Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 7 — 15 décembre 2016

Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 7



ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2016



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 16/07155



Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Février 2016 -Juge de l'expropriation d'EVRY - RG n° 15/00015





APPELANTE

 

SCI FABRE

RCS d'Evry n° 414 628 537 

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée par Me Patrice MOURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C1553







INTIMÉS 



COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION LES PORTES DE L'ESSONNE (CALPE)

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Ayant pour avocat, Me Blaise EGLIE-RICHTERS de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0482





ETABLISSEMENT PUBLIC TERRITORIAL 12 GRAND ORLY VAL DE BIÈVRE SEINE AMONT

Venant aux droits de la communauté d'agglomération

[Adresse 3]

[Adresse 3]



Représenté par Me Blaise EGLIE-RICHTERS, substitué par Me Martin MATTIUSSI-POUX de la SCP SARTORIO LONQUEUE SAGALOVITSCH & ASSOCIE, avocats au barreau de PARIS, toque : P0482



DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES ([Localité 1]) SERVICE DU DOMAINE

[Adresse 4]

[Adresse 4]

[Adresse 4]



Représentée par Mme [N] [K] en vertu d'un pouvoir général











COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Christian HOURS, Président de chambre, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Christian HOURS, Président de chambre

Maryse LESAULT, Conseillère

Agnès DENJOY, Conseillère



Greffier, lors des débats : Isabelle THOMAS



 



ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. 

- signé par Christian HOURS, président et par Isabelle THOMAS, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.









Exposé :



Par arrêté préfectoral du 22 février 2008, l'acquisition par la Communauté d'agglomération Les portes de l'Essonne (CALPE) des terrains nécessaires à la réalisation du grand pôle intermodal de [Localité 2] a été déclarée d'utilité publique.



La SCI Fabre était propriétaire des lots 1,2, 6, 9, 11, 12, , 21 à 23 de l'immeuble en copropriété situé sur la parcelle cadastrée [Cadastre 1], au [Adresse 5], concernée par la projet et déclarée cessible au profit de la CALPE, le 19 mars 2015. 



L'ordonnance d'expropriation a été rendue le 13 avril 2015.

 

Faute d'accord de la SCI sur le montant de l'indemnisation qu'elle proposait, la CALPE a saisi le juge de l'expropriation de l'Essonne par requête du 1er juin 2015.



La cour statue sur l'appel formé par la SCI Fabre, le 25 février 2016, de la décision de la juridiction de l'expropriation du 8 février 2016, ayant :

- fixé à 999 105 euros toutes causes confondues l'indemnité à payer par la CALPE, soit :

pour le lot 1 :

- indemnité principale : 196 120 euros soit : 

- local commercial : 37 400 euros (3 000 €/m2 x 0,80 pour occupation x 17 m²);

- logement T2 : 158 720 euros (3 200 €/m² x 0,80 pour occupation x 62 m²) 

- indemnité de remploi : 20 612 euros ;

pour le lot 2 :

- indemnité principale : 328 550 euros soit :

- logement T1 libre : 99 750 euros (3 500 €/m² x 28,5 m²) ;

- logement T2 occupé : 128 000 euros (3 200 €/m² x 0,80 pour occupation x 50 m²) ;

- logement T3 occupé : 100 800 euros (3 000 €/m² x 0,80 pour occupation x 42 m²) ;

- indemnité de remploi : 33 855 euros ;

pour les lots 6 et 9 :

- indemnité principale : 67 200 euros (3 500 €/m² x 0,80 pour occupation x 24 m²) ;

- indemnité de remploi : 7 720 euros ;

pour le lot 11 :

- indemnité principale : 92 800 euros (3 200 €/m² x 29 m²) ;

- indemnité de remploi : 10 280 euros ; 

pour le lot 12 :

- indemnité principale : 67 200 euros (3 500 €/m² x 0,80 pour occupation x 24 m²) ;

- indemnité de remploi : 7 720 euros ; 

pour le lot 23 :

- indemnité principale : 153 225 euros (225 €/m² x 681 m²) ;

- indemnité de remploi : 13 822, 50 euros ; 

- débouté les expropriés de leurs autres demandes indemnitaires ;

- dit que les dépens seront laissés à la charge de l'autorité expropriante en application des dispositions de l'article L 312-1 du code de l'expropriation ; 



Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée, aux écritures et aux pièces qui ont été :



- adressées au greffe, les 14 mars 2016, 19 juillet 2016 et 18 octobre 2016, par la SCI Fabre, aux termes desquelles elle demande à la cour de confirmer le jugement sauf en ce qu'il a dit que le lot 23 n'était pas un terrain à bâtir et, statuant à nouveau, de :

- juger que le lot 23 n'est pas enclavé et est constructible ;

- fixer à la somme de 338 095 euros l'indemnité due au titre du lot 23 dont 306 450 euros d'indemnité principale et 31 645 euros d'indemnité de remploi ;

- fixer à la somme de 1 167 653 euros toutes causes confondues l'indemnité à payer par la CALPE à la SCI Fabre ;

- débouter la CALPE de son appel incident ; 

- condamner la CALPE au paiement de la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- dire que les dépens seront laissés à la charge de la CALPE ;



- déposées au greffe, le 17 juin 2016, par l'Etablissement public territorial 12 Grand Orly Val de Bièvre Seine Amont (l'ETP 12), venant aux droits de la CALPE, aux termes desquelles il demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a fixé à 169 548 euros l'indemnité de dépossession pour le lot 23 ;

- infirmer le jugement pour le surplus et fixer l'indemnité totale à la somme de 868 869 euros se décomposant comme suit :

pour le lot 1 :

- indemnité principale : 167 300 euros soit : 

- local commercial : 34 000 euros (2 000 €/m2 x 17 m²) ;

- logement T2 : 133 300 euros (2 150 €/m² x 62 m²) ;

- indemnité de remploi : 17 730 euros ;

pour le lot 2 :

- indemnité principale : 274 150 euros soit :

- logement T1 libre : 82 650 euros (2 900 €/m² x 28,5 m²) ;

- logement T2 occupé : 107 500 euros (2 150 €/m² x 50 m²) ;

- logement T3 occupé : 84 000 euros (2 000 €/m² x 42 m²) ;

- indemnité de remploi : 28 415 euros ;

pour les lots 6 et 9 :

- indemnité principale : 55 680 euros (2 320 €/m² x 24 m²) ;

- indemnité de remploi : 6 568 euros ;

pour le lot 11 :

- indemnité principale : 78 300 euros (2 700 €/m² x 29 m²) ;

- indemnité de remploi : 8 830 euros ; 

pour le lot 12 :

- indemnité principale : 55 680 euros (2 320 €/m² x 24 m²) ;

- indemnité de remploi : 6 568 euros ; 

pour le lot 23 :

- indemnité principale : 153 225 euros (225 €/m² x 681 m²) ;

- indemnité de remploi : 16 323 euros ; 

- condamner la SCI Fabre à verser à la CALPE la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la SCI Fabre aux entiers dépens ; 



- adressées au greffe, le 21 juin 2016, par la commissaire du gouvernement, aux termes desquelles elle propose à la cour de confirmer le jugement. 





Motifs de l'arrêt :



Considérant à titre liminaire que l'appel et les écritures des parties, lesquelles, dûment notifiées, ont permis un débat contradictoire complet et ne font l'objet d'aucune contestation sur ce point, sont recevables ;



Considérant que la SCI Fabre, appelante, soutient que :

- il existe un accès permettant le passage d'un véhicule dès lors qu'il existe une servitude légale dont elle démontre l'existence par la preuve d'une tolérance de passage dans des actes notariés, et par la location du garage présent sur le terrain à une entreprise de bâtiment ; cette tolérance de passage, présente à la date de référence, suffit à prouver que le terrain n'est pas enclavé ; 

- le terrain est constructible selon un rapport d'architecte que la CALPE ne conteste pas utilement;

- la CALPE ne produit aucun élément nouveau et se limite à contester les valeurs retenues dans le jugement sur la base d'un seul terme de comparaison ;



Considérant que l'ETP 12, venant aux droits de la CALPE, réplique que :

- le lot 23 ne peut être qualifié de terrain à bâtir, dès lors que le seul accès possible est pour des piétons ; le PLU ne permettait pas, à la date de référence, la moindre construction ; le rapport d'architecte présenté par l'appelante n'admet qu'une constructibilité potentielle et ne justifie pas du respect de l'entier PLU ; le droit de passage dont se prévaut la SCI Fabre est une servitude conventionnelle qui ne peut se prouver que par titre, cette preuve n'étant pas rapportée par l'appelante ;

- le jugement a retenu à tort une plus-value en raison de la bonne situation du bien alors même que plusieurs termes de comparaison retenus présentées possèdent une situation similaire ; 



Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que l'appelant ne produit aucun titre rapportant la preuve du consentement du propriétaire du fonds servant, de sorte qu'à la date de référence, le terrain ne disposait pas d'une voie d'accès et était donc enclavé ; 



Considérant qu'aux termes de l'article 17 de la Déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la condition d'une juste et préalable indemnité ;



Considérant que l'article 13-13, devenu L321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation ;



Considérant que, conformément aux dispositions de l'article L 13-15, devenu L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, selon leur consistance matérielle et juridique au jour de l'ordonnance portant transfert de propriété, aux termes de l'article L13-14, devenu L 322-1, dudit code et en fonction de leur usage effectif à la date de référence, l'appréciation de cette date se faisant à la date du jugement du première

instance ;



Considérant qu'en application des dispositions des articles L213-6 et L213-4 du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L13-15, devenu L322-2, du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est, l'emprise expropriée étant située dans un secteur couvert par un droit de préemption, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;



Considérant dès lors que le bien doit être évalué à la date du 8 février 2016, selon son usage effectif à la date de référence non contestée du 22 février 2008, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la ville de [Localité 2] ; qu'à cette date la parcelle dont s'agit, [Cadastre 1], était classée en zone U2 de ladite commune, correspondant au centre urbain traditionnel admettant des bâtiments à usage mixte (habitations, commerces, bureaux, services, activités, équipements) ;



Considérant que l'appelante conteste l'abattement de 50 % pratiqué par le premier juge sur la valeur d'un terrain à bâtir, s'agissant du lot 23, constitué par le fond de la parcelle derrière les trois immeubles bâtis ouvrant sur la [Adresse 5], l'ensemble immobilier étant divisé en 23 lots dont 11 appartiennent à la SCI Fabre ;



Considérant que la qualification de terrain à bâtir est réservée aux terrains qui, à la date de référence, sont à la fois desservis par des réseaux (voie d'accès, électricité, eau potable) et situés dans un secteur désigné comme constructible par le plan d'urbanisme ;



Considérant que la voie d'accès s'entend de la possibilité pérenne d'accéder au terrain en cause; de sorte qu'une simple tolérance, non consacrée par un titre, n'est pas suffisante pour considérer que cette condition est satisfaite ;



Considérant qu'en l'espèce, il n'est pas discuté que si la parcelle [Cadastre 1] dispose d'un accès à la voie publique, il n'est pas possible d'accéder par cette parcelle, avec un véhicule automobile, au terrain constitué par le lot 23, situé à l'arrière, le devant de la parcelle étant presque entièrement occupé par les bâtis ;



Considérant qu'il n'est pas justifié par l'appelante de l'existence, à la date de référence, d'un titre lui permettant d'utiliser de façon pérenne, pour y passer avec un véhicule, le terrain voisin de la SNCF, à tel point qu'il apparaît que celle-ci a mis fin ultérieurement à ce qui constituait une simple tolérance, révocable par conséquent à tout moment ;





Considérant par ailleurs que la SCI Fabre ne justifie aucunement qu'il serait possible de construire sur le lot 23, à usage de jardin d'agrément à la date de référence, tout en respectant les prescriptions de l'article U2/13 du règlement du PLU imposant le maintien ou le remplacement des arbres existants, ainsi que la règle d'aménagement d'un minimum de 60 % de la surface d'espaces libres du terrain en espaces verts ;



Considérant dès lors que les conditions pour que le lot 23 puisse être considéré comme un terrain à bâtir n'étant pas réunies, c'est à bon droit que le premier juge a opéré pour déterminer sa valeur, un abattement de 50 % sur celle d'un terrain à bâtir, de sorte que la décision contestée doit être confirmée sur ce point ;



Considérant s'agissant de l'appel incident de l'EPT 12, qu'il conteste les majorations pratiquées par le juge de l'expropriation sur les prix au m² (10 % pour les appartements, 20 % pour le local commercial) en raison de la situation privilégiée par rapport à la gare SCNF [Localité 3] avec deux lignes de RER ;



Considérant toutefois que le premier juge a retenu les valeurs proposées par le commissaire du gouvernement en première instance sur lesquelles il a appliqué les majorations contestées ; que ces valeurs avaient déjà été adoptées par le service des domaines auquel l'expropriante avait demandé son avis ; que le fait qu'un seul des éléments entrant dans cette moyenne était lui aussi proche de la gare ne suffit pas à remettre en cause la majoration pratiquée, ce terme étant sensiblement plus éloigné de la gare (trois fois en termes de temps), que le bien en cause et ne constituant qu'un des éléments entrant dans la moyenne ;



Considérant que l'unique accord pour un prix moindre intervenu entre la DNID, curateur de la succession vacante de M.[V] et la CALPE, n'apparaît pas de nature à pouvoir remettre en question les majorations pratiquées dans le jugement qui tiennent compte, dans une juste mesure, de l'avantage singulier conféré par la proximité immédiate des biens en cause (une minute) par rapport à de très importantes structures ferroviaires, essentielles dans la région parisienne ;



Considérant en définitive que le jugement entrepris doit être confirmé en toutes ses dispositions;



Considérant qu'il apparaît équitable de laisser à la charge de chaque partie appelante qui succombe dans sa contestation la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel et celle de ses dépens d'appel ;





PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,



- confirme en toutes ses dispositions le jugement du 8 février 2016 du juge de l'expropriation de l'Essonne de l'Yonne ;



- y ajoutant, laisse à la charge de chaque partie la charge des frais irrépétibles exposés en cause d'appel et celle de ses dépens d'appel.





LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT