Cour d'Appel · 1ère CHAMBRE CIVILE — 11 septembre 2017

COUR D'APPEL DE BORDEAUX



PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE



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ARRÊT DU : 11 SEPTEMBRE 2017



(Rédacteur : Elisabeth LARSABAL, président,)





N° de rôle : 15/02567









[O] [W] veuve [T]

[Y] [J]-[T]



c/



[I] [Y]

[J] [A]

SARL BYZANCE

























Nature de la décision : AU FOND























Grosse délivrée le :



aux avocats



Décision déférée à la cour : jugement rendu le 16 avril 2015 par le Tribunal de Grande Instance de BORDEAUX (chambre : 5, RG : 12/07144) suivant déclaration d'appel du 23 avril 2015





APPELANTES :



[O] [W] veuve [T], placée sous le régime de curatelle par

jugement du juge des tutelles de VILLENEUVE SUR LOT en date du 5 juin 2012 et à ce titre assistée de sa fille désignée curatrice Mme [Y] [J]-[T]

née le [Date naissance 1] 1920 à [Localité 1] (93)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 1]



[Y] [J]-[T], agissant tant en son nom personnel qu'en sa

qualité de curatrice de Mme [O] [W] Veuve [T],

née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 2]

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 2]



représentées par Maître Grégory BELLOCQ, avocat au barreau de BORDEAUX





INTIMÉS :



[I] [Y]

né le [Date naissance 3] 1947 à [Localité 3] (33)

de nationalité Française, 

demeurant [Adresse 3]



représenté par Maître Marie-José MALO de la SELARL DUCOS-ADER / OLHAGARAY & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX



Maître [J] [A]

né le [Date naissance 4] 1955 à [Localité 4] (33)

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 4]



représenté par Maître CASANOVA substituant Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI, avocats au barreau de BORDEAUX



SARL BYZANCE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en

cette qualité au siège social sis [Adresse 5]



représentée par Maître Patrice CORNILLE de la SCP CORNILLE - POUYANNE, avocat au barreau de BORDEAUX













COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 26 juin 2017 en audience publique, devant la cour composée de :



Elisabeth LARSABAL, président,

Jean-Pierre FRANCO, conseiller,

Catherine COUDY, conseiller, 



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Irène CHAUVIRE





ARRÊT :



- contradictoire



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.





* * *





EXPOSE DU LITIGE



Mme [O] [W] veuve [T], née le [Date naissance 1] 1920, est propriétaire d'un bien immobilier à usage d'habitation situé à [Adresse 6] dans lequel elle réside. 



Le 12 juillet 2008, elle a signé à [Localité 4] un mandat de vente en viager en exclusivité avec M. [Y] agent immobilier à [Localité 4] pour vendre au prix comptant de 50.000€ outre une rente mensuelle de 500€. La commission de l'agent immobilier était fixée à 8.000€. 



Le 30 juillet 2008, elle a signé un compromis de vente avec Mme [Z] veuve [L] portant vente en viager de cette maison par l'intermédiaire de l'agent immobilier, M. [Y]. Cet acte ne mentionne pas le prix de vente mais seulement le montant payable comptant de 50.000€ outre une rente de 6.000€ par an. L'acte précise que le bien est vendu sans meubles ni objets mobiliers. 



L'acte notarié a été régularisé le 8 octobre 2008 en l'étude de maître [A], notaire à [Localité 4]. L'acquéreur était non pas Mme [Z] mais la société Byzance qui s'est substituée à celle-ci. Le prix est de 105.000€ payable selon les modalités suivantes: 50.000€ au comptant et une rente de 500€ par mois. Il était prévu que les meubles figurant dans l'immeuble au moment du décès du vendeur font partie de la vente. 

Pour la régularisation de cette vente, Mme [T] a établi une procuration par acte sous seing privé à la demande du notaire, maître [A], le 28 août 2008. Cette procuration ne mentionne pas le nom de l'acquéreur. 



En tout état de cause, l'acte authentique mentionne la présence de Mme [T]. 





Par jugement du 5 juin 2012, Mme [T] a été placée sous curatelle simple et sa fille Mme [Y] [J] [T] a été désignée en qualité de curatrice. 

 ****



Par acte du 16 juillet 2012, Mme [T] a déposé plainte avec constitution de partie civile devant le doyen des juges d'instruction d'Agen pour abus de faiblesse et escroquerie. Cette plainte vise expressément les conditions de la vente de son bien immobilier au bénéfice de la société Byzance. 



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Par acte d'huissier en date des 30 juillet et 7 août 2012, Mme veuve [T] et sa fille Mme [Y] [J] [T] ont assigné devant le tribunal de grande instance de Bordeaux l'acquéreur la société Byzance, et 1e notaire rédacteur de l'acte, maître [A], aux fins de voir prononcer à titre principal, la résolution de la vente de l'immeuble pour dol. Par acte du 30 juillet 2013, Mme [T] et sa fille ont attrait dans la cause M. [Y].



****



Par jugement en date du 16 avril 2015, le tribunal de grande instance de Bordeaux a: 

- déclaré Mme [J]-[T] irrecevable pour défaut d'intérêt à agir en son nom propre, 

- déclaré Mme [W] veuve [T] et Mme [J]-[T] ès qualités de curatrice de Mme [T] recevables en leur action, 

- débouté Mme [W] veuve [T] et Mme [J]-[T] ès qualité de curatrice de Mme [T] de toutes leurs demandes, 

- condamné Mme [W] veuve [T] à payer sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile à : 

* la société Byzance la somme de 3.000€, 

* maître [A] la somme de 1.500€, 

* M. [Y] la somme de 1.500€, 

- condamné Mme [W] veuve [T] aux entiers dépens, 

- ordonné la communication du jugement au juge des tutelles du tribunal d'instance de Villeneuve sur Lot. 



Pour statuer comme il l'a fait, le tribunal a considéré: 

- qu'il résulte des pièces produites par les requérantes que la formalité de publicité foncière de l'assignation introductive d'instance a été régulièrement effectuée auprès du bureau des hypothèques, 

- que bien qu'à titre personnel, Mme [J] ne justifie d'aucun intérêt direct et actuel à agir, son action est justifiée en tant que curatrice de sa mère ;

- concernant le dol: 

* qu'il apparaît à la lecture de l'acte authentique que contrairement à ce que prétendent les requérantes, Mme [T] était présente lors de la signature de l'acte, qu'en effet, l'acte authentique qui fait foi jusqu'à inscription de faux mentionne expressément sa présence en page 3 et la signature comme les paraphes figurant sur chaque page correspondent bien à ceux figurant sur le compromis de vente que Mme [T] affirme avoir signé, 

* que la vente des meuble est faite de manière qui ne nuit pas au vendeur dans la mesure où aucun inventaire n'ayant été dressé, Mme [T] peut en disposer librement, 



sauf à laisser dans l'immeuble ceux dont elle se désintéresserait, évitant ainsi un déménagement à elle ou ses héritiers, 

* que le fait que l'acte définitif ne soit pas conforme au compromis de vente signé en juillet 2008 n'emporte aucune conséquence dans la mesure où les parties à l'acte restent d'accord sur la chose et le prix lors de la signature de l'acte authentique, ce qui est le cas en l'espèce, 

* si à l'époque de la signature de l'acte, Mme [T] était âgée de 88 ans et avait connu des problèmes de santé, rien n'indique qu'à l'époque elle se trouvait dans une situation de particulière vulnérabilité,

* enfin, que si une plainte pénale a été introduite pour des abus de faiblesse dont Mme [T] aurait été victime en 2008, la suite réservée à cette plainte reste inconnue, de sorte que cet élément ne suffit pas à caractériser une particulière vulnérabilité de Mme [T], qu'en conséquence, la preuve de l'existence d'un dol n'est en rien rapportée et la demande en nullité de la vente sur ce chef doit être rejetée,

- concernant la nullité de la vente pour vil prix, que le prix de 105.000€ fixé pour la vente, s'il peut paraître en dessous du marché, ne peut être considéré comme dérisoire dans la mesure où il s'agit d'une vente en viager avec réserve du droit d'usage par le vendeur, que le fait que la rente soit réévaluée de 35% en cas de libération des lieux et portée à une somme proche de celle de la valeur locative est un élément supplémentaire pour caractériser un prix sérieux,

- concernant la responsabilité du notaire, qu'aucune faute ne peut être reprochée à maître [A], 

- concernant la responsabilité de l'agent immobilier, que rien ne démontre que M. [Y] aurait manqué à son devoir de conseil dans la fixation du prix ou aurait participé à des manoeuvres dolosives destinées à tromper le consentement de Mme [T], 

- concernant les fautes commises par la société Byzance dans l'exécution de ses obligations de débirentier, 

* qu'aucune inexécution ne peut être reprochée au débirentier quant aux travaux réalisés, 

* que s'agissant des rentes prétendument impayées pour les mois de février à mai 2009 puis pour le mois d'octobre 2010, la société Byzance produit une attestation de la banque Crédit Agricole qui indique que son compte a été débité du montant de la rente pour les mois considérés, que le fait que ces sommes ne soient pas portées au crédit du compte CCP détenu par Mme [T] n'est pas suffisant à remettre en cause cette attestation, 

* que la société Byzance justifie avoir procédé aux revalorisations du montant de la rente telles que prévues par l'acte de vente. 



****



Mme [T] et Mme [J]-[T] ont relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe de leur avocat en date du 23 avril 2015, dans des conditions de régularité non contestées.



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Par ordonnance en date du 10 février 2016, le conseiller de la mise en état a : 

- dit que M. [Y] produira à l'audience du conseiller de la mise en état du 9 mars 2016 l'original de son registre des mandats utilisé le 12 juillet 2008, 

- rejeté le surplus des demandes, 

- réservé les dépens. 



Par ordonnance en date du 8 juin 2016, le conseiller de la mise en état a : 

- rejeté la demande d'expertise graphologique formée par Mme [T], 

- dit n'y avoir lieu en l'état à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par ordonnance en date du 11 janvier 2017, le conseiller de la mise en état a :

- rejeté les demandes sur incident formées par Mme [W] veuve [T], 

- condamné Mme [W] veuve [T] à payer les sommes suivantes, au titre de l'article 700 du code de procédure civile : 

* 600€ à M. [Y], 

* 600€ à la société Byzance, 

* 600€ à maître [A], 

- condamné Mme [W] veuve [T] aux dépens de l'instance. 



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Mme [T] et Mme [J]-[T] ont formé une inscription de faux incidente contre l'acte authentique de vente.



Par arrêt du 10 avril 2017, cette chambre de la cour d'appel de Bordeaux a : 

- déclaré recevable l'inscription de faux incidente contre l'acte de vente en viager reçu le 8 octobre 2008 à [Localité 4] par maître [J] [A] notaire, entre Mme [O] [W] veuve [T] et la société Byzance, 

- rejeté l'inscription de faux incidente contre l'acte de vente en viager reçu le 8 octobre 2008 à [Localité 4] par par maître [J] [A] notaire, entre Mme [O] [W] veuve [T] et la société Byzance,

- débouté Mme [O] [W] veuve [T] et Mme [Y] [J]-[T] es qualité de curatrice de Mme [O] [W] veuve [T] de l'intégralité de leurs demandes, 

- condamné Mme [O] [W] veuve [T] et Mme [Y] [J]-[T] es qualité à verser à maître [J] [A] la somme de 300€ à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral, 

- condamné Mme [O] [W] veuve [T] et Mme [Y] [J]-[T] es qualité à payer en application de l'article 700 du code de procédure civile 1.200€ à chacun de maître [J] [A], la société Byzance et M. [Y], 

- condamné Mme [O] [W] veuve [T] et Mme [Y] [J]-[T] es qualité aux dépens de la procédure d'inscription de faux incidente. 



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Par conclusions au fond récapitulatives n°4 signifiées par RPVA le 19 juin 2017, Mme [W] veuve [T], assistée de sa fille Mme [Y] [J]-[T] désignée comme curatrice, demande à la cour de réformer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, et statuant à nouveau, de: 

- prononcer la nullité de la vente immobilière conclue le 8 octobre 2008 par acte authentique passé par devant maître [A], notaire à [Localité 4], entre Mme veuve [T] née [W] le [Date naissance 1] 1920 demeurant et domiciliée ci-avant [Adresse 6], et actuellement [Adresse 1], placée sous le régime de curatelle par jugement du juge des tutelles de Villeneuve sur Lot en date du 5 juin 2012, et à ce titre assistée de sa fille désignée curatrice, Mme [J]-[T], née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 5], de nationalité française, institutrice, demeurant et domiciliée [Adresse 2], et la société Byzance, ladite vente portant sur une maison d'habitation élevée d'un rez-de-chaussée et de deux étages sise 



à [Adresse 6], figurant au cadastre section AB n°[Cadastre 1] pour 01 are 58 centiares, avec toutes conséquences que de droit,



- dire et juger que les arrérages de rente viagère resteront acquis à Mme veuve [T] ou à son héritière, de même que la partie du prix payée comptant à titre de bouquet à titre de dommages et intérêts en réparation des graves préjudices subis,



- condamner en outre solidairement maître [A], M. [Y] et la société Byzance à payer à Mme veuve [T] une indemnité de 50.000€ à titre de dommages et intérêts en réparation des graves préjudices subis,



- prononcer la nullité du mandat de vente obtenu le 12 juillet 2008 par M. [Y], ensemble la nullité des actes subséquents entrepris ou réalisés en exécution de ce mandat dont le compromis de vente du 30 juillet 2008 servant de fondement à l'acte authentique réitératif du 8 octobre 2008,

- constater l'inexécution par la société Byzance de son obligation de payer à bonne date la rente

mensuelle indexée mentionnée au contrat et constater le jeu de la clause résolutoire par application du contrat, l'assignation en justice valant commandement, ou par application du droit contractuel et notamment des articles 1146 et suivants du code civil, et prononcer en conséquence s'il y a lieu la résolution de la vente avec condamnation au paiement de 50.000€, outre l'abandon des arrérages de rente versés et du bouquet à titre de dommages et intérêts en réparation des graves préjudices subis,



- condamner tout succombant solidairement aux dépens de première instance et d'appel avec distraction au profit de l'avocat constitué en la cause par application de l'article 699 du code de

procédure civile ainsi qu'au paiement d'une somme de 5.000€ chacun par application de l'article 700 du même code,



- ordonner par application de l'article 310 du code de procédure civile que l'arrêt à intervenir sera mentionné en marge de l'acte du 8 octobre 2008 et que celui-ci sera réintégré dans les minutes d'où il a été extrait ou conservé au greffe,



- en toute hypothèse, débouter maître [A], M. [Y] et la société Byzance de l'ensemble de leurs demandes incidentes et reconventionnelles.



 

Par conclusions récapitulatives et responsives signifiées par RPVA le 28 avril 2017, M. [Y] demande à la cour de: 

- déclarer mal fondée l'inscription de faux incidente à l'encontre de l'acte authentique dressé le 8 octobre 2008 par maître [A], notaire. 

En conséquence, 

- déclarer Mme [T] mal fondée en son appel, 

- l'en débouter, 

- confirmer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Bordeaux en date du 16 avril 2015. 

Y ajoutant, 

vu l'art. 564 du code de procédure civile, 

- déclarer Mme [T] irrecevable en ses demandes tendant à voir prononcer la nullité du mandat de vente du 12 juillet 2008 : 

* en application de l'article L 121-26 du code de la consommation dans sa rédaction antérieure à la loi n°2014-344 du 17 mars 2014, 

* ainsi qu'en application des dispositions de l'article 72 du décret 72-678 du 20 juillet 1972, 

- subsidiairement, déclarer ces actions prescrites. 

- à titre infiniment subsidiaire en tout état de cause, 



- dire et juger qu'il n'y a pas lieu à application des dispositions de l'art. L 121-26 du code de la consommation, 

en conséquence, 

- débouter Mme [T] de sa demande tendant à voir prononcer la nullité du mandat de vente en date du 12 juillet 2008, ainsi que la nullité du compromis de vente du 30 juillet 2008, 

- débouter Mme [T] de sa demande de nullité de l'acte du 8 octobre 2008 pour 

« absence d'aléa et donc de cause », 

Vu l'article 564 du code de procédure civile et l'article1676 du code civil, 

- déclarer Mme [T] irrecevable en sa demande de rescision pour lésion, pour cause de demande nouvelle et subsidiairement de prescription, 

- dire qu'il n'a commis aucune faute professionnelle susceptible d'engager sa responsabilité à l'égard de Mme [T],

 en conséquence, débouter Mme [T] de toutes prétentions à titre de dommages et intérêts à son encontre, 

à titre reconventionnel, 

vu l'article 1382 du code civil, 

- condamner Mme [T] à lui payer une somme de 5.000€ en réparation de son préjudice moral, 

- la condamner au versement d'une somme de 5.000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

- la condamner en tous les dépens. 



Par conclusions n°2 signifiées par RPVA le 2 juin 2017, maître [A] demande à la cour de confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bordeaux et y ajoutant, 

- débouter Mme [T] et Mme [J]-[T] es qualité de curatrice de l'ensemble de leurs demandes à l'encontre de maître [A], 

- condamner in solidum Mme [T] et Mme [J]-[T] es qualité de curatrice lui à payer la somme de 5.000 € en réparation de son préjudice moral, 

- condamner in solidum Mme [T] et Mme [J]-[T] à lui payer la somme de 3.500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 

- condamner in solidum Mme [T] et Mme [J]-[T] aux entiers dépens, dont distraction au profit de la société Laydeker Sammarcelli, avocat, sur ses affirmations de droit.



Par conclusions récapitulatives et responsives n°3 signifiées par RPVA le 20 juin 2017, la société Byzance demande à la cour de confirmer le jugement rendu et en conséquence:

- débouter Mme [T] de l'ensemble de ses demandes, 

Y ajoutant,

- déclarer irrecevable la demande de rescision pour lésion de Mme [T], 

- condamner Mme [T] à lui verser la somme de 6.000€ sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,

- la condamner aux entiers dépens de première instance et d'appel.



La clôture de l'instruction a été reportée au jour de l'audience, soit au 26 juin 2017. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens, et des prétentions et de l'argumentation des parties, il est expressément renvoyé au jugement déféré et aux dernières conclusions écrites déposées en application de l'article 455 du code de procédure civile. 





MOTIFS DE LA DÉCISION



La cour est saisie :

- de la demande de nullité de l'acte de vente du 12 juillet 2008, Mme [O] [T] et Mme [J]-[T] demandant la condamnation solidaire de la société Byzance, du notaire et de l'agent immobilier M. [Y] 

- de la demande de résolution de la vente pour non paiement par la société Byzance des arrérages

- de la demande de nullité du mandat de vente conclu entre Mme [O] [T] et M. [Y], auquel celui-ci oppose irrecevabilité d'une demande nouvelle 

- des demandes de dommages intérêts pour préjudice moral de M. [Y] et du notaire.





Sur la demande de nullité de l'acte de vente 



Mme [O] [T] et Mme [J]-[T] font valoir les moyens suivants :

- l'altération des facultés mentales de Mme [O] [T] 

- le dol

- l'absence de caractère sérieux du prix de vente. 



Sur l'altération des facultés mentales de Mme [O] [T] 



Cette demande est fondée sur l'article 414.1 du code civil (ancien article 489). 

Il est admis que même si le notaire n'est pas chargé de vérifier l'état de santé mentale des parties comparant aux actes qu'ils dressent, il doit cependant, confronté à une personne présentant tous les signes d'une altération de ses facultés mentales, physiques ou mnésiques, s'abstenir de recevoir l'acte.

Il appartient à la partie qui se prévaut de l'altération des facultés mentales de nature à entraîner la nullité de l'acte d'en apporter la preuve. Cet élément s'apprécie à la date de signature de l'acte.

La cour dispose en appel d'éléments qui n'avaient pu être produits devant le tribunal.

En effet, si le magistrat instructeur avait rendu une ordonnance de non-lieu, sur appel des parties civiles, la chambre de l'instruction de la cour d'appel d'Agen a infirmé cette ordonnance et ordonné un supplément d'instruction par arrêt du 20 mai 2015. 

Dans le cadre de celui-ci, Mme [O] [T] a été soumise à une expertise psychiatrique, qui a donné lieu à un rapport du 6 février 2016 dont sont produites les conclusions , dont il résulte que pendant la période 2006-2008, Mme [O] [T] présentait une particulière vulnérabilité au sens de l'article 223-15-2 du code pénal. Cette période couvre celle au cours de laquelle ont été signés tant le mandat que l'acte sous seing privé et l'acte authentique, sur une courte période de trois mois, cette longue période de vulnérabilité n'étant pas divisible, à plus forte raison pour un acte juridique majeur, dont son notaire habituel de [Localité 6] a été écarté alors que son intervention était initialement prévue.



Même en l'absence d'identité entre la vulnérabilité au sens pénal du terme et l'insanité d'esprit au sens de l'article 414-1du code civil, il doit être considéré que cet élément établit , à la date de la vente, l'insanité d'esprit de Mme [O] [T] , pour l'acte grave et conclu précipitamment, entre le 12 juillet et le 8 octobre 2008, consistant à vendre son unique bien immobilier ; il convient en effet de rappeler qu'elle était âgée de 88 ans, qu'ont été détournées au cours de cette période de sommes importantes au profit de son assistante de vie, dont elle était devenue dépendante et qui avait été placée sous le statut de témoin assisté , et également d'un voisin au nom de la protection des animaux, voisin auquelle elle a également légué son mobilier, qu'elle était affectivement isolée compte tenu de l'éloignement, qui n'était pas que géographique, de sa fille unique partie vivre dans le Var, qu'elle était physiquement affaiblie (39 kg pour 1.55m) et affectée d'un taux d'invalidité de 100% à raison de diverses pathologies (hernie hiatale, opération des vertèbres, cancer), qu'elle était dépressive à la suite de la mort de son mari et qu'il a pu y avoir confusion entre le syndrome dépressif et un début de démence. 

Si ce n'est qu'en 2012 qu'elle a été placée sous un régime de protection, c'est à cette date que sa fille a pris connaissance de la vente et des détournements de fonds ; et si elle a été placée sous curatelle et seulement sous le régime de la curatelle simple, l'expert qui a examiné Mme [O] [T] en mars 2012 pour les besoins de cette procédure a mentionné un syndrome démentiel de stade modéré augmenté d'un syndrome dépressif, conclu à une curatelle renforcée que le juge n'a pas retenue, selon les conclusions dans la mesure où Mme [O] [T] menaçait de se suicider, la curatelle simple confiée à sa fille unique pouvant paraître suffisante au regard de l'état de son patrimoine à la date de la mesure ( bien immobilier vendu, comptes vidés). 

Il est en outre notable :

- que l'opération de vente a été finalisée très vite, mandat signé le 12 juillet , bizarrement confirmé le 16 juillet, acte sous seing privé le 30 juillet après visite de l'acheteuse le 14 juillet , soit avant l'expiration du délai légal de sept jours après le mandat, signature 8 octobre 

- que son notaire local devait intervenir à l'acte et percevoir les fonds et n'est finalement pas intervenu, le notaire bordelais ne s'étonnant pas de cette situation, la note par laquelle Mme [O] [T] le désigne comme son notaire étant d'ailleurs non datée et comportant plusieurs fautes

- que le notaire de [Localité 4] ne l'avait jamais rencontrée

- qu'il y a eu entre l'acte sous seing privé et l'acte authentique des changements qu'elle n'a pas été en mesure d'apprécier en amont, n'ayant pas été destinataire du projet d'acte: changement d'acquéreur au profit d'une société , inclusion des meubles dans la vente

- que l'agent immobilier lui a fait signerle16 juillet 2008, quatre jours après le mandat du 12 juillet, un second document par lequel « elle accepte les conditions du mandat de vente portant le numéro 1.100 en date du 16 juillet 2008 Bon pour pouvoir », dont la raison d'être demeure inconnue (pièce 61),ce numéro correspondant à celui du mandat du 12 juillet 2008 

- que les attestations d'un restaurateur de [Localité 6] et de madame [G] que Mme [O] [T] invitait parfois au restaurant de [Localité 6] sont insuffisantes à établir la santé mentale de Mme [O] [T] 



 Il y a lieu dès lors de réformer le jugement et de prononcer sur le fondement de l'article 414-1 du code civil la nullité de la vente.



Il n'y a en conséquence pas lieu d'examiner les autres causes de nullité invoquées, soit le dol, ni la résolution pour non paiement des arrérages (bien qu'une fois au moins trois mois aient été payés ensemble avec retard).





La société Byzance ne conclut pas expressément sur les conséquences d'une nullité de la vente alors que Mme [O] [T] demande à garder à titre de dommages intérêts le bouquet de 50 000 € et les arrérages de la rente et demande en outre la condamnation solidaire contre l'acheteur, le notaire et l'agent immobilier à 50 00 € de dommages intérêts complémentaires



La nullité de la vente a pour effet, la vente étant supposée n'avoir jamais existé et ne produire aucun effet, d'entraîner la restitution par la venderesse des sommes perçues de l'acquéreur, soit la somme de 50 000 € perçue au titre du 'bouquet', et les arrérages versées depuis 2008.

Mme [O] [T] sera en conséquence déboutée de sa demande tendant à conserver les somme perçues à titre de dommages intérêts , le contrat annulé ne pouvant ouvrir lieu à dommages intérêts à la charge du cocontractant sur un fondement contractuel.



S'agissant de la demande de dommages intérêts complémentaires, les appelantes en seront déboutées faute d'établir une faute caractérisée des intimés, la nullité de la vente résultant de l'état psychique de Mme [O] [T] et ayant pour effet de lui restituer la propriété de son bien immobilier, et la cour n'étant pas informée de l'état de la procédure pénale dont les développements auraient le cas échéant pu établir la faute de ces parties.





Sur la demande de nullité du mandat de vente entre Mme [O] [T] et

M. [Y]



Cette demande est fondée sur l'article L121-26 du code de la consommation dont les dispositions sont d'ordre public et sont sanctionnées par la nullité du mandat ; il dispose qu'avant l'expiration d'un délai de réflexion de sept jours, nul ne peut obtenir du client sous quelque forme que ce soit effecteur des prestations de service sous quelque forme que ce soit que Mme [L] a visité le bien dès le 14 juillet 2008, comme en témoigne une facture de restaurant de [Localité 6] pour trois personnes à cette date réglée par celle-ci.

Mme [O] [T] invoque par ailleurs l'article 72 du décret du 20 juillet 1972 (loi Hoguet) s'agissant du registre des mandats ; après communication de l'original du registre des mandats sur injonction du conseiller de la mise en état, qui a par ailleurs rejeté la demande d'expertise graphologique en l'absence de demande de nullité du mandat à ce stade de la procédure, Mme [O] [T] fait valoir qu'elle a fait expertiser ce registre par deux experts judiciaires et que ceux-ci concluent que selon toute vraisemblance, les mentions qui y sont portées l'ont été en un seul trait de temps, la similitude, la constance et la régularité de l'écriture avec le même stylo sur une période de onze ans (107 inscriptions de 2004 à 2015 , soit moins de dix mandats par an, ce qui apparaît un niveau d'activité modeste) étant improbable.



Cette demande est nouvelle en appel et M. [Y] en soulève l'irrecevabilité sur le fondement de l'article 564 du code de procédure civile et d'autre part au motif de la prescription quinquennale.



S'agissant de l'irrecevabilité fondée sur l'article 564 du code de procédure civile, c'est en vain que Mme [O] [T] oppose l'article 565 aux termes duquel les prétentions ne sont pas nouvelles lorsqu'elles tendent aux mêmes fins ; en effet, la nullité du mandat de vente n'a pas nécessairement pour effet juridique la nullité de la vente conclue en suite de ce mandat, vente qui intervient entre le vendeur et l'acquéreur, même dans l'hypothèse où le mandataire a le pouvoir de signer tout compromis avec le futur acquéreur, et en l'espèce, un acte authentique de vente a été régularisé en présence de Mme [O] [T], auquel n'est pas intervenu l'agent immobilier.

Par ailleurs, la demande de nullité de la vente était fondée sur le dol et la vileté du prix de vente et seule était recherchée la responsabilité professionnelle de M. [Y]; en tout état de cause l'article L121-6 du code de la consommation n'est applicable qu'en cas de démarchage à domicile et M. [Y] affirme sans être contredit que le mandat a été signé à [Localité 4] dans les locaux de son agence, la visite du bien immobilier n'ayant été effectuée que postérieurement et les documents nécessaires ayant été adressés par voie postale par Mme [O] [T] à M. [Y].



S'agissant de la prescription quinquennale, la demande n'ayant été formée qu'en appel pour un mandat du 12 juillet 2008, Mme [O] [T] fait valoir que ce n'est qu'en cause d'appel qu'elle a eu connaissance du registre des mandats dont la communication en original a été ordonnée par le conseiller de la mise en état, de sorte que le délai de prescription n'aurait commencé à courir qu'à compter de cet événement. Cependant, force est de constater que cette communication tardive du registre tient à la tardiveté même de sa demande de nullité du mandat, qui n'avait pas été formée devant le tribunal de grande instance.



Ils'ensuit que la demande de nullité du mandat de vente du 12 juillet 2008 sera déclarée irrecevable. Il sera ajouté de ce chef au jugement. 



Sur les demandes de dommages intérêts de la société Byzance et de M. [Y] 



 Dès lors que la cour reconnaît la nullité de la vente pour altération des facultés mentales de Mme [O] [T] , l'agent immobilier et le notaire qui ont eu un rôle actif dans cette vente, le premier en mettant en contact Mme [O] [T] et l'acquéreur, le second en instrumentant l'acte, après avoir écarté le concours de son confrère de [Localité 6] et obtenu de Mme [O] [T] une procuration finalement non utilisée, ils seront l'un et l'autre déboutés de leur demande de dommages intérêts, par adjonction au jugement, l'action de Mme [O] [T] étant reconnue fondée. 



Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Les dépens tant de première instance que d'appel seront mis à la charge de la société Byzance, qui succombe à titre principal , et qui sera déboutée de sa demande en application de l'article 700 du code de procédure civile et condamnée à payer à Mme [O] [T] et Mme [Y] [J]-[T] en qualité de curatrice es qualités de curatrice de Mme [O] [T] une somme de 4000 € sur ce même fondement ; M. [Y] et maître [A] seront déboutés de leurs demandes à ce titre, ne la dirigeant que contre Mme [O] [T], dont l'argumentation principale est retenue.



PAR CES MOTIFS 



LA COUR



Confirme le jugement déféré en ce que : 

- il a déclaré Mme [J]-[T] irrecevable pour défaut d'intérêt à agir en son nom propre, 

- il a déclaré Mme [W] veuve [T] et Mme [J]-[T] ès qualités de curatrice de Mme [T] recevables en leur action, 

- il a ordonné la transmission du jugement au juge des tutelles de Villeneuve sur Lot ;



Infirme pour le surplus le jugement déféré ;



Statuant à nouveau, 



Prononce la nullité de l'acte de vente en viager reçu le 8 octobre 2008 à [Localité 4] par acte authentique passé par devant maître [J] [A] notaire à [Localité 4], entre Mme veuve [T] née [W] le [Date naissance 1] 1920 demeurant et domiciliée ci-avant [Adresse 6], et actuellement [Adresse 1], placée sous le régime de curatelle par jugement du juge des tutelles de Villeneuve sur Lot en date du 5 juin 2012, et à ce titre assistée de sa fille désignée curatrice, Mme [Y] [J]-[T], née le [Date naissance 2] 1957 à [Localité 5], de nationalité française, institutrice, demeurant et domiciliée [Adresse 2], et la société Byzance, ladite vente portant sur une maison d'habitation élevée d'un rez-de-chaussée et de deux étages sise à [Adresse 6], figurant au cadastre section AB n°[Cadastre 1] pour 01 are 58 centiares, avec toutes 

conséquences que de droit ;



Dit que Mme [O] [T] devra restituer l'intégralité des sommes perçues de la société Byzance ;



Déboute Mme [O] [T] et Mme [Y] [J]-[T] en qualité de curatrice de leur demande de condamnation solidaire au paiement de dommages intérêts complémentaires à l'encontre de la société Byzance , de maître [A] et de M. [Y] ;



Dit n'y avoir lieu à statuer sur la demande de résolution de la vente ;



Ajoutant au jugement, déclare irrecevable comme nouvelle la demande de nullité du mandat de vente entre M. [I] [Y] et Mme [O] [T] ;



Déboute M. [I] [Y] et maître [J] [A] de leur demande de dommages intérêts ; 



Condamne la société Byzance à payer à Mme [O] [T] une somme de 4000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de maître [J] [A] et de M. [I] [Y] ;



Ordonne la transmission du présent arrêt au juge des tutelles de Villeneuve sur Lot;



Condamne la société Byzance aux dépens tant de première instance que d'appel.



Le présent arrêt a été signé par Madame Elisabeth LARSABAL, président, et par Madame Irène CHAUVIRE, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,