Cour d'Appel · 11e Chambre A — 12 avril 2018

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

11e Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 12 AVRIL 2018



N° 2018/ 177













Rôle N° RG 17/17806 -

 N° Portalis DBVB-V-B7B-

BBINN







[U] [C]

[R] [P] épouse [C]





C/



[O] [Y] NÉE [S]





















Grosse délivrée 

le :

à :



Me Houria BOULFIZA-CHABOUB





SCP ROUILLOT GAMBINI







Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal d'Instance de NICE en date du 06 Juillet 2017 enregistré(e) au répertoire général sous le n° 16/000752.





APPELANTS



Monsieur [U] [C]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/9124 du 31/08/2017 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

né le [Date naissance 2] 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 5]



représenté par Me Houria BOULFIZA-CHABOUB, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE



Madame [R] [P] épouse [C]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2017/009133 du 31/08/2017 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE)

née le [Date naissance 3] 1970 à [Localité 4], demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Houria BOULFIZA-CHABOUB, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE





INTIMEE



Madame [O] [Y] née [S] (appelante incidente)

née le [Date naissance 1] 1960 à [Localité 6] (UKRAINE), demeurant [Adresse 5]



représentée par Me Maxime ROUILLOT de la SCP ROUILLOT GAMBINI, avocat au barreau de NICE substituée par Me Maïlys LARMET, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 07 Février 2018 en audience publique devant la Cour composée de : 





Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre,

Madame Frédérique BRUEL, Conseillère

Madame Sylvie PEREZ, Conseillère





qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Natacha BARBE.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 12 Avril 2018.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 12 Avril 2018,



Signé par Monsieur Yves BENHAMOU, Président de Chambre et Mme Natacha BARBE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***



































































- FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES:



Selon acte sous seing privé en date du 28 février 2013, Mme [O] [Y] née [S] a consenti à M. [U] [C] et Mme [R] [P] épouse [C] la location d'un appartement meublé situé [Adresse 5] moyennant un loyer mensuel de 1.500 euros pour une durée d'un an. 



Mme [O] [Y] née [S] est également propriétaire de trois places de parkings dans l'immeuble. Elle prétend avoir consenti par un bail verbal aux époux [C] la location de ces trois places de parkings pour un loyer d'un montant total de 450 euros par mois.



Par courrier remis en main propre en date du 31 janvier 2014, Mme [O] [Y] née [S] a donné s'agissant de l'appartement meublé en cause aux époux [C] un congé prenant effet selon les termes de cette lettre le 28 mars 2014.



La bailleresse a fait délivrer aux époux [C] selon acte d'huissier en date du 29 juillet 2015, un commandement de payer les loyers afférents à l'appartement meublé à hauteur de 12.197,10 euros visant la clause résolutoire insérée à l'acte de bail. 



Saisi par Mme [O] [Y] née [S] qui souhaitait notamment voir valider le congé ou subsidiairement de constater la résiliation du bail afférent à l'appartement meublé et obtenir l'expulsion des locataires des lieux en cause, le tribunal d'instance de Nice, par jugement en date du 6 juillet 2017, a :



- déclaré l'action de Mme [O] [S] épouse [Y] recevable,

- constaté la résiliation du bail liant les parties et ordonné l'expulsion des époux [C] ainsi que de tous occupants de leur chef des lieux en cause si besoin est avec le concours de la force publique, l'expulsion pouvant intervenir dans les deux mois suivant la délivrance du commandement de quitter les lieux,

- condamner les époux [C] à payer à Mme [O] [S] épouse [Y] les sommes suivantes :

' solidairement la somme de 36.000 euros correspondant aux loyers et charges impayées et indemnité d'occupation dus au 1er février 2017 inclus augmentés des frais de recouvrement,

' une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été perçus en vertu du bail, soit 1.500 euros par mois avec revalorisation de droit à compter du 1er mars 2017 jusqu'à la libération effective des lieux loués,

- condamné Mme [O] [S] épouse [Y] à payer aux époux [C] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- ordonné l'exécution provisoire du dit jugement,

- laissé à la charge de chacune des parties ses propres dépens.







Par déclaration enregistrée au greffe de la cour le 2 octobre 2017, les époux [C] ont interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions, l'acte d'appel visant expressement l'ensemble des chefs du jugement figurant dans son dispositif. 





Dans ses dernières conclusions en date du 25 octobre 2017, les époux [C] demandent à la cour de : 

 

'CONSTATER que l'appel de Monsieur [C] et Madame [P] estrecevable et bien fondé.

EN CONSEQUENCE :

IN LIMINE LITIS

A TITRE PRINCIPAL,

CONSTATER l'irrecevabilité de l'assignation délivrée le 24 février 2016.

DECLARER irrecevables les demandes de Madame [Y] née [S] dans le cadre de son acte introductif d'instance.

CONSTATER que le congé en date du 31 janvier 2014 est nul de tout effet.

CONSTATER les irrégularités tenant au bail en date du 28 février 2013.

DEBOUTER Madame [Y] née [S] de sa demande au titre des loyers de

places de parking et d'indemnité d'occupation,

DEBOUTER Madame [Y] née [S] de toutes ses demandes, fins et prétentions.

A TITRE RECONVENTIONNEL,

ACCORDER aux époux [C] les plus larges délais soit trois années afin de leur permettre d'apurer leur dette locative.

CONSTATER que les époux [C] ont subi un important préjudice de jouissance.

CONDAMNER Madame [Y] née [S] à la somme de 30.000 euros pour le préjudice subi.

CONDAMNER Madame [Y] née [S] à la somme de 3.600 euros sur le fondement de l'article 37 de la Loi N° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l'aide juridique et de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens.

CONDAMNER Madame [Y] née [S] aux entiers dépens.' 



Ils indiquent notamment que :



- S'agissant de l'irrecevabilité de la demande : 



' Mme [Y] Née [S] ne produit pas aux débats conformément aux exigences de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 tant la dénonce de l'assignation à la préfecture que la notification à la CCAPEX,

' la cour ne pourra que déclarer la demande de Mme [Y] Née [S] irrecevable,



- Sur la nullité de congé du 31 juillet 2014 : 



' le congé est entaché d'irrégularité car il a été établi le 31 janvier 2014 alors qu'il a été signé par le locataire le 1er janvier 2014, 

'Le bailleur en l'espèce ne justifie pas avoir adressé conformément aux conditions générales du bail le congé par courrier recommandé AR ou par acte d'huissier,

' le délai contractuellement prévu pour le préavis est de trois mois et n'a pas été respecté, 

' la cour ne pourra que déclarer nul le congé en question,



- Sur les délais de grâce:



' compte tenu de leurs faibles ressources et de leur bonne foi, ils s'estiment fondés à obtenir les plus larges délais de paiement, 



- Sur la demande de dommages et intérêts à raison du préjudice de jouissance subi:



' le logement loué est insalubre,

' dès lors les époux [C] s'estiment fondés à obtenir la condamnation de l'intimée au paiement de la somme de 30.000 euros à titre de dommages et intérêts.





Pour sa part Mme [O] [Y] née [S] dans ses dernières conclusions en date du 18 décembre 2017, demande à la cour de :

 

'DEBOUTER Monsieur [U] [C] et Madame [R] [P] épouse [C] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,



REFORMER le jugement rendu par le Tribunal d'Instance de NICE le 6 juillet 2017 en ce qu'il a :

Dit que Monsieur [U] [C] et Madame [R] [P] épouse [C] seront expulsables à l'issue du délai de deux mois faisant suite à la délivrance

du commandement de quitter les lieux à condition qu'ils aient pu se maintenir dans les lieux conformément au délai de six mois accordé, le point de départ dudit délai commençant à courir

à compter de la date du jugement,

Condamne Madame [O] [S] épouse [Y] à payer à Monsieur [U] [C] et Madame [R] [P] épouse [C] la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts,

Et statuant à nouveau :

VALIDER le congé donné par Madame [Y] et remis en main propre le 1er janvier

2014,

DIRE ET JUGER que Monsieur [U] [C] et Madame [R] [P]

épouse [C] sont occupants sans droit ni titre du fait dudit congé depuis le 28 février 2015,

A défaut et en tout état de cause :

DIRE ET JUGER la clause résolutoire rappelée dans le commandement de payer du 29 juillet 2015 est acquise,

PRONONCER la résiliation du bail liant les parties pour non-paiement des loyers,

CONFIRMER le jugement du Tribunal d'Instance de NICE du 6 juillet 2017 en ce qu'il a :

Déclaré l'action de Madame [O] [S] épouse [Y] recevable,

Constaté la résiliation du bail conclu le 28 février 2013 entre Monsieur [U] [C],

Madame [R] [P] épouse [C] et Madame [O] [S] épouse

[Y], concernant l'appartement sis à [Adresse 5], avec effet au 29 septembre 2015,

Enjoint à Monsieur [U] [C] et Madame [R][P]Aépouse [C] de quitter les lieux et, à défaut, ordonne l'expulsion des occupants des lieux

loués, au besoin avec le concours de la force publique, dans les conditions fixées par les articles

61 et 62 de la Loi du 9 juillet 1991, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions

des articles L. 433-1 à L. 433-3 du code des procédures civiles d'exécution,

Condamné Monsieur [U] [C] et Madame [R] [E] [C] à payer à Madame [O] [S] épouse [Y] :

- solidairement la somme de 36 000 euros, correspondant au loyers, charges impayés et indemnité d'occupation dus au 1er février 2017 inclus augmentés des frais de recouvrement ;

- une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient

été perçus en vertu du bail, soit 1500 euros mensuels avec revalorisation de droit, à compter du

1er mars 2017 jusqu'à la libération effective des lieux loués,

Ordonne l'exécution provisoire du présent jugement.»

CONDAMNER Monsieur [U] [C] et Madame [R] [P] épouse

[C] au paiement d'une somme de 68 550 € au titre de l'arriéré locatif dû au mois de décembre 2017 inclus, outre intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2015 pour la somme de 12 000 € et à compter de la décision à intervenir pour le surplus,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [R] [C] au paiement d'une indemnité d'occupation de 450 € pour les 3 parkings jusqu'à la libération effective des lieux, accompagnée de la remise effective des clefs et ce sous astreinte de 50 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir,

CONDAMNER solidairement Monsieur [U] [C] et Madame [R]

[P] épouse [C] à payer à Madame [O] [Y] une somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre de la procédure en première instance et de celle d'appel,

CONDAMNER solidairement les mêmes aux entiers dépens distraits au profit de Maître Maxime ROUILLOT.'



Elle indique notamment que :



- A titre principal, sur la résiliation du bail à raison du congé donné :



' le congé pour motif légitime et sérieux peut être délivré en cas d'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant, étant précisé que dans le cas présent le congé mentionne l'absence de paiement des loyers,

' le congé est régulier en la forme étant entendu que Mme [Y] a donné congé au 1er janvier 2014 pour le 28 mars 2014, soit un délai de trois mois, 



- A titre subsidiaire, sur la résiliation du bail à raison de l'acquisition de la clause résolutoire suite à la délivrance du commandement de payer :



' un commandement de payer a été délivré aux époux [C] le 29 juillet 2015 pour un arriéré locatif de 12.000 euros, 



' cette somme n'a pu être réglée dans les délais prévus de telle sorte que les effets du commandement sont acquis, 



- Sur l'arriéré locatif : 



' la dette locative s'élève au mois de décembre 2017 à la somme de 68.550 euros se décomposant de la manière suivante: 51.000 euros au titre de l'arriéré locatif de l'appartement, et 17.550 euros au titre de l'occupation des emplacements de parkings,



- Sur les délais de paiement :



' cette demande ne pourra qu'être rejetée comme injustifiée, non fondée et non sérieuse,



- Sur la demande de dommages et intérêts pour le prétendu préjudice de jouissance subi :



' les époux [C] ne démontrent pas que leur logement serait insalubre voire indécent et que la bailleresse aurait manqué à ses obligations de telle manière que les appelants devront être déboutés de leur demande de dommages et intérêts de ce chef. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 7 février 2018. 





- MOTIFS DE LA COUR :



- SUR L'IRRECEVABILITE ALLEGUEE DE LA DEMANDE AUX FINS DE CONSTATATION DE LA RESILIATION DU BAIL :



L'article 24 -III de la loi du 6 juillet 1989 dans son ancienne version résultant de l'ordonnance du 19 décembre 2014 [ applicable aux faits de l'espèce] dispose:



' A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'Etat dans le département par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience, afin qu'il saisisse l'organisme compétent désigné par le plan local d'action pour le logement et l'hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l'offre global d'accompagnement vers et dans le logement prévue à l'article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L'organisme saisi réalise un diagnostic social et financier au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations , et le transmet au juge avant l'audience, ainsi qu'à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic.'



Les appelants arguent de ce que la bailleresse ne produirait pas aux débats tant la dénonciation de l'assignation à la préfecture que la notification à la CCAPEX conformément au texte précité.



Or pareille affirmation est totalement battue en brèche par les pièces produites à la cause par l'intimée qui justifie avoir dénoncé par acte d'huissier en date du 14 mars 2016 soit au mois deux mois avant l'audience ( en date du 27 avril 2017) l'assignation aux fins de constatation de la résiliation du bail, et avoir dûment procédé à la notification afférente à cette procédure à la CCAPEX (pièce 8 - 2).



Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a déclaré à bon droit recevable l'action de Mme [O] [Y] née [S].



- SUR LA VALIDITÉ DU CONGÉ :



Par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a condéré à bon droit qu'au regard des dispositions de l'article L 632-1 alinéa 5 du code de la construction et de l'habitation , le congé au cas particulier ne saurait être déclaré valable car le délai de trois du préavis prévu par ce texte n'a pas été respecté en prenant en compte la date de la remise en main propre soit le 1er janvier 2014. Le jugement querellé sera donc confirmé sur ce point.



- SUR LES IRRÉGULARITÉS PRÉTENDUES DU BAIL : 



Par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a considéré à bon droit en procédant à une exacte appréciation des faits de l'espèce que le contrat de bail meublé litigieux n'était pas entaché d'irrégularités. 

Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a déclaré le bail en cause valable. 



- SUR L'EXISTENCE D'UN BAIL VERBAL S'AGISSANT DU GARAGE :



Par des motifs également pertinents que la cour adopte le premier juge a considéré à juste titre que si la preuve de l'existence d'un bail verbal est rapportée au regard des déclarations devant la police de Mme [C], aucun élément ne permet de déterminer le début et la fin de cette occupation de garage. Il convient en conséquence de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a déclaré qu'il ne devait pas être fait droit aux demandes sur ces points.



- SUR LA VALIDITE DU COMMANDEMENT DE PAYER ET SES CONSEQUENCES JURIDIQUES QUANT A LA RÉSILIATION DU BAIL:



Par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a considéré à bon droit que les causes du commandement de payer délivré le 29 juillet 2015 n'ont pas été réglées ( s'agissant d'une dette locative qui ne fait pas de doute) dans le délai de deux mois de sorte que la clause résolutoire est acquise et qu'il y a lieu de constater la résiliation du bail. 



Il convient en conséquence de confirmer sur ce point le jugement querellé.



Le décompte actualisé et exact de la créance locative des époux [C] fait apparaître qu'il étaient redevables au mois de décembre 2017 de la somme totale de 51.000 euros ( les débiteurs n'établissant pas s'être libérés de tout ou partie de cette dette). Après réformation sur ce point du jugement querellé, les appelants seront condamnés au paiement au profit de l'intimée de ladite somme. 



- SUR LES DELAIS EN VUE D'UN RELOGEMENT : 



Par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a considéré à bon droit que la situation personnelle et financière des époux [C] justifiait des délais de relogement à hauteur de six mois. Le jugement querellé sera en conséquence confirmé sur ce point.



- SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT :



Les époux [C] sont des réfugiés, originaires d'Estonie et connaissent une situation de grande précarité financière.



S'agissant de débiteurs malheureux et de bonne foi ( celle-ci se présumant), il convient de leur octroyer 24 mois de délai de grâce pour se libérer de leur dette locative à compter de la date du prononcé du présent jugement. 



- SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES ET INTERETS POUR PREJUDICE DE JOUISSANCE FORMEE PAR LES EPOUX [C] :



Par des motifs pertinents que la cour adopte le premier juge a considéré à bon droit s'agissant de l'exigence légale pour le bailleur de remettre au locataire un logement décent, que les dégradations de peinture et les moisissures affectant les lieux en cause, ont contraint les locataires à vivre dans un espace dégradé sans que la bailleresse n'y remédie caractérisant ainsi sa faute. 



Le jugement querellé sera donc confirmé en ce qu'il a condamné Mme [O] [S] épouse [Y] à payer aux époux [C] la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts.



- SUR LE SURPLUS DES DEMANDES :



Compte tenu des observations qui précédent il y a lieu de débouter les parties du surplus de leurs demandes.



- SUR L'APPLICATION DE L'ARTICLE 700 DU CODE DE PROCÉDURE CIVILE:



L' équité commande de ne pas faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



- SUR LES DÉPENS :



Chacune des parties succombant partiellement, il y a lieu de laisser à chacune d'elle la charge de ses propres dépens d'appel.





PAR CES MOTIFS,



Statuant par arrêt contradictoire, rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe,



- CONFIRME le jugement querellé sauf en ce qui concerne le quantum des condamnations au titre de l'arrière locatif,



Statuant à nouveau sur ce seul point :



- CONDAMNE les époux [C] à payer à Mme [O] [Y] née [S] la somme de 51.000 euros au titre des loyers et charges impayés et indemnité d'occupation au 31 décembre 2017,



Y ajoutant :



- ACCORDE aux époux [C] 24 mois de délais de grâce pour apurer cette dette en 24 mensualités d'un montant identique,



- DIT qu'à défaut du paiement d'une seule mensualité l'ensemble de la créance deviendra immédiatement exigible 15 jours après l'envoi d'une lettre recommandée valant mise en demeure et demeurée infructueuse,



- DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,



- DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- LAISSE à chacune des parties la charge de ses propres dépens d'appel.



 



LA GREFFIÈRE, LE PRÉSIDENT,