Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 9 — 16 mars 2017

Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 4 - Chambre 9



ARRÊT DU 16 MARS 2017



(n° , 1 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 15/22334



Décision déférée à la Cour : Jugement du 02 Novembre 2015 -Tribunal d'Instance de MELUN - RG n° 5114000005



APPELANTE



Madame [E] [B] épouse [C]

née le [Date naissance 1] 1938 à [Localité 1]

[Adresse 1]

[Adresse 1]



Représentée et assistée de Me Bernard MANDEVILLE de la SEP SEP LACHAUD MANDEVILLE COUTADEUR & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : W06



INTIME 



Monsieur [K] [T]

né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 2]

[Adresse 2]

[Adresse 2]



Représenté et assisté par Me Christine HEUSELE, avocat au barreau de MEAUX, toque 94



COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 11 Janvier 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Patricia GRASSO, Conseillère faisant fonction de présidente

Madame Françoise JEANJAQUET, Conseillère 

Madame Marie MONGIN, Conseillère

qui en ont délibéré



Greffier, lors des débats : Monsieur Thibaut SUHR



ARRET :



- CONTRADICTOIRE



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Patricia GRASSO, Conseillère faisant fonction de présidente et par Madame Camille Lepage, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Suite à la résiliation d'un premier bail consenti par acte authentique le 23 août 1974 par Mme [E] [B] épouse [C] à Mr et Mme [W] et [T] [T] portant sur la ferme [Localité 3] comprenant une maison d'habitation, des bâtiments d'exploitation et des parcelles de terre d'une contenance de 186 ha 9 ca sur la commune de [Localité 3], les parties ont conclu un nouveau bail par acte authentique du 21 décembre 1979 pour une durée de 18 années et commençant à courir le 1er novembre 1979 portant sur le corp de ferme et des parcelles de terres d'une contenance de 186 ha 7 ca a et 39 ca.



Après le décès de son père, Mr [I] [T] s'est vu céder par acte du 16 juin 1983, les droits de ce bail.



Le 8 novembre 1985, le bail a fait l'objet d'une résiliation partielle à compter du 1er novembre 1985 pour ne plus porter que sur 185 ha 27 a et 39 ca.



Le 31 décembre 2008, Mr [I] [T] a cédé ses droits au bail à son fils Mr [K] [T] avec l'accord de Mme [C] et de son fils Mr [C] [C] devenu nu-propriétaire suite à une donation de 21 décembre 1979 faite par sa mère.



Le bail s'est renouvelé le 1er novembre 1997, puis le 1er novembre 2006 pour venir à échéance le 31 octobre 2015.



Par acte d'huissier délivré le 18 avril 2014, Mme [C] a donné congé pour reprise à Mr [K] [T] pour le 31 octobre 2015 à minuit au profit de son fils Mr [C] [C].



Mr [K] [T] a contesté ce congé devant le Tribunal Paritaire des Baux ruraux qui, par jugement du 2 novembre 2015, a rejeté la demande d'annulation du congé du 18 avril 2014, dit que Mr [C] [C] ne remplit pas les conditions de reprise des terres litigieuses de sorte que le congé est privé d'effet et rejeté , en conséquence, l'intégralité des demandes de Mme [C], condamné Mme [C] à payer à Mr [K] [T] la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.



Mme [C] a relevé appel de cette décision par lettre recommandée avec accusé de réception du 20 novembre 2015.



L'affaire a été examinée à l'audience du 11 janvier 2017 à laquelle étaient présents le conseil de Mme [C], et Mr [K] [T] assisté de son conseil.



Le conseil de Mme [C] comme celui de Mr [T] ont soutenu oralement à l'audience du 25 janvier 2017 leurs conclusions visées par le greffier et sur question de la cour, ils ont indiqué se référer à ces conclusions à l'exclusion de toutes autres écritures et précisé que leurs déclarations orales devant la cour ne contiendraient pas d'autres demandes que celles consignées dans ces écrits.



Mme [C] demande à la cour de confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du congé délivré à Mr [T] mais de l'infirmer en ce qu'il a dit que Mr [T] ne remplissait pas les conditions de reprise et que le congé était privé d'effet et en conséquence, de valider le congé du 18 avril 2014, d'ordonner l'expulsion de Mr [T] et de tous occupants de son chef à compter de la signification de l'arrêt au besoin avec le concours de la force publique , sous astreinte de 500€ par jour de retard, de le condamner à lui payer la somme de 5000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.



Elle fait valoir que le jugement a retenu, à bon droit, que le congé répond aux conditions de régularité de l'article L411-47 du code rural, que celui-ci précise le domicile actuel de Mr [C] et mentionne que l'adresse du domicile sera après la reprise celle de la maison d'habitation objet du bail, qu'il existe une identité parfaite entre l'habitation et le domicile et que Mr [C] a pris l'engagement d'occuper les immeubles bâtis de l'exploitation.



Elle relève que le tribunal a bien jugé que Mr [C] remplit l'intégralité des conditions de reprise exigées par les article L411-58 et L411-59 du code rural, qu'il est titulaire du BEPA et dispose de la capacité professionnelle requise ; qu'il justifie disposer des moyens financiers permettant l'acquisition des différents matériels agricoles nécessaires à l'exploitation du bien disposant d'une capacité d'emprunt de 400000€ et d'actifs mobilisables présentant une valorisation supérieure 400000€ et d'un portefeuille de titres ; qu'il s'est engagé à habiter à proximité des biens repris; qu'il bénéficie du régime favorable des biens de famille ne lui imposant que le dépôt d'une déclaration préalable d'exploiter sans avoir à solliciter une autorisation administrative puisqu'il réunit les quatre conditions prévues par l'article L331-2-II du code rural dans sa rédaction issue de la loi d'avenir agricole du 13 octobre 2014, que notamment les biens doivent être considérés comme libres de toutes occupation au sens de ce texte dès lors qu'un congé pour reprise a été délivré, que la nouvelle rédaction de l'article L331-2-II qui a supprimé la mention 'au jour de la déclaration' ne saurait mettre un terme à la jurisprudence selon laquelle les conditions de fond de la reprise s'apprécient à la date pour laquelle le congé a été délivré et qu'en tout état de cause , l'ancien article R331-7 du code rural applicable jusqu'à l'entrée en vigueur du schéma directeur régional des exploitations agricoles ( SDREA) (entré en vigueur le 29 juin 2016 soit postérieurement à la date d'effet du congé) prévoit bien que le dépôt de la déclaration préalable d'exploiter doit être réalisé dans le mois qui suit le départ effectif du preneur en place, que les dispositions transitoires de l'article 93 de la loi prévoient que jusqu'à l'entrée en vigueur du SDREA, le contrôle de structures s'applique selon les modalités, les seuils et les critères définis par le schéma directeur de structures agricoles de chaque département



Elle fait valoir que Mr [C] justifie de sa volonté réelle d'exploiter personnellement les biens et qu'il ne peut lui être reproché d'exercer encore pendant le temps de la procédure son activité professionnelle d'agent général d'assurance puisqu'il s'est engagé sur l'honneur à remettre sa démission dès que le congé sera validé et qu'aucun texte ne lui impose de le faire préalablement à la date d'effet du congé, que contrairement à ce qui a été retenu par le tribunal, l'existence d'un préavis de 6 mois n'est pas de nature à faire obstacle à l'engagement d'exploiter personnellement et qu'en outre, entre la date de validation du congé et le départ effectif du fermier, il s'écoule nécessairement plusieurs semaines voire plusieurs mois, que le tribunal a, sur cette question, exercé à tort le contrôle a posteriori de l'article L411-66 du code rural.



Mr [K] [T] demande à la cour d'infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation du congé signifié le 18 avril 2014, de déclarer nul et de nul effet ce congé; à titre subsidiaire, de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que Mr [C] [C] ne remplissait pas le conditions de reprise pour en déduire que le congé était prisé d'effet et rejeté l'intégralité des demandes de Mme [C]; en toute hypothèse, de confirmer le jugement en ce qu'il a condamné Mme [C] à lui payer la somme de1500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile et y ajoutant, la condamner à lui payer une somme de 4000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de la procédure.

A titre infiniment subsidiaire, dans l'hypothèse où le congé serait validé, fixer l'indemnité de sortie de ferme due par Mme [C] à Mr [T] et désigner un expert pour la déterminer et dire qu'il pourra se maintenir dans les lieux jusqu'à l'expiration de l'année culturale en cours à la date du règlement de l'indemnité de sortie moyennant le règlement d'une indemnité égale au montant du fermage, condamner Mme [C] à lui payer une somme de 3000€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.





Sur l'irrégularité formelle du congé, Mr [T] fait valoir que celui-ci ne répond pas aux exigences de l'article L411-47 dès lors qu'il est mentionné que l'adresse du domicile du bénéficiaire de la reprise sera celle de la maison d'habitation objet du bail, la notion de domicile n'étant pas la même que celle d'habitation retenue par le texte ce qui crée une ambiguïté avérée quant à la condition liée à l'habitation du bénéficiaire de la reprise.



Sur les conditions de fond de la reprise prévues par les articles L411-58 et L411-59 du code rural, il soutient que celles-ci ne sont pas remplies à la date pour laquelle le congé est donné et que doit être appréciée la volonté du bénéficiaire de la reprise d'exploiter réellement et personnellement les biens repris.

Il estime, au vu des termes du congé, que la condition d'exploitation personnelle exigée du bénéficiaire de la reprise n'est pas satisfaite, l'activité d'agent d'assurance qu'exerce Mr [C] étant manifestement incompatible avec la mise en valeur d'un parcellaire de plus de 185 ha éloigné de plus de 65 kms de son appartement parisien et qu'en toute hypothèse, même si Mr [C] a pris l'engagement de cesser son activité, c'est à la date de prise d'effet du congé que doit s'apprécier le fait que le bénéficiaire de la reprise est en état d'exploiter de manière effective et permanente les biens repris, que Mr [C] exerce toujours à ce jour son mandat d'agent général d'assurance et n'a toujours pas présenté sa démission s'engageant à le faire seulement dès validation définitive du congé.

Il fait valoir que le projet de reprise de Mr [C] est techniquement et économiquement incohérent ainsi qu'il ressort de l'analyse faite par le CER FRANCE à sa demande de l'étude prévisionnelle versée aux débats par Mme [C] et qu'il ne peut y avoir de véritable volonté de Mr [C] de mener à terme un projet d'exploitation.

Il soutient que l'opération de reprise ne remplit pas les conditions pour être soumise à une simple déclaration préalable d'exploiter et notamment la condition du 2° de l'article L331-2 du code rural dans sa rédaction issue de la loi du 13 octobre 2014, les biens devant être libres de location ; que ce texte qui a supprimé la mention 'au jour de la déclaration', est applicable en l'espèce puisque les dispositions législatives dont l'application n'est pas subordonnée aux seuils et critères posés par les SDREA, tels notamment les nouveaux champs de la déclaration fixés par l'article L331-2 sont d'application immédiate ; que la volonté du législateur en supprimant la mention 'au jour de la déclaration' est d'écarter les biens qui font l'objet d'un congé pour reprise du régime déclaratif; qu'en l'espèce, la reprise est soumise à une autorisation préalable d'exploiter à trois titres , le parcellaire repris excède le seuil de superficie fixé à 120 ha par le schéma directeur départemental des structures de seine et marne et à 131 ha par le SDREA, elle a pour conséquence de ramener la superficie de l'exploitation de Mr [T] très en deçà du seuil de superficie et le bénéficiaire de la reprise est pluriactif et ses revenus agricoles excèdent 3120 fois le montant horaire du SMIC.

Il soutient que le matériel que se propose d'acquérir Mr [C] n'est pas adapté techniquement à la mise en valeur d'un parcellaire de 185 ha, que selon son plan de financement, le repreneur sous estimé largement le besoin de financement et qu'il ne rapporte pas la preuve de ce qu'il a les moyens financiers et/ou la capacité d'emprunt lui permettant d'acquérir le matériel nécessaire à l'exploitation.

Enfin , il rappelle que Mr [C] ne satisfait pas à la condition d'habitation de bâtiments d'habitation du bien repris ainsi qu'il ressort des termes du congé.





SUR CE,





Sur la validité du congé



Selon l'article L411-47 du code rural , le congé pour reprise doit, à peine de nullité, indiquer l'habitation ou éventuellement les habitations que devront occuper après la reprise le ou les bénéficiaire du bien repris.



C'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le Tribunal Paritaire des Baux Ruraux a considéré que la formulation du congé du 18 avril 2014 ainsi rédigée 'l'adresse du domicile après la reprise sera celle de la maison d'habitation objet du bail' ne portait aucune ambiguïté quant à son sens et que le mot 'domicile' utilisé devait être entendu comme une habitation au sens de l'article L411-47 susvisé.



Si la désignation d'un domicile qu,i pour une personne physique, doit constituer sa résidence principale n'exclut pas la possibilité de disposer d'autres résidences, elle emporte, en toute hypothèse, l'obligation d'occuper les lieux désignés conformément à leur destination et en l'espèce, il doit nécessairement se déduire de la désignation par le bénéficiaire du congé, personne physique, de la maison d'habitation objet du bail comme domicile, que celui-ci va l'habiter à titre principal et de façon sable.



Il apparaît ainsi que la mention du congé critiquée permet au preneur d'apprécier les conditions d'habitation du bénéficiaire.



Le second moyen de nullité soulevé devant les premiers juges n'est pas repris en cause d'appel.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de nullité du congé.





Sur les conditions de fond de la reprise



Il résulte des dispositions de l'article L 411-58 du code rural que le bailleur a le droit de refuser le renouvellement du bail s'il veut reprendre le bien loué pour lui même ou au profit d'un descendant à la condition que le bénéficiaire soit en règle avec la législation relative au contrôle des structures des exploitations agricoles et que celui-ci remplisse par ailleurs les conditions de l'article L411-59 pour l'exercice du droit de reprise.



Au cas particulier, le bénéficiaire de la reprise entend bénéficier du régime favorable des biens de famille qui ne lui impose que le dépôt d'une déclaration préalable d'exploiter sans avoir à solliciter une autorisation administrative d'exploiter.



Les conditions tenant à l'exploitation des terres objets de la reprise doivent s'apprécier à la date d'effet du congé.



La date d'effet du congé étant postérieure à la date d'entrée en vigueur de la loi 12014-1170 du octobre 2014 d'avenir pour l'agriculture, l'alimentation et la forêt dont les parties ne contestent pas l'application, c'est l'article L331-2 du code rural dans sa rédaction issue de ladite loi qui doit s'appliquer..



Elles ne contestent pas non plus que l'installation de Mr [C] serait normalement soumise à autorisation préalable en application de l'article L331-2 I en ce que le parcellaire repris excède le seuil de superficie fixé à 120 ha par le schéma directeur départemental de structures de Seine et Marne et à 131 ha par le schéma directeur régional des exploitations agricoles d'Ile de France.



Ce texte dispose toutefois en son paragraphe II que les opérations soumises à autorisation en application du I sont par dérogation à ce même I soumises à déclaration préalable lorsque le bien agricole à mettre en valeur est reçu par donation, location, vente ou succession d'un parent ou allié jusqu'au 3ème degré inclus et que les conditions suivantes sont remplies :

1° le déclarant satisfait aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle au 3° du I

2° les biens sont libres de location

3°les biens sont détenus par un parent ou allié au sens du premier alinéa du présent II depuis 9 ans au moins

4° les biens sont destinés à l'installation d'un nouvel agriculteur ou à la consolidation de l'exploitation du déclarant, dès lors que la surface totale de celle-ci après consolidation n'excède pas le seuil de surface fixé par le schéma directeur régional des exploitations agricoles en application du II de l'article L312-1.



Mr [C] justifie satisfaire aux conditions de capacité ou d'expérience professionnelle exigée par 1° du texte susvisé et en application de l'article R331-3, en ce qu'il est titulaire du brevet d'études professionnelles agricoles BEPA depuis le 19 novembre 2012



Les conditions 3° et 4° ne sont pas contestées par Mr [T].



Quant à la condition n°2, la modification apportée par la loi du 13 octobre 2014 est d'avoir supprimé à la suite de 'les biens sont libres de location' la mention 'au jour de la déclaration'.



L'article R331-7 du code rural modifié par le décret 2015-713 du 22 juin 2015 prévoit en son alinéa2 que la déclaration mentionnée au II de l'article L331-2 doit être préalable à la mise en valeur des biens.

Cette nouvelle rédaction a supprimé la seconde phrase de l'alinéa 2 ainsi rédigée 'Dans le cas d'une reprise des biens par l'effet d'un congé notifié sur le fondement de l'article L411-58, le bénéficiaire adresse sa déclaration au service compétent, au plus tard dans le mois qui suit le départ effectif du preneur'.



Conformément à l'article 4 du décret, cette disposition entre en vigueur à la même date que le schéma directeur régional des exploitations agricoles et seules les déclarations déposées en application des I ou II de l'article L331-2 dans sa rédaction antérieure à la loi du 13 octobre 2014 avant la date susmentionnées demeurent soumis aux dispositions des article R331-1 à R331-12 dans leur rédaction antérieure au présent décret.



L'arrêté relatif au schéma régional des exploitation agricoles a été signé par le Préfet de la région Ile de France le 21 juin 2016 et est entré en vigueur le 29 juin 2016.



Mr [C] ne justifie pas avoir déposé une déclaration avant cette date et il se prévaut au surplus des dispositions du nouvel article L331-2 et ce sont donc les dispositions de l'article R331-7 dans sa nouvelle rédaction qui ont vocation à s'appliquer.



Il s'ensuit que c'est non pas à la date de la déclaration, que doit s'apprécier la condition de l'article L331-2 2° susvisé mais à la date d'effet du congé et dès lors que celui-ci est contesté par le preneur, il ne peut être considéré que les biens objets de la reprise sont libres de toute occupation à la date de celui-ci et force est d e constater que Mr [C], à défaut de justifier de l'obtention de l'autorisation d'exploiter à la date d'effet du congé, ne remplit pas les conditions lui permettant de bénéficier du congé pour reprise délivré le 18 avril 2014 et celui-ci ne peut être validé.



En conséquence, par substitution de motifs, le jugement déféré sera confirmé dans toutes ses dispositions.





PAR CES MOTIFS



Confirme le jugement dans toutes ses dispositions ;



Y ajoutant, 



Condamne Mme [E] [C] à payer à Mr [K] [T] la somme de 2500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Condamne Mme [E] [C] aux dépens de l'appel.







Le greffierLe conseiller faisant fonction de président