Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 6 — 7 octobre 2016

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 6



ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2016



(n° , 16 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/11286



Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Avril 2015 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 14/04768





APPELANTS

 

Monsieur [C] [J]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

né le [Date naissance 1] 1964 à [Localité 1]



ET



Madame [A] [M]

[Adresse 1]

[Adresse 2]

née le [Date naissance 1] 1972 à [Localité 2]



Représentés et assistés par : Me Anne VENNETIER de la SELARL FALGA - VENNETIER SELARL, avocat au barreau de PARIS, toque : L0251







INTIMÉES 



SAS MAISONS CBI prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 3]

[Adresse 4]

[Adresse 5]

N° SIRET : 504 020 660



Représentée par : Me Stella BEN ZENOU, avocat au barreau de PARIS, toque : G0207

Assistée par : Me Sandra PELLEN, avocat au barreau de RENNES





SA CAISSE DE GARANTIE IMMOBILIERE DU BÂTIMENT (CGI BAT)prise en la personne de ses représentants légaux

[Adresse 6]

[Adresse 7]



Représentée et assistée par : Me Claude VAILLANT de la SCP VAILLANT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0257











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 16 Juin 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Marie-Christine BERTRAND, Présidente de chambre

Madame Valérie GERARD, Conseillère 

Madame Madeleine HUBERTY, Conseillère



qui en ont délibéré





Greffier, lors des débats : Madame Sabrina RAHMOUNI





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Valérie GERARD, Conseillère signant en lieu et place du président empêché et par Madame Sabrina RAHMOUNI, greffier présent lors du prononcé auquel a été remis la minute par le magistrat signataire .





EXPOSÉ DU LITIGE





Selon acte sous signatures privées du 24 mai 2011, [C] [J] et [A] [M] ont confié à la SAS CBI la construction d'une maison individuelle, avec fourniture de plan, sur un terrain leur appartenant situé [Adresse 8], pour un prix convenu de 340 170 euros dont 15 250 euros au titre des travaux restant à la charge du maître de l'ouvrage.



Le chantier a été ouvert le 12 octobre 2011.



Un procès-verbal de réception a été signé le 27 mars 2013, avec réserves.



Le jour de la réception, les consorts [J]-[M] ont réglé la somme de 55 075 euros représentant le solde de 95 % du prix convenu, déduction faite de la somme de 24 955 euros au titre de pénalités de retard dont ils estimaient le constructeur redevable. La somme de 18 586,21 euros représentant 5% du prix convenu a été consignée à la Caisse des Dépôts et Consignations le 3 avril 2013.



Les consorts [J]-[M] ont fait assigner la SAS CBI et la CGI BAT devant le tribunal de grande instance de Paris pour obtenir notamment l'indemnisation du coût des travaux non prévus et non chiffrés, de la non levée des réserves, des pénalités de retard, de l'assurance dommage ouvrage indûment facturée et de divers autres préjudices.



Par jugement du 17 avril 2015, le tribunal de grande instance de Paris a statué en ces termes':

I - Sur le moyen tiré de l'article 1792-6 du Code civil formé par la société MAISONS CBI à l'encontre de Monsieur [J] et Madame [M]

Rejette le moyen tiré de l'article 1792-6 du Code civil formé par la société MAISONS CBI à l'encontre de Monsieur [J] et Madame [M],

Dit que Monsieur [J] et Madame [M] sont recevables en leurs demandes formées à l'encontre de la société MAISONS CBI,

II - Sur la demande d'indemnisation de 57.734,61 € au titre des travaux non prévus, non chiffrés, ne faisant pas l'objet d'une mention manuscrite conforme ou prévus par les plans

Dit que la créance de Monsieur [J] et Madame [M] au titre des surcoûts qu'i1s ont du prendre en charge est fondée à hauteur de la somme de 21.929,77 €,

Rejette le surplus de la demande d'indemnisation formée par Monsieur [J] et Madame [M] à hauteur de 57.734,61 € au titre des travaux non prévus, non chiffrés, ne faisant pas l'objet d'une mention manuscrite conforme ou prévus par les plans,

III - Sur la demande d'indemnisation de 13.990 € au titre des pénalités de retard

Rejette la demande d'indemnisation de 13.990 € formée par Monsieur [J] et Madame [M] au titre des pénalités de retard,

Dit que l'imputation par Monsieur [J] et Madame [M] de la somme de 24.955 € sur l'appel de fonds n°5 de la société MAISONS CBI est mal fondée,

IV - Sur la demande d'indemnisation de 70.589,07 € au titre de la levée des réserves,

Rejette la demande d'indemnisation de 70.589,07 € formée par Monsieur [J] et Madame [M] au titre de la levée des réserves,

V - Sur la demande d'indemnisation de 4.800 € au titre de l'assurance dommages-ouvrage,

Rejette la demande d'indemnisation de 4800 € formée par Monsieur [J] et Madame [M] au titre de la garantie dommages-ouvrage,

VI - Sur la demande d'indemnisation de 44.452,19 € à titre de réparation des préjudices consécutifs,

Rejette la demande d'indemnisation de 44.452,19 € formée par Monsieur [J] et Madame [M] au titre des préjudices consécutifs,

VII - Sur les demandes de productions de pièces réciproques

Rejette les demandes de productions de pièces réciproques formées par Monsieur [J] et Madame [M] et la société MAISONS CBI,

VIII - Sur les comptes entre les parties

Dit que Monsieur [J] et Madame [M] restent devoir à la société MAISONS CBI la somme de 24.955 € qu'ils ont retenue à tort lors du paiement de l'appel de fonds n°5,

Rejette le surplus des demandes en paiement formulées par la société MAISONS CBI au titre du solde du prix du contrat de construction,

Rappelle que le tribunal a dit (Cf. II) que la créance de Monsieur [J] et Madame [M] au titre des surcoûts qu'ils ont dus prendre en charge est fondée à hauteur de la somme de 21 .929,77 €,

Ordonne d'office la compensation judiciaire entre les sommes dues de part et d'autre,

EN CONSEQUENCE

Condamne Monsieur [J] et Madame [M] à payer à la société MAISONS CBI la somme de 3026 € avec intérêt au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

IX - Sur les demandes accessoires

Condamne Monsieur [J] et Madame [M] à payer les dépens,

Dit n'y avoir lieu à 'application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

Rejette toutes les autres demandes plus amples ou contraires formées par les parties,

Ordonne l'exécution provisoire du jugement.





[C] [J] et [A] [M] ont interjeté appel le 6 mai 2015.



Vu les conclusions de [C] [J] et [A] [M] du 2 juin 2016



Vu les conclusions de la SAS MAISONS CBI du 1er juin 2016,



Vu les conclusions de la SA CGI BAT du 15 septembre 2015.







MOTIFS 





- Sur les travaux non prévus, non chiffrés, prévus par les plans mais non réalisés ou ne faisant pas l'objet d'une mention manuscrite conforme aux dispositions légales':



L'article L231-2, dont les dispositions sont d'ordre public, dispose que le contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plan doit notamment prévoir': 

c) La consistance et les caractéristiques techniques du bâtiment à construire comportant tous les travaux d'adaptation au sol, les raccordements aux réseaux divers et tous les travaux d'équipement intérieur ou extérieur indispensables à l'implantation et à l'utilisation de l'immeuble';

d) Le coût du bâtiment à construire, égal à la somme du prix convenu et, s'il y a lieu, du coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution en précisant':

- d'une part, le prix convenu qui est forfaitaire et définitif, sous réserve, s'il y a lieu, de sa révision dans les conditions et limites convenues conformément à l'article L. 231-11, et qui comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur, y compris le coût de la garantie de livraison [V. art. R. 231-5];

- d'autre part, le coût des travaux dont le maître de l'ouvrage se réserve l'exécution, ceux-ci étant décrits et chiffrés par le constructeur et faisant l'objet, de la part du maître de l'ouvrage, d'une clause manuscrite spécifique et paraphée par laquelle il en accepte le coût et la charge';

L'article L231-9 prévoit qu'une notice d'information conforme à un modèle type agréé par arrêté conjoint des ministres chargés de la construction et de la consommation est jointe au contrat qui est adressé par le constructeur au maître de l'ouvrage par lettre recommandée avec avis de réception et cette notice descriptive doit répondre aux exigences toutes aussi impératives de l'article R231-4 du même code qui dispose notamment' : la notice doit porter, de la main du maître de l'ouvrage, une mention signée par laquelle celui-ci précise et accepte le coût des travaux à sa charge qui ne sont pas compris dans le prix convenu.

Enfin, l'arrêté du 27 novembre 1991 fixant, en application de ce texte, la notice descriptive, précise que cette dernière doit comporter la description et les caractéristiques techniques de l'immeuble conforme au plan proposé, et celles des travaux d'adaptation au sol, des raccordements aux réseaux divers ainsi que des équipements intérieurs et extérieurs indispensables à l'implantation et à l'utilisation de cet immeuble.



C'est au regard de ces seules dispositions que doivent être appréciées les demandes formulées par les consorts [J]-[M].




Les branchements':




Le raccordement au réseau d'assainissement public n'est pas prévu dans la notice descriptive qui ne fait état que d'une tranchée EP-EU, le terrassement et la pose des tuyaux PVC entre les regards et les attentes de branchements sur le terrain, compris remblaiement. Le branchement au réseau public d'assainissement est une obligation légale et une prestation évidemment nécessaire à l'utilisation de l'immeuble. Faute d'avoir été prévue et/ou chiffrée, elle doit être à la charge du constructeur.

La somme de 7'923,42 euros TTC doit en conséquence être allouée aux appelants et le jugement confirmé sur ce point.




L'installation d'une pompe de relevage':




Il n'est pas discuté par la SA MAISONS CBI que cette prestation était nécessaire et qu'elle aurait dû être prévue. La SA MAISONS CBI, qui admet pourtant que l'installation de cette pompe est nécessaire à l'utilisation de l'immeuble, ne propose aucune indemnisation et ne soutient même pas que le devis présenté par les appelants ne serait pas conforme aux prix du marché. Dès lors la somme de 287,04 euros TTC réclamée à ce titre doit leur être allouée et le jugement confirmé sur ce point.






L'installation de la pompe à chaleur sur le toit et la nécessité d'un permis modificatif':




Les appelants réclament le coût de la prestation de déplacement de la pompe à chaleur sur le toit de l'immeuble. Il n'est pas discuté que cette pompe à chaleur, prévue dans la notice descriptive comme faisant partie des travaux compris dans le prix convenu, a bien été installée par la SA MAISONS CBI et les appelants ne démontrent pas que l'installation réalisée par le constructeur était faite à un emplacement inadéquat empêchant son utilisation. Il ne résulte pas non plus des pièces produites que le déplacement de cette pompe à chaleur a fait l'objet d'un accord entre les parties. Ce déplacement n'est pas nécessaire pour l'utilisation de l'équipement et les appelants doivent être déboutés de cette demande. Le jugement doit être infirmé sur ce point. 

En revanche, la SA MAISONS CBI a expressément accepté, sur le procès-verbal de réception assorti de réserves, de déposer un permis modificatif ce qu'elle n'a jamais fait, alors que procès-verbal de réception précise que les réserves devaient être levées dans les deux mois.

La SA MAISONS CBI n'est pas fondée à invoquer une exception d'inexécution alors que l'appel de fond avait été réglé en partie et qu'il appartient au constructeur de procéder à la levée des réserves contradictoirement constatées. Le jugement doit être également infirmé sur ce point et la SA MAISONS CBI condamnée à procéder au dépôt du permis de construire modificatif auquel elle s'est engagée, dans les trois mois de la signification du présent arrêt, faute de quoi il sera dû une astreinte de 150 euros par jours de retard pendant 3 mois, après quoi il devra à nouveau être statué.






Le coût des fluides':




Les fluides (électricité et eau) sont nécessaires à l'édification de la construction et comme tels, auraient dû être compris dans le prix convenu. À défaut, ils doivent être supportés par le constructeur de maison individuelle et le jugement doit être confirmé sur ce point.




L'installation d'un radiateur radiant':




La notice descriptive a prévu l'installation d'un chauffage par le sol qui a été effectivement réalisé. Compte tenu de la hauteur sous plafond du salon «'cathédrale'», ce mode de chauffage est insuffisant pour assurer une température correcte dans cette pièce comme le montre l'étude réalisée par la société AES (pièce 20 des appelants). Le procès-verbal de réunion de chantier du 24 mai 2012, cosigné par les parties, atteste de la nécessité de l'installation de ce radiateur à laquelle le constructeur s'est engagé. Dès lors, cette demande est fondée, ce radiateur s'avérant nécessaire pour l'utilisation de l'immeuble qui doit bénéficier d'un niveau de chauffage conforme à sa destination. Au vu de la facture figurant en pièce 29 des appelants, certes globale et concernant plusieurs types de travaux électriques, la cour dispose des éléments suffisants pour fixer à 1500 euros l'indemnisation due par la SA MAISONS CBI à ce titre.




Les travaux préalables au démarrage du chantier':




Il s'agit des travaux nécessaires au déblayage de la parcelle tant pour le démarrage du chantier que pour l'établissement des tranchées d'assainissement. Il s'agit de travaux indispensables à l'implantation de la construction et, la notice descriptive indiquant qu'ils ne sont pas compris dans le prix convenu, ils auraient dû être chiffrés par le constructeur et expressément acceptés par une mention manuscrite des maîtres d'ouvrage. Tel n'est pas le cas en l'espèce et cette prestation indispensable n'ayant pas été chiffrée par le constructeur, elle doit par conséquent, en application des dispositions d'ordre public ci-dessus rappelées, être mise à sa charge et le jugement confirmé de en ce qu'il a alloué la somme de 1'799 euros à ce titre.






Les travaux chiffrés dans la notice n'ayant pas fait l'objet d'une mention manuscrite':




Force est de constater que l'ensemble des travaux mentionnés dans la notice comme non compris dans le prix convenu et chiffrés, n'ont pas fait l'objet d'une mention manuscrite des maîtres d'ouvrage. À défaut, ces travaux, pour les seuls coûts figurant dans la notice descriptive, doivent être mis à la charge du constructeur':

- cuve de récupération d'eau': 5'820 €

- bardage ajouré brise soleil': 2'760 €

- plaque type fermacell': 4'620 €

- revêtements de murs': 5'890 €

- plancher pour terrasse extérieure': 6'600 €



TOTAL': 25'690 €



En revanche, il ne résulte pas de la pièce n°39 des appelants qu'une fourniture de peinture leur aurait été imposée par le constructeur ou soit même en lien avec les travaux prévus dans la notice descriptive et ils doivent être déboutés de cette demande.

Le jugement doit être infirmé et la SA MAISONS CBI condamnée à payer la somme de 25'690 euros aux consorts [J]-[M] au titre des travaux prévus, chiffrés mais n'ayant pas fait l'objet d'une acceptation expresse des maîtres d'ouvrage.






Les travaux prévus sur les plans mais non exécutés':




Il incombe au constructeur de maison individuelle de prévoir une construction conforme aux règles d'urbanisme, au permis de construire délivré et comportant tous les équipements nécessaires à son implantation et son utilisation.

La création du chemin d'accès et d'une place de stationnement figurant sur les plans du permis de construire et le plan annexé au contrat, sont des éléments nécessaires à l'utilisation et l'implantation de la construction au sens des textes susvisés.

Faute d'avoir été chiffrés dans la notice descriptive, ces travaux indispensables doivent être mis à la charge du constructeur. La somme de 14'088,88 euros exposée à ce titre par les consorts [J]-[M] doit être mise à la charge de la SA MAISONS CBI et le jugement déféré infirmé de ce chef.



En revanche, les plans ne comportent que des éléments décoratifs au titre des plantations, aucune description ne figurant sur le nombre ou l'espèce d'arbres ni même des autres éléments végétaux figurant également sur ces plans. Les appelants ne démontrent pas en outre que l'absence de ces divers végétaux serait un obstacle à l'obtention de l'attestation de conformité ou qu'ils seraient nécessaires ou indispensable en vertu d'une règle d'urbanisme. Ils doivent être déboutés de cette demande et le jugement doit être confirmé de ce chef.



RÉCAPITULATIF suppléments de prix : 52'308,19 € TTC.





- Sur les pénalités de retard, les malfaçons, non-façons et réserves non-levées':






Les pénalités de retard':




Le contrat de construction de maison individuelle conclu entre les parties le 24 mai 2001 stipule que les travaux commenceront dans un délai de 2 mois maximum après la réalisation des conditions suspensives et que la durée de réalisation des travaux sera de «'9 mois à compter de l'ouverture du chantier si le coût total de la construction, y compris les travaux réservés par le maître d'ouvrage, est inférieur à 120'000 euros et augmenté d'un mois par tranche commencée de 20'000 euros supplémentaires soit 'mois'».

Malgré cette dernière mention, les parties ont expressément convenu que le délai de réalisation du chantier serait de 9 mois pour s'achever en juillet 2012 comme le montrent les courriers de la SA MAISON CBI des 24 octobre et 28 novembre 2011 (pièces 71 et 74 des appelants).

La SA MAISONS CBI allègue que le signataire de ces courriers n'avait pas le pouvoir d'engager la société, qu'il s'agissait d'un délai purement prévisionnel et, à titre subsidiaire, que seul le comportement des maîtres d'ouvrage a été la cause du retard constaté et constitue une cause exonératoire de sa responsabilité.



Si le courrier du 24 octobre 2011 évoque bien une fin «'prévisionnelle'» du chantier en juillet 2012, celui du 28 novembre 2011 est dénué de toute équivoque et stipule «'nous nous engageons donc à suivre le planning qui vous a été remis et ainsi de terminer votre future maison pour fin juillet 2012'». L'engagement de la SA MAISONS CBI est donc parfaitement clair pour une fin de chantier à fin juillet 2012.

S'agissant de la qualité du signataire, il résulte des pièces produites (extraits kbis de la SA MAISONS CBI) que jusqu'au 17 octobre 2011, la SARL LOC SOL MUR représentée par M. [G] [W] en était le président, et qu'à compter de cette date jusqu'en 2012, c'est M. [B] [W] qui a été désigné en qualité de président et la publication de ce changement de dirigeant en n'est intervenue que le 9 décembre 2011.

Le courrier du 28 novembre 2011 est signé «'M [W]'», sans autre précision quant au prénom ce qui ne peut préjuger du défaut de qualité du signataire et surtout, à supposer même qu'il s'agissait de M. [G] [W] qui n'avait plus la qualité de dirigeant à cette date, la modification n'était pas opposable aux tiers faute de publication, et les maîtres d'ouvrage, qui avaient toujours contracté avec lui, pouvait légitimement considérer qu'il bénéficiait toujours d'un mandat de représentation au sein de la société. Il doit être ajouté que cette croyance est d'autant plus légitime que M. [B], dirigeant à compter de 2012, considérait M. [W] comme l'interlocuteur direct des maîtres d'ouvrages (Cf. pièce 97) et les invitait à le contacter directement pour les difficultés liées à la construction, les laissant donc penser qu'il bénéficiait des pouvoirs d'engager la société pour leur chantier.

La SA MAISONS CBI est donc totalement engagée par ces deux courriers qui établissent clairement la volonté des parties de fixer le délai de réalisation du chantier à fin juillet 2012. Le jugement doit être confirmé de ce chef. 

Le comportement du maître d'ouvrage sur un chantier de construction ne peut être une cause exonératoire de la responsabilité du constructeur que si le maître d'ouvrage commet une immixtion fautive et est notoirement compétent. 

En l'espèce, le nombre important de courriels échangés n'établit pas une immixtion fautive mais une attention scrupuleuse des maîtres d'ouvrage à la bonne réalisation de leur construction. La SA MAISONS CBI n'établit pas non plus en quoi cet échange de courriels aurait perturbé le déroulement du chantier dont elle avait l'entière garde.



Elle échoue tout autant à démontrer que les maîtres d'ouvrage ont exigé directement des intervenants la réalisation d'un patio non prévu, puisqu'un patio figure effectivement sur les plans produits ou même que cette édification a été la source de ce retard. Le nombre d'avenants n'est pas plus significatif dès lors que 3 d'entre eux sur 8 portent sur des moins-values, que l'avenant n°1 est relatif au délai de la construction et qu'il n'est pas démontré en quoi les travaux objet des quatre derniers avenants auraient eu un impact sur le délai convenu entre les parties.

Surtout, alors qu'elle est un professionnel de la construction, elle n'établit, ni même allègue que les consorts [J]-[M] étaient notoirement compétents, de sorte qu'aucune cause exonératoire de sa responsabilité dans le non-respect des délais contractuellement prévus ne peut être invoquée. 

La cour observe enfin que la SA MAISONS CBI a admis, dans un courriel du 18 septembre 2012, que les pénalités seraient déduites du dernier appel de fonds.

C'est donc à tort que les premiers juges ont considéré qu'une faute exonératoire de responsabilité avait été commise par les maîtres d'ouvrage et le jugement doit être infirmé sur ce point.

Les pénalités ont par conséquent couru de fin juillet 2012 au 27 mars 2013.



Le contrat de construction conclu entre les parties ne prévoit aucune date de livraison différente de celle de la réception prévue au paragraphe 2/8 du contrat et c'est par conséquent cette seule date qui doit être prise en considération pour le calcul des pénalités de retard. 

Il est donc dû, au titre des pénalités de retard la somme de 25'502,89 euros, le surplus de la demande n'étant pas fondé. 






Les non-façons, réserves non levées, et malfaçons':




Le procès-verbal de réception mentionne des réserves que la SA MAISONS CBI n'a pas levées, invoquant à titre principal l'exception d'inexécution, les maîtres d'ouvrages n'ayant pas réglé l'intégralité du dernier appel de fonds et l'absence de toute expertise qui aurait permis un chiffrage contradictoire.



En présence d'un procès-verbal de réception établissant contradictoirement la liste des réserves et d'un paiement par les maîtres d'ouvrage à hauteur de plus des deux tiers de l'appel de fond exigible à cette date, le constructeur de maison individuelle n'est pas fondé à invoquer l'exception d'inexécution pour refuser de lever les réserves qui relèvent de son obligation de résultat, dès lors que le non-paiement invoqué n'est que partiel, que le litige sur l'application des pénalités de retard était sérieux et la position de s maîtres d'ouvrage fondée, le constructeur lui-même ayant reconnu dès septembre 2012 le principe de déduction des pénalités de retard sur le dernier appel de fond.



Une expertise est inutile en l'absence de tout débat technique sur la cause des désordres et il appartient à la cour seule, de déterminer la réalité des préjudices invoqués et de statuer sur leur indemnisation au vu des pièces produites. 






la non réalisation d'une VMC':




La notice descriptive prévoit au paragraphe 21 l'installation d'une VMC double flux, comprise dans le prix convenu. Il n'est pas justifié par les consorts [J]-[M] de la non réalisation de cet équipement qui n'a fait l'objet d'aucune réserve dans le procès-verbal de réception du 27 mars 2013, ni dans la lettre recommandée avec accusé de réception du 3 avril 2013, ces deux documents n'évoquant que des défauts de fixation des bouches de cette VMC. Les appelants doivent être déboutés de cette demande sur laquelle les premiers juges ont omis de statuer.








Le remplacement du ballon d'eau chaude':




Il a été indiqué sur le procès-verbal de réception que le ballon d'eau chaude présentait une trace de coup, ce point ayant été également constaté par les deux huissiers présents sur les lieux mandatés par chacune des parties.

Le constructeur doit, dans le cadre de son obligation contractuelle de résultat, livrer un ballon d'eau chaude exempt de tout vice et la demande de remplacement est fondée dès lors qu'il n'est pas soutenu que l'enfoncement constaté serait réparable.

La pièce 65 concerne un exemple de prix pour un chauffe-eau de 300 litres mais aux caractéristiques techniques différentes de celui prévu. 

La cour dispose des éléments suffisants au regard des caractéristiques du chauffe-eau prévu dans la notice pour évaluer ce poste de préjudice à la somme de 500 euros TTC.






Les travaux d'électricité et la sonnette':




Tant le procès-verbal de réception que le courrier recommandé avec accusé de réception du 2 avril 2013, évoquent':

- des absences de caches prises, d'interrupteurs et d'ampoules'

- un non fonctionnement de certains appareils électriques (sèche serviette, spot ') et de certaines prises,

- l'absence de la sonnette prévue à la notice,

Contrairement à ce que soutient la SA MAISONS CBI, la présence d'un sèche serviette dans la salle de bain est prévu par la notice, paragraphe 22 page 13 et la SA MAISONS CBI ne discute pas l'absence de reprise des différents dysfonctionnements constatés.

Au regard des documents produits, la cour dispose des éléments suffisants pour fixer à la somme de 2'800 euros les dommages et intérêts dus pour la réparation de ces divers désordres.






L'installation du conduit de cheminée et de la sortie de toit Poujoulat':




La SA MAISONS CBI ne conteste pas que cet équipement était bien prévu à la notice et qu'il n'a pas été installé. Elle critique la pièce produite par les appelants qui concerne selon elle un poêle non prévu.

Si la pièce 50 mentionne bien la fourniture et la pose d'un poêle dont les appelants ne discutent pas qu'il n'était pas compris dans le prix convenu, cette facture concerne également la fourniture et la pose du conduit et de la sortie de toit omises par la SA MAISONS CBI et l'indemnisation sollicitée par les appelants ne concerne que le coût du conduit et de la sortie de toit.

La demande est par conséquent fondée à hauteur de 4'784 € TTC.






Les branchements de cuve récupératrice d'eau':




La SA MAISONS CBI ne peut sérieusement soutenir que les branchements de la cuve récupératrice d'eau étaient à la charge des appelants comme la cuve elle-même alors que la notice descriptive, en page 14 stipule expressément qu'est comprise dans le prix convenu une «'double alimentation pour cuve récupératrice d'eau.

Il n'est pas discuté que ces branchements n'ont pas été réalisés et que ce poste a fait l'objet d'une réserve lors de la réception.

La somme de 3'021,10 euros correspondant aux seuls branchements est justifiée et doit être allouée aux appelants. Le jugement déféré doit être infirmé en ce sens.








Le changement du barillet':




Il n'a été remis que 2 clés lors de la réception, une troisième devant être récupérée auprès d'un locateur d'ouvrage. La SA MAISONS CBI ne conteste pas devoir le changement de barillet, ce qui s'impose effectivement pour des raisons de sécurité évidentes, mais soutient qu'elle l'aurait «'pris en charge si le jour de la réception les maîtres d'ouvrage avaient réglé le solde de l'appel de fonds n°5'». Or comme il a été rappelé ci-dessus, la déduction des indemnités de retard était légitime et justifiée et le constructeur ne pouvait refuser de réaliser cette prestation.

La somme de 394,68 euros doit en conséquence être allouée aux appelants et le jugement doit être infirmé de ce chef.






La fourniture du gestionnaire delta doré':




La SA MAISON CBI, qui ne conteste pas que cet équipement était compris dans le prix convenu, soutient qu'il n'a pas fait l'objet d'une réserve et que les appelants ne prouvent donc pas qu'il n'a pas été installé.

Les consorts [J]-[M] ont régulièrement dénoncé par lettre recommandée du 2 avril 2013, dans le délai de l'article 1642-1 du code civil, l'absence de cet équipement prévu à la notice et le constructeur n'a pas démontré l'inexactitude de cette réserve et n'y a pas remédié. 

Le coût de cet équipement prévu à la notice est suffisamment justifié par la pièce 53 des appelant qui concerne un programmateur similaire à celui prévu, et la somme de 299 euros doit en conséquence être allouée aux consorts [J]-[M].




Le nettoyage du bardage et le changement de certaines lames':




Le procès-verbal de réception mentionne «'traces noires et des coups de marteau sur le bardage'», cette réserve étant parfaitement corroborée par les constatations des huissiers mandatés par chacune des parties.

Contrairement à ce que soutient la SA MAISONS CBI, la pièce n°54 produite par les appelants ne concerne pas le changement de toutes les lames du bardage, mais seulement d'une quarantaine affectée par les traces de coup de marteau autour des fixations. 

Il n'est pas allégué que ce devis ne correspondrait pas au prix du marché. La somme de 3'522,22 euros doit en conséquence être allouée aux appelants.




Le changement des vitrages':




Par avenant du 12 janvier 2012, les parties ont convenu de remplacer le vitrage 44.6/16/4 initialement prévu par un vitrage 44.2/16/4 pour toutes les menuiseries à l'exception des châssis circulaires, de la porte d'entrée et de la fenêtre au-dessus de l'escalier. Cette modification a été également actée lors du compte rendu de chantier du 24 mai 2012.

La SA MAISONS CBI ne conteste pas que le vitrage installé n'est pas celui défini à cet avenant mais indique seulement qu'il s'agit d'une «'erreur matérielle de l'avenant n°4'» et que «'l'annexe, signée par l'ensemble des parties rappelle que le vitrage sera sans SP 10'».

Les spécifications du vitrage prévue dans la notice ont été clairement modifiées par l'avenant, cette modification ayant été réitérée lors d'un compte rendu de chantier, de sorte que la SA MAISON CBI ne démontre l'existence d'aucune erreur'

Le coût de remplacement du vitrage par un vitrage conforme à celui convenu n'est pas discuté. La somme de 9'950,72 euros doit en conséquence être allouée aux appelants et le jugement infirmé sur ce point.






Les travaux d'évacuation de l'eau du patio':




Par lettre recommandée avec accusé de réception du 2 avril 2013, les appelants ont formulé la réserve suivante': «'le siphon du patio n'est pas raccordé au système de récupération des eaux usées ou est bouché. Peut-être que l'eau qui s'infiltre dans la cave vient de là.'»

La SA MAISONJS CBI soutient que le patio tel qu'il a été réalisé n'était pas celui prévu contractuellement et qu'aucune facture n'a été produite.

Il doit être rappelé qu'un patio est bien prévu aux plans, que le constructeur a la garde et la maîtrise de son chantier et qu'il ne démontre pas l'immixtion fautive des maîtres d'ouvrage sur ce point. Il doit en conséquence reprendre la réserve régulièrement dénoncée par les maîtres d'ouvrages et dont la réalité n'est pas discutée.

Compte tenu de la nature de ce désordre et au regard de la pièce produite par les appelants qui a un caractère global et comprend des travaux étrangers à la reprise de ce désordre, la cour dispose des éléments suffisants pour évaluer le coût de reprise à la somme de 2'000 euros TTC. Le jugement doit être infirmé.




L'installation d'une paroi de douche':




Contrairement à ce que soutient la SA MAISONS CBI, la paroi de douche ou tout autre dispositif destiné à fermer l'espace de douche et empêcher les projections est évidemment nécessaire. La SA MAISONS CBI l'avait d'ailleurs parfaitement admis lors de la réception qui prévoit explicitement une moins-value en raison de l'absence de cette paroi de douche. La somme de 1'016,40 euros TTC, n'est pas discutée et est justifiée par la facture produite par les appelants.

Le jugement doit être infirmé sur ce point et la somme de 1'016,40 euros allouée aux consorts [J]-[M].




Le nettoyage du terrain et de la maison, le régalage des terres': 




Le régalage des terres et l'apport de terres végétales en dernière couche de remblaiement, ainsi que le nettoyage du chantier étaient compris dans la notice descriptive.

Le procès-verbal de réception mentionne qu'un «'nettoyage général'» et un «'nettoyage terrain'» sont à réaliser.

Il n'est pas discuté par la SA MAISON CBI que ces travaux n'ont pas été réalisés et les pièces produites par les appelants ne concernent aucun poste déjà indemnisé comme elle le soutient également à tort.

La somme de 3'974 euros TTC doit être allouée aux consorts [J]-[M] et le jugement infirmé de ce chef.






Le ravalement':




Le procès-verbal de réception mentionne au titre du ravalement, diverses traces, coups, accro et fissures affectant l'enduit et il est précisé qu'une reprise d'enduit est à réaliser.

Le procès-verbal de constat de Me [C], Huissier intervenu à la demande de la SAS MAISONS CBI, fait état également de traces, points de choc, voire «'point d'accident'», rayures, salissures sur ce ravalement. 

La SAS MAISONS CBI ne conteste pas l'existence de ces désordres affectant le ravalement, mais le coût de leur reprise qu'elle estime excessif. Cependant, les constatations opérées tant dans le procès-verbal de réception que par l'huissier mandaté par le constructeur de maisons individuelles, montre que les défauts ne sont pas localisés, mais disséminés sur l'ensemble du revêtement et que seule une reprise générale peut mettre fin à ces désordres.

La somme de 19'800 euros résultant du devis figurant en pièce 68 des appelants, dont il n'est pas allégué qu'il ne serait pas conforme aux prix du marché, est donc justifiée et doit être allouée aux consorts [J]-[M]. Le jugement doit être infirmé de ce chef.






Les autres réserves':




Le procès-verbal de réception fait enfin état de diverses menues réserves':

- sortie évacuation air WC (façade nord), couper tuyau et mettre grille ventilation silicone sur grille en place, 

- rayure sur bavette, 

- coup sur la porte d'entrée » 

- joint vitrage PF [Porte Fenêtre] cuisine sud enfoncé + code couleur fermeture inversé, 

- joint silicone manquant LM et WC Rdc,

- volet roulant bureau mauvais fonctionnement, 

- goulotte bas de tableau électrique, 

- manque poignée galandage + réglage (salon), 

- manque télécommande baie vitrée sur salon, 

- rayure menuiserie dormant patio rdc, 

- VS [vide sanitaire] passage d'eau usée posé sur parpaings, 

- Champlat manquant porte s/sol,

- Pas de butée de portes intérieures, 

- rayure PF [porte fenêtre] dégagement vers passerelle, 

- joint cuvette WC SDE Ch. d'amis, 

- peinture des portes galandages, 

- sécurité OB [fenêtre] chambre d'amis, 

- couvertine : revoir fixation.



Il s'agit de menus désordres ou réglages à réaliser, dont la matérialité n'est pas discutée par la SA MAISONS CBI qui se borne à affirmer que la somme réclamée est excessive.

Les travaux de reprise à effectuer sont de faible importance mais nécessitent une intervention de divers corps d'état, compte tenu de ces éléments, la cour évalue le coût de l'ensemble de ces reprises à la somme de 3'000 euros.

Le jugement déféré doit être infirmé de ce chef.



Par lettre recommandée avec accusé de réception du 3 avril 2013, les consorts [J]-[M] ont sollicité la remise de divers documents comme le consuel, les attestations d'installation de la pompe à chaleur et des vitrages pour bénéficier de l'avantage fiscal, le schéma du réseau d'évacuation d'eau sur le terrain et dans le vide sanitaire, le plan du chauffage au sol et le permis modificatif. La remise sous astreinte de ce permis a déjà été évoquée ci-dessus. La SAS MAISONS CBI n'a pas contesté devoir remettre ces documents aux appelants, ni après réception de la lettre du 3 avril 2013, ni dans ses conclusions récapitulatives. Cette demande est fondée, ces documents étant indispensables à l'utilisation de l'ouvrage, et il sera fait droit à la demande dans les conditions précisées au dispositif.



RÉCAPITULATIF des sommes dues au titre des non-façons, réserves non levées, et malfaçons': 55'062,12€ TTC.





- Sur les sommes réclamées au titre de l'assurance dommage-ouvrage':





Les consorts [J]-[M] ont, dans le contrat de construction de maison individuelle, expressément donné mandat à la SA MAISONS CBI de souscrire pour le compte des maîtres d'ouvrage une assurance dommage-ouvrage aux conditions suivantes': compagnie SMABTP montant 4800 euros exclu du contrat.



Il n'est pas discuté que la SA MAISONS CBI a facturé cette somme aux appelants qui l'oint réglée. La SA MAISONS CBI n'a produit qu'une attestation de la SMABTP du 17 octobre 2011, sans produire la police souscrite au nom des maîtres d'ouvrage, ni le montant de la prime conformément aux dispositions de l'article L112-4 du code des assurances';

Si aux termes de l'article 1999, le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l'exécution du mandat, encore faut-il que le mandataire justifie avoir exposé de tels frais.

Tel n'est pas le cas en l'espèce où la SA MAISONS CBI ne justifie pas avoir réglé pour le compte des mandants, la somme de 4'800 euros. La demande de remboursement est fondée et le jugement déféré doit être infirmé de ce chef. 





- Sur les dommages et intérêts et le compte entre les parties':



Si les pénalités de retard prévues à l'article R. 231-14 du code de la construction et de l'habitation ne sont pas exclusives de l'allocation de dommages-intérêts, encore faut-il que les dommages-intérêts réclamés par le maitre de l'ouvrage réparent un préjudice distinct du simple retard, déjà indemnisé par lesdites pénalités de retard.

Or les préjudices dont les consorts [J]-[M] réclament l'indemnisation, sont tous causés par la livraison tardive de l'ouvrage et sont dès lors déjà réparés par l'allocation des pénalités de retard.

Ils doivent être déboutés de cette demande.



L'allocation de diverses sommes aux consorts [J]-[M] ne les dispense pas de régler le coût de la construction. 

Il restait dû au jour de la livraison, la somme 24'955 euros au titre du solde du contrat de construction de maison individuelle. 

Il était dû aux consorts [J]-[M], au titre des seuls suppléments de prix (travaux non prévus, non chiffrés, prévus par les plans mais non réalisés ou ne faisant pas l'objet d'une mention manuscrite conforme aux dispositions légales) la somme de euros 52'308,19 € TTC, sans compter les pénalités de retard s'élevant à 25 502,89 euros. La compensation entre les sommes, dues au titre du contrat par le constructeur de maisons individuelles et celles dues par les consorts [J]-[M] s'est opérée immédiatement et de plein droit, la créance de la SA MAISONS CBI s'est éteinte au jour de la réception, de sorte que la SA MAISONS CBI n'est pas fondée à réclamer un quelconque intérêt de retard sur la somme due au titre du solde du contrat de construction.



Le compte final entre les parties s'établit de la manière suivante':

-1- Sommes dues aux consorts [J]-[M]':

52'308,19 euros TTC au titre des suppléments de prix

25'502,89 euros au titre des pénalités de retard,

55'062,12 € TTC au titre des réserves non levées

4'800 euros au titre de l'assurance dommage ouvrage,

TOTAL': 137'673,20 € TTC.

-2- somme restant due à la SA MAISONS CBI': 24'955 € TTC.



TOTAL restant dû aux consorts [J]-[M]': 137'673,20 ' 24'955 = 112'718,20 €.



Le jugement doit être infirmé.













- Sur les demandes dirigées contre la SA CGI-BAT, garant de livraison':



Aux termes de l'article L231-6 du code de la construction et de l'habitation, la garantie de livraison prévue au k de l'article L. 231-2 couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.

En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :

a) Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction, la garantie apportée à ce titre pouvant être assortie d'une franchise n'excédant pas 5 % du prix convenu ;

 b) Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;

 c) Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours, le montant et le seuil minimum de ces pénalités étant fixés par décret.



Contrairement à ce que soutient la CGI BAT, la défaillance financière du constructeur n'est pas une condition de l'obligation du garant qui est mise en 'uvre dès lors qu'est constatée la défaillance du constructeur dans l'exécution de ses obligations au titre des dépassements et suppléments de prix incluant les coûts nécessaires à la levée des réserves, ainsi que des pénalités en cas de retard de livraison.



Sur les deux premiers points, la défaillance du constructeur est patente, au regard des irrégularités de la notice descriptive, tant en ce qui concerne les travaux indispensables, mais non prévus à la notice, les travaux prévus mais non chiffrés, les travaux laissés à la charge du maître de l'ouvrage sans mention manuscrite et les travaux nécessaires à l'achèvement de l'ouvrage (levée des réserves).

S'agissant des pénalités de retard, la garantie de livraison porte sur un respect d'un délai de 19 mois que les consorts [J]-[M] ont expressément accepté comme devant s'appliquer au seul garant. Ce délai doit dès lors s'appliquer dans les seuls rapports maîtres d'ouvrage/garant et, ce délai n'ayant pas été dépassé, la garantie n'est pas due sur les pénalités de retard.

Le coût de l'assurance dommage ouvrage qui n'est pas comprise dans le coût de la construction due par le constructeur de maison individuelle, ne peut pas non plus être prise en charge par le garant de livraison.



Dès lors la garantie due par la CGI BAT ne peut porter que sur la somme de':

112'718, 20 ' [(25'502,89+4'800) ' 24'955] = 107'370,31 euros TTC.



Les consorts [J]-[M] sollicitent également la somme de 44'452,19 euros en réparation de leurs préjudices subis à raison de la faute commise par le garant qui a refusé d'intervenir à la demande des maîtres d'ouvrage et a refusé de leur verser les sommes dues.

Il résulte des pièces produites que les consorts [J]-[M] ont avisé le garant à plusieurs reprises des difficultés qu'ils rencontraient avec la SA MAISONS CBI et que la CGI BAT a sollicité du constructeur l'exécution de ses engagements. Les courriers échangés sont antérieurs à la réception que le constructeur s'était engagé à régulariser et, à ce stade, il ne peut être reproché au garant de ne pas intervenir, le délai de livraison opposable au garant n'étant pas écoulé.

L'article L231-6 du code de la construction et de l'habitation dispose que dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n'est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux. Le garant est tenu à la même obligation lorsqu'il est informé par le maître de l'ouvrage des faits sus-indiqués.

Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l'exécution de ses obligations dans les conditions prévues au paragraphe III du présent article.

La CGI BAT n'a cependant procédé à aucune diligence à la suite du courrier adressé par le conseil des appelants le 18 juin 2013 en application de ce texte et informant le garant de l'expiration du délai convenu pour la levée des réserves sans que le constructeur ne soit intervenu. 

Indépendamment du litige sur la garantie des pénalités et de leur point de départ, la non-levée des réserves imposait au garant, conformément à ce texte, de mettre en demeure le constructeur de procéder aux travaux de reprise et à défaut, de désigner un repreneur ce qu'il n'a pas fait.





Cette abstention fautive est génératrice d'un préjudice pour les appelants qui n'ont vu leurs réserves levées que plusieurs mois après la réception , n'ont pu bénéficier du financement prévu dans la garantie et ont dû vivre dans une construction inachevée.

Au vu des éléments produits, le préjudice généré par cette seule faute du garant doit être évalué à la somme de 10'000 euros.





- Sur les autres demandes':



La déconsignation de la somme de 18'586,21 euros doit être ordonnée au profit des consorts [J]-[M], en tant que de besoin.



C'est à tort que les premiers juges n'ont pas fait application de l'article 700 du code de procédure civile au profit des consorts [J]-[M] et il doit leur être allouée la somme de 10'000 euros à ce titre pour les frais irrépétibles de première instance et d'appel.







PAR CES MOTIFS





La cour, 



Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 17 avril 2015 en toute ses dispositions,



Statuant à nouveau,



Condamne la SA MAISONS CBI à payer à Mr [C] [J] et Mme [A] [M] la somme de 112'718,20 euros,



Ordonne à la SA MAISONS CBI de transmettre à Mr [C] [J] et Mme [A] [M] le consuel, les attestations d'installation de la pompe à chaleur et des vitrages pour bénéficier de l'avantage fiscal, le schéma du réseau d'évacuation d'eau sur le terrain et dans le vide sanitaire, le plan du chauffage au sol et de déposer le permis modificatif, dans les trois mois du présent arrêt, faute de quoi il sera dû une astreinte de 150 euros par jour de retard pendant 3 mois, après quoi il devra à nouveau être statué,



Dit que la CGI BAT est tenue solidairement avec la SA MAISONS CBI à hauteur de la somme de 107'370,31 euros,



Ordonne en tant que de besoin, la déconsignation de la somme de 18'586,21 euros au profit de Mr [C] [J] et de Mme [A] [M],









Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum la SA MAISONS CBI et la CGI BAT à payer à Mr [C] [J] et Mme [A] [M] la somme de dix mille euros, au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,



Déboute la SA MAISONS CBI et la CGI BAT de toutes leurs demandes,



Déboute Mr [C] [J] et Mme [A] [M] du surplus de leurs demandes,



Condamne in solidum la SA MAISONS CBI et la CGI BAT aux dépens de de première instance et d'appel, qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du codede procédure civile.













LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE