Cour d'Appel · 11e Chambre B — 15 juin 2017

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

11e Chambre B



ARRÊT AU FOND 

DU 15 JUIN 2017



N° 2017/ 













Rôle N° 16/07387







Société civile [Adresse 1]





C/



SNC LE FESTIVAL





















Grosse délivrée 

le :

à :Me Michèle LERDA



Me Eric TARLET













Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX EN PROVENCE en date du 04 Avril 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/01533.





APPELANTE



Société civile [Adresse 1] La Société Civile Particulière est prise en la personne de son représentant légal en exercice, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Eric TARLET de la SCP LIZEE PETIT TARLET, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



SNC LE FESTIVAL, demeurant [Adresse 2]

représentée par Me Michèle LERDA, avocat au barreau de MARSEILLE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 2 Mai 2017 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile,Madame Brigitte PELTIER, Conseiller , a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente

Madame Brigitte PELTIER, Conseiller

Madame Frédérique BRUEL, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Nassera REBOUH.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2017









ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Juin 2017,



Signé par Madame Catherine KONSTANTINOVITCH, Présidente et Madame Nassera REBOUH, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***





























































 Vu le jugement en date du 4 avril 2016, aux termes duquel le le Juge des loyers commerciaux d'[Localité 1] a, après expertise :

- débouté la Société [Adresse 3] de sa demande de déplafonnement du loyer commercial, 

 - fixé à la somme de 94.576,47 € hors taxes et hors charges par an à compter du 1er janvier 2014 le montant du loyer de renouvellement dû par la SCN Le Festival à la SCP [Adresse 3] portant sur des locaux situés [Adresse 2], 

- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- ordonné l'exécution provisoire de la décision, 

- condamné la SCP [Adresse 3] aux dépens.

Le Tribunal a écarté la demande de déplafonnement formée par le bailleur au motif que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité, non contestée par le preneur, n'avait eu aucune incidence sur son commerce durant les neuf années qui ont précédé le renouvellement du bail.



Vu l'appel formé par la Société [Adresse 3].



 Vu les dernières écritures de l'appelante, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, aux termes desquelles elle conclut à la réformation du jugement déféré ; à la fixation du loyer selon la valeur locative sans plafonnement ; à la fixation du loyer du nouveau bail , à compter du 1er janvier 2014, à la somme annuelle de 121.158 € HT HC/an payable dans les conditions prévues au bail ; très subsidiairement, si la Cour devait entériner purement et simplement l'expertise judiciaire à sa fixation à la somme annuelle de 115.102 € HT HC/an payable dans les conditions prévues au bail, ou encore plus subsidiairement à celle de 112.734 € HT HC/an ; à la condamnation, en tant que de besoin de la SNC Le Festival à lui régler la différence globale entre les loyers dus sur la base de 121.158 €, ou subsidiairement 115.102 €, depuis le 1er janvier 2014 et les loyers effectivement versés depuis cette date et ce jusqu'au jour du versement du nouveau loyer, cette différence entre le loyer judiciairement fixé et le loyer acquitté depuis le renouvellement, soit le 1er janvier 2014, portant intérêt au taux légal dans les conditions prévues par l'article 1155 du Code civil ; au débouté adverse ; au paiement d'une somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens en ce compris frais d'expertise. 



Vu les dernières écritures de l'intimée, auxquelles il convient de se référer pour plus ample exposé, aux termes desquelles elle conclut au débouté adverse ; à la fixation, à compter du 1er janvier 2014 en fonction de la variation des indices trimestriels du coût à la construction dans les conditions prévues au bail, et par conséquent plafonné à la somme de 94 576,47 € HT HC / an, payable dans les conditions du bail ; très subsidiairement, à la fixation à compter du 1er janvier 2014, du loyer du bail renouvelé à la somme annuelle de 98 318 € HT HC / an payable dans les conditions prévues au bail ; au paiement d'une somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile outre entiers dépens en ce compris frais d'expertise. 





SUR CE





Il ressort des débats et pièces du dossier que les parties sont liées par un bail commercial du 16 décembre 2005 avec effet au 1er janvier 2005 pour se terminer le 31 décembre 2013, portant sur des locaux sur 6 niveaux (incluant le sous-sol) d'une surface utile de 134,91 m², dans le centre ville d'[Localité 1] ([Adresse 3]) dont la destination est 'tous commerces', pour lesquels seules les grosses réparations et notamment celles visées à l'article 606 du Code civil sont à la charge du bailleur ; elles s'opposent quant au montant du loyer du bail renouvelé au 1er janvier 2014 en suite de l'acceptation par le preneur de l'offre de renouvellement du bailleur avec contestation du loyer proposé.



 Le bailleur soutient en premier lieu, que les locaux sont exploités sur un emplacement emblématique ([Localité 2]) et que l'expert a reconnu que l'ensemble des opérations immobilières intervenues, la fréquentation des parkings et leur agrandissement, la population aixoise et celles des communes alentours, la réhabilitation de l'habitat (requalification du centre ville), la requalification du Cours Mirabeau, le développement de l'activité touristique et culturelle de la ville avec notamment l'ouverture du Grande Théâtre de Provence, la réouverture du Musée [Établissement 1], l'augmentation de la capacité d'accueil du Conservatoire, et l'augmentation de la fréquentation touristique de la Ville, avaient été favorables durant la période de référence et qu'ainsi, la modification des facteurs locaux de commercialité justifie sa demande à fin de déplafonnement ; il fait grief au premier juge de n'avoir pas fait état des modifications urbanistiques majeures intervenues et d'avoir tenu compte de l'évolution du chiffre d'affaires du preneur alors que cet argument ne constitue pas un critère ni de recherche des causes de déplafonnement ni de recherche de la valeur locative.

Toutefois, il ressort du jugement déféré que le premier juge a parfaitement pris en compte cette évolution en précisant notamment qu'elle n'était pas contestée par le preneur lequel soutient seulement qu'elle n'a pas eu d'incidence positive sur son activité, motif pour lequel il a justifié d'un chiffre d'affaires qui après avoir fortement varié à la baisse, a retrouvé progressivement son niveau de 2005 en fin de bail ; ainsi, c'est en suite d'une juste analyse des circonstances de la cause que le premier juge a observé que si le nombre de chalands s'était accru, la réhabilitation de la zone s'était aussi accompagnée de la création de nouveaux bars et restaurants livrant une concurrence accrue à l'activité du preneur ; dès lors, c'est sans erreur d'appréciation, qu'il a constaté que l'évolution du chiffre d'affaires permettait de tempérer l'impact de la modification notable des facteurs locaux de commercialité dès lors qu'il n'était pas allégué de circonstances propres au preneur expliquant qu'il n'ait pas su profiter de cette modification pour en conclure qu'il n'était pas démontré que l'évolution notable des facteurs locaux de commercialité avait eu « in concreto » une influence favorable sur le commerce considéré.

Or, en cause d'appel, le bailleur ne justifie d'aucun élément complémentaire susceptible d'établir une telle influence favorable sur le commerce de boisson/snack, exploité par le preneur, sur une surface en rez de chaussée de 29,50m², laquelle limite en conséquence les possibilités d'expansion de l'activité, exercée comme il a été dit, au c'ur d'[Localité 1], dont la fréquentation a toujours été élevée, observation devant être faite que l'expert a relevé une diminution de la population pendant le cours du bail.

Le jugement déféré sera en conséquence confirmé, sauf à préciser que les dépens, en ce compris frais d'expertise demeureront à charge de l'appelant qui supportera en outre le paiement d'une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 









 PAR CES MOTIFS 



Statuant publiquement et par arrêt contradictoire 



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCP [Adresse 3] de sa demande à fin de déplafonnement, et fixé le loyer de renouvellement, et statuant à nouveau 



Condamne la société [Adresse 3] à payer à la société Le Festival une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



Condamne la Société [Adresse 3] aux entiers dépens en ce compris frais d'expertise.









 LE GREFFIER LE PRESIDENT