Cour d'Appel · 11e Chambre B — 8 décembre 2016

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

11e Chambre B



ARRÊT MIXTE

DU 08 DECEMBRE 2016



N° 2016/523 













Rôle N° 15/18290







S.C.I. LA MAJOLANE





C/



SAS HOTEL EXCELSIOR





















Grosse délivrée 

le :

à :



ME MAYNARD

ME COULET













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 08 Octobre 2015 enregistré au répertoire général sous le n° 15/01458.





APPELANTE



S.C.I. LA MAJOLANE Représentée par son représentant, domicilié es-qualité au dit siège social, 

demeurant [Adresse 1] (VAR)

représentée par Me Sylvie MAYNARD, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE

et assisté par Me Jean philippe FOURMEAUX de la SELARL CABINET FOURMEAUX ET ASSOCIES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, plaidant 



INTIMEE



SAS HOTEL EXCELSIOR, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Laure COULET, avocat au barreau de DRAGUIGNAN plaidant 











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 08 Novembre 2016 en audience publique. Conformément à l'article 785 du Code de Procédure Civile, Brigitte PELTIER, conseiller, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

Mme Brigitte PELTIER, Conseiller

Mme Françoise FILLIOUX, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Anaïs ROMINGER.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2016







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Décembre 2016,



Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Mme Anaïs ROMINGER, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































Par acte sous seing privé du 8 novembre 1995, la SCI LA MAJOLANE a donné à bail commercial à la Société HOTEL EXCELSIOR un immeuble anciennement dénommé 'Marie Stella', à Saint Raphael (Var), à compter du 1er novembre 1995 pour se terminer au 31 octobre 2004 moyennant un loyer d'un montant annuel de 7.707,82 Euros. 



Par acte du 29 avril 2004, le bailleur a donné congé avec offre de renouvellement du bail à compter du 1er novembre 2004 moyennant un loyer annuel de 250.000 Euros, taxes et charges locatives en sus ; la Société EXCELSIOR a consenti au renouvellement mais n'a pas accepté le prix proposé ; se prévalant de sa qualité de propriétaire indivis d'une partie des locaux compris dans l'assiette du bail, elle a sollicité la nullité du congé, sur le fondement de l'article 815-3 du Code civil ; le tribunal l'a déclaré nul uniquement en ce qu'il porte sur le jardinet en indivision mais valable s'agissant des locaux portant sur l'immeuble anciennement dénommé 'Marie Stella', propriété exclusive de la SCI LA MAJOLANE ; la cour d'appel a réformé cette décision, et considérant l'indivisibilité des locaux objets du bail, a déclaré valable le congé ; après cassation, la cour d'appel, autrement composée, a déclaré nul le congé avec offre de renouvellement du 29 avril 2004 pour l'ensemble des biens divis et indivis, constituant l'assiette du bail, par arrêt en date du 29 juin 2012.



Par acte en date du 11 février 2013, la Société HOTEL EXCELSIOR a fait signifier une demande de renouvellement du bail en exposant que le bail a été renouvelé au 1er novembre 2004 pour prendre fin le 31 octobre 2013 ; la SCI LA MAJOLANE a pris acte de la demande de renouvellement par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 13 mai 2013, en soulignant que la prise d'effet de la demande du renouvellement du bail se situe au 1er avril 2013 et non au 1er novembre 2013, et ce par application de l'article L 145-12 alinéa 3 du Code de commerce. 



Par acte du 12 juin 2013, la SCI LA MAJOLANEE a demandé la fixation d'un nouveau prix du bail à effet du 1er avril 2013 et par acte d'huissier de justice en date du 4 novembre 2014, elle a fait assigner le preneur à fin de fixation du prix du bail renouvelé, sollicitant la fixation du loyer à la somme de 189.000 € par an HT et hors charges et ce à compter du 12 juin 2013, date de la demande en fixation du nouveau prix du bail.



Par jugement en date du 8 octobre 2015, le Juge des loyers commerciaux de Draguignan l'a déboutée de sa demande au motif que la demande de renouvellement avait interrompu le cours du bail, de sorte que s'agissant d'un loyer plafonné, il appartenait au bailleur de démontrer la modification notable des éléments visés par l'article L. 145-33 du Code de commerce, ce qu'il n'avait pas fait. 



La SCI LA MAJOLANE a relevé appel de cette décision.



Aux termes de ses dernières écritures en date du 29 avril 2016, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, elle conclut à la réformation du jugement déféré ; à titre principal, à la fixation du loyer du bail renouvelé au 1er avril 2013 à la valeur locative, du fait que le bail s'est prolongé durant une période excédant 12 ans par l'effet de la tacite prolongation en l'état de la nullité du congé signifié le 29 avril 2004 ; à titre subsidiaire, à cette même fixation à compter du 12 juin 2013, du fait que que les locaux sont monovalents au regard des dispositions de l'article R 145-10 du code de commerce ; très subsidiairement, à cette même fixation du fait de la modification des facteurs locaux de commercialité ; à la fixation du loyer renouvelé à compter du 12 juin 2013 à la somme de 189.000 € HT par an et hors charges, avec intérêts capitalisés à compter de l'assignation ; à titre subsidiaire, à la désignation d'un expert avec fixation du loyer provisionnel à la somme de 111.000 euros par an ; au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens. 



Elle soutient qu'en dépit d'une pure erreur matérielle, le mémoire qu'elle a notifié le 21 juillet 2014 est parfaitement valable ; que l'arrêt du 29 juin 2012 a eu pour conséquence de réduire à néant le congé signifié le 29 avril 2004, sans pouvoir emporter le renouvellement du bail, lequel s'est dès lors poursuivi tacitement, excédant ainsi une durée de 12 ans, lors de la demande de renouvellement signifiée le 11 février 2013, le nouveau bail prenant effet au 1er avril 2013 ; que par application de l'article L 145-34 du code de commerce, lorsque le bail a une durée supérieure à 12 ans, le loyer du bail en renouvellement doit être fixé à la valeur locative ; que contrairement aux prétentions adverses, aucun accord n'est intervenu entre le preneur et le bailleur à la date du 1er novembre 2007 ; que l'existence de parties indivises est indifférente à la fixation du loyer à la valeur locative ; que sa demande est justifiée en son montant par les rapports d'expertise dressés ; 

A titre subsidiaire, elle soutient que les locaux monovalents sont soumis à un régime autonome spécial de détermination du loyer dérogeant au régime général issu de l'article L 145-33 du code de commerce, justifiant également la demande de ce chef.

Très subsidiairement, qu'aux termes de son rapport en date du 5 juin 2010, l'expert a considéré qu'une modification notable des facteurs locaux de commercialité était intervenu au cours du bail expiré ; qu'elle est fondée à solliciter l'organisation d'une mesure d'expertise ainsi que la fixation d'un loyer provisionnel.



Aux termes de ses dernières écritures en date du 21 octobre 2016, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, l'intimée conclut à la confirmation du jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI LA MAJOLANE de ses demandes, et qu'il a constaté qu'aucune modification des éléments visés par l'article L 145-33 n'est rapportée ; à sa réformation pour le surplus ; à l'absence de dépassement du délai de 12 ans ; à l'absence de caractère monovalent de l'activité au regard du restaurant, fonctionnant indépendamment de l'hôtel ; à l'absence de modification notable des facteurs locaux de commercialité ; au débouté adverse ; au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens. 



Elle fait valoir que le mémoire du 21 juillet 2014, en vue de la fixation du prix du bail renouvelé établi au nom de la SCI LA MARJOLANE au lieu de MAJOLANE doit être déclaré nul ; que par acte du 7 août 1967, elle est devenu propriétaire d'une des 3 villas qu'elle exploite sous l'enseigne Hôtel [Établissement 1] et ainsi du tiers indivis de la cour/jardin commune à celles-ci ; que l'indivision des droits et les dépendances juridiques croisées des différents baux, créée une réalité économique hors marché, les parties étant condamnées à fonctionner de manière liée ; que le bail souscrit ne comporte pas de cuisine non plus que l'entrée de l'hôtel ; que cette situation, non prise en compte par l'expert adverse, impacte le montant du loyer ; que si le congé du 29 avril 2004 a été annulé, tel n'est pas le cas de l'acceptation qu'elle en a fait le 26 mai 2014, en raison duquel le bail a été renouvelé avec accord des parties quant au montant du loyer, ce qui résulte des quittances délivrées ; qu'il n'y a donc pas lieu à déplafonnement ; que soutenir la monovalence de l'hôtel restaurant [Établissement 1], est contraire au bail et à l'activité de restauration, évidemment indépendante de l'hôtellerie.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 octobre 2016. 





SUR CE 



Sur la nullité du mémoire notifié le 21 juillet 2014 :

 Le premier juge a écarté cette demande en constatant que l'irrégularité invoquée, tirée de la dénomination du bailleur mentionné comme étant la SCI LA « MARJOLANE » au lieu de « MAJOLANE » avait été réparée et que le preneur ne justifiait d'aucune atteinte à ses droits ; en cause d'appel, le preneur n'allègue d'aucun grief résultant de cette erreur matérielle ; le jugement déféré sera en conséquence confirmé de ce chef.



Sur le déplafonnement :

 Il est constant que le congé avec offre de renouvellement en date du 29 avril 2004 a été déclaré nul ; dès lors, c'est vainement que le preneur soutient qu'il a pu valablement accepter cette offre frappée de nullité et que le bail aurait ainsi été renouvelé à compter du 1er novembre 2004 à un prix inférieur à celui qui était payé antérieurement pour lequel il a été délivré quittances, puis à un nouveau loyer à compter du mois de novembre 2007, condition insuffisante pour caractériser un renouvellement de bail commercial, d'autant comme le souligne le bailleur que les quittances ont été délivrées avec réserve « dans l'attente du nouveau loyer », au cours d'une procédure ayant précisément pour objet de faire annuler l'offre de renouvellement et suivie d'autres procédures ultérieures notamment à fin de fixation du loyer renouvelé, circonstances desquelles il résulte que le bailleur n'a pas entendu renoncer au loyer demandé.

Il suit de ce qui précède que le bailleur est fondé à soutenir que le bail a duré plus de 12 ans ; dès lors, la fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 12 juin 2013 est de droit. 

 La particularité résultant de l'indivision d'une partie des locaux loués justifie, au regard des contestations émises par le preneur à l'encontre du rapport de l'expert désigné par le bailleur, le recours à une expertise judiciaire, comme indiqué au dispositif ; compte tenu des rapports d'expertise produits par les parties, le loyer provisionnel sera fixé à la somme de 80.000 euros par an.



Les autres demandes seront réservées.







 PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, contradictoirement 



Infirme le jugement déféré, et statuant à nouveau 



Déclare fondée la demande à fin de fixation du loyer renouvelé à la valeur locative à compter du 12 juin 2013.



Avant dire droit, ordonne une mesure d'expertise.



Désigne pour y procéder 



[V] [D] née [U]

[Adresse 3] Tél. XXXXXXXXXX Fax XXXXXXXXXX Mob. XXXXXXXXXX Mél. [Courriel 1]





ou à défaut 



[C] [F]

[Adresse 4] Tél. XXXXXXXXXX Mob. XXXXXXXXXX Mél. [Courriel 2] 





avec mission de : 

 

- se rendre sur place à [Adresse 5] et décrire les lieux loués.

- procéder à l'examen des faits qu'allèguent les parties.

- dire s'il s'agit de locaux construits en vue d'une seule utilisation. 

- en toute hypothèse, fournir tous éléments utiles à la fixation de la valeur locative des locaux loués ou à l'évaluation du loyer du bail renouvelé à la date du 12 juin 2013. 

- rendre compte du tout et donner son avis après avoir utilisé le cas échéant, à titre de renseignement non exclusif d'autres méthodes, les techniques d'évaluation qui sont en usage.



Dit que l'expert :

- accomplira sa mission conformément aux dispositions de l'article 155 à 174,232,263 à 284 du code de procédure civile

- prendra en considération les observations ou réclamations des parties ou de leurs conseils, les joindra à son avis et fera mention de la suite qu'il leur aura donnée,

- demandera communication aux parties ou aux tiers de tous documents nécessaires à l'accomplissement de sa mission

- pourra recueillir tant l'avis de tout technicien dans une spécialité distincte de la sienne que l'information orale ou écrite de toutes personnes dont les nom, prénoms, demeure, profession ainsi que s'il y a lieu leur lien de parenté ou d'alliance avec les parties, de subordination à leur égard, de collaboration ou de communautés d'intérêts avec elles seront précisés

- fera connaître dans son rapport toutes les informations qui apportent un éclaircissement sur les questions à examiner à condition de ne faire État que d'informations légitimement recueillies et d'indiquer leurs origines et sources,

- lors de la première au plus tard de la deuxième réunion des parties, dressera un programme de ses investigations et établira d'une manière aussi précise que possible le montant prévisible de ses honoraires et de ses débours et qu'à issue de cette réunion, il fera connaître la somme globale qui lui paraît nécessaire pour garantir la totalité du recouvrement de ses honoraires et débours et sollicitera le cas échéant le versement d'une consignation complémentaire,

- communiquera un pré-rapport aux parties et répondra aux dires que celles-ci lui auront adressés dans le délai qu'il leur aura imparti,

- si les parties ne se concilient pas, dressera rapport écrit de ses opérations qu'il déposera au greffe de la cour d'appel dans le délai de huit mois à compter de la date de l'avis de consignation, sauf prorogation du délai par le conseiller chargé du contrôle dans les conditions prévues par l'article 279 du code de procédure civile,

- adressera une copie de son rapport à chacune des parties accompagnée de la copie de sa demande d'évaluation de rémunération, qui pourra donner lieu à toute observation des conseils des parties auprès du conseiller taxateur dans les 15 jours suivants, l'expert devant préciser sur la demande de taxe, la date de l'envoi aux parties.



Dit que la SCI LA MAJOLANE devra consigner auprès du Greffe de la cour, dans le délai de deux mois à compter de la présente décision, la somme de 3000 EUR à valoir sur les honoraires de l'expert.



 Fixe le loyer provisionnel à compter du 12 juin 2013 au montant de 80.000 euros par an et hors charges, toutes autres clauses du bail demeurant inchangées, les sommes dues en raison de la différence entre le loyer ainsi fixé et le loyer acquitté depuis le 12 juin 2013 produisant intérêts au taux légal à compter de l'assignation jusqu'à complet paiement en application de l'article 1155 du code civil.

 

Réserve toute autre demande.



LE GREFFIERLE PRÉSIDENT