Cour d'Appel · 11e Chambre B — 17 décembre 2015

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

11e Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 17 DECEMBRE 2015



N° 2015/660 













Rôle N° 14/10579







SCI IMMOBILIERE COGOLIN





C/



SARL JET SET





















Grosse délivrée 

le :

à :



ME SARAGA BROSSAT

SELARL CHERFILS













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 14 Janvier 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 12/02324.





APPELANTE



SCI IMMOBILIERE COGOLIN représentée par son représentant légal demeurant en cette qualité audit Dont le siège est sis

demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Rachel SARAGA-BROSSAT de la SELARL GOBAILLE & SARAGA-BROSSAT, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

et assisté par Me Pascale COLOZZO-RITONDALE, avocat au barreau de TOULON 





INTIMEE



SAS JET SET venant aux droits de la SARL JET SET prise en la personne de son représentant légal en exercice 

demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Romain CHERFILS de la SELARL BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

et assisté par Me Gaëlle LE BORGNE, avocat au barreau de PARIS plaidant 









*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Catherine COLENO, Présidente de Chambre a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre

Mme Brigitte PELTIER, Conseiller

Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller

 



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2015







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2015,



Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































Par acte du 17 mai 2011 la SCI COGOLIN a acheté un bien immobilier situé a Cogolin dans lequel la SAS JET SET (venant aux droits de la SARL JET SET) occupe des locaux commerciaux au titre d' un bail conclu le 31 mars 2000 et exploite un fonds de commerce de lavage de véhicules.



Le précédent propriétaire, la SCI FONCIÈRE COGOLIN avait délivré congé avec refus de renouvellement et offre de paiement d'une indemnité d'éviction par acte du 27 juillet 2009.



Par acte du 21 mars 2012 la SARL JET SET a assigné son nouveau propriétaire le SCI COGOLIN devant le Tribunal de Grande Instance de Draguignan en paiement de l' indemnité d'éviction.



Par jugement du 14 janvier 2014 le Tribunal de Grande Instance de Draguignan a rejeté la demande en paiement de l' indemnité d'éviction à l'égard de la SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN acquéreur et refusé de prononcer l'expulsion en raison du droit au maintien dans les lieux du locataire jusqu'au paiement de l' indemnité d'éviction.



Par arrêt du 4 juin 2015 la cour d'appel saisie sur appel de la SCI IMMOBILIERE COGOLIN a confirmé la décision en ce qu'elle a rejeté la demande en paiement de la SAS JET SET à l'encontre de la SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN, le paiement de l' indemnité d'éviction étant à la charge de l'auteur du congé, a constaté que la SAS JET SET sollicitait le bénéfice d'un nouveau bail sur le fondement de l'article L 145-5 du code de commerce et a invité les parties à s'expliquer sur ce point en rouvrant les débats.





PRÉTENTIONS DES PARTIES 



La SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN par conclusions déposées et signifiées le 4 septembre 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation conclut au rejet de la demande de la SAS JET SET et à sa condamnation à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.



Elle soutient qu'aucune preuve de la conclusion d'un bail dérogatoire n'est apportée, que le preuve d'un nouveau bail n'est pas davantage apportée, et qu'elle est restée dans l'ignorance du congé.



La SAS JET SET par conclusions déposées et signifiées le 14 octobre 2015 auxquelles il est fait expressément référence pour le détail de l'argumentation demande à la cour de dire qu'il s'est opéré un nouveau bail conformément aux dispositions des article L 145-1, et suivants L 145-5 du code de commerce, de débouter la SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN de ses demandes et de la condamner à lui payer la somme de 10.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Elle expose que la SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN a été nécessairement informée du congé par l'assignation qui lui a été délivrée le 16 mars 2012, mais qu'elle a continué à réclamer le paiement de loyers, à délivrer des quittances, à notifier des révisions de loyer adoptant ce faisant en connaissance de cause un comportement de bailleur.

Elle fait valoir qu'elle occupe les lieux et exploite son fond avec l'accord du bailleur depuis plus de trois ans ce qui permet de conclure à l'existence d'un bail.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 9 novembre 2015.





MOTIFS DE LA DÉCISION



Le bail initial conclu entre la SCI FONCIÈRE COGOLIN et la SAS JET SET a pris fin par l'effet du congé délivré par le bailleur de l'époque.



Il n'en demeure pas moins que la SAS JET SET est restée dans les lieux, que dès son entrée en jouissance la SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN lui a réclamé le paiement des loyers qu'elle lui a quittancé, a procédé aux liquidations de charge et aux révisions indiciaires du loyer, agissant ce faisant à titre de bailleur.



La SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN ne saurait utilement soutenir qu'elle a procédé ainsi dans l'ignorance de la situation et du congé déjà délivré.



En effet par assignation introductive d'instance du 16 mars 2012 la SAS JET SET a réclamé à la SCI IMMOBLIERE COGOLIN le paiement de l' indemnité d'éviction faisant état du congé délivré le 27 juillet 2009, de sorte qu'à compter de cette date, la connaissance par la SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN du congé est certaine, toutefois nonobstant ce congé et la connaisance qu'elle en avait, la SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN a persévéré dans ses pratiques et a continué à réclamer, percevoir et quittancer un loyer, ainsi que l'établissent les quittances produites (quittances de novembre 2014 à avril 2015) et à se conduire en tout comme un bailleur.



Il ressort en définitive de ces éléments que la SAS JET SET exploite dans les lieux un fonds de commerce, régulièrement immatriculé, que cette occupation se fait à titre de locataire, qualité reconnue par la SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN en connaissance de cause; dans ces circonstances la SAS JET SET est fondée à revendiquer par application des articles 145-1 et suivants du code de commerce l'existence d'un nouveau bail verbal à son profit, conclu avec son nouveau bailleur, bail qui en l'absence d'écrit ne présente aucune clause dérogatoire au statut des baux commerciaux, et qui confère à la SAS JET SET le bénéfice de la propriété commerciale dès lors que la locataire remplit les conditions statutaires pour en bénéficier et que ce bail a duré de façon certaine plus de trois ans sans dénonciation ni protestation du bailleur, compte tenu de la durée écoulée entre le 16 mars 2012, (date de l'information du bailleur) et la dernière quittance produite datée d'avril 2015. 



La contestation de la SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN (qui ne présente plus de demande reconventionnelle au fond) sera donc écartée.



La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a statué sur la charge des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile en ce qui concerne la première instance, le sort des accessoires ayant à juste titre suivi le sort de la demande principale.



La SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN partie perdante en appel sera condamnée aux dépens et au paiement de la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



la Cour statuant contradictoirement 



faisant suite à l'arrêt du 4 juin 2015



Confirme la décision déférée en ce qu'elle a statué sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



y ajoutant 



Dit que la SAS JET SET bénéficie d'un bail commercial portant sur les locaux situés à [Localité 1] dépendant du centre [Établissement 1] et quartier Subeiran cadastré section AT n° [Cadastre 1] pour une superficie de 656 m² pour l'exploitation d'un centre de Lavage,



Condamne la SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN à payer à la SAS JET SET la somme de 5.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile 



Condamne la SCI IMMOBILIÈRE COGOLIN aux dépens d'appel avec application de l'article 699 du code de procédure civile au bénéfice de la SCP Boulan Cherfils Impertore.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT