Cour d'Appel · Chambre Commerciale — 23 novembre 2017

RG N° 15/02028

FP

N° Minute :









































































Copie exécutoire

délivrée le :







la SCP LACHAT MOURONVALLE



la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE







AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE GRENOBLE



CHAMBRE COMMERCIALE



ARRÊT DU JEUDI 23 NOVEMBRE 2017





Appel d'une décision (N° RG 2014J669)

rendue par le Tribunal de Commerce de GRENOBLE

en date du 04 mai 2015

suivant déclaration d'appel du 15 mai 2015



APPELANTE :



SA HMC représentée par son Président Directeur Général en exercice, M. [A] [U]

[Adresse 1]

[Localité 1]



Représentée par Me Christophe LACHAT de la SCP LACHAT MOURONVALLE, avocat au barreau de GRENOBLE, plaidant





INTIMEE :



SARL [Z] [R] IMMOBILIER STRATEGIE ET CONSEILS (PRISC) agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux en exercice M [Z] [R], domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 2]



Représentée par Me GRIMAUD de la SELARL LEXAVOUE GRENOBLE, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, et par Me Jean-Marc HOURSE, avocat au barreau de LYON, plaidant





COMPOSITION DE LA COUR :



LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Madame Dominique ROLIN, Président de Chambre,

Madame Fabienne PAGES, Conseiller,

Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller,





DÉBATS :



A l'audience publique du 18 octobre 2017



Madame Fabienne PAGES, Conseiller, en son rapport et Madame Anne-Marie ESPARBÈS, Conseiller, assistées de Madame COSNARD, Greffier, ont entendu les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 786 et 910 du Code de Procédure Civile. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour.



La société PRISC est intermédiaire en transactions commerciales et immobilières. 



La société HMC exploite différents hôtels de luxe sur l'ensemble du territoire national. 



La société HMC fait l'objet d'une procédure de sauvegarde par jugement en date du 25 mars 2013 du tribunal de commerce de Bayonne, maître [L] est désigné en qualité d'administrateur et maître [E] en qualité de mandataire. 



Le 11 juillet 2013, la société HMC donne à la société PRISC un mandat de vente non exclusif de trois mois portant sur le fonds de commerce de l'hôtel 4 étoiles "le pic blanc" pour le prix de 2 500 000 euros moyennant des honoraires de 125 000 euros TTC à la charge de l'acquéreur et le 29 août 2013 un second mandat de vente non exclusif de trois mois également à la société PRISC portant sur fonds de commerce et les murs de l'hôtel restaurant 4 étoiles "Alpenrose" pour le prix de 6 500 000 euros moyennant des honoraires de 260 000 euros TTC à la charge de l'acquéreur. 



En vertu d'une ordonnance du juge commissaire en date du 24 décembre 2013 et en application de l'article L.622-7 II du code de commerce, la société HMC était autorisée à signer avec la société MARANATHA un mandat de gérer les 2 fonds de commerce et à confier à la société MARANATHA une option d'achat sur ces deux fonds à lever au plus tard le 15 février 2014 pour vente à intervenir le 30 avril 2014 au plus tard. 



Le 15 février 2014, la société MARANATHA lève l'option. 



Les deux ventes ne sont réalisées que le 30 juillet 2014 et par lettre recommandée avec accusé de réception en date des 24 et 26 mars 2014, la société PRISC adresse à la société MARANATHA sa demande d'honoraires relatifs à ces mandats puisqu'à la charge de l'acquéreur et à hauteur de la somme totale de 386 287 euros TTC, demande réitérée par courrier du 29 avril 2014, à chaque fois dont copie a été adressée à la société HMC.



Par jugement du 13 octobre 2014, le plan de sauvegarde de la société HMC est arrêté. 



Par assignation en date du 6 octobre 2014, la société PRISC fait citer la société HMC devant le juge des référés du tribunal de commerce de Grenoble en vue de sa condamnation au paiement de la somme de somme de 385 000 euros à titre de provision. 



Selon ordonnance du juge des référés du président du tribunal de commerce de Grenoble en date du 4 novembre 2014, les parties sont renvoyées devant le juge du fond et par assignation en date du 20 novembre 2014, la société PRISC fait citer la société HMC devant le tribunal de commerce de Grenoble en vue de sa condamnation au paiement de la somme principale de 385 000 euros. 



Par jugement en date du 4 mai 2015, le tribunal de commerce de Grenoble : 

- ordonne la jonction, 

- se déclare compétent pour connaître du litige, 

- valide les deux mandats signés entre les sociétés HMC et Pascale Rochigneux Immobilier Stratégie et Conseils (PRISC) en date des 11 juillet 2013 et 29 août 2013, 



- dit n'y avoir lieu à autorisation du juge commissaire désigné à la procédure collective de la société HMC,

- dit que la clause pénale contenue dans le mandat de vente non exclusif liant la société PRISC à la société HMC ne contrevient pas aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970, 

- condamne la société HMC à verser à la société PRISC la somme de 385 000 euros au titre de la clause pénale, 

- déboute les parties du surplus de leurs demandes, 

- condamne la société HMC à verser à la société PRISC la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La société HMC interjette appel de cette décision par déclaration au greffe en date du 15 mai 2015. 



Au vu de ses dernières conclusions en date du 10 décembre 2015, la SA HMC demande la réformation du jugement contesté. 

Elle conclut au débouté de l'ensemble des demandes de la société PRISC. 

Elle demande la condamnation de la société PRISC à lui restituer la somme de 385 000 euros attribuée dans le cadre de la procédure d'exécution, de dire que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 4 mai 2015, la condamnation de la société PRISC à lui payer la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts outre celle de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Elle fait valoir l'irrecevabilité de l'appel incident de la société PRISC car non mentionné dans le dispositif des conclusions en date des 5 août 2015 signifiées dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile, appel incident relatif à la contestation de la qualification de la clause pénale et à la demande subsidiaire en dommages et intérêts, demandes mentionnées seulement dans le dispositif des conclusions en date du 2 novembre 2015 soit après l'expiration du délai de l'article 909 du code de procédure civile rendant ces demandes irrecevables. 

Elle ajoute que contrairement aux dispositions applicables ni la clause pénale ni les modalités de dénonciation de chacun des deux mandats ne sont mentionnées en caractères très apparents entachant de nullité à la fois la clause pénale et les mandats en cause et ne permettant pas de faire droit à une quelconque demande de commission ou de demande en dommages et intérêts. 

Elle ajoute qu'elle n'a pas à garantir le paiement des honoraires par l'acquéreur. 

Elle ajoute qu'elle n'a pas la qualité d'agent immobilier. 



Au vu de ses dernières conclusions en date du 2 novembre 2015, la société PRISC demande la confirmation du jugement contesté. 

Elle explique que la sanction de l'article 909 du code de procédure civile ne peut être invoquée pour un dispositif incomplet, que le présent dispositif reprend l'ensemble de ses moyens et demande qu'il lui soit donné acte de ce qu'elle se désiste de sa demande au titre des pouvoirs de son administrateur et de son appel en cause. 

Au fond, elle fait valoir que la loi Hoguet ne s'applique pas entre professionnels. 

Elle explique que le kbis de la partie adverse justifie de son activité y compris d'agent immobilier. 

Elle fait valoir qu'en application des mandats les demandes en paiement des commissions lui sont dues. 

À titre subsidiaire, elle fait valoir que la clause litigieuse est assimilable à un engagement de loyauté, elle demande de constater que le client MARANATHA a bien été contacté dans le délai de 3 mois à compter de la signature du mandat et que la clause est rédigée en caractères apparents. 

Elle demande par conséquent la condamnation de la SA HMC à lui payer la somme de 385 000 euros en raison de sa faute, soit égale au montant des deux commissions, outre la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 



La SA HMC et la société PRISC répondent par une note en délibéré à l'irrecevabilité de l'irrecevabilité des demandes de la société PRISC comme ayant été formulée dans le dispositif des conclusions après l'expiration de l'article 909 du code de procédure civile soit étant de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état soulevée d'office à l'audience de plaidoiries. 



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Il convient de constater que l'appelante ne soutient plus en cause d'appel l'irrecevabilité résultant du défaut de mise en cause du mandataire judiciaire ni le caractère irrégulier des mandats de vente faute d'autorisation du juge commissaire. 



Sur la recevabilité de l'irrecevabilité des demandes de la société PRISC : 



En application de l'article 914 du code de procédure civile dans ses dispositions applicables à la présente procédure, le conseiller de la mise en état est, lorsqu'il est désigné et jusqu'à son dessaisissement, seul compétent pour déclarer les conclusions irrecevables en application des articles 909 et 910, les parties n'étant plus recevables à invoquer l'irrecevabilité après son dessaisissement à moins que leur cause ne survienne ou ne soit révélée postérieurement. 



En l'espèce, les conclusions de la société PRISC en qualité d'intimée dans le délai de l'article 909 du code de procédure civile soit en date du 5 août 2015 ne mentionnent dans leur dispositif que la confirmation du jugement contesté. 

L'éventuelle irrecevabilité des demandes formées dans les conclusions postérieures comme étant hors délai de l'article 909 du code de procédure civile, soit par conclusions en date du 2 novembre 2015 de la société PRISC est de la compétence exclusive du conseiller de la mise en état et est donc irrecevable devant la cour. 

L'ensemble des prétentions du dispositif des conclusions de la société PRISC en date du 2 novembre 2015 sont par conséquent recevables devant la cour, soit la contestation de la qualification de la clause en clause pénale et la demande à titre subsidiaire en dommages et intérêts. 



Au fond sur l'application de la loi HOGUET :



L'article 1er de la loi Hoguet dispose que la loi s'applique aux personnes physiques ou morales qui, d'une manière habituelle se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d'autrui et relatives à l'achat, la vente, la recherche, l'échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d'immeubles bâtis ou non bâtis. 



L'extrait Kbis de 2014 de la société HMC produit aux débats, soit à la date de la conclusion des deux mandats de vente, soit juillet et août 2013, mentionne entre autre "l'activité de vente, location, gestion de tous biens immobiliers syndic d'immeubles études et réalisation de toutes opérations liées aux mandats ou mission d'agence immobilières, exécution et promotion de tous programmes immobiliers création acquisition exploitation d'hôtels résidences de tourisme hôteliers ou para hôteliers similaires ou connexe change manuel. 



Il est constant que la société PRISC a cette même activité ne permettant pas dès lors l'application de la loi susvisée s'agissant d'un mandat conclu entre professionnels. 



Sur la nature de la clause :



L'article 1152 du code civil dans ses dispositions applicables aux mandats de vente en cause énonce que lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. 



Chacun des mandats de vente susvisé mentionne en page 3 que le mandant s'interdit, par l'effet des présentes, même après l'expiration du présent mandat et pendant une durée de deux ans à compter du terme dudit mandat, de conclure directement avec tout acquéreur ayant visité les biens à vendre par l'intermédiaire du mandataire. 

Dans ce cas, il sera redevable des honoraires prévus au présent mandat et indiqués ci-après. 



S'agissant d'une clause par laquelle les parties ont forfaitairement évalué d'avance l'indemnité à laquelle donnera lieu l'inexécution d'une obligation contractée, il convient de la qualifier de clause pénale. 



Sur la validité de la clause :



La loi Hoguet exigeant à peine de nullité de la clause pénale qu'elle soit mentionnée en caractères très apparents, ne peut être retenue les dispositions de la loi HOGUET n'étant pas en l'espèce applicable. 



Sur la validité du mandat :



Pour les mêmes motifs, la loi Hoguet exigeant à peine de nullité du mandat que soit mentionné en caractères très apparents les modalités de dénonciation du mandat, ne peut être retenue les dispositions de la loi HOGUET n'étant pas en l'espèce applicable. 



Sur le manquement reproché :



Il est constant que la société financière VALORISATION 7 dirigée par la société Maranatha et la société FINOTEL VALORISATION également dirigée par la société Maranatha ont acquis les deux fonds de commerce objet du mandat. 



Cette vente sans l'intermédiaire de la société PRISC alors qu'elle avait obtenu un rendez vous avec un représentant de la société Maranatha pour la visite de l'hôtel [Établissement 1] et de l'hôtel Alpenrose en date du 28 octobre 2013, visite annulée à la dernière minute sans motif, justifie du manquement à une obligation du mandant mentionné par chacun des mandats et permettant de faire application de la clause pénale susvisée soit à hauteur des somme de 125 000 et 260 000euros, soit celle de 385 000 euros, somme au paiement de laquelle sera condamnée la société HCM. 





Le jugement contesté condamnant la société HCM à payer à la société PRISC la somme de 385 000 euros sera confirmé en totalité. 



Aucune considération d'équité ne commande de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de quiconque. 





PAR CES MOTIFS,



la Cour



Statuant par décision contradictoire prononcée publiquement et par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile et après avoir délibéré conformément à la loi, 



Constate que l'appelante ne soutient plus en cause d'appel l'irrecevabilité résultant du défaut de mise en cause du mandataire judiciaire ni le caractère irrégulier des mandats de vente faute d'autorisation du juge commissaire. 



Déclare irrecevable l'irrecevabilité des prétentions mentionnées par le dispositif des conclusions du 2 novembre 2015. 



Confirme le jugement en toutes ses dispositions. 



Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile. 



Condamne la société HCM aux entiers dépens. 





SIGNE par Madame ROLIN, Président et par Madame COSNARD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le GreffierLe Président