Cour d'Appel · 1ère Chambre — 19 janvier 2021

CD/DD



Numéro 21/00262





COUR D'APPEL DE PAU 

1ère Chambre 

 





ARRÊT DU 19/01/2021 







 Dossier : N° RG 18/03436 - N°Portalis DBVV-V-B7C-HCDU 





Nature affaire :



Demande en nullité de la vente ou d'une clause de la vente















Affaire :



SCP SAINT CYR



C/



[F] [G], 

[L] [E] 

épouse [G], 

CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT (NORFI) 

SELARL EKIP, 

SCI LES GRANGES D'ESPIAUBE











Grosse délivrée le :



à :

















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS











A R R E T



prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 19 Janvier 2021, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.







* * * * * 







APRES DÉBATS



à l'audience publique tenue le 03 Novembre 2020, devant :







Madame DUCHAC, Président, magistrat chargé du rapport conformément à l'article 785 du Code de procédure civile 



Madame ROSA-SCHALL, Conseiller



Madame ASSELAIN, Conseiller





assistées de Madame HAUGUEL, Greffier, présente à l'appel des causes.



En présence de Monsieur [N], assistant de justice



Les magistrats du siège ayant assisté aux débats ont délibéré conformément à la loi. 



dans l'affaire opposant :



APPELANTE :



SCP SAINT CYR venant aux droits de la SCP [M] ROLLE CALVET, notaires, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domicilés en cette qualité audit siège

[Adresse 8]

[Adresse 8]

[Localité 4]



Représentée par Maître MARIOL de la SCP LONGIN/MARIOL, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître COULANGES, de la SCP LEX ALLIANCE, avocat au barreau d'AGEN





INTIMES :



Monsieur [F] [G]

[Adresse 6]

[Localité 7]



Représenté par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assisté de Maître FREIDEL, avocat au barreau de LYON



Madame [L] [E] épouse [G]

[Adresse 6]

[Localité 7]



représentée par Maître PIAULT de la SELARL LEXAVOUE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître FREIDEL, avocat au barreau de LYON



CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT - NORFI

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domicilés audit siège

[Adresse 2]

[Localité 1]



Représentée par Maître DE TASSIGNY de la SCP CABINET DE TASSIGNY ET ASSOCIES, avocat au barreau de PAU

Assistée de la SELARL HAUSSMANN KAINIC HASCOË, avocat au barreau de l'ESSONNE



SELARL EKIP venant aux droits de la SELARL [X] [Z], 

ès qualités de liquidateur judiciaire de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE

[Adresse 3]

[Localité 5]



Représentée par Maître ROUVIERE, avocat au barreau de PAU

Assistée de Maître CAPELA, de la SELARL COTEG & AZAM ASSOCIES, avocat au barreau de TOULOUSE



SCI LES GRANGES D'ESPIAUBE

[Adresse 9]

[Localité 11]



Assignée





sur appel de la décision 

en date du 02 OCTOBRE 2018

rendue par le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE DE TARBES

RG numéro : 12/00097 





Les époux [F] et [L] [G] se sont portés acquéreurs en l'état futur d'achèvement, de lots en copropriété constitués par un appartement, une cave et un espace de stationnement, dans le cadre d'un programme immobilier situé à [Localité 11], nommé Résidence les Granges d'Espiaube.



Le 13 octobre 2006, Monsieur et Madame [G] ont signé avec la SCCV Les Granges d'Espiaube un contrat de réservation pour un bien situé dans la résidence, ainsi que l'engagement pour un bail commercial de ce bien d'une durée de 11,5 ans avec la SARL [Localité 11] SEJOURS, société en charge d'exploiter la résidence de tourisme.



L'opération conclue dans le cadre de la loi « DEMESSINE » visait à obtenir des revenus locatifs, en bénéficiant de réductions fiscales.



Le 12 octobre 2007, les époux [F] et [L] [G] ont signé une procuration en la forme authentique en l'étude de Maître [A], notaire associé à [Localité 10] (8ème).



Suivant acte authentique reçu par Maître [M] (exerçant au sein de la SELARL Office notarial Saint Cyr à [Localité 4]) le 10 octobre 2007, Monsieur et Madame [G] ont acquis en l'état futur d'achèvement les lots 82, 91 et 199 à usage de cave à skis, appartement et stationnement extérieur dans la résidence Les Granges d'Espiaube pour le prix de 212.521 euros, TVA incluse. 



Cette acquisition a été financée à l'aide d'un prêt souscrit auprès de la Caisse Régionale Normande de Financement (NORFI) pour un montant de 225.021 euros, remboursable en deux cent vingt-huit mensualités de 1.501,32 euros chacune, suivant offre préalable acceptée le 19 novembre 2006, réitérée par acte notarié du 10 octobre 2007. 



L'acte notarié prévoyait une livraison du bien au deuxième semestre 2008. 



La livraison contradictoire n'est pas intervenue.

Par ailleurs des problèmes constructifs sont apparus, avec notamment l'affaissement du mur de soutènement de la route qui contourne la résidence. 

Le classement en résidence de tourisme a été refusé par la préfecture.

Un arrêté municipal en date du 7 octobre 2013 a interdit l'accès aux bâtiments.



Par ordonnance du 5 avril 2011, le juge des référés du TGI de Tarbes a confié une mesure d'expertise à Monsieur [Y], relativement à diverses difficultés affectant la construction, notamment le mur de soutènement. 

Le rapport n'a pas encore été déposé.



Par actes d'huissier des 15, 16 et 21 novembre 2011 et 7 décembre 2011, Monsieur et Madame [G] ont assigné la SCCV les Granges d'Espiaube, la SAS THESAURUS (commercialisateur), la SCP notariale [A], la SA ACM VIE, la SA ASSURANCE DU CREDIT MUTUEL IARD, la banque NORFI, la SCP notariale [M] et ROLLE (aux droits de laquelle vient à présent l'office Notarial Saint Cyr) devant le Tribunal de Grande Instance de Tarbes afin : 

- de voir prononcer la nullité de la vente pour dol 

- ou à titre subsidiaire la résolution de la vente en raison du retard dans l'achèvement de l'immeuble.



La SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE a été placée en liquidation judiciaire par jugement du TGI de TARBES en date du 17 septembre 2015.

Par acte d'huissier du 27 octobre 2015, les demandeurs ont appelé en intervention forcée la SELARL [X] [Z] en qualité de liquidateur judiciaire de la SCCV Les Granges d'Espiaube.











Par décision du 27 février 2013, le juge de la mise en état a ordonné la suspension des remboursements du prêt jusqu'à la solution du litige. Cette décision faisait suite à une ordonnance du juge des référés du tribunal d'instance de Boulogne-Billancourt en date du 26 novembre 2010, confirmée par la cour d'appel de Versailles le 14 décembre 2011, qui avait suspendu l'exécution du contrat de prêt, sans intérêts, pour une durée de deux ans.



En cours de procédure, suite à la liquidation judiciaire de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE, Monsieur et Madame [G] ont renoncé à leurs demandes d'annulation et de résolution de la vente et ont sollicité des dommages-intérêts.



Parallèlement à cette procédure, une information judiciaire a été ouverte contre Maître [D] [M] pour des faits délictueux en lien avec l'opération immobilière. 

Maître [D] [M] a été renvoyé devant le tribunal correctionnel des chefs de : 

- complicité de détournement de fonds appartenant à la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE entre le 15 juin 2008 et le 24 octobre 2012 (délit d'abus de confiance),

- blanchiment des fonds ainsi détournés, 

- falsification de divers actes de vente portant sur cette résidence, 

- complicité d'escroquerie commise en employant des man'uvres frauduleuses, liée à la vente à vil prix d'un bien immobilier en l'état futur d'achèvement, aménagé aux frais de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE au profit de proches des gérants de la SCCV. 



Par jugement correctionnel en date du 5 septembre 2017, Maître [D] [M] a été déclaré coupable de ces faits. 

Sur l'action civile, le tribunal correctionnel a fixé le préjudice subi par la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE à la somme de 1 207 l92,53 €, et condamné Maître [D] [M] solidairement avec d'autres prévenus à payer à la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE, prise en la personne de son liquidateur judiciaire des dommages et intérêts dont le total excède 900 000 €. 



Sur appel de ce jugement, par arrêt rendu le 16 mai 2019 par la chambre des appels correctionnels de la cour d'appel de PAU, le jugement correctionnel a été en partie confirmé, notamment en ce qu'il a déclaré Maître [M] coupable du chef de faux en écriture authentique et de complicité d'escroquerie au préjudice de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE. 

Maître [M] a été en revanche relaxé par la Cour du chef de complicité d'abus de confiance et de blanchiment à l'égard de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE. 



Cet arrêt a fait l'objet d'un pourvoi en cassation, encore pendant à ce jour.



Par jugement contradictoire rendu le 2 octobre 2018, le Tribunal de Grande Instance de Tarbes a : 

- mis hors de cause la S.A.S THESAURUS, la SCP [A] DUPIRE le Quere Cossec, la SA ACM Vie, la SA Assurance du Crédit mutuel IARD et la SCP Caviglioli Baron Bourquié en qualité d'administrateur provisoire de la SCCV les Granges d'Espiaube ;

- condamné la SCP Saint Cyr à payer à Monsieur [F] [G] et Madame [L] [E] son épouse la somme de 100 000euros à titre de dommages-intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière et au terme de chaque année ; 

- condamné la SCP Saint Cyr aux dépens et à payer à Monsieur et Madame [G] la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- ordonné à Monsieur et Madame [G] de reprendre le paiement à la SA ACM Vie des échéances du contrat d'assurance-groupe ;

- fixé la créance de Monsieur et Madame [G] à la procédure collective de la SCCV Les Granges d'Espiaube : 

* à la somme de 100 000 euros à titre de dommages-intérêts,

* à la somme de 8 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile,

* aux dépens de la présence instance ;



- autorisé la SCP CLAVERIE-BAGET, avocat, à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ;

- ordonné l'exécution provisoire ;

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration en date du 31 octobre 2018, la SCP SAINT CYR a interjeté appel de cette décision, intimant les époux [G], le liquidateur de la SCCV Les Granges d'Espiaube (la SELARL [X] [Z] aux droits de qui vient la SELARL EKIP), la SCI Les Granges d'Espiaube. 

Ils font porter leur appel sur les dispositions du jugement qui ont : 

- condamné la SCP SAINT CYR à payer à M. et Mme [G] la somme de 100.000 € à titre de dommages et intérêts et intérêts au taux légal à compter du jugement,

- ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière et au terme de chaque année,

- condamné la SCP SAINT CYR à payer à M. et Mme [G] la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- autorisé la SCP CLAVERIE-BAGET, avocat, à recouvrer les dépens conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,

- ordonné l'exécution provisoire.



Les époux [F] et [L] [G] ont formé appel incident et appel provoqué contre la société NORFI. 

Les appels ont été joints. 



Par ordonnance du 4 décembre 2019, le magistrat de la mise en état a rejeté les demandes de sursis à statuer formées par les époux [F] et [L] [G] dans l'attente de la décision définitive sur le plan pénal et du dépôt du rapport d'expertise.



L'ordonnance de clôture initialement rendue le 30 septembre 2020 a été reportée au 2 novembre 2020.



Dans ses dernières conclusions déposées le 23 septembre 2020, la SCP Saint Cyr (venant aux droits de la SCP [M] Rolle Calvet) demande à la Cour sur le fondement 1382 ancien et de l'article 1240 du code civil de : 

- déclarer recevable l'appel interjeté par la SCP SAINT CYR,

- en tout état de cause, débouter les époux [G] de l'ensemble de leurs demandes au titre de leur appel incident;



A titre principal,

- réformer le jugement du Tribunal de Grande Instance de TARBES en date du 2 octobre 2018;

- constater que la garantie extrinsèque accordée par la Caisse d'Épargne MIDI PYRENNEES est parfaite ;

- juger que Maître [M], notaire associé, n'a commis aucune faute dans le cadre des garanties annexées à l'acte de vente des époux [G] en date du 10 octobre 2007 ;

- juger que Maître [M] notaire associé de la SCP SAINT CYR n'a commis aucune faute à l'origine des préjudices revendiqués par les époux [G] ;

- juger que la SCP SAINT CYR n'est pas engagée au titre de l'absence de faute d'un de ses anciens membres associés ;

- dire que Monsieur [F] [G] et son épouse Madame [L] née [E], devront restituer à la SCP SAINT CYR les sommes à eux versées au titre de l'exécution provisoire de la décision réformée ;

- condamner Monsieur et Madame [F] [G] au paiement de la somme de 3.000 euros, ainsi qu'aux entiers dépens.



A titre subsidiaire,

- juger que les retards de mise en location de l'appartement des époux [G] au sein de la Résidence Les Granges d'Espiaube, sont causés par des défauts de construction étrangers à l'intention de notaire ;

- juger qu'aucune condamnation à des dommages et intérêt ne peut être mise à la charge du notaire, ainsi qu'à la SCP SAINT CYR ;



- condamner Monsieur et Madame [F] [G] au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.



A titre infiniment subsidiaire,

- juger que la SCP SAINT CYR devra être subrogée aux époux [G] au bénéfice de leur déclaration de créances à la procédure collective de la S.C.C.V LES GRANGES D'ESPIAUBE ;

- dire et juger que l'article 700 du Code de procédure civile devra être ramenée à de plus juste proportion au regard du présent contentieux.



Suivant leurs dernières conclusions déposées le 19 octobre 2020, les époux [G] demandent à la Cour sur le fondement des articles 1382 ancien du code civil, des articles L111-1, L120-1, L120-2 et L121-1 du Code de la Consommation, de l'article L271-1 du Code de la construction et de l'habitation, des articles 1147, 1184 et 1610 du Code civil, en leurs versions applicables à la date des faits, de : 



A titre préalable, 

- ordonner le sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport définitif de Monsieur [Y] dans le cadre de la mesure d'expertise judiciaire ordonnée par le Juge des référés du Tribunal de Grande Instance de Tarbes le 5 avril 2011. 

A défaut, 

Sur l'appel principal et sur l'appel incident du liquidateur,

- déclarer la SCP OFFICE NOTARIAL SAINT CYR mal fondée en son appel, 

- l'en débouter ainsi que de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions, 

- de déclarer la SELARL EKIP, ès qualités de liquidateur de la SCCV LES GRANGES 

D'EPSIAUBE mal fondée en son appel incident, 

- débouter en conséquence la SELARL EKIP ès qualités de liquidateur de la SCCV LES GRANGES D'EPSIAUBE de son appel incident et de ses demandes. 

En conséquence, 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a décidé que la SCP OFFICE NOTARIAL SAINT CYR et la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE ont engagé leur responsabilité à l'égard de Monsieur et Madame [G] et en ce qu'il a fait application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile à l'encontre de la SCP OFFICE NOTARIAL SAINT CYR et de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE ;

- condamner in solidum la SCP OFFICE NOTARIAL SAINT CYR et la SELARL EKIP ès qualités de liquidateur de la SCCV LES GRANGES D'EPSIAUBE aux entiers frais et dépens ainsi qu'à la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du Code de procédure civile en sus des sommes allouées sur le même fondement aux termes de la décision entreprise ;



Sur l'appel incident des époux [G],

- déclarer M. et Mme [G] recevables en leur appel incident, 

- les y dire bien fondés, 

- infirmer le jugement entrepris sur le quantum de la condamnation ;



Statuant à nouveau,

- condamner la SCP OFFICE NOTARIAL SAINT CYR à payer à Monsieur et Madame [G] la somme de 250.000 euros à titre de dommages et intérêts, 

- fixer la créance de Monsieur et Madame [G] à titre de dommages et intérêts au passif de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE à la somme de 250.000 euros, 

- confirmer le jugement entrepris pour le surplus sous réserve de l'appel provoqué à l'encontre de la société NORFI ;

- condamner la SCP OFFICE NOTARIAL SAINT CYR en tous les frais et dépens nés de l'appel incident ;



Sur l'appel provoqué à l'encontre de NORFI CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT,

- déclarer Monsieur et Madame [G] recevables en leur appel provoqué, 

- les y dire bien fondés,





- infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a débouté Monsieur et Madame [G] de leurs demandes formées à l'encontre de la société NORFI CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT, 



Statuant à nouveau,

- condamner la société NORFI CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT à payer aux consorts [G] la somme de 960 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi outre la somme de 5.000 euros en réparation du préjudice moral subi du fait de la faute commise par la banque liée au non-respect de l'ordonnance du juge de la mise en état ayant prononcé la suspension des échéances du prêt. 



Sur l'appel incident de la BANQUE NORFI, 

- dire et juger la société NORFI CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT mal fondée en son appel incident, 

- confirmer en conséquence le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de la société NORFI CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT, 

- débouter la société NORFI CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT de toutes ses demandes ;



- A titre subsidiaire, pour le cas où la Cour estimerait y avoir lieu à mettre fin à la suspension du paiement des échéances du prêt, DIRE et JUGER que le paiement des échéances du prêt consenti par la société NORFI CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT aux consorts [G] ne reprendra qu'à l'arrivée du terme de la suspension, là où il avait été arrêté lors de la suspension initiale, pour la durée qui restait à courir, le terme du contrat étant reporté d'autant de temps que la durée de la suspension. 



Dans ses conclusions déposées le 30 avril 2019, la SELARL EKIP, liquidateur de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE demande à la Cour de : 



Au préalable,

- dire et juger recevable et bien fondé l'appel incident formé par la SELARL EKIP ès qualités de liquidateur de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE ;



A titre principal, 

- infirmer le jugement du tribunal de grande instance de Tarbes du 2 octobre 2018 en ce qu'il a : 

* Fixé la créance de Monsieur et Madame [G] à la procédure collective de la SCCV Les Granges d'Espiaube :

* La somme de 100.000 euros à titre de dommages-intérêts,

* La somme de 8.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens,

* Débouté les parties de toutes demandes contraires ou plus amples ;

 

Statuant à nouveau, 

- dire et juger que les époux [G] ne justifient pas d'une faute imputable à la société SCCV à l'origine d'un quelconque préjudice, 

- dire et juger que les époux [G] ne démontrent pas la réalité du préjudice invoqué, 

- rejeter l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; 



A titre subsidiaire, si le Tribunal retenait une faute imputable à la SCCV : 

- ramener à de plus justes proportions le montant des dommages-intérêts sollicités au titre des préjudices éventuellement justifiés et justement quantifiés eu égard à la seule perte de chance de louer le bien immobilier acquis, perte qui ne saurait être supérieure à la clause pénale prévue au contrat de vente, soit une somme maximale de 36.500 euros.



En tout état de cause : 

- confirmer le jugement pour le surplus, 

- condamner tout succombant à verser à Maître [Z] ès qualités de Liquidateur de la SCCV Les Granges d'Espiaube la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- condamner tout succombant aux entiers dépens, dont distraction au profit de l'avocat constitué sur son affirmation de droit conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Suivant ses dernières conclusions déposées le 25 juillet 2019, la Caisse régionale normande de financement (NORFI) demande à la Cour de : 

- déclarer la NORFI recevable et bien fondée en ses conclusions, fins et prétentions, 

Y faisant droit, 

- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, 

- débouter les époux [G] de leurs demandes, fins et conclusions,



Y ajoutant,

- ordonner aux époux [G] de reprendre le paiement des échéances du prêt jusqu'à son terme,



En tout état de cause, 

- condamner solidairement les époux [G] à régler la somme de 166.277,93 euros à la NORFI en règlement des échéances exigibles du prêt,

- dire et juger que les sommes qui seront allouées aux époux [G] à titre de dommages-intérêts devront être affectés au remboursement du solde de la dette des époux [G] à l'égard de la NORFI à due concurrence de la somme due à la NORFI,

- condamner solidairement les époux [G] à payer à la NORFI la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamner solidairement les époux [G] aux entiers dépens.



La SCI LES GRANGES D'ESPIAUBE, intimée, a été régulièrement assignée mais n'a pas constitué avocat.



SUR CE : 



Sur les sursis à statuer



Les époux [F] et [L] [G] demandent le sursis à statuer jusqu'au dépôt du rapport d'expertise ordonnée en 2011 par le juge des référés.



Le lien entre l'expertise relative aux problèmes de construction et la responsabilité recherchée contre le notaire dans le cadre de la signature du contrat de vente en l'état futur d'achèvement, et les conséquences du défaut de livraison du bien n'est pas suffisant pour justifier le sursis à statuer.

De plus, l'expertise a été ordonnée il y a plus de 10 ans. Le rapport n'est pas encore rendu. Aucune information n'est connue quant aux dernières diligences de l'expert. Dans ces conditions le sursis à statuer serait contraire à une bonne administration de la justice. 

Cette demande sera donc rejetée.



Sur les fautes reprochées au notaire



Seul, le notaire instrumentaire est en cause d'appel. 



Le 1er juge a écarté la faute du notaire au titre des règles de l'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, des risques locatifs et fiscaux ainsi que des faits révélés par la procédure pénale. Il a en revanche retenu une faute du notaire rédacteur de l'acte pour n'avoir pas annexé une copie de la garantie d'achèvement à l'acte de vente et avoir manqué à son devoir de conseil et de mise en garde en n'attirant pas l'attention des acquéreurs sur l'absence de sécurité financière due la faiblesse de la garantie extrinsèque d'achèvement.



La SCP SAINT CYR conteste cette faute au motif que l'ouverture de crédit mentionnée à l'acte à hauteur de 600.000 € venait en plus d'une garantie extrinsèque qu'elle produit en cause d'appel.



Les époux [F] et [L] [G] demandent à la cour de retenir des fautes du notaire écartées par le premier juge, outre le manquement au devoir de conseil relatif à la garantie d'achèvement.

Sur le devoir de conseil relatif aux risques locatifs et fiscaux, 



Préalablement à la vente, les époux [F] et [L] [G] avaient reçu une information abondante, sur le projet de construction, sa situation géographique et ses accès, des données relatives à l'activité touristique locale.

Les avantages fiscaux et patrimoniaux leur ont été précisément décrits dans le cadre d'une plaquette remise par le mandataire du vendeur.



Par ailleurs, en l'absence d'éléments d'appréciation qu'il n'a pas à rechercher, le notaire n'est pas tenu d'informer l'acquéreur du risque d'échec du programme immobilier qu'il ne pouvait suspecter le jour de la signature de l'acte de vente.



En l'espèce, l'absence de classement en résidence de tourisme, de mise en location et la perte des avantages fiscaux sont liés non pas à un marché défaillant dès l'origine mais au défaut de livraison consécutif aux problèmes de construction et tout particulièrement aux défaillances du mur de soutènement qui retient la route qui contourne les immeubles. Le notaire ne pouvait suspecter ces faits au jour de l'acte de vente.



Le manquement au devoir de conseil relatif aux risques locatifs et fiscaux n'est donc pas établi.



Sur le non respect de L271-1 du code de la construction,



L'article L271-1 du code de la construction et de l'habitation, dans sa version en vigueur au jour de l'acte de réservation, permet à l'acquéreur d'un bien immobilier de se rétracter dans un délai de sept jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée de notification de l'acte.



Les époux [F] et [L] [G] soutiennent que ce texte n'a pas été respecté en ce que la lettre d'envoi du contrat de réservation avec mention du délai de rétractation a été adressée à Madame [G] [L] et Monsieur [F] [G] et non à chacun d'eux séparément, ce que le notaire n'aurait pas vérifié.



Or, il résulte de la lecture de la procuration et de l'acte authentique de vente, qu'à cette occasion les époux [F] et [L] [G] ont reconnu que les prescriptions de l'article L271-1 ci-dessus ont été respectées. La faute du notaire n'est donc pas établie.



En outre, les acquéreurs n'ont pas demandé l'anéantissement du contrat sur le fondement des dispositions de l'article L271-1. Ainsi, à supposer établi un manquement du notaire dans son devoir de vérification de la régularité de l'acte, celui-ci n'aurait causé aucun préjudice. 



Sur les fautes pénales,



La chambre des appels correctionnels de la Cour d'appel de PAU a déclaré Maître [D] [M] coupable de complicité d'escroquerie (les auteurs principaux étant les gérants de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE) et de faux en écriture authentique.



Les époux [F] et [L] [G] exposent que Maître [D] [M] a concouru à la vente à vil prix aux gérants de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE de biens issus du programme immobilier, ce qui a entraîné un manque à gagner pour la société venderesse.

Ils reprochent au notaire d'avoir, alors qu'il avait contribué à l'appauvrissement de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE continué à adresser aux acquéreurs les appels de fonds correspondant aux échéances de paiement du prix de leur bien, les privant ainsi d'une chance de ne pas débloquer les fractions du prix de vente en pure perte.



Les faits objets de la prévention sont en dates :

- du 15 juin 2008 au 24 octobre 2012 pour les faits de blanchiment d'argent dont [D] [M] été relaxé par la cour,

- du 15 juin 2008 au 24 octobre 2012 pour les faits de complicité de détournement de fonds dont il a été relaxé par la cour,





- du 1er décembre 2009 au 24 octobre 2012 pour les faits d'escroquerie dont il a été déclaré coupable par la cour,

- du 1er août 2010 au 31 août 2010 pour les faits de faux en écritures authentiques, pour lesquelles il a été déclaré coupable par la cour.

Etant ici précisé que la décision de la cour d'appel n'est pas définitive puisqu'elle a fait l'objet d'un pourvoi en cassation.



Ce sont les faits de complicité d'escroquerie (vente à vil prix de deux chalets de la résidence, au profit des gérants de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE, présentés comme des VEFA alors que la construction était quasiment achevée) qui sont avancés par les époux [F] et [L] [G] au soutien de la responsabilité du notaire à leur égard.

Ces faits, à les supposer définitivement établis sur le plan pénal, sont bien postérieurs au contrat en cause, en date du 30 novembre 2007. 

Ils sont postérieurs à la date prévue d'achèvement des travaux et correspondent (décembre 2009 à juin 2010) à la période où la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE tentait de procéder à la livraison du bien, de façon non contradictoire. 



En tout état de cause, le lien de causalité entre les faits de nature pénale et l'encaissement par le notaire d'appels de fonds qui n'étaient que l'exécution du contrat de vente par les époux [F] et [L] [G], fait défaut.



La décision dont appel a donc justement écarté la responsabilité du notaire au titre des faits révélés par l'enquête pénale.



Sur le devoir de conseil relatif à la garantie extrinsèque d'achèvement,



Le premier juge a retenu la faute du notaire au motif qu'il lui appartenait d'annexer à l'acte de vente une copie de l'acte de garantie et de mettre en garde les acquéreurs sur l'absence de sécurité financière due à la faiblesse de la garantie extrinsèque d'achèvement visée à l'acte à hauteur de 600.000 €.



L'acte authentique de vente fait mention (pages 26 et 27) d'une garantie extrinsèque d'achèvement souscrite sous forme d'ouverture de crédit pour un montant de 600.000 € jusqu'au 30 juin 2009.

Devant la cour, la SCP OFFICE NOTARIAL SAINT CYR fait état et produit une garantie d'achèvement souscrite sous forme de cautionnement bancaire pour un montant de 2.044.000 €. 



Contrairement à ce qu'ils avancent, les époux [F] et [L] [G] ont bien eu connaissance de cette seconde garantie (bien qu'elle n'apparaisse pas expressément dans le corps de l'acte de vente) puisque leur courrier adressé à la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE le 31 mars 2010 y fait expressément référence en visant la date, le numéro de ce contrat et en citant les termes de son article 3 relatif à la mise en oeuvre de la garantie.

Les époux [F] et [L] [G] ont donc eu connaissance de la garantie et de son mécanisme qu'ils visent et menacent d'exercer dès le 31 mars 2010. Ils ne l'ont néanmoins pas mise en oeuvre. 



Ils ne sont donc pas fondés à soutenir que le notaire ne leur a pas donné connaissance de cet acte.



La vente en l'état futur d'achèvement comportait donc deux types de garanties d'achèvement :

- sous forme d'ouverture de crédit, à hauteur de 600.000 €,

- sous forme de cautionnement à hauteur de 2.044.000 €.



En n'ayant pas mis en oeuvre ces garanties, les époux [F] et [L] [G] ne permettent pas de s'assurer de leur insuffisance, qui ne se déduit pas de façon manifeste de leur montant au moment de la signature du contrat.







De plus, la prohibition du plafonnement de la garantie dans son montant et de sa limitation dans le temps avancée par les acquéreurs ne résulte pas des dispositions des articles L261-11, R261-17 et R261-21 du code de la construction et de l'habitation et ne relevait donc pas d'une information spécifique qu'aurait dû donner le notaire.



Par conséquent, la faute du notaire au titre du devoir de conseil relatif à la garantie d'achèvement n'est pas établie. La décision dont appel sera réformée de ce chef. Les époux [F] et [L] [G] seront déboutés de leurs demandes contre la SCP SAINT CYR.



Sur les fautes reprochées à la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE



Les époux [F] et [L] [G] font appel incident sur le quantum des sommes allouées par le premier juge, tandis que la SELARL EKIP, liquidateur de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE conteste le principe même de la responsabilité du vendeur.



L'acte authentique de vente prévoyait la livraison du bien au 2ème trimestre 2008.

La SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE a signé un document nommé certificat de livraison le 30 décembre 2009 qui n'a cependant pas été approuvé par les époux [F] et [L] [G]. Aucun document contradictoire établissant la livraison n'a été établi entre les parties.



Par courrier RAR en date du 31 mars 2010, les époux [F] et [L] [G] constataient que la résidence n'était pas achevée, que la mairie s'était opposée à la déclaration d'achèvement des travaux déposée le 30 décembre 2009 et mettaient en demeure la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE d'achever les travaux sous quinzaine.

Par courrier RAR du 28 juin 2010, les époux [F] et [L] [G] constataient encore l'absence de livraison et adressaient une nouvelle mise en demeure d'achever la résidence avant le 15 juillet 2010.



C'est par une juste appréciation des faits de la cause que le premier juge a retenu pour en conclure que les époux [F] et [L] [G] sont dans l'impossibilité d'occuper et de louer leur bien :

- que l'immeuble présente des vices de structure ayant donné lieu à une expertise ordonnée par le juge des référés. L'expert dans sa 1ère note d'expertise a constaté ces vices , ainsi que de nombreux désordres et malfaçons affectant essentiellement les parties communes avec pour effet de ne pas permettre l'accès aux appartements ;

- le classement de l'ensemble immobilier en résidence de tourisme a été refusé par la préfecture ;

- le compte rendu de la réunion d'expertise montre que d'importants travaux seront nécessaires pour remettre l'immeuble en l'état et le rendre accessible.



Le jugement dont appel a donc justement considéré que le défaut de livraison imputable au vendeur est acquis et engage sa responsabilité. 

 

Sur le préjudice



Les époux [F] et [L] [G] demandent que leur préjudice soit liquidé comme suit :

- perte de l'économie d'impôt : 25.000 €,

- perte de la déduction de TVA faute d'exploitation de la résidence de tourisme : 34.827 €,

- perte des loyers : 68.376 €, 

- préjudice financier (charges de copropriété, cotisation assurance prêt, frais notariés): 10.000 €,

- préjudice moral : 25.000 €.



Ils ont déclaré leur créance au passif de la liquidation de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE.









Au regard de la durée du retard dans la livraison (depuis le 2ème semestre 2008), la clause pénale, avancée par le liquidateur de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE à titre subsidiaire, qui prévoit une indemnisation à hauteur de 10 € par jour est manifestement insuffisante.

Les dommages et intérêts demandés par les époux [F] et [L] [G] seront appréciés sur le fondement de l'ancien article 1147 du code civil applicable à l'espèce.



Les époux [F] et [L] [G], qui n'ont pas poursuivi leurs demandes initiales d'annulation ou résolution de la vente restent propriétaires du bien.

Les charges de copropriété, assurance du prêt et frais notariés, liés à la propriété du bien ne sont pas en lien de causalité avec le défaut de livraison. Les époux [F] et [L] [G] seront déboutés de ces chefs de demande.



L'opération immobilière consistait pour les acquéreurs à donner à bail commercial, le bien acquis afin qu'il soit exploité dans le cadre d'une résidence de tourisme. 

Le contrat de bail commercial n'est pas produit au débat. 

La SARL [Localité 11] SEJOURS dont les courriers figurent aux pièces des époux [F] et [L] [G] (certains d'entre-eux étant établis conjointement par la SARL [Localité 11] SEJOURS et la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE), est désignée par les parties comme le preneur aux baux commerciaux consentis par les acquéreurs. 

La SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE en la personne de son liquidateur ne conteste pas l'existence de ces baux commerciaux. Elle résulte des différents courriers de la SARL [Localité 11] SEJOURS, notamment du dernier en date du 24 novembre 2011, adressé à chacun des copropriétaires, par lequel elle leur annonce qu'en raison de l'impossibilité où elle se trouve d'exploiter la résidence de tourisme et de donner effet au bail conclu avec les époux [F] et [L] [G], elle se retire de l'opération. 

Cette correspondance fait expressément référence au bail commercial qu'elle a souscrit.

Les conditions de ce contrat, figurent à l'étude personnalisée remise aux époux [F] et [L] [G] préalablement au contrat de réservation, sous forme d'un projet de bail commercial. Le montant des loyers y est porté de façon manuscrite, il n'est pas discuté par le liquidateur de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE. 

Dans ce document les loyers sont fixés annuellement, indépendamment de l'occupation effective de l'appartement. 

Par suite, le préjudice des époux [F] et [L] [G] n'est pas constitué par une perte de chance de louer le bien, mais par une perte consommée des loyers du locataire commercial, qui ne s'est retiré qu'en raison du défaut de livraison du bien par le promoteur.



Le loyer annuel porté de façon manuscrite à la simulation remise aux époux [F] et [L] [G] et non discuté par la suite s'élevait à 6.219 € HT, sur une période de 11 années. Sa perte est constitutive du préjudice réparable.



En ce qui concerne la perte de récupération de TVA, mentionnée à l'article 16 du contrat de réservation, la seule somme justifiée par les époux [F] et [L] [G] est celle de 10.448 € correspondant à la mise en recouvrement en date du 12 octobre 2011 suite à une proposition de rectification du 3 décembre 2010.



Sur la perte des avantages fiscaux, en l'absence de livraison et de location consécutive du bien, les époux [F] et [L] [G] n'ont pas pu bénéficier du dispositif de la loi 'Demessine'qui avait participé à la volonté commune des parties. L'économie d'impôt prévue par ce dispositif à hauteur pour un couple de 25 % de l'investissement plafonné à 100.000 €, étant précisé que la condition de location commerciale était acquise s'il y avait eu livraison, s'élevait à 25.000 €.



Le préjudice moral demandé par les époux [F] et [L] [G] en raison des procédures longues et coûteuses qu'ils ont dû engager relève en réalité de l'article 700 du code de procédure civile. Ils seront donc déboutés de ce chef.











Par conséquent, le préjudice des époux [F] et [L] [G] se décompose comme suit :

- perte de loyers : 6.219 x 11 = 68.409 €,

- perte de récupération TVA sur le prix de vente : 10.448 €,

- perte avantage fiscal : 25.000 €,

Total : 103.857 €.



Le jugement dont appel sera réformé sur le montant du préjudice. La somme ci-dessus sera inscrite au passif de la liquidation de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE.



Sur l'appel provoqué contre la banque



Suspension des échéances du prêt,



Par ordonnance en date du 27 février 2013, le juge de la mise en état a ordonné la suspension des remboursements du prêt 'jusqu'à la solution du litige'. Cette suspension avait été précédemment initiée par une ordonnance du juge des référés de Boulogne Billancourt en date du 26 novembre 2010, confirmée en appel. 



Dans ses motifs, le premier juge a dit que rien ne justifiait la reprise des échéances du prêt, mais ne l'a pas porté au dispositif du jugement, où seule figure l'injonction de reprendre le paiement des échéances de l'assurance groupe ACM VIE (qui n'est pas partie en cause d'appel). La cour devra donc statuer sur le chef omis concernant la reprise des échéances du prêt, demandées par la Société CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT. 

Les époux [F] et [L] [G] dans leurs dernières écritures sollicitent le maintien de la suspension, au motif que 'les accidents affectant l'exécution' tels que décrits par l'expert judiciaire n'ont pas encore trouvé de solution. La Société CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT s'oppose à cette suspension et forme une demande en paiement des échéances qu'elle considère comme exigibles.



Suivant les dispositions de l'article L312-19 du code de la consommation, dans sa rédaction applicable au présent litige, lorsqu'il est déclaré dans l'acte constatant le prêt que celui-ci est destiné à financer des ouvrages ou des travaux immobiliers au moyen d'un contrat de promotion, de construction, de maîtrise d'oeuvre ou d'entreprise, le tribunal peut, en cas de contestation ou d'accident affectant l'exécution des contrats et jusqu'à la solution du litige, suspendre l'exécution du contrat de prêt, sans préjudice du droit éventuel du prêteur à l'indemnisation. Ces dispositions ne sont applicables que si le prêteur est intervenu à l'instance ou s'il a été mis en cause par l'une des parties.



Le litige concernant l'indemnisation du défaut de livraison trouve sa solution par le présent arrêt, décision rendue en dernier ressort.

Outre le fait que les époux [F] et [L] [G] ne justifient pas avoir saisi le juge du fond en ce qui concerne les problèmes de construction proprement dits, la cour n'est pas compétente pour se prononcer sur une suspension des échéances concernant un litige autre que celui dont elle est saisie.

Par conséquent, à compter du présent arrêt, les époux [F] et [L] [G] devront reprendre le paiement des échéances du prêt.



La suspension a eu pour seul effet de reporter le terme du prêt d'une durée égale à celle de la suspension accordée. Par suite, à l'issue de la période de suspension (qui suspendait aussi le cours des intérêts), le paiement des échéances en capital et intérêts reprend là où il avait été arrêté, pour la durée qui restait à courir. Le terme du contrat sera reporté d'autant.



La Société CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT sera donc déboutée de sa demande en paiement et de celle subséquente en vue de l'affectation prioritaire des remboursement (qui n'était en outre pas fondée en l'absence de déchéance du terme).





Dommages et intérêts réclamés par les époux [F] et [L] [G], 



Les époux [F] et [L] [G] reprochant à la Société CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT d'avoir tenté de prélever sur leur compte, le 4 avril 2017, une somme de 80.000 € en violation de la suspension des échéances. Ils demandent en réparation la somme de 960 € correspondant à la commission de leur banque pour 'incident de fonctionnement'.

Le premier juge dans ses motifs a considéré que les époux [F] et [L] [G] ne justifiaient pas de ce que le prélèvement de 960 € était en lien avec la tentative de prélèvement indû de la Société CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT. Cependant le dispositif ne contient aucune mention à ce titre. 

La cour statuera sur le chef omis.



Les époux [F] et [L] [G] produisent un relevé de compte à la date du 4 avril 2017, portant la mention de leur banque 'mouvements à décider'. Il fait apparaître une série de demandes de prélèvements 'PRET CM' qui correspond aux montants d'échéances du prêt de la CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT, pour un total de 80.425 €. A la date de ces tentatives de prélèvements, le 4 avril 2017, le jugement du tribunal de grande instance de TARBES n'était pas encore rendu. La suspension décidée en 2013 par le juge de la mise en état trouvait donc toujours à s'appliquer.



C'est donc en violation de la décision du juge de la mise en état que la CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT a tenté de sa seule initiative et sans préavis des prélèvements indus pour une somme de plus de 80.000 €. Ces faits constituent une faute contractuelle de la banque.



Si le relevé de mouvements la banque des époux [F] et [L] [G] portant débit d'une somme de 960 € le 24 mai 2017 au titre de 'total incidents fonctionnement' ne permet pas de rattacher cette opération directement aux tentatives de prélèvements indus, la faute de la CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT a causé aux emprunteurs un préjudice moral, caractérisé par le souci et la crainte générés par la tentative de retrait d'une somme aussi importante. Ce préjudice sera évalué à la somme de 4.000 € (2.000 € chacun). La CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT sera condamné à leur payer cette somme.





Sur les dépens et les frais



Les dépens d'appel et de première instance seront fixés à la charge de la liquidation judiciaire de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE.



La somme de 12.000 € sera fixée sur la liquidation de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en première instance et en appel.



La CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT sera condamnée à payer aux époux [F] et [L] [G] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.



Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS : 



La cour, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,



Statuant dans les limites de sa saisine,



Déboute les époux [F] et [L] [G] de leur demande de sursis à statuer,





Réforme la décision dont appel,



Statuant à nouveau, y ajoutant et statuant sur les chefs omis, 



Déboute les époux [F] et [L] [G] de leurs demandes dirigées contre la SCP SAINT CYR, 



Dit que la clause pénale contenue au contrat de vente est manifestement insuffisante,



Fixe la créance des époux [F] et [L] [G] au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE aux sommes suivantes :



- 103.857 € à titre de dommages et intérêts pour défaut de livraison,

- 12.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais d'appel et de première instance, 



Déboute les époux [F] et [L] [G] du surplus de leurs demandes indemnitaires,



Ordonne aux époux [F] et [L] [G] de reprendre le paiement à la CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT des échéances du prêt dans le mois suivant la signification du présent arrêt, étant précisé que :

* les intérêts ont été suspendus, 

* le paiement des échéances en capital et intérêts reprend là où il avait été arrêté pour la durée qui restait à courir,

* le terme du contrat sera reporté d'autant,



Déboute la CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT de sa demande en paiement et de sa demande d'affectation des sommes perçues à titre de dommages et intérêts,



Déboute les époux [F] et [L] [G] de leur demande de dommages et intérêts contre la CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT au titre du préjudice matériel,



Condamne la CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT à payer aux époux [F] et [L] [G] la somme de 4.000 € au titre de leur préjudice moral,



Condamne la Société CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT à payer aux époux [F] et [L] [G] la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,



Déboute la SCP SAINT CYR de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,



Fixe les dépens d'appel et de première instance au passif de la liquidation judiciaire de la SCCV LES GRANGES D'ESPIAUBE.



Le présent arrêt a été signé par Mme DUCHAC, Président, et par Mme DEBON, faisant fonction de Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,









Carole DEBONCaroline DUCHAC