCIETE VDI et la SCI FONCIERE RU 01/2010. Il a été précisé dans le contrat d'études préliminaires qu'aucune indemnisation ne serait versée à la SOCIETE VDI si le contrat de promotion immobilière ne devait pas être signé.



Un projet de contrat de promotion immobilière a été établi en mars 2011.

En avril 2011, sur l'autorisation de l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT, la SOCIETE VDI a déposé une demande de permis de construire conforme au dernier plan validé. Le 1er juillet 2011, le permis de construire a été obtenu et n'a fait l'objet d'aucun recours.

Dans un mail en date du 7 mars 2012, la SOCIETE VDI a sollicité des informations auprès de la SOCIETE FONCIERE RU 01/2010 quant au financement de l'opération, afin de programmer les moyens humains et matériels nécessaires.



Mais, dans un courrier en date du 27 juin 2012, l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT a indiqué qu'elle n'entendait pas poursuivre le projet et qu'elle sollicitait le retrait du permis de construire en raison du prix de revient de l'opération.



Par courrier en date du 27 juillet 2012, la SOCIETE VDI a sollicité l'indemnisation de son préjudice mais l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT ne lui a réservé aucune suite.



C'est dans ces circonstances que, par exploit d'huissier en date du 11 décembre 2012, la SOCIETE VDI a assigné l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT et la société civile FONCIERE RU 01/2010 devant le tribunal de grande instance de PARIS, pour obtenir réparation des préjudices subis.



Dans son jugement rendu le 10 décembre 2013, le tribunal de grande instance de PARIS a statué en ces termes :



- Dit n'y avoir lieu à déclarer irrecevable la pièce n°37 communiquée par la SOCIETE VDI;

- Dit n'y avoir lieu à mettre hors de cause l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT;

- Déboute la SARL VDI de l'ensemble de ses demandes en paiement de dommages et intérêts formées contre l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT et la société civile FONCIERE RU 01/2010;

- Condamne la SARL VDI à payer à l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT une somme de 1500€ par application de l'article 700 du code de procédure civile.



La SOCIETE VDI a régulièrement interjeté appel de ce jugement par déclaration enregistrée le 24 janvier 2014.





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Dans ses conclusions régularisées le 2 juillet 2015, la SOCIETE VDI sollicite l'infirmation du jugement. Elle fait valoir que :



' la relation contractuelle litigieuse s'est instaurée entre elle-même et l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT, la société civile FONCIERE RU 01/2010 n'ayant aucune autonomie ni juridique ni financière par rapport à l'association.

' l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT ne peut invoquer l'ordonnance du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines entreprises publiques ou privées non soumises au code des marchés publics pour échapper à sa responsabilité, car cette ordonnance ne lui est pas applicable. Aucun élément ne permet de rattacher l'association à un pouvoir adjudicateur soumis au code des marchés publics. Le contrat de promotion immobilière est un contrat de prestation de services en vue de la réalisation d'un ou plusieurs immeubles et ce type de contrat est exclu du champ d'application de l'ordonnance du 6 juin 2005. C'est à tort que le règlement d'appel à candidatures a visé l'article 33-1-4 de l'ordonnance, car cet article ne concerne que les marchés qui ne peuvent faire l'objet d'une fixation préalable et globale des prix. Or, dès le mois de mai 2009 l'association a indiqué aux candidats que l'offre devait se situer sur la base de 2700€ TTC le m² habitable, ce qui démontre qu'une offre globale et forfaitaire a été imposée aux candidats. En réalité, l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT a sciemment choisi de recourir au contrat de promotion immobilière pour éviter d'avoir à appliquer les procédures contraignantes de l'ordonnance.

' le contrat de promotion immobilière est un contrat de droit privé qui est régi exclusivement par le code civil et les conventions des parties. En l'espèce, il n'existe aucune exigence de forme, en dehors de l'exigence d'un écrit. C'est la lettre de l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT, en date du 1er juin 2011, qui consacre l'accord des parties sur la chose et sur le prix. L'offre financière de la SOCIETE VDI, en date du 19 juillet 2010, a été validée par le comité FONCIERE LOGEMENT le 27 juillet 2010. Dans sa lettre du 1er juin 2011, l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT a donné son accord à la poursuite du projet et a même ordonné à la SOCIETE VDI d'entamer la phase du contrat de promotion immobilière en débloquant le solde restant dû sur la phase Etudes Préliminaires. Le contrat de promotion immobilière a donc reçu un commencement d'exécution.

' le mandat d'intérêt commun est un contrat irrévocable, sous réserve de l'effet des clauses résolutoires, qui ont pu être prévues. En l'espèce, aucune des deux clauses résolutoires qui ont été prévues (acquisition du terrain et obtention du permis de construire) ne peut recevoir application.

' en ayant refusé de poursuivre l'opération entreprise pour des motifs qui lui sont propres, l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT a engagé sa responsabilité et doit réparer tous les préjudices subis par la SOCIETE VDI, soit les débours engagés (238 021€ TTC), la perte de rémunération subie (635000€ outre la TVA avant déduction des sommes versées au titre du CEP), le préjudice commercial induit par l'abandon du projet (50 000€) ainsi que le préjudice financier en résultant (200 000€).



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Dans leurs conclusions régularisées le 3 août 2015, l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT et la société civile FONCIERE RU 01/2010 sollicitent la confirmation du jugement sauf pour l'absence de mise hors de cause de l'association. Elles font valoir que:



' l'association ainsi que la société civile FONCIERE RU 01/2010 sont des pouvoirs adjudicateurs au sens de l'article L313-34 al 3 du code de la construction et de l'habitation. Le fait que cette disposition ait été insérée au code postérieurement à la publication de l'avis de marché est inopérant, dès lors que la qualité de pouvoir adjudicateur est antérieure, puisqu'elle résulte de la loi de finances rectificative pour l'année 2002. L'association et la société civile sont bien soumises à l'ordonnance du 6 juin 2005 relative aux marchés passés par certaines personnes publiques ou privées.

' le marché litigieux est un marché privé de travaux entrant dans le champ d'application de l'ordonnance du 6 juin 2005, dès lors qu'il a été conclu par un pouvoir adjudicateur au sens de l'ordonnance pour répondre à ses besoins en matière de travaux, fournitures ou services, ces besoins correspondant à un intérêt général de diversification de l'habitat. Lorsque le marché porte à la fois sur des services et des travaux, il est un marché de travaux si son objet principal est de réaliser des travaux, ce qui est précisément le cas du marché litigieux, ainsi qu'il résulte de son objet défini par l'avis de marché. En tout état de cause, l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT pouvait choisir de se soumettre volontairement à la procédure formalisée de marché négocié, prévue par l'article 33-1-4 du décret du 31 décembre 2005, ce qu'elle a fait, en visant cette procédure dans l'avis de marché et les documents d'appel à candidatures. En vertu de l'article 12 du décret, il en résultait l'obligation de conclure par écrit le contrat de promotion immobilière, à peine de nullité, s'agissant d'une formalité substantielle d'ordre public.

' aucun accord de volontés n'a été formalisé quant à l'existence d'un contrat de promotion immobilière et il n'existe aucun commencement de preuve par écrit permettant de démontrer que les parties seraient engagées par un tel contrat. Il n'a, en outre, jamais été convenu que la SOCIETE VDI commencerait à exécuter le contrat de promotion immobilière avant sa signature. L'association a seulement demandé à la SOCIETE VDI de déposer le dossier de permis de construire, qui avait déjà été préparé au titre du contrat d'études préliminaires.

' comme pour d'autres programmes, la mise en oeuvre du projet n'a été arrêtée qu'en raison du désengagement financier progressif de l'Etat. Si un contrat de promotion immobilière avait été conclu, il n'aurait de toute façon pu aboutir en raison des clauses résolutoires qui étaient prévues, en particulier la clause afférente à la vente du terrain.



' les prétentions fondées sur la rupture abusive des pourparlers ayant fait l'objet d'un commencement d'exécution doivent être déclarées irrecevables, car elles constituent une demande nouvelle aboutissant à changer complètement la nature du litige puisque les débats en première instance n'ont porté que sur l'existence d'un contrat de promotion immobilière. Aucun moyen de droit n'est, en outre, visé à l'appui de cette prétention.

' aucune rupture abusive n'est caractérisée, dès lors que l'absence de mise en oeuvre du projet est fondée sur un motif légitime et que la SCI FONCIERE RU 01/2010 a toujours indiqué que la signature d'un contrat de promotion immobilière n'était pas une certitude. En tout état de cause, dans le cas d'une rupture abusive de pourparlers, le préjudice ne consiste que dans les frais qui ont été occasionnés par la négociation et les études préalables. Le gain escompté ne peut pas être pris en compte.

' l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT doit être mise hors de cause car elle n'a conclu aucun contrat avec la SOCIETE VDI et n'avait pas vocation à conclure un contrat de promotion immobilière avec cette société. Si l'avis d'appel à concurrence mentionne l'association, ce n'est que pour préciser qu'elle intervient pour le compte de la SCI qu'elle se substituera ultérieurement.

' la SOCIETE VDI ne peut solliciter une indemnisation puisqu'elle a accepté l'absence d'une telle indemnisation pour le cas où le maître de l'ouvrage ne poursuivrait pas l'opération pour quelque cause que ce soit. Au surplus, le contrat de promotion immobilière n'a été ni signé ni exécuté et les préjudices invoqués ne sont pas justifiés.



La clôture de la procédure a été prononcée le jeudi 2 juillet 2015.



Par conclusions régularisées le 3 août 2015, l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT et la société civile FONCIERE RU 01/2010 sollicitent la révocation de l'ordonnance de clôture, en relevant qu'elles n'ont pu répondre aux dernières conclusions de la SOCIETE VDI, puisque celles-ci ont été notifiées quelques moments avant la clôture. Elles soulignent que les éléments évoqués dans ces conclusions et les deux pièces complémentaires produites justifient impérativement une réponse. A défaut, les conclusions du 2 juillet 2015 de la SOCIETE VDI doivent être rejetées.



Par conclusions régularisées le 21 août 2015, la SOCIETE VDI s'oppose à la demande de révocation de l'ordonnance de clôture en soulignant que les nouvelles pièces produites ne présentent aucune originalité pour les intimées.





CELA ETANT EXPOSE, LA COUR,



Sur la demande de révocation de la clôture;



Il est exact que la SOCIETE VDI a régularisé ses dernières conclusions, le jour même de la clôture, plaçant ainsi l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT et la société civile FONCIERE RU 01/2010 dans l'impossibilité d'y répondre. Il convient donc de révoquer la clôture qui a été prononcée le 2 juillet 2015, afin de respecter le principe du contradictoire, en permettant la prise en compte des conclusions qui ont été régularisées le 3 août 2015 par les intimées, étant précisé que celles-ci ont ainsi pu répondre au moyen tiré du code de nomenclature du marché figurant sur l'avis de marché émis le 20 mars 2009 par l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT (page 12 des dernières conclusions VDI).

La clôture doit donc être prononcée à la date des plaidoiries soit le 10 septembre 2015.





Sur la conclusion d'un contrat de promotion immobilière;



Les premiers juges ont considéré que la SOCIETE VDI ne pouvait pas se prévaloir d'un contrat de promotion immobilière et donc de sa rupture, parce qu'il n'y avait pas d'écrit consacrant un tel contrat, alors que l'existence d'un écrit constituait une condition de validité du contrat invoqué, en vertu de l'article 12 du décret n°2005-1742 du 30 décembre 2005.

La SOCIETE VDI soutient que le contrat de promotion immobilière qu'elle invoque ne relève pas du champ d'application de ce décret et que sa validité ne dépend pas de l'existence d'un écrit spécifique. Elle soutient que l'existence de ce contrat est suffisamment démontrée par les documents écrits, qui ont été échangés entre les parties.



Il convient donc de déterminer, dans un premier temps, si les parties ont effectivement conclu un contrat de promotion immobilière, en l'absence d'écrit formalisant expressément un tel contrat. Ce n'est, qu'en cas d'existence de ce contrat, que la question de sa validité se pose en fonction du régime applicable, selon qu'il entre ou non dans le champ d'application de l'ordonnance du 6 juin 2005, relative aux marchés passés par certaines entreprises publiques ou privées non soumises au code des marchés publics.



Il est établi que, le 15 octobre 2010, un contrat d'études préliminaires a été conclu entre la SOCIETE FONCIERE RU 01/2010 et la SOCIETE VDI, portant sur un programme de construction à [Localité 1], d'une valeur de 7 450 000€ TTC. Aux termes du paragraphe IV de son exposé liminaire, ce contrat a pour objet de 'permettre au promoteur de préparer le dossier de demande de permis de construire et de mettre au point l'ensemble des plans et pièces écrites détaillées destinées à être annexées le cas échéant au contrat de promotion immobilière'. Selon le paragraphe V du même exposé liminaire, il est précisé que 'si le maître de l'ouvrage décide de réaliser cet ensemble immobilier, il sera conclu avec le promoteur un contrat de promotion immobilière, sous la forme d'un contrat type, joint au dossier de consultation et comportant notamment la condition résolutoire de l'obtention de l'ensemble des autorisations administratives devenues définitives.'



Plusieurs courriers ont été échangés entre la SOCIETE VDI et l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT entre le mois de mai 2011 et le courrier de cette association en date du 27 juin 2012 ayant notifié la fin du projet. Il s'agit de déterminer si ces courriers permettent de consacrer la volonté de l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT ou de la société civile FONCIERE RU 01/2010 (ayant vocation à se substituer à l'association selon le contrat d'études préliminaires), de s'engager dans les liens d'un contrat de promotion immobilière.



Tous les courriers font état de l'absence de signature du contrat de promotion immobilière, prévu dans le contrat d'études préliminaires. C'est ainsi que le courrier VDI du 9 mai 2011 souligne que le projet a pris du retard et que le défaut de signature du contrat de promotion immobilière empêche de passer commande du dossier de consultation des entreprises auprès de la maîtrise d'oeuvre. Le courrier de l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT en date du 1er juin 2011 a pour objet de faire le point sur l'opération de [Localité 1]. Il est précisé que la phase du contrat d'études préliminaires est désormais terminée et que la SOCIETE VDI a été autorisée à déposer un permis de construire, de manière anticipée, au cours du mois d'avril 2011. Ce courrier est au coeur du litige, en raison de la phrase suivante énoncée par son rédacteur : 'bien que nous ne soyons pas en mesure de signer un contrat de promotion immobilière, à défaut d'avoir signé une promesse de vente, nous vous demandons de préparer cette phase dès à présent'.



Dans une télécopie en date du 5 octobre 2011, la SOCIETE VDI indique avoir été informée par son correspondant-maître d'ouvrage qu'il n'avait pas été autorisé à lui transmettre le projet de contrat de promotion immobilière et que la signature de cet acte était reportée sine die. Cette télécopie rappelle que les prestations prévues au CPI ont d'ores et déjà été engagées et que les consultations d'entreprises sont en cours pour permettre 'une réitération' du contrat en janvier 2012. Dans un autre courrier, en date du 9 décembre 2011, la SOCIETE VDI prend acte de la suspension par l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT de toutes les opérations non encore financées (dont l'opération [Localité 1]), rappelle qu'elle a fourni des efforts et engagé des débours importants, dans la perspective de la réitération du CPI, et qu'elle se trouve contrainte de surseoir à la passation des marchés avec les entreprises , dans l'attente de nouvelles instructions.



Le seul courrier susceptible de révéler un engagement de l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT (ou de la société devant se substituer à elle) est le courrier, émanant d'elle, du 1er juin 2011. Ce courrier ne consacre pas, toutefois, une renonciation de l'association à conclure un contrat de promotion immobilière en bonne et due forme - ainsi qu'il a été expressément prévu dans le contrat d'études préliminaires - puisqu'il est précisé qu'elle n'a pas actuellement le pouvoir de signer un tel contrat. Par ailleurs, la SOCIETE VDI est invitée à 'préparer' la phase du contrat de promotion immobilière, ce qui est pour le moins ambigu, puisque le candidat-promoteur n'est pas clairement invité à 'exécuter' tout ou partie du contrat de promotion immobilière. Il n'est, d'autre part, pas indiqué par l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT que la décision de mener l'opération à son terme aurait été prise. Il y a ainsi une discordance évidente entre cette notion de préparation (phase préalable au contrat) et les termes du courrier de la SOCIETE VDI en date du 9 décembre 2011, qui évoquent 'la mise en oeuvre de l'intégralité de la phase CPI en vue de sa réitération'. A cet égard, la SOCIETE VDI ne peut pas soutenir qu'elle a engagé l'ensemble des prestations prévues au CPI sur 'les instructions écrites' de l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT, ainsi qu'elle le prétend dans sa télécopie du 5 octobre 2011. Ces instructions écrites se limitent au courrier du 1er juin 2011 qui vise une préparation sans autre précision, ni même évocation de la 'réitération' d'un contrat de promotion immobilière.

Ce même courrier (dont l'objet premier était de faire le point de la situation entre les parties) précise encore que l'offre de la SOCIETE VDI ne sera pas actualisée quant à son coût ' si la maîtrise foncière, permettant la signature du CPI, est acquise par l'association avant la fin janvier 2012....l'association s'engageant à tout mettre en oeuvre pour que l'achat du terrain soit envisageable à la fin novembre 2011'. Il ne s'agit que du règlement de questions pratiques dans la perspective (éventuelle) de la conclusion d'un contrat de promotion immobilière.



Ces éléments et circonstances sont insuffisants pour caractériser la volonté effective de l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT de s'engager dans les liens d'un contrat de promotion immobilière, en dehors de la signature du contrat type qui était prévu par le contrat d'études préliminaires, une telle volonté ne pouvant résulter des diligences partielles accomplies par la SOCIETE VDI au seul vu d'un courrier ambigu et de l'achèvement de la phase contrat d'études préliminaires, étant rappelé que l'article 7 de ce contrat réserve expressément à l'association la faculté de ne pas poursuivre l'opération avec le promoteur 'pour quelque raison que ce soit'. Pour les mêmes raisons (courrier équivoque), et ainsi qu'il est soutenu par les intimées, la lettre du 1er juin 2011 ne peut pas constituer la preuve, exigée par l'article 1341 du code civil, pour démontrer l'existence du contrat de promotion immobilière faisant l'objet du litige.

Il doit, en outre, être souligné, qu'à la date du 9 décembre 2011, le solde dû sur le contrat d'études préliminaires n'était toujours pas réglé, alors que ce solde est usuellement réglé lors de la conclusion du contrat de promotion immobilière, ce qui ne peut qu'interroger sur l'existence alléguée du contrat de promotion immobilière, dès le mois de juin 2011, puisque ce contrat ne produit pas les effets prévus. De même, aucun acompte n'a été versé par l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT au titre de l'exécution d'un contrat de promotion immobilière, alors que le projet de CPI, produit aux débats par la SOCIETE VDI (pièce 9 page 31), prévoyait le versement de 5% du montant des travaux à la date de signature de l'acte complémentaire de CPI (dossier complet de permis de construire).



En l'absence de démonstration de la conclusion d'un contrat de promotion immobilière selon les principes du droit commun des contrats (validation de la rencontre des volontés sans exigence de forme), il importe peu de déterminer si la validité de ce contrat était subordonnée aux prescriptions de l'ordonnance du 6 juin 2005 (exigence d'un contrat écrit au regard du montant du marché) afférentes à certains marchés passés par des personnes publiques ou privées non soumises au code des marchés publics.



Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a débouté la SOCIETE VDI de ses prétentions indemnitaires fondées sur la responsabilité contractuelle.



Sur la rupture abusive des pourparlers;



Contrairement à ce qui est soutenu par l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT et la société civile FONCIERE RU 01/2010, cette prétention ne constitue pas une demande nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile. En effet, les demandes indemnitaires de la SOCIETE VDI sont les mêmes, qu'elles soient fondées sur la responsabilité contractuelle ou sur la responsabilité quasi délictuelle, résultant de l'éventuelle rupture abusive des pourparlers. Le moyen tiré de cette rupture n'est qu'un moyen subsidiaire visant à soutenir les demandes de la SOCIETE VDI pour le cas où l'existence d'un contrat de promotion immobilière ne serait pas retenue.

Par ailleurs, l'absence de visa de l'article 1383 du code civil, tant dans le corps des conclusions que dans leur dispositif, ne saurait justifier d'écarter l'analyse du moyen subsidiaire invoqué par la SOCIETE VDI, dès lors qu'il était parfaitement compréhensible et que les intimées ont d'ailleurs pu y répondre.

Les prétentions de la SOCIETE VDI fondées sur la rupture abusive des pourparlers doivent donc être déclarées recevables.



Le bien fondé de ces prétentions suppose que la SOCIETE VDI démontre une faute de l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT ou de la société civile FONCIERE RU 01/2010 lui ayant causé un préjudice.



Une telle faute n'est invoquée par la SOCIETE VDI (page 21 des conclusions) qu'à l'encontre de l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT, en raison de sa mauvaise foi, qui serait démontrée par le motif de l'abandon du projet, qui est mentionné dans le courrier du 27 juin 2012.



Il est constant que le courrier du 27 juin 2012, notifiant l'abandon du projet, a été rédigé par l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT, et pour son compte, puisqu'il est clairement indiqué que 'le comité d'engagement de notre association a décidé de ne pas donner suite à ce projet'.



L'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT précise que le projet est abandonné en raison 'd'un report de planification et du fait du prix de revient de cette opération non adaptée au marché local', ce qui explique l'incompréhension de la SOCIETE VDI, puisqu'il est établi que c'est l'association qui a elle-même fixé le prix maximum admissible au m² de cette opération.

Si la formulation des raisons de l'abandon du projet apparaît ainsi peu rigoureuse, il n'en demeure pas moins, qu'à l'issue du contrat d'études préliminaires, il était prévu que le maître de l'ouvrage pourrait décider - sans devoir la moindre indemnité - qu'il ne poursuivrait pas l'opération 'pour quelque raison que ce soit'. L'exercice de cette faculté ne peut engager la responsabilité de l'association que s'il est établi, qu'en ne poursuivant pas l'opération, elle a agi de façon malicieuse, c'est à dire abusive. Or, il résulte des documents produits, non contestés dans leur teneur par la SOCIETE VDI, que des problèmes de financement sont survenus au cours de l'année 2011, du fait de la réduction substantielle des ressources de l'association, en raison du désengagement de l'Etat. La SOCIETE VDI a été avisée de ces difficultés avant la fin de l'année 2011 et ce sont ces difficultés purement financières qui ont d'abord conduit à la suspension du projet (décembre 2011) puis à son abandon.



Le motif d'abandon évoqué dans le courrier du 27 juin 2012 ne peut donc en lui-même caractériser une attitude abusive susceptible d'engager la responsabilité de l'association puisque celle-ci a dû mettre fin au projet au regard d'éléments financiers qui se sont imposés à elle, peu important la formulation des raisons de cet abandon.



Aucune autre attitude fautive n'a été invoquée par la SOCIETE VDI (page 21 de ses conclusions) au soutien de ses prétentions en responsabilité pour rupture abusive des pourparlers.



Elle doit donc être déboutée de ses prétentions à ce titre.





Sur les demandes accessoires;



L'équité ne commande pas qu'il soit fait droit aux prétentions supplémentaires énoncées par l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT et la société civile FONCIERE RU 01/2010 fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 

 

La Cour,





- REVOQUE la clôture fixée le 2 juillet 2015 et prononce la clôture au 10 septembre 2015;



- CONFIRME le jugement en l'ensemble de ses dispositions (y compris article 700 du code de procédure civile);



- Y ajoutant;



- DECLARE la SOCIETE VDI recevable en ses prétentions fondées sur la responsabilité civile quasi-délictuelle;



- DEBOUTE la SOCIETE VDI de ces prétentions;



- DEBOUTE l'ASSOCIATION FONCIERE LOGEMENT et la société civile FONCIERE RU 01/2010 de leurs prétentions en cause d'appel fondées sur l'article 700 du code de procédure civile;



- CONDAMNE la SOCIETE VDI aux dépens.



LE GREFFIER LE PRESIDENT