Cour d'Appel · 3e chambre — 14 janvier 2021

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 50A



3e chambre



ARRET N°





CONTRADICTOIRE







DU 14 JANVIER 2021



N° RG 19/07926 



N° Portalis DBV3-V-B7D-TSAE



AFFAIRE :



SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Denis THURET, Corinne ALPINI, Franco BUCCERI, [K] [D] et Vincent SAUVAGEanciennement dénommée 'POSTILLON, OUAKNINE, DOMENGE, PUJOL, THURET, ALPINI, BUCCERI, [D] et SAUVAGE, Société Titulaire d'un office notarial



C/



[C], [H], [V], [B] [X]

 ...







Décision déférée : Jugement tribunal de grande instance de Nanterre le 21.06.2016

(4ème chambre civile 1ère section)



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 







Me Valérie LEGAL





Me Alain CLAVIER





Me Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT ET UN,

La cour d'appel de VERSAILLES, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 





DEMANDERESSE devant la cour d'appel de Versailles saisie comme cour de renvoi, en exécution d'un arrêt de la Cour de cassation du 10 octobre 2019 cassant et annulant l'arrêt rendu par la cour d'appel de PARIS Pôle 14 le 18 mai 2018





SCP Carol DOMENGE, François-Régis PUJOL, Denis THURET, Corinne ALPINI, Franco BUCCERI, [K] [D] et Vincent SAUVAGE anciennement dénommée 'POSTILLON, OUAKNINE, DOMENGE, PUJOL, THURET, ALPINI, BUCCERI, [D] et SAUVAGE, Société Titulaire d'un office notarial

[Adresse 7]

[Localité 2]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Représentant : Me Valérie LEGAL, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 274 - N° du dossier 190066

Représentant ; de Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0090







****************





DEFENDERESSES DEVANT LA COUR DE RENVOI







1/ SELAS M.J.S PARTNERS Mandataire Judiciaire à la liquidation des entreprises ès-qualités de mandataire liquidateur de Madame [C] [H] [V] [B] [X] anciennement SELAS SOINNE 

N° SIRET : 403 608 136

[Adresse 10]

[Localité 8]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



2/ Madame [C], [H], [V], [B] [X]

née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 14]

de nationalité Française

[Adresse 13]

[Localité 5]



Représentant : Me Alain CLAVIER de l'ASSOCIATION ALAIN CLAVIER - ISABELLE WALIGORA - AVOCATS ASSOCIÉS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 240 - N° du dossier 190131

Représentant : Me Françoise FAURIE , Plaidant, de la SELARL FRANÇOISE FAURIE ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de BORDEAUX, vestiaire : 842



DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI















3/ CAISSE D'EPARGNE ET DE PREVOYANCE HAUTS-DE-FRANCE venant aux droits de la Caisse Epargne et Prévoyance Nord France Europe

N° SIRET : 383 000 692

[Adresse 4]

[Localité 9]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit isège



Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20190526

Représentant : Me Francis DEFFRENNES de la SCP THEMES, Plaidant, avocat au barreau de LILLE, vestiaire : 0170



DEFENDERESSE DEVANT LA COUR DE RENVOI



4/ SAS B-PATRIMOINE INVESTMENT MANAGEMENT représenté par son liquidateur la Société [J] DAUDE prise en la personne de Me [K] [J]

[Adresse 3]

[Localité 12]

Ordonnance de caducité partielle rendue le 20 Février 2020 à l'égard de la 

Sas B-patrimoine Investment Management Représenté Par Son Liquidateur la Société [J] Daude 



5/ SCP [J] DAUDE prise en sa qualité de liquidateur de la Société B-PATRIMOINE INVESTMENT MANAGEMENT

[Adresse 6]

[Localité 11]

Ordonnance de caducité partielle rendue le 20 Février 2020 à l'égard de la 

Sas B-patrimoine Investment Management Représenté Par Son Liquidateur la Société [J] Daude 





DEFENDERESSES DEVANT LA COUR DE RENVOI





****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 19 Novembre 2020 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-José BOU, Président et Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller chargé du rapport

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Marie-José BOU, Président,

Madame Françoise BAZET, Conseiller,

Madame Caroline DERNIAUX, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Claudine AUBERT,



----------





FAITS ET PROCÉDURE



Après avoir souscrit le 15 novembre 2010 un contrat de réservation d'un logement meublé en l'état futur d'achèvement, suivant acte authentique du 6 juillet 2011 reçu par M. [K] [D], notaire associé, la société Foncière Beaulieu Patrimoine a vendu à Mme [C] [X] le lot n° 27 de l'état de division d'un ensemble immobilier à usage d'étab1issement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dénommé 'Résidence [15]', sis lieudit '[Adresse 17]' à [Localité 16] (20), soit une chambre située au niveau R+1 du bâtiment A, au prix de 187 733 euros, financé par un prêt d'un montant de 179 437 euros, souscrit par l'acquéreur auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance-Nord-France-Europe. En exécution de cet acte de vente, par acte sous seing privé du 5 juillet 2011, Mme [X] a donné les lieux acquis à bail commercial à la société [15] gestion pour une durée de 11 années et 11 mois au prix de 8 561 euros annuels HT, dont le paiement était garanti par la caution de la société Seniors santé. 



Par actes des 19 et 21 janvier 2016, Mme [X] a assigné le vendeur, le notaire et le prêteur en nullité de la vente pour dol, exposant avoir appris, par l'arrêt du paiement des loyers, que les travaux n'étaient pas achevés.



C'est dans ces conditions que, par jugement réputé contradictoire du 21 juin 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :



- prononcé la nullité des contrats de vente et de prêt,

- condamné la société B-Patrimoine Investment Management, venant aux droits de la société Foncière Beaulieu Patrimoine, à rembourser à Mme [X] la somme de 187 733 euros au titre du prix avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à lui payer la somme de 1 367 euros au titre des frais, assortie des mêmes intérêts,

- condamné Mme [X] à restituer le bien vendu,

- condamné Mme [X] à payer à la Caisse d'épargne, la somme de 179 437 euros au titre du prêt avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011,

- condamné la société B-Patrimoine Investment Management à garantir Mme [X] du paiement des sommes qu'elle rembourserait à la Caisse d'épargne,

- condamné la société Postillon-Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucccri-[D]-Sauvage à garantir :




Mme [X] de la condamnation prononcée contre elle au profit de la Caisse d'épargne,

la société B-Patrimoine Investment Management de la condamnation prononcée à son encontre, soit : 





à rembourser à Mme [X] la somme de 187 733 euros au titre du prix avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011,





à payer à Mme [X] à titre de dommages et intérêts la somme de 1 367 euros pour les frais d'actes, augmentée des mêmes intérêts, 




- dit que le montant total de cette garantie sera plafonné à 50% des sommes précitées avec le même intérêt,

- dit que le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle subsisteraient tant que la créance de la Caisse d'épargne ne serait pas apurée,

- condamné la société B-Patrimoine Investment Managment à payer à la Caisse d'épargne le différentiel entre l'intérêt conventionnel et l'intérêt légal couru du 6 juillet 2011 sur la somme de 179 437 euros jusqu'au remboursement effectif desdites sommes,

- condamné la société B-Patrimoine Investment Managment à payer en vertu de l'article 700 du code de procédure civile à Mme [X] la somme de 3 000 euros et à la Caisse d'épargne, celle de 2 000 euros, 

- condamné in solidum la société B-Patrimoine Investment Managment et la société Postillon-Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage aux dépens, 

- ordonné l'exécution provisoire. 



Par arrêt du 18 mai 2018, la cour d'appel de Paris a : 



- constaté que la cour n'était pas saisie à l'encontre de la société B-Patrimoine Investment Management, en liquidation judiciaire, dont le liquidateur judiciaire n'a pas été attrait à la procédure d'appel,

- en conséquence, déclaré irrecevables les demandes de Mme [X] et de la Caisse d'épargne, en fixation de leurs créances respectives au passif de cette procédure collective,

- infirmé le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :




débouté Mme [X] de sa demande en paiement du prix par la société Postillon-Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage,

condamné la société Postillon-Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage à garantir Mme [X] de la condamnation prononcée contre elle au profit de la Caisse d'épargne en disant que le montant total de cette garantie serait plafonné à 50% des sommes.




Statuant à nouveau : 

- condamné la Société Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage à payer à Mme [X] la somme de 173 075 euros avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011 et à garantir cette dernière du paiement à la Caisse d'épargne de la somme de 179 437 euros au titre du remboursement du prêt, ces deux sommes se compensant à hauteur de la plus faible d'entre elles,

- rejeté les autres demandes,

- condamné la Société Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage aux dépens dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile,

- condamné la Société Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel, à payer à Mme [X] la somme de 6 000 euros.



Par arrêt du 10 octobre 2019, la Cour de cassation a : 



- cassé et annulé, mais seulement en ce que la cour d'appel a condamné la société Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage à payer à Mme [X] la somme de 173 075 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à garantir celle-ci du paiement à la Caisse d'épargne et de prévoyance de la somme de 179 437 euros au titre du remboursement du prêt, ces deux sommes se compensant à hauteur de la plus faible d'entre elles, et en ce qu'elle l'a condamnée à garantir la société B-Patrimoine Investment Management de la condamnation prononcée à son encontre à rembourser à Mme [X] la somme de 187 733 euros correspondant au montant de la vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011 et à lui payer, au titre de dommages-intérêts, la somme de 1 367 euros pour les frais d'acte, augmentés des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, en précisant que le montant total de cette garantie sera plafonné à 50 % des sommes ; remis, en conséquence, sur ces points, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les a renvoyées devant la cour d'appel de Versailles,

- condamné Mme [X] aux dépens, 

- rejeté les demandes au regard de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par acte du 13 novembre 2019, la SCP Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage a saisi la cour de renvoi (RG 19/7926).



Par acte du 15 novembre 2019, la société MJS Partners, en sa qualité de mandataire liquidateur de Mme [X] a également saisi la cour de renvoi (RG 19/8015). 



Aux termes d'écritures du 19 février 2020 (dossiers 19/7926 et 19/8015), la société Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage prie la cour de : 

 

- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 21 juin 2016 par le tribunal de grande instance de Paris,



- juger Mme [X] tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage,



- débouter en conséquence tant la société MJS Partners, ès qualités de mandataire judiciaire de Mme [X] et Mme [X] de son action,

- rejeter l'appel incident formé par la Caisse d'épargne et de prévoyance à l'encontre du jugement rendu le 21 juin 2016 par le tribunal de grande instance de Paris,



- juger la Caisse d'épargne et de prévoyance tant irrecevable que mal fondée en toutes ses demandes, fins et conclusions à l'encontre de la société Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage,



- condamner la société MJS Partners et Mme [X] à lui restituer une somme de 203 806,68 euros outre les dépens réglés par cette dernière dans les différentes procédures, 



- condamner la société MJS Partners et Mme [X] au paiement d'une somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 



Dans ses dernières conclusions du 3 février 2020 (dossiers 19/7926 et 19/8015) , la société MJS Partners en sa qualité de mandataire liquidateur de Mme [X] demande à la cour de : 



- ordonner le rejet des pièces suivantes citées par la société Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage, dans ses conclusions mais non communiquées aux débats à savoir : 




une attestation de la société Berim du 24 juin 2010,

une déclaration de la société Berim du 7 mars 2011, 

des conclusions du 25 septembre 2008, prises dans le cadre d'une jurisprudence citée par la société, 




- débouter la société Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage, de toutes ses demandes, fins et conclusions tendant à la réformation du jugement dont appel en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente et retenu le principe de sa responsabilité,



- le réformer partiellement et ce faisant, 



- condamner la société Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage, société titulaire d'un office notarial, à garantir Mme [X] de toutes les sommes mises à sa charge au titre des conséquences de la nullité de la vente et la condamner par conséquent à lui payer : 




la somme de 188 921 euros (187 733 + 1 188) correspondant au montant de la vente et aux frais d'actes augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011,

la somme de 1 287 euros au titre des taxes foncières, 

la somme de 50 000 euros correspondant à son préjudice moral,

la somme de 20 000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance et d'appel,

les entiers dépens d'instance et d'appel. 


Aux termes de conclusions du 19 février 2020 (dossiers 19/7926 et 19/8015), la Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts de France, venant aux droits de la Caisse d'épargne et de prévoyance Nord France Europe, demande à la cour de :



sur l'appel principal :



- débouter la SCP Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage de toutes ses demandes fins et conclusions tendant à la réformation du jugement dont appel en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente et retenu le principe de sa responsabilité,



- le réformer partiellement et ce faisant :



- condamner la SCP Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage à garantir Mme [X] de toutes les sommes mises à sa charge au titre des conséquences de la nullité de la vente.



sur l'appel incident :



- recevoir son appel incident,



- condamner la SCP Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage au paiement de la somme de 20 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,



- condamner la SCP Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage aux dépens avec recouvrement direct.



La cour renvoie aux écritures des parties en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile pour un exposé complet de leur argumentation. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 29 octobre 2020.



Les deux procédures (19/7926 et 19/8015) ont été jointes à l'audience du 19 novembre 2020.





SUR QUOI, LA COUR



Sur la demande tendant à écarter des pièces des débats



Mme [X] et son mandataire demandent à la cour d'ordonner le rejet des pièces suivantes citées par la société Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage, dans ses conclusions mais non communiquées aux débats à savoir : une attestation de la société Berim du 24 juin 2010, une déclaration de la société Berim du 7 mars 2011, des conclusions du 25 septembre 2008, prises dans le cadre d'une jurisprudence citée par la société.



Cette demande sera rejetée puisque les pièces susvisées n'ont pas été versées aux débats.



Sur le fond



La seule question qui reste à juger est celle de la responsabilité du notaire et, s'il est établi qu'il a commis une faute, quel est le préjudice qu'elle a causé.



La Cour de cassation a jugé que : 



'Attendu que pour condamner la SCP à payer à l'acquéreur la somme de la 173 075 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à garantir celui-ci du paiement à la banque de la somme de 179 437 euros au titre du remboursement du prêt, ces deux sommes se compensant à hauteur de la plus faible d'entre elles, et pour condamner la SCP à garantir le vendeur de la condamnation prononcée à son encontre au paragraphe II-A, soit à rembourser à l'acquéreur la somme de 187 733 euros correspondant au montant de la vente, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à lui payer, à titre de dommages-intérêts, la somme de 1 367 euros pour les frais d'acte augmentés des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, en précisant que le montant total de cette garantie sera plafonné à 50 % des sommes, l'arrêt retient que l'acte authentique faisant référence à l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation, le notaire n'a pas assuré l'efficacité de son acte et a manqué à son obligation de conseil envers l'acquéreur en se limitant à inclure dans son acte une déclaration du maître d'oeuvre attestant de l'achèvement des travaux, sans que cet achèvement ait été constaté par une personne qualifiée, en application de l'article R. 261-2 du même code ;



Qu'en statuant ainsi, alors que, dans le cas d'une vente en l'état futur d'achèvement, rien n'impose que l'achèvement soit constaté par une personne qualifiée, l'article R. 261-2 du code de la construction et de l'habitation n'étant applicable que dans l'hypothèse d'une vente à terme, de sorte que l'achèvement des travaux pouvait être constaté par tout professionnel de la construction comme le maître d'oeuvre, la cour d'appel a violé les textes susvisés ;'.



Mme [X] fait valoir que le notaire a commis une faute manifeste en constatant l'accord des parties sur l'achèvement des travaux, alors qu'un tel accord n'existait évidemment pas puisqu'elle-même ne s'était pas rendue sur place et qu'elle était représentée par un clerc devant le notaire. Elle indique, qu'alors qu'il aurait dû en outre vérifier l'existence du matériel spécifique, prévu dans le prix, et décrit dans le contrat de réservation s'agissant de l'équipement du bâtiment A, le notaire n'a rien vérifié à cet égard et n'a pas remarqué que dans l'attestation en cause, rien n'était dit sur cet aménagement. Elle ajoute que le notaire n'avait reçu aucun état d'avancement progressif pour le bâtiment A dont les travaux n'avaient pas commencé et pour lesquels aucun maître d'oeuvre n'avait été désigné, le seul contrat de maîtrise d'oeuvre établi avec la société Berim concernant les bâtiments B et C et non le bâtiment A pour lequel la SAS [15] gestion a contracté avec l'atelier d'architecture Madooté et Pina le 28 août 2013, suite à une convention d'abandon de créance conclue entre BPIM et la société [15] Gestion le 1er avril 2013. Elle fait valoir qu'en l'espèce le notaire n'a même pas pris la peine de vérifier la signature figurant sur l'attestation de la société Berim, sans quoi il se serait aperçu qu'il s'agissait d'un faux, par simple comparaison avec celle figurant sur la DAT, mais encore il a retenu un document totalement irrecevable, que tout auxiliaire de justice et tout tribunal ne manquerait pas de refuser de recevoir, à savoir une 'attestation' non assortie de la moindre pièce d'identité qui pouvait donc avoir été rédigée par n'importe qui et ne présentait aucune fiabilité. 

 

Elle indique que c'est donc doublement à tort que le tribunal dans son jugement dont appel lui a accordé 'l'apparence de la sincérité' alors qu'au contraire elle a toutes les apparences d'un faux grossier et d'une attestation parfaitement irrégulière. 





***



Ainsi que l'avait justement indiqué le tribunal, la situation qui impose ou non de se placer sous le régime de la vente d'immeuble à construire est celle existant lors de la signature du contrat de réservation et non celle existant lors de la signature de l'acte authentique de vente.



Or, les pièces produites permettent de constater, ce qui est admis par les deux parties, que le projet visait à une rénovation lourde du bâtiment A pour qu'il puisse être conforme à sa nouvelle destination d'EHPAD, rénovation impliquant des travaux de démolition et de gros oeuvre, de cloisonnements, de pose de revêtements de sol, de réfection de l'électricité et d'appareillage de plomberie, de sorte que ce projet correspondait à la définition de la reconstruction donnée par l'article R 262-1 du code de la construction et de l'habitation.



Ainsi, l'acte de vente devait être conclu comme un acte de vente en l'état futur d'achèvement. Il apparaît d'ailleurs qu'il y est clairement fait référence à l'application des dispositions de l'article L 261 du code de la construction et de l'habitation (page 16), quand bien même il n'y serait pas fait référence à la signature d'un contrat de réservation, pas plus d'ailleurs qu'au paiement de la somme de 1 500 euros mentionnée comme ayant été réglée par Mme [X] le 15 novembre 2010 date du contrat de réservation, point sur lequel les parties restent taisantes.



Aux termes des dispositions de l'article R 261-1 du code de la construction et de l'habitation, effectivement cité dans l'acte de vente, et dans sa rédaction alors applicable, 'l'immeuble vendu à terme ou en l'état futur d'achèvement est réputé achevé au sens de l'article 1601-2 du code civil, reproduit à l'article L. 261-2 du présent code, et de l'article L. 261-11 du présent code lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d'équipement qui sont indispensables à l'utilisation, conformément à sa destination, de l'immeuble faisant l'objet du contrat. Pour l'appréciation de cet achèvement, les défauts de conformité avec les prévisions du contrat ne sont pas pris en considération lorsqu'ils n'ont pas un caractère substantiel, ni les malfaçons qui ne rendent pas les ouvrages ou éléments ci-dessus précisés impropres à leur utilisation. La constatation de l'achèvement n'emporte par elle-même ni reconnaissance de la conformité aux prévisions du contrat, ni renonciation aux droits que l'acquéreur tient de l'article 1642-1 du code civil, reproduit à l'article L. 261-5 du présent code.'



L'article R 261-2 du même code prévoit que l'achèvement de l'immeuble vendu à terme est constaté soit par les parties, soit par une personne qualifiée.



La déclaration attestant l'achèvement et la conformité des travaux reçue par la mairie de [Localité 16] le 7 mars 2011 et annexée à l'acte de vente porte tant sur l'achèvement des travaux de construction que des travaux d'aménagement, mentionne que le chantier est achevé depuis le 30 décembre 2010, et que la SHON créée est de 2 771 m². Ce document était signé du vendeur et du maître d'oeuvre, la société Berim, à la date du 30 décembre 2010.



Il en résulte que les travaux de réhabilitation du bâtiment A dans lequel Mme [X] a acquis un lot étaient bien compris dans cette attestation.



Par ailleurs, Mme [X] ne saurait invoquer utilement le fait que la SHON soit de 2 771 m² dans ce document, ce qui ne correspond pas à la surface des trois bâtiments, puisque seule est déclarée la SHON créée, à l'exclusion des surfaces rénovées ou réhabilitées telles que celles du bâtiment A.



Le régime gouvernant la constatation de l'achèvement n'est pas identique pour les deux catégories de contrats de vente d'immeuble à construire. A la différence de la vente à terme où la constatation de l'achèvement est strictement réglementée par l'article R 261-2 du code de la construction et de l'habitation, dans la vente en l'état futur d'achèvement elle n'est encadrée par aucun texte.



Ainsi, s'agissant de la réalité de l'achèvement des travaux, le notaire n'a pas commis de faute en n'exigeant pas que le vendeur communique la constatation spécifique d'achèvement de l'immeuble prévue par l'article R 261-2 du code de la construction et de l'habitation, inapplicable en l'espèce.



Mme [X] considère que le notaire a commis deux autres fautes, s'agissant d'une vente en l'état futur d'achèvement, car il lui appartenait d'exiger : 

 

- que les conditions exigées pour la mise en oeuvre d'une garantie intrinsèque d'achèvement soient réunies, à savoir l'absence d'inscription de privilèges (alors qu'en l'espèce l'immeuble était grevé de sûretés)

- que les conditions, exigées pour qu'il soit mis fin à cette garantie intrinsèque soient respectées à savoir le constat de l'achèvement des travaux dans les conditions de l'article R 261-2 du code de la construction et de l'habitation, ce qui n'a pas été fait.



Elle rappelle que deux décisions de justice définitives ont déclaré que M [D] avait commis une faute dans le cadre de la rédaction des actes de vente à l'occasion du même programme immobilier que celui ici en cause.

 

Le notaire réplique qu'il a procédé à une vente en l'état puisque les travaux étaient achevés selon les pièces qui lui ont été fournies.





***



Il est de principe que le notaire est tenu de vérifier, par toutes investigations utiles, les déclarations faites par le vendeur qui, par leur nature ou leur portée juridique, conditionnent la validité ou l'efficacité de l'acte qu'il dresse. Lorsque cet acte est une vente d'immeuble en l'état futur d'achèvement, les renseignements que le vendeur a l'obligation légale de fournir sur l'état d'avancement des travaux procèdent de ceux dont le notaire est tenu de vérifier l'exactitude, car ils influent sur deux instruments indispensables à la sécurisation de ce type de vente : le bénéfice de la garantie intrinsèque d'achèvement et la fraction du prix exigible au jour de la vente. Ces renseignements prennent la forme d'une attestation d'un homme de l'art (articles R. 261-11 ou R. 261-24 du code de la construction et de l'habitation) que le notaire doit annexer à son acte authentique (L. 261-11 du même code). Mais les annexer ne suffit pas, il doit encore en vérifier la cohérence. 



Cette vérification prend la forme d'une investigation sur pièces ; le notaire n'a effectivement pas à se rendre sur le chantier pour vérifier l'état réel de l'immeuble. 



Quand, du rapprochement des données techniques du dossier de VEFA, transparaît une incohérence susceptible de faire naître un doute sur cet état réel d'avancement, il doit procéder à des investigations complémentaires et en aviser les parties.



Il convient de rappeler que l'étude Postillon-Domenge-Pujol-Thuret-Alpini- Bucceri- [D] était chargée de tous les actes de vente des 90 lots de l'ensemble immobilier '[15]' et qu'elle avait passé en 2009 les actes de vente des parcelles, puis rédigé en 2010 l'état descriptif de division.



Aux termes de l'article L 261-10 du code de la construction et de l'habitation : Tout contrat ayant pour objet le transfert de propriété d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation et comportant l'obligation pour l'acheteur d'effectuer des versements ou des dépôts de fonds avant l'achèvement de la construction doit, à peine de nullité, revêtir la forme de l'un des contrats prévus aux articles 1601-2 et 1601-3 du code civil, reproduits aux articles L. 261-2 et L. 261-3 du présent code. Il doit, en outre, être conforme aux dispositions des articles L. 261-11 à L. 261-14. Celui qui s'oblige à édifier ou à faire édifier un immeuble ou une partie d'immeuble à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, lorsqu'il procure directement ou indirectement le terrain ou le droit de construire sur le terrain à celui qui contracte l'obligation d'effectuer les versements ou les dépôts ci-dessus définis, doit conclure un contrat conforme aux dispositions de l'alinéa précédent, sauf si le terrain ou le droit est procuré à une société régie par les chapitres Ier, II (sections I et II) et III du titre Ier du présent livre, ou si celui qui les procure est un organisme d'habitations à loyer modéré agissant comme prestataire de service.



Selon l'article L 261-11 du même code :



Ce contrat doit être conclu par acte authentique et préciser :



a) La description de l'immeuble ou de la partie d'immeuble vendu ;

b) Son prix et les modalités de paiement de celui-ci ;

c) Le délai de livraison ;

d) Lorsqu'il revêt la forme prévue à l'article 1601-3 du code civil, reproduit à l'article L. 261-3 du présent code, la garantie de l'achèvement de l'immeuble ou du remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d'achèvement.



Il résulte de ces textes que le vendeur, dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement, doit souscrire une garantie d'achèvement de l'immeuble ou de remboursement.



 Aux termes de l'article R 261-17 dans sa rédaction applicable au présent litige: 'la garantie de l'achèvement de l'immeuble résulte soit de l'existence de conditions propres à l'opération (garantie intrinsèque), soit de l'intervention, dans les conditions prévues ci-après, d'une banque, d'un établissement financier habilité à faire des opérations de crédit immobilier, d'une entreprise d'assurance agréée à cet effet ou d'une société de caution mutuelle constituée conformément aux dispositions de la loi modifiée du 13 mars 1917, ayant pour objet l'organisation du crédit au petit et moyen commerce, à la petite et moyenne industrie (garantie extrinsèque). La garantie de remboursement est donnée par l'un des organismes indiqués à l'alinéa ci-dessus'.



En l'espèce, l'opération ayant fait l'objet d'un permis de construire demandé au plus tard le 1er avril 2011, le code de la construction et de l'habitation prévoyait trois hypothèses de garanties intrinsèques liées à l'avancement de l'opération : 



- le vendeur d'immeubles à construire est, tout d'abord, dispensé de garantie extrinsèque lorsque l'immeuble, mis hors d'eau, n'est grevé d'aucun privilège ou hypothèque ;

- il est également dispensé de garantie extrinsèque si les fondations sont achevées et si le financement du ou des immeubles compris dans un même programme est assuré à 75% du prix de vente par les fonds propres du vendeur, le montant des ventes déjà conclues ou des crédits bancaires confirmés, déduction faite des prêts transférables aux acquéreurs de logement ;

- enfin, lorsque la vente porte sur une maison individuelle, et que certaines conditions sont remplies.



Au cas d'espèce, il a été indiqué par le notaire dans l'acte de vente que le bien était grevé, du chef du vendeur, des inscriptions suivantes (page 23) :



- 'privilège de vendeur prise au profit de la société [15] aux termes d'un acte reçu le 24 juin 2009 ... pour un montant en principal de 54.824,04 EUR, renouvelé le 18 juin 2010 ...'

- 'privilège de vendeur prise au profit de la société [15] aux termes d'un acte reçu le 24 juin 2009 ... pour un montant en principal de 1.650.000 EUR, renouvelé le 18 juin 2010 ...'

- privilège de vendeur pris au profit de la société Terra Verde aux termes d'un acte reçu le 24 juin 2009 ... pour un montant en principal de 60.000 EUR, renouvelé le 18 juin 2010 ...'.



Le notaire a ajouté cette mention quelque peu sibylline : 'suivant acte reçu par Maître [K] [D], notaire sus-désigné, le 18 décembre 2010, le créancier a consenti à la mainlevée partielle des inscriptions portant notamment sur les biens objet des présentes'.



Cet acte du 18 décembre 2010 n'est pas produit aux débats et M [D] n'en dit pas un mot.



La présence de ces inscriptions, dont le notaire ne justifie nullement de ce qu'elles ont fait l'objet d'une mainlevée, fût-elle partielle, obligeait le vendeur à mettre en oeuvre une garantie extrinsèque d'achèvement.



Or, il est manifeste que le notaire ne s'est absolument pas renseigné sur ce point, alors qu'il se devait de vérifier, s'agissant d'une garantie obligatoire, qu'elle avait été souscrite par le vendeur.



S'il l'avait fait, il aurait découvert, soit que le vendeur n'avait pas respecté l'obligation de sécuriser la vente par la souscription d'une garantie extrinsèque, ce qui était contraire à la loi, soit, à supposer qu'une telle garantie ait été prise, qu'elle n'avait pas pu être levée, puisqu'en application du décret n° 2010-1128 du 27 septembre 2010, un constat unilatéral par le vendeur de l'achèvement était exclu, le texte exigeant un constat 'par une personne désignée dans les conditions prévues par l'article R. 261-2", c'est-à-dire 'soit par les parties', soit 'par une personne qualifiée', c'est-à-dire par un expert (généralement un architecte) désigné par ordonnance sur requête par le président du tribunal de grande instance.



Il apparaît ainsi que si M [D] avait exercé sa mission avec toute l'attention requise, Mme [X] n'aurait pas signé l'acte de vente, soit parce qu'aucune des garanties obligatoires n'avait été souscrite par le vendeur, soit parce que ce dernier ne pouvait pas justifier de l'achèvement de la construction dans les conditions précitées.



C'est donc à raison que le tribunal a jugé que faute pour le notaire d'avoir exercé un contrôle sur le respect des dispositions de l'article L 261-11 du code de la construction et de l'habitation, et principalement sur la fourniture de la garantie financière d'achèvement, sa responsabilité se trouvait engagée.



Le notaire a failli à son devoir d'assurer l'effectivité de l'acte qu'il instrumentait.

 

Toutefois, et contrairement à ce qu'ont considéré les premiers juges, le préjudice résultant de cette faute ne consiste pas en une perte de chance pour Mme [X] de ne pas contracter. En effet, il a été dit ci-dessus que si le notaire avait accompli les vérifications qui lui incombaient, la vente n'aurait pas pu être conclue, soit parce que le vendeur n'avait pas respecté les dispositions légales relatives à la garantie d'achèvement, soit parce qu'il ne pouvait pas justifier de l'achèvement effectif des travaux dans les conditions requises pour obtenir la main levée de la garantie. 



Il est de principe que si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente, ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée du vendeur.



En l'espèce, cette insolvabilité résulte suffisamment de la liquidation judiciaire du vendeur, rendant impossible la restitution du prix versé par Mme [X], et ce point n'est pas discuté. 



Aux termes de l'acte de vente du 6 juillet 2011, Mme [X] a payé un prix de 187 733 euros TVA incluse (173 075 euros HT et 14 658 euros de TVA).



 Selon l'article 272-1 du code général des impôts, 'la taxe sur la valeur ajoutée qui a été perçue à l'occasion de ventes (.) est imputée ou remboursée dans les conditions prévues à l'article 271 lorsque ces ventes (.) sont par la suite résiliées ou annulés'.



En conséquence, le prix que Mme [X] doit récupérer est de 173 075 euros. Cette somme, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, sera mise à la charge du notaire.



Elle a en outre réglé une taxe de publicité foncière de 1 188 euros.



Toutefois, il résulte des dispositions de l'article 1961 du code général des impôts que les frais fiscaux de mutation sont restituables par l'administration des impôts en cas d'annulation de vente par un jugement ou arrêt passé en force de chose jugée. Dès lors, ces frais ne peuvent être mis à la charge du notaire.



 Mme [X] sollicite la condamnation du notaire à lui verser la somme de 

1 287 euros au titre des taxes foncières.



Le notaire rappelle qu'en l'absence d'investissement, Mme [X] n'aurait jamais profité de la defiscalisation promise, pas plus que du montant des loyers qu'elle a perçus.



Il apparaît qu'effectivement, Mme [X] ne fournit aucune information précise sur le montant des loyers qu'elle a perçus et sur la defiscalisation dont elle a bénéficié.





Dans ces conditions, elle ne justifie pas que le paiement des taxes foncières, corollaire de son statut de propriétaire, qui lui a permis de percevoir des loyers et de bénéficier d'une defiscalisation, constitue un préjudice indemnisable.



Mme [X] sollicite enfin une somme de 50 000 euros en réparation de son préjudice moral, lequel est selon elle indiscutable depuis qu'elle a appris la tromperie dont elle a été victime, placée dans l'impossibilité de faire face au règlement du prêt qu'elle avait contracté, menacée de poursuites et se voyant contrainte de déposer le bilan.



Le notaire réplique que Mme [X] a commis une faute inexcusable en investissant plusieurs milliers d'euros dans un bien qu'elle n'a jamais visité, ce qui devrait à tout le moins la priver de l'indemnisation d'un prétendu préjudice moral.



Même si le notaire n'est pas l'auteur du dol qui a abouti à l'annulation de la vente, sa négligence a contribué au préjudice moral subi par Mme [X] caractérisé par les importantes difficultés financières auxquelles elle a été confrontée et qui ont conduit à son placement en liquidation judiciaire. Le notaire sera condamné à lui verser la somme de 5 000 euros en réparation de ce préjudice. 



Mme [X] a été définitivement condamnée par le jugement du 21 juin 2016 à payer à la Caisse d'épargne la somme de 179 437 euros au titre du prêt avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011.



Elle ne forme pas de demande de garantie de ce chef à l'encontre du notaire.



La Caisse d'épargne sollicite quant à elle la condamnation du notaire à garantir Mme [X] de 'toutes les sommes mises à sa charge au titre des conséquences de la nullité de la vente'.



Toutefois, dès lors que le notaire est condamné à payer à Mme [X] la somme de 173 075 euros au titre de la restitution du prix, il n'y a pas lieu, au surplus, de le condamner à la garantir au titre de son obligation de restituer la somme de 179 437 euros à la Caisse d'Epargne.



Le jugement sera confirmé s'agissant du sort des dépens.



Le notaire sera condamné à payer à Mme [X] et à la Caisse d'Epargne la somme de 10 000 euros à chacune au titre des frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS



La cour, 



Vu l'arrêt de la Cour de cassation du 10 octobre 2019 ;



Rejette la demande de Mme [X] tendant à rejeter des débats des pièces qui n'ont pas été communiquées.



Infirme le jugement en ce qu'il a condamné la société Postillon-Domenge- Pujol- Thuret-Alpini-Bucccri-[D]-Sauvage à garantir :




Mme [X] de la condamnation prononcée contre elle au profit de la Caisse d'épargne,

la société B-Patrimoine Investment Management de la condamnation prononcée à son encontre, soit : 





à rembourser à Mme [X] la somme de 187 733 euros au titre du prix avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011,

à payer à Mme [X] à titre de dommages et intérêts la somme de 1 367 euros pour les frais d'actes, augmentée des mêmes intérêts, 





dit que le montant total de cette garantie sera plafonné à 50% des sommes précitées avec le même intérêt.




Le confirme en ses autres dispositions déférées à la cour.



Statuant à nouveau du chef infirmé et y ajoutant :



Condamne la SCP Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage à payer à Mme [X] la somme de 173 075 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011 au titre de la restitution du prix de vente, et la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts.



Rejette le surplus des demandes indemnitaires de Mme [X].



Rejette la demande de garantie formée par la Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts de France.



Condamne la SCP Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage à payer à Mme [X] la somme de 10 000 euros et à la Caisse d'épargne et de prévoyance Hauts de France la somme de 10 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Condamne la SCP Domenge-Pujol-Thuret-Alpini-Bucceri-[D]-Sauvage aux dépens d'appel avec recouvrement direct.



- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Marie-José BOU, Président et par Madame Claudine AUBERT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le Greffier,Le Président,