Cour d'Appel · 1ère Chambre — 26 janvier 2021

PS/CD



Numéro 21/00367 





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 26/01/2021 







Dossier : N° RG 19/02834 - N° Portalis DBVV-V-B7D-HLHC 





Nature affaire :



Demande en nullité d'une assemblée générale ou d'une délibération de cette assemblée







Affaire :



[HJ] [OE],

et autres



C/



Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 117]



























Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R Ê T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 26 Janvier 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 





APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 16 Novembre 2020, devant :



Monsieur SERNY, magistrat chargé du rapport,



assisté de Madame DEBON, faisant fonction de greffière présente à l'appel des causes,





Monsieur [FF], en application des articles 786 et 907 du code de procédure civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries et en a rendu compte à la Cour composée de :



Madame DUCHAC, Président

Monsieur SERNY, Conseiller

Madame ASSELAIN, Conseiller





qui en ont délibéré conformément à la loi.











dans l'affaire opposant :









APPELANTS :



Monsieur [HJ] [OE]

né le [Date naissance 39] 1952 à [Localité 99]

de nationalité Française

[Adresse 116]

[Localité 54]



Monsieur [J] [V]

né le [Date naissance 10] 1960 à [Localité 121]

de nationalité Française

[Adresse 96]

[Localité 60]



Monsieur [OV] [T]

né le [Date naissance 32] 1954 à [Localité 123]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 52]



Madame [KL] [JN] épouse [S]

née le [Date naissance 48] 1943 à [Localité 109]

de nationalité Française

[Adresse 64]

[Localité 26]



Madame [PC] [XW] épouse [T]

née le [Date naissance 33] 1957 à [Localité 89]

de nationalité Française

[Adresse 14]

[Adresse 14]

[Localité 52]



Monsieur [F] [G]

né le [Date naissance 31] 1957 à [Localité 94] (Maroc)

de nationalité Française

[Adresse 98]

[Localité 67]



Madame [PT] [RR] épouse [O]

née le [Date naissance 11] 1950 à [Localité 108]

de nationalité Française

[Adresse 58]

[Localité 68]



Madame [IP] [D] épouse [G]

née le [Date naissance 50] 1959 à [Localité 110]

de nationalité Française

[Adresse 98]

[Localité 67]



Monsieur [I] [WH]

né le [Date naissance 24] 1958 à [Localité 122]

de nationalité Française

[Adresse 23]

[Localité 55]



Madame [L] [SO] épouse [IH]

née le [Date naissance 37] 1962 à [Localité 93]

de nationalité Française

[Adresse 49]

[Localité 76]



Madame [VZ] [NO] épouse [UD]

née le [Date naissance 4] 1943 à [Localité 95]

de nationalité Française

[Adresse 59]

[Localité 81]



Monsieur [GD] [SX]

né le [Date naissance 47] 1944 à [Localité 103] (09)

de nationalité Française

[Adresse 77]

[Adresse 77]

[Localité 69]



Madame [EO] [ZC] épouse [WH]

née le [Date naissance 6] 1958 à [Localité 91]

de nationalité Française

[Adresse 23]

[Localité 55]



Monsieur [HS] [PK]

né le [Date naissance 25] 1948 à [Localité 115]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 56]



Monsieur [GD] [MA]

né le [Date naissance 13] 1947 à [Localité 105] (56140)

de nationalité Française

[Adresse 45]

[Localité 66]



Monsieur [KU] [BK]

né le [Date naissance 3] 1958 à [Localité 107]

de nationalité Française

[Adresse 82]

[Localité 61]



Madame [JF] [R] épouse [PK]

née le [Date naissance 44] 1955 à [Localité 115]

de nationalité Française

[Adresse 8]

[Localité 56]



Madame [B] [P] épouse [WP]

née le [Date naissance 7] 1976 à [Localité 120]

de nationalité Française

[Adresse 65]

[Localité 17]



Madame [L] [CC]

née le [Date naissance 5] 1951 à [Localité 118]

de nationalité Française

[Adresse 83]

[Localité 84]







Madame [K] [CK] épouse [BK]

née le [Date naissance 43] 1957 à [Localité 100] (46)

de nationalité Française

[Adresse 82]

[Localité 61]



Monsieur [H] [NW]

né le [Date naissance 35] 1960 à [Localité 90]

de nationalité Française

[Adresse 16]

[Localité 75]



Monsieur [LC] [SH]

né le [Date naissance 38] 1951 à [Localité 101] (47)

de nationalité Française

[Adresse 102]

[Localité 63]



Monsieur [EX] [BR]

né le [Date naissance 46] 1951 à [Localité 114] (Algérie)

de nationalité Française

[Adresse 40]

[Localité 51]



Monsieur [J] [GT]

né le [Date naissance 1] 1941 à [Localité 85]

de nationalité Française

[Adresse 86]

[Localité 62]



Madame [W] [VB] épouse [MP]

née le [Date naissance 36] 1947 à [Localité 92]

de nationalité Française

[Adresse 21]

[Localité 70]



Monsieur [GD] [FV]

né le [Date naissance 12] 1957 à [Localité 104]

de nationalité Française

[Adresse 57]

[Localité 53]



Madame [BO] [NG] épouse [FV]

née le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 106]

de nationalité Française

[Adresse 57]

[Localité 53]



Monsieur [M] [JW]

né le [Date naissance 33] 1956 à [Localité 111]

de nationalité Française

[Adresse 22]

[Localité 72]



Madame [X] [DZ] épouse [JW]

née le [Date naissance 20] 1952 à [Localité 97] Cameroun

de nationalité Française

[Adresse 22]

[Localité 72]







Madame [RZ] [MP] veuve de Monsieur [OM] [TN]

née le [Date naissance 34] 1956 à [Localité 112]

de nationalité Française

[Adresse 79]

[Localité 74]



Madame [L] [MI] épouse [XN]

née le [Date naissance 41] 1957 à [Localité 113]

de nationalité Française

[Adresse 42]

[Localité 80]





Représentés par Maître COCOYNACQ, avocat au barreau de BAYONNE

assistés de Maître SZEWCZYK de la SCP HARFANG AVOCATS, avocat au barreau de BORDEAUX 











INTIME :



Syndicat des copropriétaires DE LA [Adresse 117], sis [Adresse 9]), représenté par son syndic la SAS PARENT-GOURGUE exploitant sous l'enseigne « PARENT LAFOURCADE », dont le siège social est à [Adresse 88], elle-même prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 9]

[Localité 71]





Représenté par Maître FROGET, avocat au barreau de BAYONNE























sur appel de la décision 

en date du 21 JANVIER 2019

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE BAYONNE

RG 16/00795



Vu l'acte d'appel initial du 30 août 2019 ayant donné lieu à l'attribution du présent numéro de rôle,



Vu le jugement dont appel rendu le 21 janvier 2019 par le tribunal de grande instance de BAYONNE qui a :

1 - débouté des copropriétaires de la [Adresse 117] de leurs actions : 

- en annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale tenue le 17 décembre 2015,

- en annulation de la résolution n°4 de la même assemblée générale,

- en annulation de la résolution n°10 de la même assemblée générale,

- en annulation de toutes les résolutions de l'assemblée générale du 10 septembre 2016, 

- annulation du contrat de syndic mandaté par l'assemblée générale du 17 décembre 2015,

2- annulé la résolution n°8 de l'assemblée générale du 17 décembre 2015,

3- rejeté la demande tendant à la mise en oeuvre d'autant de boîtes aux lettres normalisées que de logements,

4- rejeté les autres demandes des copropriétaires,

5- mis les dépens à leur charge.



Vu les conclusions transmises par voie électronique le 29 mai 2020 par le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 117] qui demande la confirmation du jugement et le paiement de 6.000 euros en compensation de frais irrépétibles ;



Vu les dernières conclusions transmises par voie électronique le 28 octobre 2020 par les copropriétaires appelant de cette décision qui :

- poursuivent la confirmation du jugement en ce qu'il annulé la résiliation n°8 de l'assemblée générale du 17 décembre 2015 ayant décidé de l'installation de boîtes aux lettres normalisées et mis en place un service de distribution du courrier moyennant rémunération, 

- pour le surplus, poursuivent l'annulation de la résolution décidant de la révocation du syndic alors en place et de la résolution désignant son remplaçant, en demandant l'annulation du contrat passé par la copropriété avec ce dernier,

- demandent l'annulation de la clause du règlement de copropriété prévoyant la distribution du courrier par la société de gestion de la résidence,

- demandent la condamnation du syndicat des copropriétaires à mettre en place, sous astreinte, autant de boîtes aux lettres que de logements,

- demandent l'annulation de toutes les assemblées générales subséquentes,

- demandent à être exonérés, en qualité de copropriétaires non contractants avec la société de gestion, de tous paiements de charges engagés par elle du chef des services de réception, du service de codage accès à la résidence, et au versement de la redevance spéciale des ordures ménagères,

- réclament restitutions de sommes perçues par le syndicat à ce titre alors qu'il ne pouvait y prétendre,

- demandent 6.000 euros en compensation de frais irrépétibles et la condamnation de l'adversaire aux dépens sous le bénéfice de l'application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. 





Vu l'ordonnance de clôture délivrée le 02 novembre 2020.



Le rapport ayant été fait oralement à l'audience.





MOTIFS 





PRESENTATION DE LA COPROPRIETE



A) Le règlement de copropriété initial prévoit un régime de contrat forcé de mise à disposition des lots à la société de gestion hôtelière





La copropriété MER ET GOLF est édifiée sur un terrain acquis le 14 juillet 1983 par la S.C.I. MER ET GOLF (RCS BAYONNE D 324 005 377) selon acte du 25 juillet 1983 reçu par Me [TV], notaire à [Localité 119], ultérieurement publié le 26 août 1983 volume 353 n°11.

Cette S.C.I. a aussi acquis par voie d'échange une parcelle voisine appartenant à la ville d'[Localité 87].

Ces acquisitions portaient sur des parcelles cadastrées sur cette commune sous les références section BO [Cadastre 18] et [Cadastre 19].



Cette S.C.I. MER ET GOLF a obtenu un permis de construire et construit un immeuble soumis au régime de la copropriété. Un règlement de copropriété a été établi et déposé le 14 novembre 1993 en l'étude de Me [TV] publié le 18 décembre 1983 volume 4080 n°15 en prévision de la construction d'un ensemble immobilier composé de 7 bâtiments abritant 204 lots d'habitations privatifs ; une piscine et 204 emplacements de parkings sont prévus.



Selon le règlement de copropriété, l'ensemble est prévu pour avoir une vocation para-hôtelière et, en considération de cette destination bien précise, 

- outre les éléments habituels concernant la structure de l'immeuble, sont qualifiés de parties communes, ce qui diffère d'un immeuble ayant pour la simple 'habitation bourgeoise', divers locaux suivants situés dans le bâtiment central, à savoir, la réception, les bureaux, l'office, la réserve, des locaux destinées à la lingerie, un salon ainsi que des logements destinés au personnel de réception ;

- les propriétaires acquéreurs s'engagent aussi à passer un contrat de mise à disposition avec la société d'exploitation hôtelière, la nature du contrat n'est pas définie et les débats ne portent pas sur la qualification de cette relation ;

- ils prennent aussi l'obligation de conclure un contrat de mise à disposition avec la société d'exploitation qui doit être transmise à l'acquéreur de lots en cas de vente ; le règlement prescrit donc un régime de contrat forcé avec ces tiers acquéreurs.



B) La modification intervenue en 1987



Tout le programme prévu n'a pas été réalisé.



Règlement de copropriété et état descriptif de division ont été modifiés par acte notarié reçu le 18 décembre 1987 par Me [MY], notaire à [Localité 119]. La modification a consisté à :

- remanier les lots existants,

- créer 38 lots numérotés de 205 à 242 nouveaux pris sur les parties communes d'origine consistant en des emplacements de parkings,

- à supprimer ces 242 lots,

- à les remplacer par 160 lots,

- dont les lots 1 à 159 dans les bâtiments édifiés sur la parcelles cadastrées section BO [Cadastre 27] et [Cadastre 29],

- à retirer de la copropriété le lot 160 implanté sur les parcelles Section B [Cadastre 78] N°[Cadastre 28] et [Cadastre 30].



Les références de publication ne sont pas connues de la cour pour ne pas figurer sur l'acte de modification qui lui est remis.



Aucune pièce versée au débat ne démontre qu'aient été modifiées à cette occasion, les clauses du règlement de copropriété sus rappelées organisant un régime de contrat forcé.



C) Le régime initial de contrat forcé a été abandonné dans les faits et a nécessité l'élaboration d'un contrat complémentaire pour régler des dépenses afférentes aux lots des copropriétaires 'indépendants' ne donnant pas leur lot en gestion à la S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS



Le syndicat des copropriétaires a ainsi souscrit avec la S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS un contrat destiné à d'entretien des parties communes avec garantie de résultat pour :

- le nettoyage des parties communes incluant la piscine,

- le codage des portes d'accès et l'envoi des codes aux copropriétaires,

- le contrat d'entretien des deux ascenseurs,

- le contrat d'entretien des espaces verts,

- le contrat de sécurité électrique,

- l'abonnement collectif de télévision,

- l'entretien des extincteurs,

- le contrôle de la piscine.



Le contrat d'origine daté du 31 octobre 1997 est entré en vigueur le 1er novembre 1997 et prévoyait une rémunération de 25.016,74 Euros ([Cadastre 28].099,50 francs) H.T. soit 30.070,27 euros (197.904 francs) T.T.C. pour des copropriétaires représentant 23.013 millièmes de copropriété sur 58.900 millièmes. 



Ce contrat ne s'applique donc qu'aux propriétaires - minoritaires - n'ayant pas donné leurs lots à gérer par la société hôtelière ; cela se déduit de l'article 4 dudit contrat relatif à la liste de propriétaires concernés, qui est évolutive pour être appelée à être 'majorée' du nombre de ceux qui rompent le "bail" passé avec la S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS et à être 'minorée' du nombre de ceux qui contractent avec elle pour la location de leurs lots.



L'objet du litige tient au fait que ce contrat complémentaire ne régit pas tous les types de dépenses assurées par la société de gestion hôtelière.



D) L'objet du précédent conflit judiciaire relativement à des prestations non visées par le contrat complémentaire



Dans les faits, diverses dépenses hors champ du contrat complémentaire vont être prises en charge par la société de gestion hôtelière qui en a obtenu le remboursement par le syndicat ; un premier conflit est donc né lorsque s'est posée la question de leur récupération sur les copropriétaires qui n'avaient pas confié leur lot à la gestion de la société hôtelière ; ce premier conflit va naître au sujet des dépenses de réception et des dépenses de télésurveillance, toutes deux non mentionnées dans le contrat complémentaire et il va donner lieu à un jugement du 12 mars 2012, confirmé par la cour le 20 septembre 2013, la cour de cassation rejetant un pourvoir partiel.



Le second conflit, objet du jugement dont appel et du présent arrêt, a surgi pour les mêmes causes mais :

- il étend la contestation à d'autres prestations, à savoir, la distribution du courrier et le régime à appliquer à la perception des taxes communales pour le ramassage des ordures ménagère ; 

- il étend la contestation à la validité de clauses du règlement de copropriété en ce qu'il porte sur des prestations qui ne s'analyserait pas en des charges de copropriété ;

- il reprend la demande de liquidation de la créance de restitution des prestations de 'réception' indues, demande de restitution déclarée irrecevable par l'arrêt du 20 septembre 2013 pour être nouvelles en appel.

 

Par jugement du 05 mars 2012, le tribunal de grande instance, saisi par des copropriétaires ayant retiré la gestion de leurs lots à la S.A.R.L. MER ET LOISIRS d'une action visant les délibérations des assemblés générales des 02 avril 2010 et 31 mai 2011, a fourni les réponses suivantes :

- s'agissant de la télésurveillance, les propriétaires des lots non gérés par la S.A.R.L. MER ET LOISIRS restent tenus des dépenses car il profitent de l'installation ; 

- s'agissant des services de réception, les propriétaires de lots non gérés par la S.A.R.L. MER ET LOISIRS n'ont pas y participer car ces services relèvent de l'activité commerciale de cette société. 

Le tribunal a statué en conséquence ces appréciations pour invalider ou au contraire valider les résolutions contestées des assemblées générales.



Par arrêt du 20 septembre 2013, la cour d'appel de PAU a :

- confirmé le jugement,

 

- et rejeté, comme étant irrecevables pour être nouvelles en cause d'appel, les demandes de remboursement des charges payées réclamées au titre de l'exécution du contrat de réception aux copropriétaires mais dont la décision du tribunal les avait libérés.



Par arrêt du 18 février 2015, la cour de cassation a rejeté le pourvoi formé par la société gestionnaire en estimant que la cour d'appel avait pu retenir que le contrat de réception ne présentait aucune utilité objective pour les lots dont les copropriétaires n'avaient pas confié l'exploitation à la société.

La cour de cassation n'avait pas été saisie du pourvoi relatif aux dépenses de télésurveillance.



ANALYSE DE L'EVOLUTION DE LA GESTION DE LA COPROPRIETE HOTELIERE



1- le règlement de copropriété d'origine contient un chapitre relatif aux services rendus par la S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS en exécution d'un contrat de mise à disposition forcé lors de l'acquisition ; ces services ne correspondent pas à la définition des charges de copropriété



Le règlement de copropriété indique expressément que l'immeuble a une destination para-hôtelière et que les lots sont affectés à cet usage para-hôtelier ; le règlement prévoit que chaque acquéreur de lot est alors obligé de signer un contrat de mise à disposition des locaux acquis avec la société gestionnaire qui assure l'exploitation en la forme para-hôtelière, de maintenir l'affectation de ses locaux à l'usage para-hôtelier et en cas de vente, imposer à son acquéreur l'obligation de maintenir cet usage para-hôtelier.



Cette destination à usage para-hôtelier explique la situtation :

- les locaux nécessaires à l'exploitation de l'activité para-hôtelière ont ainsi été catégorisés comme parties communes de la copropriété (une autre solution aurait consisté à localiser ces locaux à des lots privatifs affectés à cet usage, donnés à bail ou mis à disposition de la société d'exploitation) ; rien n'interdit cependant à la S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS d'être propriétaires de lots privatifs ;

- le règlement contient une clause selon laquelle le service de l'immeuble est assuré par la société de gestion para-hôtelière et par le personnel sous ses ordres et elle assure l'entretien des parties communes, s'occupe du service des ordures, et distribue le courrier ; son activité recoupe ainsi partiellement l'administration et la gestion de l'immeuble en principe dévolue au syndic ; le départage entre dépenses hôtelières et dépenses de conservation de l'immeuble reste donc à faire, ce qui ne serait pas le cas si les locaux affectés à la gestion hôtelière avaient été classés parties privatives en étant donnés à bail à la société d'exploitation hôtelière..



Le règlement de copropriété auquel les acquéreurs adhèrent contient donc des clauses qui dépassent le domaine de l'administration et de la conservation de l'immeuble, strictement entendues aux termes de la loi du 05 juillet 1965 qui est d'ordre public ; dès lors, les droits et obligations ainsi réglementés qui dépassent le cadre strict de cette loi relèvent en réalité du régime du titre d'occupation censé, selon le règlement, avoir être donné dans tous les cas à la société d'exploitation par l'acquéreur en vertu d'un contrat forcé selon le règlement de copropriété lui-même.



Ces clauses s'expliquent par l'indivisibilité initialement voulue lors de la commercialisation du programme ; tant que tous les propriétaires de lots restent signataires de contrats confiant la gestion de leurs lots à la société d'exploitation,

- il n'y a aucune incohérence à ce que les charges ne relevant pas de la conservation et de l'administration de l'immeuble soient payées par les copropriétaires à la société hôtelière d'exploitation par l'intermédiaire des comptes de gestion de la copropriété, 

- en vertu de la liberté contractuelle, les contrat de mises à disposition peuvent prescrire que de telles charges ne relevant pas de l'administration ou de la conservation de l'immeuble soient recouvrées contre les copropriétaires selon le régime appliqué aux véritables charges de copropriété.



Dans ce schéma initial de contrat d'exploitation forcé annexe à l'acquisition, toutes les prestations commandées par la société de gestion à des entreprises tierces, que ce soit pour la stricte gestion de l'immeuble au sens de la loi du 10 juillet 1965 ou que ce soit pour les besoins plus larges de l'exploitation commerciale auquel les acquéreurs ont adhéré, concernent l'ensemble des lots puisque le contrat de mise à disposition est obligatoire.



Dans ce schéma, les assemblées générales de copropriété deviennent ainsi dans ce schéma le lieu le plus approprié pour évoquer l'ensemble de la gestion, puisque les charges de copropriété constituent un sous-ensemble des charges de l'exploitation commerciale ; mais les assemblées générales s'étendent alors à un domaine plus large que la simple administration de l'immeuble.



2- le changement de ce mode de fonctionnement



Dans les faits, au fur et à mesure des mutations de lots, une partie des lots n'a plus été mise à disposition de la société d'exploitation. Une partie des nouveaux copropriétaires n'a pas voulu acquérir en s'engageant à mettre leurs lots avec la société d'exploitation ; la société d'exploitation a admis la situation et en a partiellement tiré les conséquences en faisant conclure par le syndicat des copropriétaires un contrat complémentaire, dont la validité n'est pas discutée et qui a vocation à s'appliquer aux copropriétaires ne confiant pas leurs lots à la gestion de la société hôtelière.

Mais ce contrat de mise à disposition ne gère pas toutes les dépenses assumées par la société de gestion hôtelière de sorte qu'il faut distinguer entre plusieurs types de dépenses :

- les dépenses assumées par la société qui sont bien des dépenses relevant de l'administration et de la conservation de l'immeuble au sens de la loi du 10 juillet 1965 ; 

- les dépenses assumées par la société qui ne sont pas des dépenses relevant de l'administration et de la conservation de l'immeuble au sens de la loi du 10 juillet 1965 mais qui entrent dans le champ du contrat complémentaire liant les copropriétaires indépendants ; 

- les dépenses assumées par la société qui ne sont pas des dépenses relevant de l'administration et de la conservation de l'immeuble au sens de la loi du 10 juillet 1965 mais qui n'entrent pas dans le champ du contrat complémentaire liant les copropriétaires indépendants.

 

3- la portée des décisions de justice rendues



En droit :

- un règlement de copropriété, texte d'ordre public, sort de son objet lorsqu'il réglemente le régime de charges qui ne sont pas des charges de copropriété exposées pour la seule conservation et pour la seule administration de l'immeuble ; toute personne intéressée peut invoquer la nullité d'une telle clause ou demander qu'elle soit réputée non écrite à son égard ;

- le principe de la liberté contractuelle permet cependant à une société d'exploitation qui gère un immeuble en copropriété tout d'abord de stipuler une indivisibilité contractuelle entre l'acquisition de la qualité de copropriétaire et la fourniture des services qu'elle rend aux copropriétaires et ensuite de prévoir que ces charges seront réparties à proportions des quotes-parts des parties communes dont le copropriétaire est titulaire ; cette indivisibilité se trouve cependant inapplicable à un acquéreur de lot qui refuse de confier la gestion de son lot à la société commerciale.

L'indivisibilité initialement prévue en 1983 entre acquisition et conclusion d'un contrat de mise à disposition des lots par les acquéreurs n'est plus appliquée et de ce fait,

- le règlement ne peut pas avoir de force obligatoire concernant des charges d'exploitation commerciales qui sont en dehors de son objet ;

- les charges commerciales assumées par la société hôtelière qui ne peuvent pas être analysées en charges de copropriété, ne peuvent être contractuellement réclamées aux copropriétaires qu'en exécution d'un contrat de mise à disposition qu'ils auraient signé ; si un contrat a été passé entre le syndic et la société de gestion pour ces services, le syndic ne s'est engagé que pour les signataires du contrat de gestion en vertu d'un mandat distinct de celui de la gestion de l'immeuble ; les copropriétaires indépendants n'ont aucune part de dépense à assumer ; c'est ce qui a été jugé par l'arrêt du 20 septembre 2013 pour les charges de fonctionnement du service de réception hôtelière ;

- les charges de copropriété au sens de la loi de 1965 qui sont prises en charge par la société hôtelières en vertu d'un contrat passé avec le syndicat des copropriétaires sont récupérables par elles contre le syndicat en exécution de ce contrat ; parce que ces dépenses sont des charges de copropriété et entrent dans le champ du règlement de copropriété, le syndicat peut alors les récupérer contre tous les copropriétaires indépendants ou non, selon la répartition des charges voulue par le règlement de copropriété, y compris contre la société de gestion hôtelière du chef des lots dont elle est propriétaire. C'est ce qui a été jugé pour la télésurveillance dont on relève qu'elle n'entrait pas dans le champ du contrat complémentaires obligeant les copropriétaires 'indépendant' au remboursement de dépenses limitativement énumérées ;

- les charges de copropriété au sens de la loi de 1965 qui sont prises en charge par société hôtelières sans contrat passé avec le syndicat des copropriétaires mais que celui-ci vient à lui rembourser en raison de leur utilité, et donc sur le fondement juridique d'un quasi-contrat, suivent le même régime et sont récupérables contre tous les copropriétaires qu'ils soient signataires d'un contrat de gestion ou qu'ils soient copropriétaires 'indépendants'.



4- les conséquences sur l'interprétation à donner des clauses du règlement de copropriété - leur validité



S'agissant de la distribution du courrier, l'article 10 du règlement de copropriété prévoit qu'elle est assurée par la société d'exploitation ; à l'origine, cette disposition pouvait correspondre à une réalité puisque la société de promotion a pu ne vendre qu'à des copropriétaires acceptant parallèlement de signer un contrat de mise à disposition des locaux avec la société d'exploitation. Mais cette clause n'était qu'une déclinaison, portée dans le règlement de copropriété, d'une obligation extérieure à l'administration et à la gestion de l'immeuble ; pour ne pas se rattacher à la conservation et à l'administration de l'immeuble, le règlement de copropriété sortait de son objet en stipulant cela. Or, sorti de son objet, le règlement de copropriété n'a aucune valeur obligatoire, et en particulier n'en a aucune à l'égard des copropriétaires de lots qui ne contractent pas cette obligation en donnant la gestion de ce lot à la société de gestion.



Aujourd'hui, la société d'exploitation ne gère plus la totalité des lots ; a donc été admise dans les faits, et appliquée, la possibilité pour un copropriétaire de ne pas conclure un contrat de gestion avec elle ; la distribution du courrier, par essence personnalisée, du courrier, n'entre pas dans la catégories des services s'analysant en charges de copropriété ; si le syndicat des copropriétaires paye la société de gestion hôtelière pour ce service, il ne fait en vertu d'un contrat qui ne relève pas de son mandat de gestion et d'administration de l'immeuble mais d'un mandat de gestion à lui donné par la société de gestion pour récupérer les charges de fonctionnement sur les bénéficiaires de ce service ; le syndicat des copropriétaires ne peut donc répercuter la dépense sur les copropriétaires indépendants mais seulement sur les copropriétaires ayant donné leurs lots en gestion à la société hôtelière et contre la société hôtelière elle-même du chef des locaux pour lesquels elle a la qualité de propriétaire détenteur de tantièmes de parties communes. Cette récupération peut se faire au prorata des tantièmes de copropriété mais ramené au total des seuls copropriétaires ayant mis leur lots en gestion auprès de la société hôtelière, mais elle demeure en dehors de l'application des dispositions de la loi du 10 juillet 1965.



Les appelants sont ainsi fondés à obtenir l'annulation des dispositions du règlement de copropriété prévoyant la distribution du courrier par la société de gestion de la résidence ainsi qu'à obtenir l'annulation de toute disposition ou résolution d'assemblée générale exigeant d'eux une participation financière pour rémunérer cette prestation.









5- les conséquences des décisions antérieures en matière de restitution de charges



a) les dépenses payées par le syndicat et rattachées au service de réception



Le sens du jugement du 05 mars 2012 confirmé le 20 septembre 2013 par la cour d'appel est que perdent leur cause juridique tous les paiements faits par les copropriétaires des lots n'ayant pas mis leurs lots à la disposition de la société hôtelière quand les charges à eux réclamées par le syndicat des copropriétaires pour avoir payé la société de gestion hôtelière, ne se rattachent pas au financement de charges de copropriété bénéficiant à tous.

Le syndicat des copropriétaires qui vient à payer la société gestionnaire pour avoir pris en charge des dépenses ne relevant pas de la stricte gestion de l'immeuble, 

1 - ne peut pas récupérer ces dépenses contre les copropriétaires 'indépendants' mais seulement contre ceux (la majorité) qui continuent à confier la gestion de leurs lots à la société de gestion hôtelière ;

2- mais peut procéder à la répartition de ces charges étrangères à la gestion de l'immeuble entre les copropriétaires signataires de contrats de gestion en respectant les proportions relatives des millièmes de copropriétés qu'ils détiennent (ramenées par conséquent au total des millièmes détenus par ces seuls copropriétaires signataires de contrat de mises à disposition) ; à ces copropriétaires on ajoute la société de gestion pour le cas où elle est elle-même propriétaire de lots.



En exécution de l'arrêt rendu en septembre 2013, les copropriétaires 'indépendants' disposent d'une action en répétition contre le syndicat (s'agissant des dépenses du service de réception) ; la demande de répétition a été rejetée par la cour pour ne pas avoir été présentée en première instance. Il convient aujourd'hui de l'accueillir puisqu'elle demeure la conséquence nécessaire de ce qui a été jugé.



Sont donc concernées les charges catégorisées comme relevant de l'activité de réception payées avant comme après les décisions de justice et ce depuis la date de l'année 2010.



b) les dépenses payées par le syndicat et rattachées au service de distribution du courrier



Pour les mêmes raisons, les copropriétaires de lots non mis à disposition de la société de gestion hôtelière sont fondés à refuser la distribution personnalisée du courrier par le personnel de cette société ; à compter de l'expression de leur refus, ils doivent obtenir restitution par le syndicat des copropriétaires de toutes les sommes représentant la quote-part mise à leur charge des sommes payées par le syndicat à la société de gestion hôtelière en rémunération de ce service qui ne s'assimile pas à une charge de copropriété. 



c) les dépenses relatives aux taxes communales exigées pour le ramassage des ordures ménagères



Le taxes communales obéissent à deux régimes : 

- les propriétaires signataires et non-signataires de contrats de mise à disposition de leurs lots à la société hôtelière de gestion payent la taxe due à ce titre par chaque propriétaire de lot ;

- la société hôtelière de gestion paye en revanche une taxe spécifique liée à son caractère commerciale et non en raison de son droit de propriété. 



La perception de ces taxes est déclenchée par le droit de propriété d'une part et par l'activité commerciale, d'autre part ; la taxe payée par la société hôtelière se cumule avec la taxe liée à la propriété ; elle ne relève pas de la gestion et de l'administration de l'immeuble et ne peut pas être réclamée aux copropriétaires indépendants.









6- la portée juridique des approbations de comptes



Les quitus de gestion donnés lors des assemblées générales, ne font pas obstacle à ces restitutions car ces quitus valident des comptes établis en considération de clauses présumées valables au moment où ils ont été donnés ; l'annulation de ces clauses relatives à la répartition de certaines charges et les obligations de restitution qui en découlent ne retirent pas à ces comptes la régularité comptable qui leur a été reconnue ; l'annulation oblige à rétablissements de comptes mais les comptes approuvées demeurent la seule base juridiquement valable pour procéder à ces opérations de rétablissement et pour mesurer les créances de restitution que chaque copropriétaire 'indépendant' détient contre le syndicat..



SUR LA CONTESTATION DES DELIBERATIONS DE L'ASSEMBLEE GENERALE DU 17 DECEMBRE 2015



Il y a abus de majorité dans la mesure où les décisions aboutissent à mettre à la charge des copropriétaires "indépendants", qui sont minoritaires, la charge de prestations qui n'entrent pas dans l'objet de la stricte administration et conservation de l'immeuble et qu'ils refusent d'assumer soit pour refuser d'en bénéficier (distribution du courrier par la société hôtelière) soit pour ne pas avoir confié la gestion de leur lot à la société de gestion.

Se pose ici la question de la responsabilité personnelle du syndic pour avoir réclamé à des copropriétaires indépendants des sommes représentatives de charges assumées par la société de gestion mais n'entrant pas dans la stricte administration ou conservation de l'immeuble au sens de la loi du 10 juillet 1965.



A) sa teneur



L'assemblée générale s'est déroulée sous le contrôle d'un huissier de justice commis par ordonnance du 03 décembre 2015 rendue sur requête. Le compte rendu de l'huissier énumère les points abordés



QUESTION N° 1 : ELECTION DU BUREAU



 [Z] [YU] est désignée à l'unanimité comme président de séance ; elle est la représentante légale de la S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS. Sont aussi désignés à l'unanimité deux scrutateurs et un secrétaire de séance.

Le syndic en fonction est la société CARMEN POUMIRAU représentée par [KU] [C]. 



QUESTION N° 2 : Le rapport du conseil syndical



Cette phase n'a donné lieu à aucun vote.



QUESTION N° 3 : Révocation du syndic 'CARMEN POUMIRAU pour non-application d'une décision d'assemblée générale et du conseil syndical ; refus d'appliquer une décision de justice sans délai de la cour de cassation.

Résolution contestée et validée par le tribunal.



La révocation du syndic a été demandée, selon le compte rendu de l'huissier reprenant l'énoncé de l'ordre du jour pour 'non-application d'une décision d'assemblée générale et du conseil syndicat - refus d'appliquer une décision de justice dans délai de la cour de cassation'

La résolution est adoptée par 33.798 voix pour contre 17.315 et 1.020 abstentions.



QUESTION N° 4 : Nouvelle désignation du syndic, durée du mandat, fixation des honoraires, compte bancaire de la copropriété, pouvoir au président de séance de signer le contrat.

Résolution contestée et validée par le tribunal.





L'assemblée a alors désigné un nouveau syndic en la personne de la société GE MEANDR, domiciliée au MANS (42) en lui confiant un mandat à effet immédiat prévu pour se terminer au 31 décembre 2016 moyennant une rémunération annuelle de 14.400 euros T.T.C. 

La résolution est adoptée par 34.227 voix pour contre 15.915 et 1.991 abstentions.



QUESTION N° 8 : Demande de Monsieur [OE], copropriétaire, décision éventuelle à prendre pour l'achat, la pose et l'installation de 15 boîtes aux lettres 

Résolution - Résolution annulée par le tribunal.



Selon la convocation, l'ordre du jour prévoyait une décision à prendre sur une demande émise par [HJ] [OE] par lettre du 16 novembre 2016. Cette demande se bornait à l'achat de 15 boîtes aux lettres normalisées pour remplacer les anciennes boîtes aux lettres dégradées.



La résolution décide bien de l'achat, de la pose et de l'installation d'une batterie de boîtes aux lettres communes, dont la clef sera confiée au préposé de la société MER et GOLF LOISIRS ; selon l'article 10 du règlement de copropriété, ce préposé montera aussitôt après chaque distribution postale, le courrier qui lui serait remis pour les personnes habitant l'immeuble, et le remettra aux destinataires dans leurs appartements ainsi que les menus objets qui seraient laissés pour le compte des occupants.

La société de gestion ne sera pas mandatée pour recevoir les courriers recommandés.

La facturation de ce service obligatoire est à prix coûtant pour une moyenne d'une heure journalière à 13,20 euros calculés sur 300 jours pour l'ensemble de la copropriété MER ET GOLF : 13,20 x 1,20 x 300 = 4.752 euros T.T.C. La résolution est adoptée par 35.038 voix pour contre 17.095 mais aucune abstention.



POINT 10 - Résolution concernant la validité des prestations incluses au contrat d'entretien des parties communes avec garantie de résultat - Résolution contestée et validée par le tribunal.



L'assemblée, après avoir constaté qu'existait bien un contrat de sécurité avec la SOCOTEC a décidé :

- de mandater le conseil syndical pour rechercher un indice de référence officiel concernant la revalorisation du contrat avec un effet rétroactif de trois années + l'année en cours à savoir 2012, 2013, 2014 et 2015,

- de mandater le conseil syndical pour chiffrer le montant correspondant à la non-prestation des envois de code,

- de renvoyer la question d'un nouvel avenant au contrat du 31 octobre 1997 à la prochaine assemblée.

La résolution est adoptée par 35.038 voix pour contre 17.095 mais aucune abstention.



B) sur la validité des résolutions



1- la révocation du syndic et son remplacement (questions 3 et 4)



Le projet de révocation du syndic a été mis à l'ordre du jour par la S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS ; cette société et les copropriétaires - majoritaires - lui ayant confié la gestion de leurs lots, sont les parties économiquement perdantes du procès tranché le jugement du 05 mars 2012 dont les conséquences n'ont pas été exécutées pour fixer les créances de restitutions, puisque la cour, dans son arrêt de 2013, avait refusé d'examiner ces demandes déclarées irrecevables comme étant nouvelles en cause d'appel.

On constate donc que la question de la révocation du syndic et celle de son remplacement ont été posées en considération d'un défaut d'exécution des conséquences comptables des décisions de justice par les personnes majoritaires qui n'ont aucun intérêt financier à ce qu'elles soient tirées à leur détriment au bénéfice des propriétaires minoritaires qui ont obtenu gain de cause.





La révocation d'un syndic de copropriété obéit au droit du mandat rémunéré ; elle reste discrétionnaire mais ne doit être ni abusive ni vexatoire ; quand elle est réclamée en avançant un motif, la réalité et la pertinence de ce motif doivent être appréciées par la juridiction devant qui il est contesté.



Dans le contexte de l'affaire, la demande de remplacement du syndic présentée par la S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS et son remplacement par un syndic, par ailleurs géomètre, implanté au MANS ne visait qu'à désigner un organe de gestion de la copropriété dépourvu de réel contrôle pour être trop éloigné et contraint de s'en remettre en pratique à la plupart des directives de la société de gestion. Il convient ici de rappeler ce qui a été noté ci-dessus, qui est le facteur de complication de la gestion tenant au fait que la société hôtelière n'est pas propriétaire privatif de locaux affectés aux services communs, puisque ces locaux sont classés parties communes.

La situation créée (abandon du régime de contrat de gestion forcée application d'un contrat complémentaire ne couvrant pas toutes les dépenses de gestion et risque de gestion de fait de la copropriété par la société hôtelière) rend la gestion encore plus complexe ; le syndic doit pouvoir efficacement contrôler la nature des prestations fournies par la société d'exploitation afin de différencier ensuite les charges afférentes qu'elles ne peut réclamer qu'à ses cocontractants pour se rattacher seulement à son activité commerciale sans avoir de pertinence sur la gestion et l'utilisation de l'immeuble (comme la distribution du courrier, ou l'activité de réception), de celles qui se rattachent à la gestion et à la conservation de l'immeuble lui-même qui sont à récupérer sur tous les copropriétaires, même sans contrat (télésurveillance). Mais il ne dispose pas d'un titre contractuel l'aidant efficacement à procéder à la différenciation des dépenses.



La société de gestion a ainsi tout intérêt à ce que le syndic soit docile à son égard ; les copropriétaires ayant souscrit des contrats de mise à disposition de leurs lots avec elles, se trouvent dans la même situation pour n'avoir aucun intérêt à ce que les charges d'exploitation ne relevant pas de l'administration et de la conservation de l'immeuble soient réclamées à tous ; le jugement de 2012 et surtout l'arrêt de 2013 n'ont pas été suivie par l'élaboration des rétablissements de comptes qu'ils imposaient ; les atermoiements ont perduré après la décision de la cour de cassation.



La décision de révocation et le remplacement la société MEANDR GE dont le siège social est au MANS, a ainsi été prise dans l'intérêt exclusif des majoritaires pour retarder les opérations de rétablissement de comptes et bloquer les contestations qui surgissaient relativement à d'autres prestations, étant rappelé que le litige ne concerne pas tant le contrôle des décisions prises par l'assemblée générale que le pouvoir qu'elle détient pour adopter les décisions mises à l'ordre du jour puisque ces décisions concernent des obligations dont il est soutenu qu'elles sont en dehors du domaine de la gestion de la copropriété.

Les faits de la cause démontrent d'une part, l'inertie de la majorité et de la société de gestion à tirer les conséquences de décisions de justices devenues irrévocables et à accepter un débat complet sur la répartition de charges réclamées à tous sans accepter le débat sur le point de savoir si elles relèvent ou non de la gestion de la copropriété de l'immeuble (strictement entendue).



L'abus de majorité se trouve caractérisé lors de l'assemblé générale qui l'a désignée à ces fonctions.



Les contestations relatives à la forme de la discussion n'ont pas à être examinées puisqu'il y a reconnaissance d'un abus de droit, ce qui signifie que la résolution formellement discutée n'avait pas être posée quelle qu'ait pu en être la formulation ou la procédure suivie.



Le jugement doit être infirmé.



2 - la résolution relative à la réception et à la distribution du courrier et à l'installation de boîtes aux lettres individualisées



L'ordre du jour portait sur l'installation de nouvelles boîtes aux lettres normalisées et individuelles ; la question avait été posée par lettre par un des copropriétaires n'ayant pas contracté avec la S.A.R.L. MER ET GOLF LOISIRS.



Le Code de la Construction et de l'Habitation oblige les gérants d'immeubles collectifs à les équiper de batteries de boîtes aux lettres normalisées et individuelles ; un syndicat de copropriétaires ne peut pas refuser qu'il soit satisfait à une demande tendant à respecter cette règle ; tout refus devient ainsi un abus de majorité. L'assemblée générale ne peut décider que du choix, des modalités d'installation et des coûts.



L'assemblée n'a pas adopté cette demande mais a décidé, sans que cela ait été mis à l'ordre du jour, de l'installation d'une boîte aux lettres collective ; sans s'arrêter à la validité de la procédure de décision, une telle décision reste contraire aux règles du droit de l'urbanisme applicable ; même valablement présentée au vote, elle ne peut pas être prise.

L'assemblée ne se limite cependant pas à cela ; elle décide aussi de la mise en place d'un service de distribution du courrier et de son financement chiffré s'imposant à tous les copropriétaires ; la question n'était pas prévue dans l'ordre du jour et la résolution ne relève pas de la gestion et de l'administration de l'immeuble mais de l'exécution des contrats de mise à disposition ; or les minoritaires n'ont pas adhéré à de tels contrats.



En décidant ainsi d'une modalité de distribution du courrier non prévue à l'ordre du jour, contraire aux dispositions légales qui imposent l'implantation de boîtes aux lettres normalisées individuelles dans les immeubles collectif et contraire également à l'effet relatif des conventions, en décidant aussi d'une modalité de distribution du courrier à des copropriétaires qui n'en veulent pas et ne veulent pas la financer, la résolution adoptée commet un excès de pouvoir pour méconnaître délibérément la portée réelle des décisions de justice rendues concernant les charges du service de réception ; elle ne peut pas s'appuyer sur les clauses du règlement de copropriété dont il a été démontré qu'elles étaient nulles pour ne pas concerner les charges de copropriété.



Comme il y a liberté pour chaque copropriétaire de lot lors de l'acquisition de signer un contrat de gestion avec la société hôtelière ou au contraire de ne pas signer un tel contrat, il ne peut être soutenu que seuls les minoritaires auraient droit à l'installation d'une boîte aux lettres individualisée ; le respect de la loi impose donc que soit mise en place des boîtes aux lettres individualisées pour chaque logement ; la variabilité de la liste des propriétaires 'indépendants', expressément envisagée dans le contrat complémentaire n'est pas compatible avec une telle proposition ; une boîte aux lettre communes aux seuls copropriétaires ayant confié la gestion de leur lot à la société de gestion doit ainsi être exclue dans le contexte légal et conventionnel à appliquer aux faits de la cause.



Cette résolution doit être annulée pour ces motifs qui s'imposent par eux-mêmes, indépendamment de ceux retenus par le premier juge.



Le jugement sera ainsi confirmé en ce qu'il a prononcé une annulation totale de la résolution.



Les copropriétaires minoritaires justifiant ainsi de ce que le syndicat des copropriétaires doit installer des batteries de boîtes aux lettres normalisées et individualisées, le syndicat y doit être contraint sans qu'il soit nécessaire de confimer cela passemblée générale ; il y sera tenu sous astreinte, laquelle s'appliquera à deux obligations dont il sera successivement débiteur : 

- la saisine de l'organe compétent pour faire le choix du modèle de l'emplacement devra intervenir dans le mois de la présente décision en proposant un choix justifié sur devis 

 - l'exécution de la décision dans les deux mois suivant le choix exprimé.



Le montant de l'astreinte sera fixé à 50 euros par jour de retard.



3- S'agissant de la résolution n°10 qui met en place un comité chargé de calculer les créances de restitution



Cette décision ne s'analyse pas comme une décision créatrice de droits et d'obligations puisqu'elle se borne à donner mandant au conseil syndical d'étudier les modalités d'exécution des décisions de justice antérieures ; on peut même préciser qu'il n'y a pas matière à débat en assemblée générale et que l'institution d'un tel organe procède d'une initiative administrative qui s'impose personnellement au syndic chargé d'appliquer les décisions de justice s'appliquant au syndicat des copropriétaires dont il est le mandataire professionnel. 



Le tribunal a justement décidé que cette résolution ne portant pas décision n'avait pas à être annulée.



SUR LA VALIDITE DE L'ASSEMBLE GENERALE DU MOIS DE SEPTEMBRE 2016



Le procès-verbal de cette assemblée générale est produit en pièce 11 par le syndicat des copropriétaires ; le bordereau de communication de pièces mentionne par erreur qu'il s'agit d'un procès-verbal de constat. 



Convoquée par un syndic désormais rétroactivement réputé n'avoir disposé d'aucun pouvoir valable, cette assemblée générale doit être annulée en son entier. Elle ne peut valoir ratification de l'assemblée antérieure.



Rien n'empêche cependant une nouvelle assemblée générale, si telle est son intérêt, d'en ratifier les résolutions annulées par le présent arrêt.



SUR LES ACTIONS EN RESTITUTION DE SOMMES AUX COPROPRIETAIRES INDEPENDANTS



En raison des annulations prononcées par le présent arrêt mais aussi de celles prononcées par le jugement du mois de mars 2012 ultérieurement confirmées, les copropriétaires n'ayant pas confié la gestion de leurs lots à la S.A.R.L. MER ET LOISIRS sont fondés à réclamer au syndicat des copropriétaires la restitution des charges qui leur ont été réclamées indûment.



Le jugement a déclaré ces demandes irrecevables en constatant l'approbation des comptes par les assemblées générales ; ce moyen de contestation de la demande est inopérant car les comptes approuvés par des assemblées générales non contestées demeurent réguliers pour avoir été établis sur la base de données comptables vérifiées et de décisions collectives présumées valables ; l'arrêt du 20 septembre 2013 pour les frais de réception et le présent arrêt, n'invalident pas les comptes déjà approuvés mais imposent des rétablissements de compte à opérer en conséquence des annulations des causes de certains articles de comptes ayant effets rétroactifs