Cour d'Appel · 1ère Chambre — 27 septembre 2016

1ère Chambre





ARRÊT N°397/2016



R.G : 15/04585













M. [N] [M]



C/



SELURL [D] [A]

BANQUE CIC OUEST

SARL P2I CONSEILS TRANSACTIONS

















Infirme partiellement, réforme ou modifie certaines dispositions de la décision déférée















Copie exécutoire délivrée 

le :



à :





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2016





COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :



M. Xavier BEUZIT, Président,

M. Marc JANIN, Conseiller,

Mme Olivia JEORGER-LE GAC, Conseiller, entendue en son rapport



GREFFIER :



Mme Marie-Claude COURQUIN, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 28 Juin 2016



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 27 Septembre 2016 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats





****





APPELANT :



M. [N] [M]

né le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 2]



Représenté par Me Mikaël BONTE de la SELARL SELARL A2C ATLANTIQUE AVOCATS CONSEILS, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉES :



SELURL [D] [A] agissant par Me [A] [D], es qualité de liquidateur judiciaire de la SARL JPB PROMOTION, prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]



Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SCP GAUTIER/LHERMITTE, avocat au barreau de RENNES







BANQUE CIC OUEST agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 6]

[Adresse 7]



Représentée par Me Dominique LE COULS-BOUVET de la SCP PHILIPPE COLLEU DOMINIQUE LE COULS-BOUVET, /Postulant, avocat au barreau de RENNES

Représentée par Me Jean-rené GROULT, Plaidant, avocat au barreau de LORIENT





SARL P2I CONSEILS TRANSACTIONS, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Adresse 2]



Représentée par Me Alain LE MAGUER de la SELARL PLOTEAU/LE MAGUER/RINCAZAUX/LE GOFF, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de LORIENT







M. [N] [M] s'est vu proposer une opération d'investissement par la SARL P21 Conseil Transactions, société de gestion de patrimoine.



Le 31 Juillet 2010, il a signé avec la Sarl JPB Promotions un contrat de réservation portant sur la vente en l'état de futur achèvement de deux lots dans une résidence ayant vocation à héberger des personnes âgées dépendantes (EPHAD), située à [Adresse 10], pour un prix de 276.236 euros.



Il a également conclu une promesse de bail commercial d'une durée de 11 ans et 9 mois avec la Sarl Enity [Adresse 10].



La vente a été réitérée par acte authentique le 28 mars 2011, de même que le bail commercial.



L'achat a été financé par un prêt de 298.267 euros souscrit auprès de la banque CIC Ouest.



La réception des travaux est intervenue le 18 Juillet 2013 avec six mois de retard sur la prévision contractuelle.



Le 05 septembre 2013, la Sarl JBP Promotions a été placée en liquidation judiciaire avec comme mandataire judiciaire, la Selurl [D]. La Sarl Enity a été placée en redressement judiciaire à compter de la même date.



Ayant reçu des informations sur les difficultés financières du promoteur et de ses filiales, sur le fait qu'une autre opération connaissait de grosses difficultés, M. [M] a cessé de répondre aux appels de fonds du promoteur auquel il resterait devoir la somme de 213.665,15 euros.



Par acte d'huissier du 29 juillet 2013, M. [M] a fait citer la Sarl JBP Promotions, la Selurl [D] ès-qualités, la Sarl P2I pour voir prononcer la nullité de la vente pour réticence dolosive et condamner la Sarl P2I à lui payer des dommages et intérêts.



Par jugement du 20 mai 2015, le tribunal de grande instance de Lorient a:



- débouté M. [M] de ses demandes, 



- condamné M. [M] à payer à la Sarl P2I la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamné M. [M] aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.

 

Appelant de ce jugement, M. [M] par conclusions du 25 mai 2016, a demandé que la Cour:



- infirme le jugement déféré,



- dise que son consentement a été trompé quant à la réussite et la rentabilité du projet de la société JPB Promotions que celle-ci savait être compromises,



- ordonne, avec toutes conséquences de droit, la nullité de la vente en l'état futur d'achèvement, 



- subsidiairement, ordonne la résolution de la vente avec toutes conséquences de droit,



- condamne la Selurl [D] ès-qualités, à la restitution du prix et des accessoires de la vente ,



- fixe sa créance au passif de la liquidation judiciaire à la somme de 298.283,03 euros, conformément à sa déclaration de créance,



- déclare commune et opposable à la banque CIC Ouest l'arrêt à intervenir, 



- dise que la société P2I Conseils Transactions a manqué à ses obligations de conseil et la condamne à lui payer la somme de 42.847 euros à titre de dommages et intérêts,



- condamne la Selurl [D] ès-qualités et la Sarl P2I au paiement de la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- les condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.

 

Par conclusions du 14 décembre 2015, la Selurl [D] [A], ès-qualité de liquidateur judiciaire de la Sarl JBP Promotion, a demandé que la Cour confirme le jugement déféré et déboute l'appelant de ses demandes.



Par conclusions du 23 mai 2016, la Sarl P2I Conseils Transactions a sollicité que la Cour:



- confirme le jugement déféré,



- déboute M. [M] de ses demandes,



- le condamne à lui payer la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- le condamne aux dépens de première instance et d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance.



Par conclusions du 06 octobre 2015, la banque CIC Ouest a demandé que la Cour:



- confirme le jugement déféré,



- subsidiairement, lui donne acte de ce qu'elle s'en rapporte à justice sur la déclaration de jugement commun formée à son encontre,



- condamne M. [M] aux dépens d'appel avec droit de recouvrement pour ceux dont il a été fait l'avance,



- le condamne à lui payer la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

 

Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la Cour renvoie aux conclusions susvisées. 



MOTIFS DE LA DECISION :



Sur la demande d'annulation de la vente pour dol :



En substance, M. [M] soutient que, lors de la signature de l'acte authentique de vente en l'état de futur achèvement du 28 mars 2011, le vendeur savait déjà que les difficultés financières qu'il connaissait dans d'autres projets lui interdiraient, pour le programme de Monceau Les Mines, de terminer les travaux dans les délais prévus puis d'assurer aux acquéreurs les rendements locatifs qui leur étaient promis.



A l'examen des pièces versées aux débats :




M. [M] a signé son contrat de réservation le 03 juillet 2010, lequel prévoyait la présentation d'une offre de vente dans un délai n'excédant pas six mois et un achèvement des travaux au 4ème trimestre 2011,





il a été avisé par courrier du 26 janvier 2011 du retard pris par le programme en raison de difficultés du vendeur à obtenir une garantie financière d'achèvement et s'est vu promettre une ristourne de 9.000 euros payable dans le mois suivant la signature de l'acte notarié,





la garantie extrinsèque d'achèvement a été obtenue par le vendeur le 22 février 2011 du CIC Nord Ouest,





l'acte authentique de vente en l'état de futur achèvement a été signé le 28 mars 2011,





à compter du 4ème trimestre 2010, la Sarl Vivea, filiale de la société Groupe JPB et assurant la gestion d'un autre EHPAD du groupe, situé à [Adresse 11], a commencé à connaître des difficultés à payer les loyers aux acquéreurs ; ces difficultés ont été massives et renouvelées à partir du 2nd trimestre 2011, comme en témoignent les ordonnances de référés versées aux débats, rendues à la demande d'acquéreurs de lots dans cette résidence, 





le groupe JPB a construit et géré au total dix programmes de résidences EPHAD,





il a été placé en liquidation judiciaire par jugement du 05 septembre 2013 avec une date de cessation des paiements au 02 septembre 2013.




Une entreprise qui connaît des difficultés peut continuer son activité tant qu'elle peut raisonnablement penser qu'elles sont ponctuelles et surmontables et qu'elle n'est pas en cessation des paiements.



La conscience de leur existence ne se confond pas avec la conscience d'une nécessaire déconfiture à venir rendant dolosive toute conclusion de contrat ultérieure.



En l'espèce, les pièces qui, selon M. [M], démontreraient l'attitude dolosive de la société groupe JPB concernent un seul établissement et il n'est pas démontré que les neuf autres aient connu des difficultés similaires à l'époque à laquelle le contrat de vente a été conclu.



Il est certain que courant 2010, le groupe JPB a connu des difficultés puisque l'une de ses filiales, gérant un EHPAD [Adresse 11], n'a pu payer les loyers promis et que lui-même a été en difficulté pour obtenir une garantie extrinsèque d'achèvement du programme de Monceau les Mines.



Néanmoins, cette garantie a été obtenue, ce qui démontre que le 22 Février 2011 la banque CIC, dont il est permis de supposer qu'elle disposait de données comptables sur le groupe, avait confiance en sa capacité à poursuivre sans incident le programme.



Les incidents de paiement du programme de [Adresse 11] sont devenus récurrents à partir du second trimestre 2011.



La date du 29 mars 2011 est postérieure de cinq semaines à l'obtention de la garantie extrinsèque d'achèvement et antérieure à l'apparition des difficultés de paiements récurrentes sur le programme de [Adresse 11].



Par conséquent, il n'est pas démontré qu'à cette date, la société groupe JPB ait eu la conscience de l'existence de difficultés irrémédiables qui la conduiraient à ne pas pouvoir exécuter les engagements souscrits auprès de M. [M].



 Enfin, la date de cessation des paiements du groupe a été fixée au 02 septembre 2013 par le tribunal de commerce.



Par conséquent, le dol n'est pas démontré et la demande d'annulation de ce chef est rejetée.





Sur la demande de résolution de la vente :



La vente conclue entre M.[M] et le groupe JBP est tout à la fois, une vente immobilière et une vente mobilière puisqu'elle est relative à la vente en l'état de futur achèvement de deux chambres dans un EHPAD et à leur mobilier spécialisé et permettant l'accueil de personnes âgées dépendantes.



La vente est par conséquent, une vente à fin de placement, dont la rentabilité est un élément essentiel et dont les principales caractéristiques ont été fournies par le groupe JPB aux sociétés, dont la Sarl P2I Conseils Transactions , qui commercialisent ses programmes.



A cette fin :




le contrat de réservation contient une clause selon laquelle M. [M] a conclu avec la société ALOHA, exploitant de l'ensemble immobilier, une promesse de bail commercial d'une durée de 11 ans et 9 mois, prenant effet un mois après l'obtention des autorisations d'ouverture et de mise en exploitation, et lui consent un pacte de préférence au cas où il cèderait ses lots,

l'acte authentique de vente en l'état de futur achèvement contient une clause identique, en ce qu'il prévoit que M. [M] s'oblige à consentir au gestionnaire de l'établissement un bail commercial des parties privatives qu'il a acquis et un prêt à usage des parties communes,

M. [M] d'une part, la société ALOHA d'autre part, et la société JPB Groupe ont signé une promesse de bail commercial et de prêt à usage, aux termes duquel la société JPG Groupe se portait caution solidaire du paiement des loyers par la société ALOHA.




La société Groupe JPB a toujours reconnu que la rentabilité du programme et les avantages fiscaux en découlant étaient un élément essentiel du consentement de ses clients puisque, dans son courrier du 26 janvier 2011, elle procédait à un calcul du manque à gagner résultant du retard pris dans la réalisation du programme pour proposer le versement d'un avoir.



Les locaux devaient être achevés le 31 décembre 2012, ce qu'ils n'étaient pas à cette date, bien que la société JPG ait utilisé de façon déloyale l'attestation d'avancement des travaux rédigée à cette date par son architecte.



En effet, celui-ci ayant attesté que les lots gros-'uvre, couverture, escaliers, menuiseries extérieures et réseaux étaient réalisés à 100%, la société JPG, dans un courrier du 23 janvier 2013, a utilisé cette attestation pour faire croire à un achèvement de l'immeuble (et aux versements de fonds consécutifs), alors que manifestement, le second 'uvre n'était pas réalisé et que l'ensemble n'était pas exploitable.



Les opérations de réception sont intervenues le 18 juillet 2013, avec six mois de retard.



La liquidation judiciaire de la société Groupe JPB et le redressement judiciaire de la société ENITY, chargée de la gestion de l'EHPAD (à la place d'ALOHA) ont conduit à l'absence de versement de tout loyer durant un temps puis à la reprise de la gestion par une mutuelle avec proposition de baux commerciaux prévoyant le versement de loyers inférieurs de moitié à ceux promis par le groupe JPB.



Il en résulte d'une part, la démonstration de l'inexécution par la société Groupe JPB de son obligation essentielle d'assurer la rentabilité du projet, d'autre part, la certitude que cette inexécution est pérenne et que le contrat ne pourra jamais être exécuté conformément à ses clauses.



Par conséquent, il est fait droit à la demande de résolution de la vente.



Celle-ci a comme conséquence, la restitution de la propriété des lots à la liquidation judiciaire de la société Groupe JPB et la fixation à son encontre de la créance de M. [M].



Ce dernier a déclaré une créance égale au montant du prix qu'il aurait dû payer en cas d'achèvement de l'immeuble.



Il est toutefois acquis qu'il n'a pas payé l'intégralité du prix des lots, interdisant à la Cour de connaître le montant exact des sommes devant lui être restituées consécutivement à la résolution.



Par conséquent, les débats sont rouverts et M. [M] est invité à justifier par tous moyens des sommes réellement payées en exécution des contrats de réservation et de vente conclus les 03 juillet 2010 et 28 mars 2011.



Sur la demande indemnitaire formée contre la société P21 Conseils Transactions :



La société P2I reconnaît avoir été mandatée par la société groupe JPB pour commercialiser ses résidences EPADH.



A cette fin, elle a établi un document à son en-tête, intitulé « l'Ephad, un placement d'avenir », comprenant les phrases suivantes : « l'EHPAD, un placement rentable et sécurisé ' opportunités uniques de réaliser des placements garantis et sécurisés 'Fortement encadré et poussé par l'Etat, l'investissement en EHPAD est un placement rentable et pérenne ' Le groupe P2I vous propose aujourd'hui d'investir sur ce marché porteur tout en faisant fructifier votre épargne' ».



Elle a par ailleurs réalisé pour M. [M] une « étude personnalisée » relative à l'EHPAD de Monceau Les Mines pour l'achat de deux lots, au regard de sa situation personnelle et fiscale, prévoyant le montant de l'investissement immobilier et mobilier, les frais annexes, le mode de financement, le montant de la récupération de TVA, le montant du loyer annuel, des charges locatives et de la taxe foncière, le taux de revalorisation foncière et le taux de revalorisation locative, l'étude se terminant par une « synthèse de période d'épargne » faisant apparaître sur quinze ans le montant des économies d'impôt, la capitalisation, la sécurité en résultant pour l'acquéreur et sa famille. Y étaient jointes une « simulation de la trésorerie » sur quinze années et une « simulation de l'exploitation sur quinze années », outre un tableau de « l'impact fiscal de votre investissement », un « tableau d'amortissement des emprunts » et un « bilan patrimonial de l'opération » faisant apparaître un gain net de 113.575 euros sur quinze ans.



Ce document a été édité le 25 juin 2010 soit très précisément huit jours avant que M. [M] ne signe un contrat de réservation pour deux lots auprès du groupe JPB.



La société P2I ne peut pas utilement plaider à l'absence de tout lien contractuel entre elle-même et M. [M] au motif que celui-ci ne lui pas versé de commission et qu'il est écrit sur les documents qu'elle lui a remis qu'ils sont non contractuels.



En effet, sa propre pièce numéro 5, intitulée « rétrocession sur investissement » et qui fait état d'un flux monétaire entre elle-même et M. [M], relatif à l'investissement dans la résidence [Adresse 10] démontre l'existence de relations contractuelles malgré ses dénégations.



Au surplus, en diffusant un document apparaissant proposer de façon impartiale, en tant que conseiller en patrimoine ayant à sa disposition plusieurs propositions d'investissement, un placement en EHPAD au motif que celui-ci était garanti et sécurisé, encadré par l'Etat et pérenne, sans la moindre ligne d'avertissement sur les dangers pouvant résulter de la défaillance du gestionnaire et des obligations normatives nécessaires à l'obtention des autorisations sanitaires et sociales, la société P2I a, au demeurant, engagé sa responsabilité délictuelle envers ses lecteurs.



Elle l'a de même engagée en réalisant l'étude personnalisée versée aux débats par M. [M], qui ne contient pas non plus la moindre ligne d'avertissement quant aux risques inhérents à l'opération.



A cet égard, il est particulièrement inquiétant que la société P2I, qui se présente comme un spécialiste du conseil en investissement immobilier fort d'une expertise de 30 ans, se borne à verser aux débats des articles de l'Express, Challenges et Capital, journaux grand public, pour justifier du bien fondé de ses conseils.



Par conséquent, le manquement au devoir de conseil est retenu.



En revanche, en l'absence d'informations précises sur les sommes payées par M. [M] à la société Groupe JPB il est sursis à statuer sur le montant du préjudice qui en est découlé pour lui.



Le solde des demandes est réservé.



PAR CES MOTIFS :



La Cour, 



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la vente pour dol.



L'infirme pour le solde.



Statuant à nouveau :



Prononce aux torts du vendeur la résolution du contrat de vente conclu le 28 mars 2010 par devant Me [G], notaire à [Localité 2], entre la Sarl JPB Promotion et M. [N] [M], relatif aux lots numéros 22 et 23 et les millièmes de parties communes qui leurs sont attachés de l'ensemble immobilier situé à [Adresse 10], cadastré section [Cadastre 1], [Cadastre 2] et [Cadastre 3].



Dit que la Sarl P2I Conseils Transactions a manqué à son devoir de conseil envers M. [N] [M].



Sursoit à statuer sur le solde des demandes.



Rouvre les débats et invite M. [M] à justifier dans un délai de trente jours suivant le prononcé de l'arrêt des paiements qu'il a effectués auprès de la société JPB Promotion en exécution du contrat de réservation et du contrat de vente.



Renvoie l'affaire à l'audience du 17 janvier 2017 à 14 heures.



Réserve les dépens et les frais irrépétibles.



LE GREFFIERLE PRESIDENT