Cour d'Appel · 4e Chambre A — 7 juin 2018

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE


4e Chambre A





ARRÊT AU FOND 


DU 07 JUIN 2018


jlp


N° 2018/ 497




















Rôle N° RG 16/22607 





N° Portalis DBVB-V-B7A-7XLV











Alain K... 


Isabelle X...








C/





Y... Z...


Société SCCV VIA AURELIA


S.A.S. R...


SA CREDIT FONCIER DE FRANCE


SA AXA FRANCE VIE











Grosse délivrée 


le :


à :





la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON





SCP A...-M...-Q... & ASSOCIES 





la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ





Me B... N...





SELARL ABEILLE & ASSOCIES











Décision déférée à la Cour :





Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 13 Septembre 2016 enregistré au répertoire général sous le n° 14/03881.








APPELANTS





Monsieur Alain K... 


demeurant [...] 





représenté par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Charles C..., avocat au barreau de LYON, plaidant 





Madame Isabelle X... épouse K... 


demeurant [...] 





représentée par la SCP TOLLINCHI PERRET VIGNERON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Charles C..., avocat au barreau de LYON, plaidant 








INTIMES





Monsieur Y... Z...


demeurant [...] 





représenté par la SCP COHEN GUEDJ MONTERO DAVAL GUEDJ, avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Gilles D... de la E... , avocat au barreau de MONTPELLIER, substitué par Me Aurélia O..., avocat au barreau de MONTPELLIER, plaidant 





SCCV VIA AURELIA représentée par son gérant, domicilié [...] 





représentée par Me B... N..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Vanessa F..., avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Hervé G..., avocat au barreau de TOULOUSE





S.A.S. R... anciennement OMNIUM CONSEIL prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiliciés en cette qualité audit siège, [...] 





représentée par Me B... N..., avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substitué par Me Vanessa F..., avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assistée de Me Hervé G..., avocat au barreau de TOULOUSE























CREDIT FONCIER DE FRANCE S.A, prise en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié [...] 





représenté par Me Agnès A... de la SCP A...-M...-Q... & ASSOCIES , avocat au barreau D'AIX-EN-PROVENCE, assisté de Me Bertrand H... de la I... , avocat au barreau de DRAGUIGNAN





SA AXA FRANCE VIE


dont le siège social est [...] 





représentée par Me Bruno J... de la SELARL ABEILLE & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE














*-*-*-*-*


COMPOSITION DE LA COUR








L'affaire a été débattue le 03 Avril 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre, a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.





La Cour était composée de: 








Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre


Madame Hélène GIAMI, Conseiller


Monsieur Luc BRIAND, Conseiller











qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Madame Danielle PANDOLFI.


Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2018








ARRÊT





Contradictoire,





Prononcée par mise à disposition au greffe le 07 Juin 2018,





Signé par Monsieur Jean-Luc PROUZAT, Président de chambre et Madame Danielle PANDOLFI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***





FAITS et PROCEDURE - MOYENS et PRETENTIONS DES PARTIES : 





Filiale constituée par les sociétés du groupe Omnium Finance, la société civile immobilière Via Aurélia a été le promoteur d'une opération immobilière située à [...] consistant en la construction sur un terrain au lieu-dit « Sainte Brigitte » d'une résidence de treize bâtiments collectifs destinés à l'investissement locatif sur la base d'un permis de construire délivré le 12 janvier 2007 ; la SCI Via Aurélia a confié un mandat de commercialisation de son programme à la SAS Omnium Conseil, dénommée aujourd'hui R..., laquelle a notamment conclu un contrat d'agent commercial avec Y... Z... en vue de la représentation des logements proposés à la vente.





Alain K... et Isabelle X... son épouse, domiciliés [...] , ont été démarchés par M. Z... dans le courant du mois de février 2009 et ce dernier leur a présenté les avantages liés à la réalisation d'une opération de défiscalisation de type « loi Scellier » par le biais notamment d'une étude personnalisée et leur a remis une brochure publicitaire du programme « Via Aurélia ».





Le 11 mai 2009, M. et Mme K... ont conclu avec la SCI Via Aurélia un contrat de réservation pour l'acquisition, dans la future résidence du domaine « Via Aurélia », d'un appartement et de deux emplacements de parking couvert destinés à la location, moyennant le prix total de 140000 euros, TVA incluse.





Suivant un acte reçu le 16 septembre 2009 par Me P..., notaire à [...], la SCI Via Aurélia a vendu à M. et Mme K... l'appartement et les deux emplacements de parking en l'état futur d'achèvement moyennant le prix de 140000 euros et par acte du même notaire, également passé le 16 septembre 2009, la SA Crédit Foncier de France a consenti aux intéressés un prêt hypothécaire à taux variable d'un montant de 145051 euros sur une durée initiale de 300 mois (25 ans), dont le remboursement était garanti par une police d'assurance souscrite auprès de la société Axa France vie.





Parallèlement, M. et Mme K... ont confié à la société Omnium Gestion un mandat de gestion locative, cette société étant également mandatée à l'effet de prendre livraison du bien pour le compte des acquéreurs ; initialement prévue pour le mois de mai 2010, la livraison du bien immobilier est intervenue le 24 février 2011.





Invoquant leurs difficultés pour louer l'appartement au prix initialement envisagé dans une bourgade de seulement 9000 habitants et la surévaluation du prix d'acquisition par rapport au prix du marché, accentuée par l'orientation côté nord de leur appartement eu égard à l'exposition sud-ouest prévue contractuellement et par le défaut de livraison d'un des deux emplacements de parking, M. et Mme K... ont, par exploit des 2 et 3 avril 2014, fait assigner en annulation, subsidiairement en résolution de la vente et en paiement de dommages et intérêts la SCI Via Aurélia, la société R..., M. Z..., le Crédit Foncier de France et la société Axa France vie devant le tribunal de grande instance de Draguignan.





Ce tribunal, par jugement du 13 septembre 2016, les a déboutés de l'ensemble de leurs demandes et les a condamnés à payer à la SCI Via Aurélia et à la société R... la somme de 4000 euros et au Crédit Foncier de France et à M. Z... la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.





M. et Mme K... ont régulièrement relevé appel, le 19 décembre 2016, de ce jugement en vue de sa réformation.





En l'état des conclusions qu'ils ont déposées le 16 mars 2018 via le RPVA, ils demandent à la cour de :





Vu les articles L. 121-21 à L. 121-32, R. 121-3 et suivants, L. 312-12, L. 111-1 du code de la consommation,


Vu l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation,


Vu les articles 1116, 1134, 1184 et 1382 du code civil,


'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a jugé recevable leur action et statuant à nouveau,





1) à titre principal, sur la nullité ou la résolution de la vente et ses conséquences :


'constatant le non-respect des dispositions impératives du code de la consommation, l'existence d'un dol, ainsi que d'un manquement au devoir d'information et de conseil et ayant entaché la formation du contrat de vente immobilière,


'prononcer en conséquence la nullité de l'acte de vente conclu avec la SCI Via Aurélia le 16 septembre 2009 ('),


'à titre subsidiaire, pour le cas où la vente ne serait pas annulée, prononcer la résolution de l'acte de vente conclu avec la SCI Via Aurélia le 16 septembre 2009, compte tenu du retard considérable concernant la livraison du bien et de sa non-conformité par rapport à ce qui avait été contractuellement prévu, et subsidiairement de l'exécution déloyale du contrat,


'en tout état de cause, que la vente soit annulée ou résolue, ordonner la publication de la décision à intervenir à leur diligence et aux frais de la SCI Via Aurélia,


'condamner la SCI via Aurélia à leur rembourser le prix de vente dudit immeuble, soit la somme de 140000 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la vente (en application de l'article 1153 du code civil),


'dire et juger que la restitution du bien immobilier à la société venderesse n'interviendra qu'après complet remboursement du prix de vente par la SCI Via Aurélia,


'dire que les frais de mainlevée de l'hypothèque conventionnelle devront être mis à la charge de la SCI via Aurélia,


'dire et juger qu'ont participé ou profité du dol et encore failli à leur devoir de renseignement le promoteur et les mandataires commerciaux,


'en conséquence, condamner in solidum la SCI Via Aurélia, la société R... et M. Z... à leur payer la somme de 61022,81 euros à titre de dommages et intérêts, somme à parfaire au jour du prononcé de la décision à intervenir,


'dire que les sommes allouées à titre de dommages et intérêts porteront intérêts de droit compter de la décision à intervenir, avec capitalisation dans les conditions de l'article 1154 du code civil,


'ordonner la nullité ou à tout le moins la résolution du contrat de prêt souscrit auprès du Crédit Foncier de France pour un montant de 145051 euros,


'dire que de la restitution du capital mis à leur disposition par le prêteur et restant à rembourser, sera déduit l'ensemble des sommes par eux versées comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés, les frais de dossier ou tout autre frais lié à ce prêt,


'dire que la restitution de cette somme à la banque n'interviendra qu'après complet remboursement du prix par la société venderesse,


'subsidiairement, dire et juger que seuls les loyers perçus à compter du 3 avril 2014 (date de la demande en nullité de la vente) devront être restitués et condamner réciproquement la SCI Via Aurélia à leur rembourser les taxes foncières, les charges de copropriété, les frais de gestion et les primes d'assurance loyers impayés et carence locative réglés sur la même période sur remise des justificatifs du règlement de ces charges,


'ordonner la résiliation du contrat d'assurance affectée au prêt résolu et souscrit auprès de la société Axa France Vie,


'dire et juger que pour le cas où une procédure collective serait ouverte à l'encontre de la SCI Via Aurélia, même postérieurement à la décision à intervenir, mais avant que le remboursement du prix ait été intégralement opéré, à l'annulation du contrat de vente, à la résolution du contrat de prêt et à la résiliation du contrat d'assurance, se substitueront des dommages intérêts complémentaires à la charge in solidum de la société Stelium Immobilier et M. Z... d'un montant égal à la différence entre le prix réellement payé et la valeur de l'immeuble à son prix de marché à l'époque de la survenance de la procédure collective,





2) à titre subsidiaire, pour le cas où la vente ne serait ni annulée ni résolue :


'dire et juger que M. Z..., la société R... et la SCI Via Aurélia ont engagé leur responsabilité,


'en conséquence, les condamner in solidum à leur verser la somme de 75000 euros à titre de dommages et intérêts,





3) en tout état de cause, et que la vente soit annihilée ou qu'elle ne soit pas :


'rejeter toutes demandes, fins et conclusions contraires,


'condamner in solidum la SCI Via Aurélia, la société R... et M. Z... à leur payer la somme de 10000 euros à titre d'indemnité et par application de l'article 700 du code de procédure civile.





La SCI Via Aurélia et la société R... sollicitent de voir, aux termes de leurs conclusions déposées le 16 mars 2018 par le RPVA :





'confirmer en toutes ses dispositions non contraires le jugement rendu le 13 septembre 2016 par le tribunal de grande instance de Draguignan et ce faisant,





A titre principal,


'débouter M. et Mme K... de leurs demandes en nullité concernant la vente en l'état futur d'achèvement conclue avec la SCI Via Aurélia suivant acte reçu par Me P..., notaire, le 16 septembre 2009, ainsi que du prêt hypothécaire conclu le même jour avec le Crédit Foncier de France,


'débouter M. et Mme K... de leurs demandes en nullité par ricochet pour violation prétendue de l'article L. 121-23-7° du code de la consommation du contrat de réservation préliminaire du 11 mai 2009 et des actes notariés de vente en l'état futur d'achèvement et de prêt hypothécaire en date du 16 septembre 2009,


'dire et juger qu'en toute hypothèse, la régularité de forme et de fond des actes reçus par Me P... le 16 septembre 2009, de même que les formalités de notification et de dépôt qu'elle atteste jusqu'à inscription de faux avoir personnellement accomplies, sont de nature à purger toutes conventions préparatoires antérieures de vices éventuels qui pourraient les affecter,


'dire et juger irrecevables et infondées en raison d'une exécution totale et sans réserve pendant près de cinq ans des conventions querellées, les demandes en nullité pour dol, manquement au devoir d'information et de conseil ou pour violation des dispositions de l'article L. 121-23-7° du code de la consommation de M. et Mme K... à l'encontre notamment de la SCI Via Aurélia et de la société R...,


'débouter M. et Mme K... de leur demande de dommages et intérêts fondée sur une prétendue responsabilité contractuelle de la SCI Via Aurélia et délictuelle de la société R...,





A titre subsidiaire,


'ordonner la restitution intégrale des loyers perçus par M. et Mme K... à la SCI Via Aurélia depuis la date de conclusion de l'acte notarié de vente en l'état futur d'achèvement soit à compter du 16 septembre 2009, en vertu de son anéantissement rétroactif,


'ordonner en conséquence la compensation de la créance de loyers de la SCI Via Aurélia avec la créance du montant du prix de vente d'un montant de 140000 euros de M. et Mme K... ,





En tout état de cause et Reconventionnellement,


'condamner solidairement M. et Mme K... et solidairement avec toute partie succombante à payer à la SCI Via Aurélia et à la société R..., chacune, une indemnité de 4000 euros hors-taxes, soit au total 8000 euros hors-taxes, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.





Le Crédit Foncier de France demande à la cour, par conclusions déposées le 12 mars 2018 via le RPVA, de :





'statuer ce que de droit sur les demandes de M. et Mme K... ,


'lui donner acte de ce qu'il s'en rapporte à justice sur la demande des époux K... tendant à l'annulation ou à la résolution de la vente ayant effectivement pour conséquence l'annulation du contrat de prêt,


Dans l'hypothèse où le jugement dont appel serait confirmé et que les époux K... seraient déboutés de leurs demandes,


'dire qu'ils devront remplir toutes leurs obligations découlant du contrat de prêt,


'les condamner au paiement de la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile,


Dans l'hypothèse où le jugement dont appel serait infirmé et que les époux K... obtiendraient gain de cause sur leur demande de résolution de vente entraînant l'annulation du contrat de prêt,


'condamner la SCI Via Aurélia à lui restituer la somme de 145051 euros, montant du capital prêté, sous déduction des échéances réglées au jour du jugement,


'condamner les parties succombantes in solidum au paiement de dommages et intérêts à son profit en compensation du préjudice financier incontestable qu'il subit,


'les condamner in solidum, en conséquence, sous réserve d'actualisation, au paiement de la somme de 47115,44 euros avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt à intervenir et jusqu'à complet règlement,


'ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil,


'condamner in solidum les parties succombant au paiement de la somme de 3000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.





La société Axa France Vie sollicite, en l'état de ses conclusions déposées le 3 mai 2017 par le RPVA :





A titre principal,


'lui donner acte de ce qu'elle s'en rapporte à la sagesse de la juridiction concernant les demandes présentées par les requérants,


'dire et juger que les cotisations lui demeurent acquises,


'débouter toutes parties au litige des demandes qui pourraient être formulées à son encontre tant en principal, frais, intérêts, qu'article 700 du code de procédure civile,





A titre subsidiaire, si par impossible elle venait à être condamnée à verser à M. et Mme K... les cotisations dont ils se sont acquittés,


'condamner in solidum tout succombant à lui verser des dommages et intérêts en réparation de son préjudice économique d'un montant identique à la somme qu'elle devra verser à M. et Mme K... ,





En tout état de cause,


'condamner tout succombant au paiement d'une somme de 1500 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





De son côté, M. Z... demande à la cour, aux termes de ses conclusions déposées le 4 septembre 2017 via le RPVA, de :





'confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 13 septembre 2016,


(')


'dire et juger que les époux K... ne rapportent la preuve d'aucun manquement fautif de sa part,


'dire et juger qu'il n'a pas rédigé le contrat de réservation souscrit par les époux K... et qu'il n'est pas intervenu dans la construction du bien acquis par ces derniers,





'en conséquence, dire et juger qu'il a exécuté son obligation d'information et de conseil, qu'il n'a commis aucun manquement, qu'il n'a commis aucune man'uvre dolosive, que les époux K... ont souscrit au contrat proposé en pleine connaissance de cause et qu'ils ne justifient d'aucun préjudice indemnisable,


'les débouter de leurs demandes,


'débouter le Crédit Foncier de France de son appel en garantie à son encontre,


'condamner les époux K... lui payer la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





Il est renvoyé, pour l'exposé complet des moyens et prétentions des parties, aux conclusions susvisées, conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. 





C'est en l'état que l'instruction a été clôturée par ordonnance du 20 mars 2018.





MOTIFS de la DECISION:





1-la nullité de la venterégularisée par acte notarié du 16 septembre 2009 :





Pour solliciter l'annulation de l'acte de vente en date du 16 septembre 2009, M. et Mme K... invoquent, en premier lieu, la nullité du contrat de réservation du 11 mai 2009, indissociable, selon eux, de l'acte authentique de vente, au motif des diverses irrégularités affectant le formulaire détachable destiné à faciliter l'exercice de la faculté de renonciation prévue, à peine de nullité, à l'article L. 121-5 du code de la consommation ; ils soulignent ainsi à juste titre que le bordereau de rétractation n'est nullement précédé de la mention informative « si vous annulez la commande, vous pouvez utiliser le formulaire détachable ci-contre », que le bordereau ne comporte pas sur une face l'adresse exacte et complète à laquelle il doit être envoyé, adresse (SCI Via Aurélia [...] ) qui figure sur la même face avec le reste des mentions, qu'il ne comporte pas, non plus, après la mention «annulation de la commande», la référence aux articles L. 121-23 à L. 121-25 du code de la consommation, que l'indication « l'envoyer par lettre recommandée avec avis de réception» n'est ni soulignée, ni apposée en caractères gras, que la mention « l'expédier au plus tard le septième jour à partir du jour de la commande ou, si ce délai expire normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, le premier jour ouvrable suivant » a été purement et simplement occultée et que le bordereau est en outre surchargé de mentions non prévues comme la référence aux dispositions de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation, en méconnaissance des dispositions des articles R. 121-3 à R 121-5 du code de la consommation.





La SCI Via Aurélia et la société R... ne sauraient soutenir que le non-respect du formalisme exigé pour le formulaire détachable de rétractation par les articles R. 121-3 à R. 121-5, qui a pour objet de protéger la partie au contrat ayant été démarchée à domicile, ne peut être sanctionné par la nullité de l'acte, puisque l'article L. 121-23 du code de la consommation énonce au 7° que le contrat doit comporter, à peine de nullité, entre autres mentions, la faculté de renonciation prévue à l'article L. 121-25 ainsi que les conditions d'exercice de cette faculté; de même, est irrégulière, au regard des dispositions de l'article L. 121-26 du code de la consommation, le versement exigé de M. et Mme K... d'un dépôt de garantie de 1500 euros avant l'expiration du délai de réflexion.





Le premier juge a cependant retenu à bon droit que la conclusion d'un contrat préliminaire à la vente d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement n'était pas obligatoire, l'article L. 261 -15 du code de la construction et de l'habitation dans sa rédaction alors applicable disposant, en effet, que la vente prévue à l'article L. 261-10 peut être précédée d'un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d'un dépôt de garantie effectué à un compte spécial, le vendeur s'engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d'immeuble, ce dont il a justement déduit que la nullité du contrat préliminaire était sans incidence sur la validité de l'acte authentique de vente, dont la signature valait ainsi renonciation à toute irrégularité dans le formalisme; il ne peut être prétendu que dans les ventes d'immeubles à construire, la nullité du contrat de réservation emporte nécessairement celle de l'acte authentique de vente, les deux contrats n'ayant pas la même finalité, et il importe peu qu'en l'espèce, le contrat de réservation du 11 mai 2009 ait prévu, à l'article IX des conditions générales, qu'à défaut d'établissement de l'acte de vente par acte notarié, le réservataire pourra exercer à l'encontre du réservant toutes actions pour l'exécution de ses engagements.





Dans l'acte de procuration notariée, qu'ils ont signé le 2 septembre 2009, M. et Mme K... ont attesté avoir reçu, sous pli recommandé avec avis de réception, un exemplaire du contrat préliminaire avec ses pièces annexées et ne pas avoir exercé la faculté de rétractation instituée par l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation dans le délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation du pli recommandé, les intéressés déclarant que ce délai est à ce jour expiré ; ils ont également reconnu, dans l'acte authentique de vente établi le 16 septembre 2009, qu'un exemplaire du contrat préliminaire leur avait été régulièrement notifié par le vendeur conformément à l'article 20 de la loi n° 89-1010 du 31 décembre 1989, qu'ils n'avaient pas exercé la faculté de rétractation dont ils disposaient et que conformément à l'article R. 261-30 du code de la construction et de l'habitation, le projet d'acte de vente leur avait été notifié par pli recommandé avec demande d'avis de réception en date du 17 juillet 2009 ; en dépit du non-respect du formalisme exigé pour le formulaire détachable de rétractation à l'issue du démarchage à domicile, dont ils ont été l'objet, M. et Mme K... ont ainsi été informés de la faculté de rétractation, dont ils bénéficiaient en vertu de l'article L. 271-1 du code de la construction et de l'habitation et la signature de l'acte authentique du 16 septembre 2009 traduit, de leur part, une renonciation non équivoque à se prévaloir des irrégularités du contrat préliminaire.





Aux termes de l'article 1116 du code civil alors applicable : « le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les man'uvres pratiqués par l'une des parties sont telles, qu'il est évident que, sans ces man'uvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé » ; hors l'exagération permise sur les qualités d'un bien destiné à la vente dans le cadre de la commercialisation d'un programme immobilier, le mensonge du vendeur ou de son représentant, qui porte sur un élément essentiel du contrat ou sur l'objectif poursuivi par le candidat acquéreur dans l'opération envisagée, constitue un dol s'il a provoqué l'erreur de celui-ci.





En l'occurrence, le programme de promotion « Via Aurélia » a été présenté à M. et Mme K... par la société Omnium conseil, devenue la société R..., dont il n'est pas contesté qu'elle fait partie du même groupe Omnium Finance que le promoteur de l'opération, par un agent commercial indépendant, M. Z..., lié contractuellement à la société Omnium Conseil et la recherche d'avantages fiscaux, tels qu'ils ont été présentés aux candidats acquéreurs, dans le cadre du dispositif dit « Robien recentré» issu d'une loi du 13 juillet 2006 ou du dispositif dit «Scellier», remplaçant le précédent, issu d'une loi du 30 décembre 2008 a été déterminante du consentement de ceux-ci; M. Z... a établi un document intitulé «fiche de radiographie » daté du 16 mars 2009 récapitulant, sur les déclarations de M. et Mme K... , divers éléments d'information sur la situation familiale et matérielle des intéressés, leur a présenté par écrit le groupe Omnium Finance, son organisation et les avantages du dispositif « Scellier » permettant notamment une déduction fiscale égale à 25 % de l'investissement au cours des neuf premières années et de 12 % de la 10ème à la 15ème année, puis leur a présenté, en guise de simulation, un plan d'investissement dans le cadre de ce dispositif fiscal, faisant apparaître, pour un investissement de 130721 euros intégralement financé au moyen d'un emprunt, que leur participation de 468 euros, obtenue en déduisant de la mensualité d'emprunt le montant net du loyer, ne serait en réalité que de 299 euros par mois eu égard au gain fiscal, dont ils bénéficieraient sur quinze ans (48366 euros) ; ce plan d'investissement établi par M. Z... laissait également entrevoir qu'en cas de revente au bout de quinze ans du bien au prix de 175933 euros compte tenu d'une augmentation de valeur de 2 % par an, il resterait aux investisseurs un capital net d'impôt de 97501 euros après paiement du solde de l'emprunt (78432 euros).





Le document publicitaire, alors remis à M. et Mme K... , vantant l'attractivité du programme « Via Aurélia », insistait tout particulièrement, en page 4, sur les garanties présentées par l'investissement eu égard à la forte demande locative sur la ville de [...] présentée comme une ville en plein essor, (Un investissement de qualité : dans un décor de rêve, [...] est une ville de Provence au fort développement démographique et économique. Le domaine « Via Aurélia » réunit toutes les garanties d'un investissement réussi : une situation privilégiée dans un environnement paisible pour des prestations de qualité. Promis à une forte demande locative, le domaine « Via Aurélia » offre aux investisseurs l'opportunité d'un placement idéal, sûr, rentable à court terme, gage d'un niveau de défiscalisation performant tout en constituant un patrimoine immobilier pérenne.) ; ce document fournissait également, en page 9, divers renseignements relatifs au montage de l'investissement (dans le cadre du dispositif fiscal dit « Robien recentré » qui était encore applicable lors de l'ouverture du chantier en septembre 2007), renvoyant à une grille de prix de vente et de loyers et précisant, en fonction du type d'appartement, le montant prévisionnel des charges de copropriété sur la base d'un budget global prévisionnel de 144000 euros.





Certes, M. et Mme K... ne pouvaient ignorer que le placement immobilier, qui leur était proposé, présentait des risques et que la réussite d'un tel placement duquel découlaient les réductions d'impôts qu'ils escomptaient dans le cadre du dispositif « Scellier », supposait la recherche, toujours aléatoire, d'un locataire solvable ; pour autant, M. Z..., agissant pour le compte de la société Omnium Conseil chargée de la commercialisation pour le compte du promoteur, leur a clairement précisé, au cours de la période précontractuelle, dans les documents manuscrits laissés à leur disposition avec la fiche de radiographie et le plan d'investissement, que la demande (locative) était supérieure à l'offre, ce qui avait été validé par quatre études du promoteur, de la banque, du gestionnaire et du pôle immobilier (sic) ; ces études du marché locatif, dont il a été fait état dans la documentation remise aux candidats acquéreurs, mais qui n'ont pas été produites aux débats, ont pu laisser croire à M. et Mme K... qu'avant d'entreprendre une opération de promotion immobilière d'envergure portant sur 128 logements répartis en 10 bâtiments collectifs et en 27 maisons individuelles, dans un bourg de seulement 10000 habitants situé à une vingtaine de kilomètres de Draguignan, la SCI Via Aurélia s'était livrée à une étude approfondie du marché locatif local, alors qu'était vanté le potentiel du site, dans un département, le Var, affichant une exceptionnelle vitalité et un accroissement démographique source de développement économique.





Le fait que la commune de [...] soit éligible au dispositif de défiscalisation «Robien recentré» ou «Scellier» ne garantissait nullement aux candidats acquéreurs ce potentiel locatif, dont dépendait la réussite du placement immobilier envisagé, alors qu'au contraire, l'affirmation mensongère selon laquelle avaient été effectuées quatre études de marché préalables notamment au sein du groupe Omnium Finance, était de nature à les convaincre de la viabilité du projet, sachant que M. et Mme K... , domiciliés [...] , n'avaient aucune connaissance personnelle de l'environnement économique de la ville de [...] et donc, de son potentiel locatif ; ces derniers n'avaient, non plus, lors de la conclusion de l'acte de vente, aucune compétence particulière en matière d'investissement immobilier locatif et de fiscalité immobilière (l'époux était agent des douanes, l'épouse cadre à Pôle Emploi) et il ne peut être déduit de ce que Mme K... , après avoir suivi diverses formations en juin et en août 2009 d'ailleurs dispensées par M. Z... lui-même, se soit inscrite, le 27 juillet 2009, pour une activité d'économiste de la construction, qu'elle était un investisseur averti, ayant une parfaite connaissance des investissements locatifs proposés par le groupe Omnium Finance, particulièrement celui de [...].





Or, il résulte des pièces du dossier, notamment un extrait du site Internet Borloo-de-Robien.com, spécialisé dans les dispositifs défiscalisant d'investissement, que la commune de [...] présentait en 2006 un potentiel locatif qualifié de « faible » avec un taux de logements vacants élevé, égal à 9,70%, une proportion de locataires de 32,60 % et un taux de chômage de 16,60% de la population active ; le faible potentiel locatif, que la SCI Via Aurélia et son mandataire commercial ne pouvaient ignorer, est corroboré par les difficultés réelles qu'ont rencontrées M. et Mme K... pour louer leur appartement, puisque après la livraison intervenue en février 2011, un locataire (M. L...) est entré dans les lieux à compter du 1er mars 2012 en contrepartie du paiement d'un loyer de 455 euros par mois conforme à la grille de loyers annexée au dossier de réservation, que ce locataire a rapidement accumulé des incidents de paiement et a quitté les lieux le 13 mai 2014 et que malgré la baisse de loyer consentie à 433 euros par mois, le logement n'a pu être reloué, M. et Mme K... étant désormais imposés au titre de la taxe sur les logements vacants et exposés au risque de remise en cause par l'administration fiscale des réductions d'impôts obtenus.





Le programme « Via Aurélia » a été présenté comme un placement idéal, sûr et rentable, promis à une forte demande locative, alors que M. et Mme K... cherchaient précisément à réaliser un placement immobilier et à bénéficier des avantages fiscaux du dispositif « Scellier » ; chargée de la commercialisation du programme, la société Omnium Gestion et son agent commercial, M. Z..., leur ont présenté, dans le cadre de ce dispositif de défiscalisation, un plan d'investissement abouti et les ont assurés, de façon mensongère, que quatre études de marché, précises et concordantes, réalisées par des professionnels de la promotion immobilière, de la gestion locative et de la banque attestaient du potentiel locatif de la résidence, dont dépendait le succès de l'investissement projeté ; il ne peut être reproché à M. et Mme K... , domiciliés [...] et sans compétence particulière dans le domaine considéré, de n'avoir pas vérifié par eux-mêmes la fiabilité des informations, dont il leur était indiqué qu'elles avaient été recueillies par ces professionnels, alors que la solution d'investissement qui leur était proposée l'était par le biais de filiales du groupe Omnium Finance, spécialisé dans les produits d'investissement pour les particuliers, et que rien ne leur permettait de douter du sérieux, de la rigueur et de l'expertise d'un tel groupe ; l'affirmation mensongère transmise par M. Z... quant à l'existence d'études de marché préalables, qui est à l'origine de l'erreur de M. et Mme K... sur la pertinence de l'investissement qui leur était présenté, est naturellement opposable à la société Omnium Gestion, devenue la société R..., et donc à la SCI Via Aurélia que celle-ci représentait dans ses relations avec les candidats acquéreurs ; ce sont ces man'uvres dolosives du représentant de la SCI Via Aurélia qui ont déterminé M. et Mme K... à contracter et il ne peut être déduit de l'exécution par ceux-ci des actes de vente et de prêt qu'ils ont entendu confirmer ces actes argués de nullité au sens de l'ancien article 1338 du code civil, alors que la confirmation tacite d'actes nuls suppose la connaissance du vice et l'intention de le réparer, ce qui n'est manifestement pas le cas en l'espèce puisque M. et Mme K... n'ont pris conscience du dol dont ils avaient été victimes qu'après avoir été confrontés aux difficultés de louer l'appartement vendu ; il convient dès lors, contrairement à ce qu'a décidé le premier juge, de prononcer l'annulation de la vente régularisée par acte notarié du 16 septembre 2009.





2-les conséquences de l'annulation de la venteet l'indemnisation des préjudices non couverts par les restitutions :





L'effet rétroactif de l'annulation de la vente conduit à remettre les parties dans leur situation initiale ; à ce titre, M. et Mme K... sont fondés à obtenir la restitution de la somme de 140000 euros correspondant au prix d'acquisition de leur bien, assortie des intérêts au taux légal à compter, non pas du jour du paiement, mais du 2 avril 2014, date de la demande en justice ; en revanche, ils ne sauraient obtenir, dans l'hypothèse où la SCI Via Aurélia ferait l'objet d'une procédure collective, que soit ordonnée une réduction du prix à due concurrence de la valeur réelle du bien, qu'ils n'auraient pas alors à restituer, une telle réduction du prix avec pour corollaire une dispense de restitution du bien n'étant pas, en effet, compatible avec une annulation de la vente et les conséquences juridiques à en tirer ; ils ne sauraient davantage demander que l'annulation de la vente n'intervienne qu'à la condition que le prix leur soit préalablement et intégralement remboursé par la venderesse.





Il est de principe que seule la partie de bonne foi au contrat de vente annulé peut demander à la partie fautive la réparation des préjudices résultant de l'annulation de la vente non couverts par les restitutions ; il en résulte que la SCI Via Aurélia ne peut prétendre au remboursement des loyers perçus par M. et Mme K... depuis la conclusion de l'acte notarié de vente, puisque l'annulation de la vente est prononcée en raison de ses man'uvres dolosives.





Du fait de l'annulation avec effet rétroactif de l'acte de vente, celui-ci est réputé n'avoir jamais été conclu et donc ne pas l'avoir été dans le délai fixé par l'article L. 312-12 du code de la consommation alors applicable, texte expressément visé par M. et Mme K... dans le dispositif de leurs conclusions, ce dont il résulte que le contrat de prêt souscrit pour en assurer le financement auprès du Crédit Foncier de France se trouve annulé de plein droit par application de ce texte ; la SCI Via Aurélia, qui est un tiers au contrat de prêt conclu le 16 septembre 2009, ne saurait cependant être condamnée à rembourser au Crédit Foncier de France le montant de la somme prêtée à M. et Mme K... , soit 145051 euros sous déduction des échéances réglées.





L'hypothèque conventionnelle, dont bénéficie le Crédit Foncier de France, subsiste jusqu'au remboursement du capital prêté sous déduction des frais de dossier et des échéances réglées, remboursement que M. et Mme K... proposent d'effectuer, mais les frais de mainlevée d'hypothèque seront mis à la charge de la SCI Via Aurélia.





Le contrat de prêt immobilier liant M. et Mme K... au Crédit Foncier de France n'a certes pas d'effet à l'égard de la SCI Via Aurélia, mais n'en constitue pas moins un fait juridique, dont il peut être déduit des conséquences à l'égard de celle-ci ; l'établissement de crédit apparaît dès lors fondé à reprocher à la SCI Via Aurélia, ainsi qu'à la société Omnium Gestion, devenue la société R..., une faute à l'origine de l'annulation du contrat de prêt, puisque cette annulation découle directement de celle de l'acte de vente due au dol de la société venderesse et de son mandataire, qui engage ainsi leur responsabilité sur un fondement délictuel à son égard ; il ne peut être reproché au Crédit Foncier de France, qui ne s'est pas immiscé dans la commercialisation du programme immobilier, ni dans le choix des méthodes de vente utilisées, une faute conduisant à exonérer en tout ou en partie la SCI Via Aurélia et la société R... de la responsabilité encourue ; hormis les cotisations d'assurance, qui ne peuvent être regardées comme des éléments de préjudice de l'établissement de crédit, celui-ci peut prétendre être indemnisé de son préjudice lié à la perte de la rémunération attendue au titre du crédit consenti sur la base des intérêts du prêt, qu'il aurait pu percevoir si le contrat n'avait pas été annulé du début du remboursement jusqu'au jour de l'annulation (37966,14 euros) et de l'indemnité contractuelle de remboursement anticipé, qu'il aurait pu percevoir égale à 3 % du capital restant dû à cette date (4331,14 euros), soit au total la somme de 42217,28 euros.





L'annulation du contrat de prêt rend également sans objet la police d'assurance souscrite auprès de la société Axa France vie, visant à en garantir le remboursement ; il y a donc lieu d'en prononcer la résiliation, étant observé que M. et Mme K... ne sollicitent pas le remboursement par la société d'assurances des cotisations perçues par celle-ci, qui lui restent donc acquises.





Il a indiqué plus haut que la partie de bonne foi au contrat de vente annulée peut demander à la partie fautive la réparation des préjudices résultant de l'annulation de la vente non couverts par les restitutions ; en l'occurrence, la SCI Via Aurélia a obtenu la conclusion du contrat de vente par l'effet d'un dol, qui a consisté à faire croire à M. et Mme K... que l'investissement immobilier qui leur était proposé se trouvait garanti par des études de marché préalables attestant du potentiel locatif, gage de succès de l'investissement ; les méthodes de commercialisation utilisées ont été mises au point par la société Omnium Gestion, devenue la société R..., qui ont été appliquées sur le terrain par M. Z..., agent commercial indépendant, lequel n'a fait que relayer un discours commercial conçu par celle-ci, accompagné d'une documentation élaborée par son donneur d'ordre ; la faute de la SCI Via Aurélia et de la société Omnium Gestion, qui a représenté la société venderesse lors de la commercialisation du programme « Via Aurélia », est directement à l'origine de l'annulation de la vente et engage dès lors leur responsabilité sur le fondement de l'article 1382 du code civil, devenu l'article 1240, aucune faute personnelle ne pouvant, en revanche, être retenue à l'encontre de M. Z....





M. et Mme K... apparaissent ainsi fondés à obtenir l'indemnisation de leurs préjudices liés aux frais notariés de procuration non pris en charge par le promoteur, aux primes d'assurance dont ils ont dû s'acquitter, aux frais de garantie liés à l'octroi du prêt, aux honoraires versés au gestionnaire de l'appartement, aux charges de copropriété réglées au syndic de l'immeuble et aux taxes foncières payées à l'administration, à l'exclusion de tous autres chefs de préjudice comme celui lié au retard dans la livraison du bien ou à l'absence de défiscalisation la première année ; en l'état des pièces produites, le montant des préjudices, non couverts par les restitutions, s'élève à la somme de 17368,80 euros au paiement de laquelle la SCI Via Aurélia et la société R... doivent être condamnées in solidum.





3-les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile :





Au regard de la solution apportée au règlement du litige, la SCI via Aurélia et la société R... doivent être condamnés in solidum aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. et Mme K... , au Crédit Foncier de France et à la société Axa France Vie diverses sommes, qui seront précisées ci-après, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; il n'y a pas lieu, en revanche, de faire application de ce texte au profit de M. Z..., qui en sollicite également le bénéfice.





PAR CES MOTIFS:





La cour,





Infirme le jugement entrepris et statuant à nouveau,





Prononce l'annulation de l'acte de vente reçu le 16 septembre 2009 par Me P..., notaire à [...], conclu entre Alain K... né le [...] à Sainte Claude (Guadeloupe) et Isabelle X... son épouse née le [...] à Basse-Terre (Guadeloupe) et la SCI Via Aurélia, ayant pour objet l'acquisition du bien immobilier répondant à la désignation suivante : 








« Sur la commune de [...] (Var), lieu-dit « Sainte Brigitte », dans un ensemble immobilier en copropriété dénommé « domaine Via Aurélia », devant comprendre après achèvement : 13 bâtiments collectifs dénommés A, B, C, D, E, F, G, H, I et J (') cadastré sous les références suivantes :








Section 


Numéro


Lieu-dit 


Nature 


Contenance




[...]


[...]


[...] 





[...] a [...]









Observation étant faite que ladite parcelle section [...] provient de la réunion d'anciennes parcelles cadastrées section [...] à [...], [...] à [...], [...], [...] et [...] suite à un procès-verbal de réunion du cadastre en date du 13 mars 2008 publié au deuxième bureau des hypothèques de Draguignan le 21 mars 2008, volume 2008P, n° 2914.


Les biens et droits immobiliers ci-après désignés :


Lot n° vingt-huit (28)


Ce lot comprenant : la propriété exclusive et particulière d'un appartement (C 13), situé au niveau du bâtiment C, teinté de violet ; il porte le n° 28 au plan, il se compose de deux pièces principales, savoir : hall d'entrée, séjour avec coin cuisine, dégagement, chambre avec placard, salle d'eau avec WC, balcon.


Et les trois cent soixante-sept cent-millièmes de la propriété au sol et des parties communes générales ''''''''''''''''''''''.''''''''.. 367/100000ème 


Lot n° deux cent quarante-neuf (249)


Ce lot comprenant : la propriété exclusive et particulière d'une aire de stationnement (70) ; teinté de rose, il porte le n° 249 au plan.


Et les dix-huit cent-millièmes de la propriété au sol et des parties communes générales'''''''''''''''''''''''..'''''.'''18/100000ème 


Lot n° deux cent soixante-seize (276)


Ce lot comprenant : la propriété exclusive et particulière d'une aire de stationnement (97) ; teinté de rouge, il porte le n° 276 au plan.


Et les dix-huit cent-millièmes de la propriété au sol et des parties communes générales ''''''''''''''...'''''''''''''''''..'''18/100000ème »





Condamne la SCI Via Aurélia à restituer à M. et Mme K... la somme de 140 000 euros correspondant au prix d'acquisition du bien, assortie des intérêts au taux légal à compter du 2 avril 2014, date de la demande en justice,





Prononce l'annulation du contrat conclu entre la SA Crédit Foncier de France et M. et Mme K... par acte également établi par Me P..., notaire à [...], en date du 16 septembre 2009 ayant pour objet un prêt hypothécaire à taux variable d'un montant de 145 051 euros sur une durée initiale de 300 mois, destiné à financer le bien immobilier vendu,





Donne acte à M. et Mme K... de ce qu'ils proposent de procéder au remboursement du capital prêté sous déduction de l'ensemble des sommes versées par eux comprenant le remboursement du capital mais aussi les intérêts réglés, les frais de dossier ou tout autre frais lié à ce prêt,





Dit que les frais de mainlevée de l'hypothèque garantissant le prêt seront à la charge de la SCI Via Aurélia,





Prononce la résiliation de la police d'assurance souscrite auprès de la société Axa France Vie,





Condamne in solidum la SCI Via Aurélia et la société R... à payer au Crédit Foncier de France la somme de 42 217,28 euros à titre de dommages et intérêts,





Condamne in solidum la SCI Via Aurélia et la société R... à payer à M. et Mme K... la somme de 17 368,80 euros à titre de dommages et intérêts, les intérêts dus sur cette somme ayant un an d'ancienneté produisant eux-mêmes intérêt au taux légal conformément à l'article 1154 du code civil,





Dit que le présent arrêt devra être publié auprès du service chargé de la publicité foncière par M. et Mme K... , aux frais de la SCI Via Aurélia,











Rejette toutes autres demandes,





Condamne in solidum la SCI Via Aurélia et la société R... aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer à M. et Mme K... la somme de 4000 euros, au Crédit Foncier de France celle de 2000 euros et à la société Axa France Vie celle de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,





Dit n'y avoir lieu de faire application de ce texte au profit de M. Z...,





Dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 








Le greffier Le président