Cour d'Appel · 11e Chambre B — 7 janvier 2016

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

11e Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 07 JANVIER 2016



N° 2016/7 













Rôle N° 15/00522







[T] [E]

[S] [E]





C/



SARL PLAGE PRIVE

SARL FRENCH ACCENT





















Grosse délivrée 

le :

à :



SCP ERMENEUX

SCP BADIE













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de NICE en date du 07 Octobre 2014 enregistré au répertoire général sous le n° 10/06734.





APPELANTS



Monsieur [S] [E]

né le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 10]

représenté par Me Agnès ERMENEUX-CHAMPLY de la SCP ERMENEUX-LEVAIQUE-ARNAUD & ASSOCIES, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

et assisté par Me Yves LE MAUT, avocat au barreau de NICE







INTIMEES



SARL PLAGE PRIVE Pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit 

Dont le siège est sist [Adresse 1]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

et assisté par Me Frédéric ROMETTI, avocat au barreau de NICE plaidant 



SARL FRENCH ACCENT Pris en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit 

Dont le siège est sis [Adresse 4]

représentée par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE SIMON-THIBAUD JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

et assisté par Me Frédéric ROMETTI, avocat au barreau de NICE plaidant 







*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 24 Novembre 2015 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Brigitte PELTIER, Conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre

Mme Brigitte PELTIER, Conseiller

Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller

 





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2016







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 07 Janvier 2016,



Signé par Mme Catherine COLENO, Présidente de Chambre et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



























































M. [T] [E] a signé des baux de 23 mois (du 27/11/1998 au 31/10/2010) au profit alternativement des sociétés Plage Privée et French Accent, avec la même clause de destination des lieux loués sis [Adresse 6].



Par lettre recommandée accusée réception, datée du 12 octobre 2010, M. [T] [E] a mis en demeure la société Plage Privée de quitter les lieux pour le 31 octobre 2010, terme du bail dérogatoire signé le 14 novembre 2008, puis par acte du 29 octobre 2010 il lui a fait signifier une sommation de quitter les lieux en fin de bail dérogatoire.



Par acte en date du 24 janvier 2011 MM. [S] et [T] [E] ont fait signifier aux deux sociétés un commandement de se conformer aux stipulations des baux des 27 novembre 1998 et 14 novembre 2008 quant à la destination du bail et l'interdiction de sous-location et ce, dans le délai d'un mois.



Par acte en date du 16 mai 2011, MM. [S] et [T] [E] ont fait signifier à la société Plage Privée un congé avec refus de renouvellement de bail commercial pour motif grave et légitime, sans indemnité d'éviction, du fait de la sous-location à la société French Accent et du non-respect de la clause de destination des lieux.



Par exploit en date des 23 novembre 2010 et 13 décembre 2012, ultérieurement joints, les sociétés Plage Privée et French Accent ont fait citer MM. [E] à fin d'annulation des baux dérogatoires depuis le 28 novembre 2000, reconnaissance du bénéfice d'un bail commercial depuis cette date, à la nullité de la sommation de quitter les lieux en fin de bail dérogatoire, à l'inexistence des fautes reprochées à la société Plage Privée, à l'absence de gravité des manquements reprochés, à l'absence de motif grave et légitime autorisant à délivrer un congé sans indemnité d'éviction, à la condamnation de MM. [E] au paiement d'une somme de 400.000 € à titre d'indemnités d'éviction.



Par jugement en date du 7 octobre 2014, le tribunal de grande instance de Nice, considérant qu'il y avait eu simulation de changement de locataire, a requalifié le bail du 28 novembre 2000 en bail commercial soumis au statut des baux commerciaux, a dit mal fondée et de nul effet la sommation d'avoir à quitter les lieux délivrée le 29 octobre 2010, a constaté que le congé délivré le 16 mai 2011 n'est pas fondé sur des motifs graves et légitimes, a dit qu'en conséquence il produisait les effets d'un congé avec refus de nouvellement emportant l'obligation de payer une indemnité d'éviction, a condamné MM. [E] à payer à la société Plage Privée la somme de 200.000 € à titre d'indemnité d'éviction, a condamné MM. [E] aux dépens outre la somme de 3500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.



 M. [S] [E], seul propriétaire en suite du décès de M. [T] [E] a relevé appel de cette décision.



 Aux termes de ses écritures en date du 13 novembre 2015, l'appelant conclut à l'infirmation du jugement dans toutes ses dispositions ; à ce qu'il soit constaté que le bail dérogatoire signé le 14 novembre 2008 est arrivé à son terme depuis le 31 octobre 2010 ; à ce qu'il soit dit que la société French Accent occupe les lieux sans droit ni titre ; à l'expulsion immédiate de cette société ainsi que de tous occupants de son chef sur ce fondement, subsidiairement sur le fondement de la validité des congés délivrés ; dans l'hypothèse d'une expertise, à ce qu'il soit ordonné communication sous astreinte des déclarations TVA de la société French Accent relative à l'établissement situé dans les lieux loués ; à la condamnation de la société French Accent aux entiers dépens outre paiement d'une somme de 2000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Il soutient qu'à chaque fin de bail, il était procédé à un abandon réel des lieux par le preneur, constaté par huissier de justice, suivi d'une période de carence d'un mois ; que l'existence de ces constats s'oppose à l'argumentaire adverse fondé sur les relevés d'opérations en de terminaux de paiement de carte bleue ; que le fait que la société French Accent ait, de concert avec la société Plage Privée, mais sans son concours, décidé de prendre en charge l'intégralité des recettes et charges liées à l'exploitation du point de vente dans les lieux objet de la location, n'est pas de nature à démontrer que le bailleur a commis une quelconque fraude ; que les loyers, charges et impôts fonciers, ont toujours été payés par la société titulaire du bail ; qu'il ne pouvait qu'ignorer en conséquence la situation douteuse créée par les deux sociétés ; que chaque preneur avait renoncé au bénéfice de la propriété commerciale, la société Plage Privée le 28 novembre 2000, la société French Accent le 22 novembre 2000 ; que ces renonciations postérieures à la naissance du droit, sont sans équivoque et valables ; à titre subsidiaire, que la clause de destination insérée dans le bail initial a continué de s'appliquer ; qu'il ressort du constat du huissier de justice en date du 1er mars 2011 que la société Plage Privée exerce dans les lieux un commerce de prêt-à-porter, activité poursuivie par la société French Accent ; que le preneur a en conséquence commis une infraction grave aux dispositions du bail, à usage exclusif de commerce au détail de souvenirs et articles de bonneterie, et n'a pas satisfait au commandement dans le délai imparti ; à titre infiniment subsidiaire, qu'il a été valablement mis un terme au bail et qu'il convient de désigner un expert pour déterminer le montant de l'indemnité d'éviction et de sommer la société French Accent d'avoir à communiquer les éléments comptables relatifs à son exploitation des lieux loués et notamment les déclarations de chiffre d'affaires afférents à son exploitation ;



Aux termes de ses conclusions en date du 26 août 2015, la société French Accent conclut à la confirmation du jugement déféré sauf en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'éviction accordée à la société Plage Privée ; à la condamnation de M. [E] à verser à la société Plage Privée une somme de 400.000 € à titre d'indemnité d'éviction ; à titre subsidiaire, à ce qu'il soit dit que M. [E] avancera les frais d'expertise judiciaire ; au paiement d'une somme de 5000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens.



Elle fait valoir qu'en suite d'une déclaration de dissolution sans liquidation en date du 30 juin 2014, elle a absorbé la société Plage Privée dans le cadre d'une transmission universelle de patrimoine ; qu'à l'issue du premier bail conclu au bénéfice de la société French Accent, M. [E] n'avait autorisé son gérant à poursuivre l'exploitation du fonds de commerce qu'à la seule et unique condition qu'il accepte de signer un nouveau bail dérogatoire au nom d'une autre société, et ce dans le seul dessein de faire échec au statut des baux commerciaux ; que c'est dans ce contexte que cinq baux de courte durée avaient été signés alternativement au profit de la société French Accent et Plage Privée, toutes deux animées par le même gérant et exerçant la même activité ; que le bailleur a ainsi cherché à s'exonérer des contraintes légales imposées par le régime d'ordre public des baux commerciaux ; qu'il est faux de prétendre à l'existence d'un abandon de local afin de respecter un délai de carence d'un mois ; que les deux constats produits n'établissent pas une discontinuité d'exploitation ; que les courriers produits aux termes desquels les sociétés Plage Privée le 27 novembre 2000 puis French Accent le 22 novembre 2002 reconnaissaient expressément qu'elles n'avaient « aucun droit à la propriété commerciale » sont dépourvus de valeur faute de possibilité de renoncer par anticipation à un droit dont on n'est pas titulaire ; que cet abandon été purement fictif, ce qui résulte des relevés d'opérations de carte bancaire produits ; que la location a ainsi toujours été consentie au même preneur, au moyen d'une alternance fictive entre les deux sociétés, dont les Kbis font état d'une identité d'associés, de gérant, et d'objet social ; que comme en atteste l'expert comptable, l'intégralité du chiffre d'affaires résultant de l'exploitation du local loué est enregistrée dans la comptabilité de la société French Accent, laquelle a par ailleurs réglé l'intégralité des factures EDF ; que le commandement délivré le 24 janvier 2011 vise les deux sociétés, ce qui démontre que M. [E] a toujours considéré celles-ci comme étant une seule et même entité ; que le congé délivré avec refus de renouvellement vise l'existence d'un bail commercial ; que n'étant pas fondé, il doit entraîner l'obligation de payer une indemnité d'éviction ; qu'il n'y a jamais eu de sous-location puisque chacune des deux sociétés été contrainte de signer son propre bail ; que la société Plage Privée commercialisait bien des articles de bonneterie et respectait ainsi la destination du contrat de bail ; que les consorts [E], titulaires de deux fonds de commerce voisins du local exploité par la société Plage Privée, avaient parfaitement connaissance des produits vendus par la société Plage Privée au moment de la formation du contrat et qu'ils avaient ainsi donné leur agrément tacite, en renonçant à se prévaloir de la clause de destination des lieux, dont ils ne se sont prévalus que postérieurement à la procédure pendante devant le tribunal ; qu'en tout état de cause les manquements reprochés ne sont pas graves en ce que la société Plage Privée commercialisait des produits textiles et que les articles de bonneterie sont des produits textiles ; que le droit au bail concernant des locaux situés dans le carré d'or de [Localité 1], à savoir en plein c'ur de zone piétonne, a été évalué à une somme de 400.000 € ;



L'ordonnance de clôture est intervenue le 24 novembre 2015. 





SUR CE 



 Dans sa rédaction applicable au litige, l'article L. 145-5 du Code de commerce prévoit que les parties peuvent (...) déroger au statut des baux commerciaux à la condition que la durée totale du bail ne soit pas supérieure à deux ans, la poursuite ou le renouvellement de ce bail dérogatoire entre les mêmes parties ne permettant pas d'échapper au dit statut.

 

Il est constant que le bailleur a successivement loué les mêmes locaux par contrats conclus 

' le 27 novembre 1998 avec la société French Accent du 1/12/1998 au 31/10/2000,

' le 28 novembre 2000 avec la société Plage Privée du 1/12/2000 au 31/10/2002,

' le 22 novembre 2002 avec la société French Accent du 1/12/2002 au 31/10/2004,

' le 23 novembre 2004 avec la société Plage Privée du 1/12/2004 au 31/10/2006,

' le 20 novembre 2006 avec la société French Accent du 1/12/2006 au 31/10/2008,

' le 14 novembre 2008 avec la société Plage Privée du 1/12/2008 au 31/10/2010.



Par ailleurs, il ressort des extraits k-bis produits par l'intimé que :



- la société Plage Privée, immatriculée à compter du 28 février 1989, avait son siège au [Adresse 1], exerçant :

 - sous l'enseigne Shop 51, une activité de commerce au détail de librairie, papeterie dans son établissement principal [Adresse 8] depuis le 1er février 2004, exploitée en location gérance consentie à la société French Accent depuis le 1er février 2006, et

 - un commerce de détail de souvenirs et articles de bonneterie, activité débutée le 1er décembre 2008, par exploitation directe, dans les locaux objet du litige, tandis que



 - la société French Accent, immatriculée à compter du 29 janvier 1991, ayant son siège au [Adresse 4], exploite directement sous l'enseigne Kids Place, une activité de négoce d'articles d'habillement prêt à porter et accessoires dans son établissement principal [Adresse 4] depuis le 1er février 1991, ainsi que 5 autres établissements :

- 3 en exploitation directe :

+ depuis le 1/12/1997 au [Adresse 9], s'agissant de négoce d'habillement,

+ depuis le 1/12/2003 au [Adresse 1], s'agissant de commerce en gros, demi-gros et détails d'articles de souvenirs, gadgeterie, bonneterie, exploitée sous l'enseigne Plage Privée,

+ depuis le 8/01/2014 au [Adresse 3], s'agissant de de prêt à porter chemiserie, 

- 2 autres en location gérance : 

+ depuis le 1/01/1997 au [Adresse 2] s'agissant d'un commerce de droguerie parfumerie, souvenirs, en location gérance à [Localité 1], 

+ depuis le 1/02/06 au [Adresse 7] s'agissant d'un commerce au détail de prêt à porter, librairie, papeterie,

et que Mme [F] était gérante de ces deux sociétés.

 Par ailleurs, il résulte de la déclaration de dissolution du 30 juin 2014 que la société French Accent était propriétaire de l'intégralité des parts de la société Plage Privée, antérieurement créée, l'extrait k-bis produit, en date du 14 août 2015, établissant que la société French Accent exploite désormais 6 établissements au [Adresse 5]a et au [Adresse 8]..



Pour entendre déclarer bénéficier du statut des baux commerciaux à compter du 28 novembre 2000, l'intimé fait valoir qu'il n'y avait pas d'abandon du local entre deux locations, non plus qu'une discontinuité d'exploitation ; il produit à cette fin, 

 - des relevés bancaires établis en son nom pour l'adresse des locaux objets du bail, correspondant à des ventes conclues le 1er novembre 2004, le 9 novembre 2006, le 13 novembre 2008, soit à des périodes auxquelles les locaux auraient dû être libres de toute occupation,

- d'autres relevés établis en 2005, 2006, 2009 et 2010,

- une attestation de son expert-comptable affirmant que l'intégralité du chiffre d'affaires du magasin [Adresse 6] a été enregistré dans la comptabilité de la société French Accent depuis 1998,

- des factures EDF au titre du [Adresse 6], adressée à French Accent à l'enseigne Spirit of Nice du mois de février 2005 au mois d'octobre 2006, ainsi que du mois de février 2009 au mois d'octobre 2011.



Toutefois, ces éléments qui ne résultent que de sa propre gestion, ne sont pas opposables au bailleur.



 Or, les baux susvisés ont été établis au nom de deux sociétés immatriculées au registre du commerce et l'extrait k-bis produit révèle que l'activité exercée dans les lieux loués était déclarée par la société Plage Privée à compter du 1/12/2008, correspondant au dernier bail conclu par cette société ; en outre, il n'est aucunement démontré qu'une seule de ces deux sociétés s'acquittait des loyers et charges dus au bailleur, tandis que l'autre n'aurait agi qu'en tant que prête-nom ; en cause d'appel, M. [E] produit deux constats d'huissier de justice en date du 30 octobre 2000 et 2 novembre 2004, lesquels n'avaient pas été produits devant le premier juge, établissant la libération des locaux en fin de bail, le premier établi à la requête tant du bailleur que du preneur, et le second à la requête du seul bailleur ; si l'intimé fait valoir que le premier constat ne permet pas de savoir si le gérant des deux sociétés successivement locataires est intervenu en qualité de locataire sortant ou entrant, cette circonstance est sans effet dès lors qu'elle établit au contraire que le gérant de ces deux sociétés a fait constater la libération des lieux entre deux baux ; par suite, la société French Accent, à laquelle incombe la charge de la preuve de ses prétentions, n'établit pas qu'en dépit des constats d'huissier de justice produits, les locaux n'étaient pas libérés en fin de bail ; en outre, le bailleur produit deux actes de renonciation à la propriété commerciale, émanant de la société Plage Privée en date du 28 novembre 2000, signé par M. [F] en qualité de gérant et de la société French Accent en date du 22 novembre 2002, signé par Mme [F] en qualité de gérante, en conséquence à des dates auxquelles ces sociétés auraient pu revendiquer une propriété commerciale poursuivie depuis 1998 ; or, la circonstance que ces courriers soient rédigés en termes identiques n'est pas de nature à établir l'existence d'une fraude ; ainsi, il résulte de l'ensemble des pièces produites que les parties ont entendu être liées par des baux successifs ne comportant aucun droit à renouvellement et que l'intimé ne démontre pas l'existence d'une fraude ayant eu pour objectif de faire échec au statut des baux commerciaux ; le jugement déféré sera en conséquence infirmé en toutes ses dispositions et l'intimé débouté de ses prétentions ; en outre, il sera fait droit à la demande reconventionnelle formée à fin d'expulsion de l'intimé, devenu occupant sans droit ni titre à l'issue du bail arrivé à terme le 31/10/10.



Enfin, les dépens ainsi qu'une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, seront mis à la charge de l'intimé qui succombe. 





 PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement 



Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau



Constate que le bail dérogatoire signé le 14 novembre 2008 est arrivé a son terme depuis le 31 octobre 2010, et que la société French Accent est devenue occupant sans droit ni titre depuis cette date.



Ordonne l'expulsion de la société French Accent ainsi que de tous occupants de son chef.



Condamne la société French Accent à payer à M. [S] [E] une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Condamne la société French Accent aux entiers dépens.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT