Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 25 novembre 2016

Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 25 NOVEMBRE 2016



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 14/21637



Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juillet 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n°14/02219





APPELANTS

 

Monsieur [E] [K]

Né le [Date naissance 1] 1931 à [Localité 1]

Demeurant [Adresse 1]



Madame [R] [S] épouse [K]

Née le [Date naissance 2] 1928 à [Localité 2]

Demeurant [Adresse 1]



Monsieur [D] [K]

Né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 1]

Demeurant [Adresse 2]



Représentés et ayant pour avocat plaidant Me Pascal MARIE SAINT GERMAIN de la SCP MARIE-SAINT GERMAIN - DENIS, avocat au barreau de PARIS, toque P 199





INTIMEE 





Madame [W] [R]

Née le [Date naissance 4] 1933 à [Localité 3]

Demeurant [Adresse 2]



Représentée et ayant pour avocat plaidant Me Jérôme HOCQUARD de la SCP HOCQUARD & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque P 0087





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Anne-Marie GALLEN, Présidente, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a préalablement été entendue en son rapport



Mme Anne-Marie GALLEN a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente de chambre

Madame Anne-Marie GALLEN, Présidente

Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère



Greffière lors des débats : Mme Carole TREJAUT



ARRET :



- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de la chambre, et par Madame Sandrine CAYRE, greffière à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.

 

 *****************





FAITS ET PROCÉDURE



Par acte sous seing privé en date du 21 septembre 2005, M [E] [K], aux droits duquel se trouvent MM. [E] et [D] [K] et Mme [R] [S] épouse [K], a donné à bail, en renouvellement à Madame [W] [R] divers locaux à usage commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2], pour une durée de neuf années commençant à courir le 1er janvier 2004. 



Le bail est destiné à l'exploitation d'un fonds de commerce d'agence immobilière, cabinet de gérance et administrateur de biens, syndic d'immeubles, conseil juridique, bureau d'études, et tout ce qui touche à la gestion, à la vente immobilière ainsi qu'à la construction.



 Le loyer révisé s'établit au 1er janvier 2010 à 25 465,48 euros. 



Par acte d'huissier en date du 11 juin 2012, les consorts [K] ont donné congé pour le 31 décembre 2012 avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 40 000 euros. 



Par jugement en date du 4 juillet 2014, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris a:

- rejeté les demandes des consorts [K]. 

- fixé le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 au montant résultant de l'ancien bail, 

 - condamné in solidum les consorts [K] à payer à Madame [R] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,

 - les a condamnés in solidum aux dépens. 



Les consorts [K] ont relevé appel de ce jugement le 28 octobre 2014. 



Par leurs dernières conclusions signifiées le 11 mars 2015 ils demandent à la cour de : 

 - fixer à 49 500 euros H.T. par an en principal, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 pour les locaux dont Madame [R] veuve [X] est locataire à [Adresse 2], au rez-de-chaussée et au sous-sol.

- condamner Madame [R] à payer l'intérêt légal sur les arriérés de loyers échus ou à échoir.

- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'une année.

A titre subsidiaire,

- désigner tel Expert qu'il plaira de désigner,

- fixer dans ce cas, le loyer provisionnel à la somme de 35 000,00 euros par an H.T. et hors charges,

- condamner Madame [R] à payer l'intérêt légal sur les compléments de loyers provisionnels échus ou à échoir.

- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'une année.

A titre infiniment subsidiaire,

 - fixer à 31 878,00 euros par an, en principal, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 pour les locaux dont Madame [R] est locataire à [Adresse 2], au rez-de-chaussée et au sous-sol.

- condamner Madame [R] à payer l'intérêt légal sur les compléments de loyers provisionnels échus ou à échoir.

- ordonner la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'une année.

- condamner Madame [R] à payer aux consorts [K] une somme de 3 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner Madame [R] aux entiers dépens.



Par ses dernières conclusions signifiées le 22 décembre 2015 au visa des articles L.145-36, R.145-11, L.145-33 et L.145-34 du code de commerce, Madame [W] [R] demande à la cour de : 

- juger que l'activité du bail ressortant expressément de la clause de destination n'est pas une activité exclusive de bureau,

- constater que les éléments de comparaison produits par la demanderesse sont manifestement erronés. 

En conséquence,

A titre principal,

- confirmer le jugement déféré en toutes ces dispositions, et notamment ce que les premiers juges ont dit les prétentions des demandeurs mal-fondées, et les en débouter et ont fixé le loyer à compter du 1er janvier 2013 au montant de celui de l'ancien bail. 

A titre subsidiaire,

- refuser la désignation d'un expert judiciaire dont la mission préconisée par les demandeurs est manifestement touchée du même mal fondé que la demande,

En tout état de cause, 

-  condamner les demandeurs à payer, chacun, la somme de 2 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner solidairement les demandeurs aux entiers dépens. 





SUR CE

Les consorts [K] en ce qui concerne le déplafonnement, font valoir qu'il s'agit de locaux à usage exclusif de bureaux échappant de ce fait au principe du plafonnement, le loyer devant, en conséquence, être fixé à la valeur locative au 1er janvier 2013 ;



Ils estiment que le tribunal a mal analysé la destination contractuelle, en estimant qu'elle inclut nécessairement des activités, tels que la plomberie, le BTP ou l'électricité, lesquelles supposent l'existence dans les lieux loués de marchandises et la manipulation de celles-ci, alors que la construction telle qu'elle est exprimée dans le contrat a trait à l'activité de promoteur immobilier et non pas à celle d'entreprise de construction ;



En conséquence ils sollicitent s'agissant de locaux à usage exclusif de bureaux, que le loyer soit déplafonné et fixé à la valeur locative ;



A titre subsidiaire, les bailleurs justifient le déplafonnement du loyer et sa fixation à la valeur locative en raison de la modification des facteurs locaux de commercialité ayant une incidence favorable sur l'activité de la locataire au cours du bail expiré en raison des constructions nouvelles, lesquelles ont d'évidence une influence sur l'activité d'agent immobilier, l'augmentation de près de 9% de la fréquentation des stations de métro Maubert Mutualité et Cardinal Lemoine  ainsi que l'augmentation importante des prix de vente et de location des appartements, laquelle a, bien entendu, une incidence non négligeable sur l'activité exercée ;



Quant au montant du loyer du bail renouvelé et sur la valeur locative, les bailleurs font valoir qu'il ressort des éléments de comparaison versés aux débats (pièces 6 et 8 à 15) une amplitude comprise entre 400 euros et 600 euros le m², prix moyen au m² des bureaux en location à [Localité 4] et dans le 5ème arrondissement ;



Ils précisent que la surface des locaux s'établit à 90 m² pondéré (pièce 7) en raison notamment de l'environnement d'excellente qualité pour des bureaux commerciaux, d'une commercialité de quartier excellente, de la situation, l'état des locaux, les charges et conditions du bail, l'impression générale ainsi que la prise en compte tant des décisions judiciaires que des prix du marché, leur pertinence et leur ancienneté ;



Dès lors, ils retiennent une valeur de 500 euros le m², soit pour l'ensemble une valeur de 90 x 500,00 euros/m² =45 000 euros/an ;



A titre subsidiaire, les consorts [K] demandent la désignation de tel expert qu'il plaira à la cour de désigner afin de déterminer la valeur locative des lieux loués au 1er janvier 2013 et la fixation d'un loyer provisionnel annuel de 35 000 euros ;



A titre infiniment subsidiaire, ils estiment que le montant du loyer plafonné s'élève à 23 000 euros/an HT & HC x 1666 = 31 878,00 euros/an HT & HC.

 

Les consorts [K] sollicitent également l'allocation de l'intérêt légal sur les arriérés de loyers échus ou à échoir à compter du 1er janvier 2013 et la capitalisation des dits intérêts dus depuis plus d'une année ;



 Enfin, ils s'estiment bien fondés à solliciter l'exécution provisoire du jugement à intervenir et que leur soit allouée une somme de 3 500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



Madame [R] soutient à l'inverse que l'activité n'est pas exclusivement une activité de bureau, en ce qu'il ressort de la clause de destination contenue dans le bail initial que l'activité qui peut être exercée au sein de ce local peut être une activité commerciale qui touche à tous les métiers de la construction : plombier, entreprise de BTP, électricien ;



Elle conteste ainsi l'argumentation des bailleurs selon laquelle la volonté des parties aurait été de limiter les activités aux seules activités intellectuelles alors que notamment, il ne ressort aucunement du bail que les parties aient limité les activités du local aux seules activités intellectuelles et le bail ne mentionne à aucun moment l'expression "d'activité intellectuelle".

 

La locataire fait valoir que les bailleurs ne peuvent se prévaloir ni d'une restriction ni d'une limitation d'activité qui n'est pas indiquée dans le bail et explique que cette prétendue volonté n'est pas accréditée par la définition des lieux qui prévoit à la fois des bureaux et des salles au sous-sol alors que les salles du rez-de-chaussée sont en réalité des pièces aveugles de toute ouverture, et qui sont d'anciennes caves pouvant servir d'entrepôt pour marchandises et des matériaux de construction, et ce d'autant plus que le bail n'indique aucune destination particulière pour leur utilisation ; 



L'intimée souligne également que la clause de destination du bail est parfaitement claire, et ne souffre d'aucune ambiguïté ni d'aucune imprécision qui nécessiterait son interprétation, démontrant ainsi que les locaux ne sont pas à usage exclusif de bureau ;



Elle conteste, sur la valeur locative, les différentes annonces de location prises comme éléments de comparaison par les appelants (pièce adverse 14) comme n'étant pas cohérentes sur le plan géographique puisque les exemples donnés sont ceux pratiqués dans les quartiers de l'Odéon, de Saint-Germain-des-Prés ou encore de Montparnasse qui sont notoirement différents, par leur histoire, leur situation et leur population, du secteur de la place Maubert dans lequel se trouve situés, dans le 5ème arrondissement, les locaux ;



Enfin, elle conteste la demande de désignation d'un expert formulée par les bailleurs en ce qu'elle est manifestement erronée ;



Ceci étant exposé, il est constant que le bail en renouvellement du 17 avril 1996 comme celui du 21 septembre 2005 comprennent strictement la même clause de destination à savoir que les lieux loués sont destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce de 'agence immobilière, cabinet de gérance et administrateur de biens, syndic d'immeubles, conseil juridique, bureau d'études, et tout ce qui touche à la gestion, à la vente immobilière ainsi qu'à la construction' ;



Le tribunal a considéré que 'tout ce qui touche à la construction est large, que cette stipulation inclut nécessairement des activités telles que la plomberie, le BTP ou l'électricité, que ces activités supposent l'existence, dans les lieux loués, de marchandises et la manipulation de celles-ci, que l'activité autorisée inclut donc la possibilité d'activités commerciales et que les locaux ne sont donc pas exclusivement à usage de bureau, le loyer étant ainsi soumis à la règle du plafonnement' ;



Or le juge des loyers commerciaux a inexactement apprécié le sens de la clause de destination contenue au bail en ne prenant qu'une partie de la phrase qui déroule la destination du bail, phrase qu'il a du reste recomposée en 'tout ce qui touche à la construction', alors que comme il a été rappelé, la clause dont s'agit, qui est à prendre dans son intégralité, précise 

 que les lieux loués sont destinés à l'exploitation d'un fonds de commerce de 'agence immobilière, cabinet de gérance et administrateur de biens, syndic d'immeubles, conseil juridique, bureau d'études, et tout ce qui touche à la gestion, à la vente immobilière ainsi qu'à la construction' ;



Il s'en infère qu'en affirmant que 'tout ce qui touche à la construction est large, que cette stipulation inclut nécessairement des activités telles que la plomberie, le BTP ou l'électricité, que ces activités supposent l'existence, dans les lieux loués, de marchandises et la manipulation de celles-ci', le premier juge a dénaturé le sens de la clause, le terme de 'construction' ne venant qu'en fin de phrase et se rapportant, au regard de tous les termes énumérés auparavant, à l'activité intellectuelle et économique portant sur le domaine de la construction ;



Dans l'esprit des parties, la destination ne comprend dès lors que les activités intellectuelles liées à l'immobilier, à l'exclusion de celles consistant à recevoir des marchandises destinées à être stockées pour ensuite être livrées sur des chantiers ;



La désignation des lieux loués, boutique, arrière-boutique, trois bureaux en rez-de-chaussée et au sous-sol, deux pièces parquetées reliées au rez-de-chaussée par un escalier, plus une cave carrelée, conforte cette interprétation de même que l'extrait Kbis de la SARL Home de France gérée par Madame [R] qui porte sur 'Activité de gérant d'immeubles, de syndics en copropriété et transaction immobilière, pour compte d'autrui, rédaction de tous actes et tous contrats ou statuts de sociétés , activité de conseil immobilier';



La destination ne comprend que dès lors que les activités intellectuelles liées à l'immobilier, à l'exclusion de celles consistant à recevoir des marchandises destinées à être stockées pour ensuite être livrées sur des chantiers.

Il s'ensuit que la commune intention des parties qui se dégage de la destination prévue au bail est celle d'une utilisation des locaux à usage exclusif de bureaux qui échappe dès lors, dans le cadre du renouvellement, au plafonnement ;



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a dit que le loyer était soumis à la règle du plafonnement ;



Il s'ensuit que le loyer doit être déplafonné et fixé à la valeur locative ;





Les bailleurs proposent dix références situées dans le 6ème arrondissement et notamment Boulevard [Adresse 3], retenant un prix au m2 bureau entre 400 et 600 euros le m2 ;



Ils proposent que le prix au m2 soit fixé à 500 euros et que dès lors, en raison de la superficie de 90 m2 qui n'est pas contestée, le montant du loyer renouvelé soit fixé à 45 000 euros par an et ce, dans les motifs de leurs conclusions, alors que dans le dispositif de leurs écritures, ils réclament de voir fixer à 49 500 euros H.T. par an en principal, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 ;



La locataire critique ces références mais se garde de proposer d'autres références de même qu'elle ne se prononce pas sur un montant de loyer provisionnel en cas d'expertise ;



Au regard de l'emplacement des locaux, situés Boulevard [Adresse 3], dans le secteur de la Place Maubert, dans le 5ème arrondissement, compte tenu des références produites par les bailleurs entre 400 et 600 euros du m2, dont trois seront écartées comme postérieures à la date de renouvellement du présent bail, il y a lieu de retenir un prix unitaire de 500 euros du m2, ce qui eu égard à la surface de 90 m² non contestée, à l'environnement de très bonne qualité pour des bureaux commerciaux, d'une commercialité de quartier excellente, de la situation, de l'état des locaux, des charges et conditions du bail tels qu'ils ressortent des pièces versées aux débats, permet de fixer le loyer renouvelé au 1er janvier 2013 à la somme de 45 000 euros par an HT HC ;



Les intérêts dus sur les rappels de loyer courront, en application de l'article 1155 du code civil, à compter de l'assignation des bailleurs du 11 juin 2012 puisque ceux-ci sont à l'origine de la procédure ;



Il y aura également lieu d'ordonner la capitalisation des intérêts en application de l'article 1154 du code civil ;



L'intimée qui succombe en appel en supportera les dépens, sera déboutée de ses demandes, et devra verser aux consorts [K] une indemnité de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.







PAR CES MOTIFS,



La cour,



INFIRME le jugement déféré,



DIT que les locaux sont à usage exclusif de bureaux, 



DIT que le loyer doit en conséquence, être fixé à la valeur locative au 1er janvier 2013,



FIXE à 45 000 euros H.T/ HC par an en principal, le loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2013 pour les locaux dont Mme [W] [R] est locataire à [Adresse 2], au rez-de-chaussée et au sous-sol,



DIT que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer du bail renouvelé et le loyer provisionnel courent à compter de la délivrance de l'assignation introductive d'instance en fixation des conditions de renouvellement du bail, soit à compter du 11 juin 2012,







ORDONNE la capitalisation des intérêts dus depuis plus d'une année,



CONDAMNE Mme [W] [R] à verser MM. [E] et [D] [K] et Mme [R] [S] épouse [K] une indemnité de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,



La condamne aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LA PRESIDENTE



S. CAYRE C. BARTHOLIN