Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 10 juin 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 5 - Chambre 3



ARRÊT DU 10 JUIN 2016



(n° , 05 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/10629



Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Avril 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/14557





APPELANTS

 

Monsieur [P] [D]

Né le [Date naissance 1] 1948 à [Localité 2] (57)

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Madame [W] [L] épouse [D]

née le [Date naissance 2] 1953 à [Localité 1] (22)

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représentés par Me Alain RAPAPORT, avocat au barreau de PARIS, toque : K0122





INTIMÉE 



SARL PARQUETS KOVAL prise en la personne de ses représentants légaux

Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 533 592 598

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, avocat postulant

Ayant pour avocat plaidant Me Martine BENNAHIM, avocat au barreau de PARIS, toque : E0866, substitué par Me Mikaël LOREK, avocat au barreau de PARIS, toque : C1707





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 mars 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Brigitte CHOKRON, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, présidente

Madame Brigitte CHOKRON, conseillère

Greffier : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ





ARRÊT :



- contradictoire,



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre par Madame Marie-Gabrielle de La Reynerie, greffier présent lors du prononcé.



***********



Suivant acte sous seing privé du 14 décembre 2001 à effet du 15 décembre 2001, les consorts [X] aux droits desquels se trouvent aujourd'hui les époux [P] et [W] [D], ont consenti à la société Parquets Koval un bail commercial de neuf ans sur un local constituant le lot n° 3 de la division de l'immeuble sis [Adresse 1] ; arrivé à son terme, le bail s'est poursuivi par tacite prolongation. 



La clause de destination de bail vise les activités de 'commerce, pose, maintenance de revêtements de sols, murs, autres produits matériaux, matériels et accessoires du bâtiment' ; 



Le lot n° 3, d'une superficie de 20 mètres carrés, est adjacent aux lots n° 1 et 2, objets d'un bail distinct, dans lesquels la société Parquets Koval exerçait déjà ses activités. 



Le loyer annuel en principal, fixé à 4.574 euros, s'élève en dernier lieu à 6.091,92 euros.



Suivant exploit du 18 janvier 2013, la société Parquets Koval a demandé le renouvellement du bail au 1er avril 2013. 



Par un mémoire notifié le 27 août 2013, les époux [D] ont invoqué l'existence d'un motif de déplafonnement du loyer du local commercial constituant le lot n°3 et proposé la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2013 à la somme de 15.000 euros par an en principal.



Le 7 octobre 2013, les époux [D] ont assigné la société Parquets Koval en fixation du loyer en renouvellement à compter du 1er avril 2013 à la somme de 15.000 euros par an. 



Par jugement contradictoire du 28 avril 2014, le juge des loyerscommerciaux du tribunal de grande instance de Paris a :

- fixé à 6.618,04 euros par an en principal à compter du 1er avril 2013 le loyer du bail renouvelé depuis cette date entre M. et Mme [D] et la société Parquets Koval pour les locaux situés [Adresse 1] (lot 3), toutes les autres clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées,

- condamné la société Parquet Koval à payer à M. et Mme [D] les intérêts au taux légal sur les rappels de loyers depuis le 7 octobre 2013, à compter de la date de chaque échéance contractuelle,

- dit que le dépôt de garantie versé par la société Parquets Koval sera réajusté dans les termes contractuels en conséquence de l'augmentation de loyer,

- condamné M. et Mme [D] à payer à la société Parquets Koval la somme de 1.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamné M. et Mme [D] aux entiers dépens,

- ordonné l'exécution provisoire. 



[P] [D] et [W] [L] épouse [D] ont relevé appel de ce jugement le 15 mai 2014 ; par dernières conclusions signifiées le 7 juillet 2014, les appelants demandent à la cour d'infirmer le jugement déféré en ce qu'il retient le plafonnement du loyer, 

Statuant à nouveau, 

- fixer le montant du loyer en renouvellement concernant le local commercial loué à la société Parquets Koval à la somme de 15.000 euros par an à compter rétroactivement du 1er avril 2013,

- condamner la société Parquets Koval au rappel de loyers à compter de cette dernière date, avec intérêts au taux légal,

- désigner tel expert qu'il plaira à la cour de nommer avec la mission de se prononcer sur la valeur locative des lieux loués, 

- décharger M. et Mme [D] de toute condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner la société Parquets Koval aux entiers dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile. 



La société Parquets Koval (SARL), intimée, par dernières conclusions signifiées le 28 août 2014, demande à la cour, au visa des articles L.145-33, L.145-34 et R.145-7 du code de commerce, de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

En conséquence,

- débouter M. et Mme [D] de leur demande de fixation du loyer à une valeur locative qui s'avérerait supérieure au loyer plafonné, 

- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé le montant du loyer du bail renouvelé, à compter du 1er avril 2013, selon la règle du plafonnement à la somme annuelle en principal de 6.618,04 euros, toutes autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées sous réserve du réajustement du dépôt de garantie, 

- condamner M. et Mme [D] au paiement d'une somme de 5.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. 





SUR CE : 



Les appelants maintiennent leur demande, telle que soutenue devant le premier juge, en déplafonnement du loyer de renouvellement pour modification notable des caractéristiques des lieux loués au cours du bail expiré ; ils exposent avoir autorisé le preneur, suivant courrier du 21 décembre 2001, soit postérieurement à la signature et à la prise d'effet du bail, à supprimer la cloison séparant le lot n°3 du lot voisin de manière à relier les deux magasins ; ils font valoir que les travaux ainsi réalisés constituent non pas une simple amélioration des locaux mais une modification de l'assiette du bail justifiant le déplafonnement du loyer dès le renouvellement suivant ; ils démentent enfin avoir autorisé le décloisonnement des lots concomitamment à la signature du bail et en veulent pour preuve que le bail ne stipule aucune autorisation de travaux, celle-ci n'ayant été sollicitée que le 17 décembre 2001 ; 



Or, force est de constater que la signature du bail du 14 décembre 2001 a été précédée, le 11 décembre 2001, d'un courrier adressé au mandataire du bailleur (l'agence Castin-Gilles-Villaret) aux termes desquels la société Parquets Koval indiquait accuser réception du projet de bail concernant le local considéré et confirmer envisager des travaux importants dans ce local, celui-ci étant en mauvais état ; elle précisait à cet égard qu'un projet lui sera communiqué pour une modification de la façade ; 



La société Parquets Koval a adressé ensuite, le 17 décembre 2001, soit trois jours après la signature du bail, et deux jours après la prise de possession des lieux, intervenue le 15 décembre 2001, un courrier par lequel elle annonçait au mandataire avoir 'conformément à (leur) précédent entretien du vendredi 14 décembre 2001' démarré les travaux et ajoutait 'comme convenu, nous vous serions reconnaissants de bien vouloir donner votre accord pour l'ouverture de l'ancien passage existant entre les deux boutiques afin de relier les deux boutiques', pour votre information une porte de séparation existe déjà' ; 



A cette lettre, le mandataire a répondu le 21 décembre 2001 dans les termes suivants : 'si l'ouverture entre les deux boutiques existe bien, nous vous donnons notre accord pour la rétablir à la condition, toutefois, que ces travaux soient faits sous la surveillance de votre architecte et dans les règles de l'art' ; 



L'architecte de la société Parquets Koval, a établi le 27 décembre 2001 un rapport d'état des lieux dans lequel il rappelle que la société Parquets Koval s'est portée locataire d'un petit local (numéroté 3 sur le plan de distribution du rez-de-chaussée de l'immeuble) adjacent à ceux qu'elle occupe d'ores et déjà et explique que la société Parquets Koval 'projette d'utiliser ce local en continuité de son activité commerciale, de l'équiper d'une façade neuve, de même facture que la façade Koval actuelle, enfin, de permettre à nouveau la communication entre le local Koval et ce dernier' ; 



Il s'infère de ces pièces de la procédure que le local n° 3 a été pris à bail par la société Parquets Koval dans l'intention de le relier aux locaux voisins dans lesquels elle déployait jusque là son activité ; que le bailleur n'ignorait aucunement cette intention, s'étant vu confirmer, antérieurement à la signature du bail (lettre du 11 décembre 2001), le projet du preneur d'entreprendre des travaux importants dans le local objet du bail et annoncer, le jour de la signature du bail (lettre du 17 décembre 2001 se référant à l'entretien du 14 décembre ) que les travaux démarraient ; 



Certes, la lettre de la société Parquets Koval du 11 décembre 2001 ne fait pas expressément état de la suppression de la cloison ; il en ressort clairement, en revanche, que la modification de la façade du local faisait partie intégrante du programme de travaux dont le preneur avait informé le mandataire du bailleur avant la signature du bail ; or, il s'avère, à la lecture du rapport de l'architecte du 27 décembre 2001, que les travaux envisagés sur la façade du nouveau local n°3 visaient à une harmonisation avec la façade de la boutique préexistante et s'inscrivaient dans le cadre du projet global de réunir les lieux d'exercice de l'activité du preneur ; 



Au surplus, dans sa lettre du 17 décembre 2001, la société Parquets Koval a fait précéder sa demande d'autorisation de décloisonnement des locaux de l'expression 'comme convenu', ce qui indique que le bailleur l'avait préalablement assurée de son accord de principe pour accueillir favorablement une telle demande ; 



Le mandataire du bailleur a d'ailleurs répondu dès le 21 décembre 2001 pour donner son accord à l'ouverture de la cloison et en se gardant d'exprimer une quelconque opposition à l'ensemble des travaux dont la société Parquets Koval l'avait avisé qu'elle avait commencé de les entreprendre ; 



Les appelants sont mal fondés à prétendre que les propres courriers de la société Parquets Koval, de même que le rapport de son architecte, devraient être écartés comme dénués de valeur probante ; ces pièces du débat ne sauraient en effet être regardées comme des preuves que la société Parquets Koval se serait constituées à elle-même dès lors qu'elles préexistaient à la naissance du litige et n'ont pu être confectionnées pour les besoins de la procédure ;



Ainsi, au regard des courriers échangés entre les parties concomitamment à la signature du bail et compte en outre tenu du fait que les travaux ont été réalisés, sous le contrôle d'un architecte, immédiatement après la prise de possession des lieux, c'est à juste raison que le premier juge a retenu que le décloisonnement entre le lot n°3 et le lot voisin avait été convenu entre les parties à la signature du bail et pris en considération dans la fixation du loyer contractuel de sorte qu'il ne peut être utilement invoqué à titre de motif de déplafonnement du loyer du bail renouvelé ; 



Les appelants avancent un second motif de déplafonnement tiré de la modification notable des facteurs locaux de commercialité, soutenant à cet égard que le quartier a connu au cours du bail expiré une évolution sociologique dans le sens d'un 'embourgeoisement' ; 



Or, il incombe à la partie qui entend échapper à la règle du plafonnement de rapporter la preuve du motif ouvrant droit au déplafonnement au sens des articles L. 145-33 et L. 145-34 du code de commerce ; 



En l'espèce, ainsi qu'il a été relevé par le premier juge, les appelants se contentent de procéder par affirmation et ne versent à la procédure aucune justification au soutien de leur prétention ; ils ne sauraient pertinemment soutenir qu'une mesure d'expertise serait à même de permettre de vérifier la modification alléguée des facteurs locaux de commercialité ; ainsi qu'il est en effet prescrit à l'article 146 du code de procédure civile, la mesure d'expertise ne peut, en aucun cas, être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve ;



Il s'infère des développements qui précèdent que le jugement doit être en définitive confirmé en toutes ses dispositions y compris au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; 



L'équité commande de condamner les appelants à verser à la société Parquets Koval une indemnité complémentaire de 3.000 euros au titre de l'article précité. 



Succombant à l'appel les appelants en supporteront les dépens. 





PAR CES MOTIFS 





Confirme en toutes ses dispositions le jugement déféré, 



Y ajoutant, 



Condamne les époux [D] solidairement à verser à la société Parquets Koval une indemnité complémentaire de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens de la procédure d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE