Cour d'Appel · Pôle 4 - Chambre 4 — 12 janvier 2021

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS







COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 4



ARRÊT DU 12 JANVIER 2021



(n° , 5 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 19/07296 - N° Portalis 35L7-V-B7D-B7VHP



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 mars 2019 -Tribunal d'Instance de Paris 17ème - RG n° 11-18-212850





APPELANT 

Monsieur [P] [M]

Né le [Date naissance 4] 1958 à [Localité 5] (Algérie)

[Adresse 1]

[Localité 6]



Représenté et ayant pour avocat plaidant Me Vincent SENEJEAN, avocat au barreau de PARIS, toque : B0604







INTIMEE 

EPIC [Adresse 7]

Siret n° 344 810 825 00366

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représentée par Me Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : P0483



Ayant pour avocat plaidant Me Emmanuel LEPARMENTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P483



COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions de l'article 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2020, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Marie MONGIN, conseillère, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

M. Michel CHALACHIN, président

Mme Marie MONGIN, conseillère

Mme Claire DAVID, conseillère



Greffier, lors des débats : Mme Cynthia GESTY



ARRÊT : contradictoire



- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par M. Michel CHALACHIN, président et par Cynthia GESTY, Greffière, présente lors de la mise à disposition.



*****



EXPOSÉ DU LITIGE 



Par acte sous seing privé en date du 27 juin 1983, l'établissement public Paris habitat ' OPH a donné à bail à Mme [Y] [T] veuve [C] un logement de quatre pièces sis à [Adresse 8]. Mme [T] est décédée le [Date décès 3] 2014.



M. [P] [M], fils de Mme [T] qui vivait avec sa mère dans ce domicile, n'a pas informé le bailleur du décès de sa mère et a continué à lui transmettre des documents au nom de sa mère. Le bailleur a été informé du décès de Mme [T] par l'administration fiscale en 2018.



Par exploit du 25 mai 2018, Paris habitat a assigné M. [M] devant le tribunal d'instance de Paris, lequel, par jugement en date du 18 mars 2019, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a :

- Dit que la demande de transfert de bail est recevable et n'est pas prescrite';

- Dit que les conditions légales requises pour le transfert de bail à M. [M] ne sont pas réunies';

- Débouté M. [M] de l'intégralité de ses demandes';

- Dit que le bail du logement [Adresse 1] est résilié de plein droit au jour du décès de Mme [T], soit le [Date décès 3] 2014';

- Dit que M. [M] est un occupant sans droit ni titre depuis le [Date décès 3] 2014 du logement sis [Adresse 1]';

- Ordonné en conséquence à M. [M] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement';

- Dit qu'à défaut pour M. [M] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Paris Habitat pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique';

- Dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte';

- Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place, leur sort étant régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution';

- Condamné M. [M] à payer à Paris Habitat une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 1er juillet 2014 jusqu'à la libération effective et définitive des lieux';

- Dit que cette indemnité mensuelle d'occupation est égale au montant du loyer et des charges tels qu'ils avaient été calculés à la signature du bail de Mme [T], soit 351,50 euros par mois';

- Dit que pour la période du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2018, M. [M] devra payer à Paris Habitat la somme de 4 240 euros correspondant à l'indemnité d'occupation, déduction faite des sommes qu'il a versées à Paris Habitat, avec intérêts à taux légal à compter du présent jugement';

- Débouté Paris Habitat de sa demande de dommages et intérêts';

- Condamné M. [M] aux dépens';

- Condamné M. [M] à payer à Paris Habitat la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile';

- Débouté M. [M] de sa demande faite en application de l'article 700 du code de procédure civile';

- Débouté les parties des demandes plus amples ou contraires.



Par déclaration en date du 4 avril 2019, M. [M] a interjeté appel de cette décision et, dans ses dernières conclusions en date du 12 juin 2019, il demande à la cour de':

- Infirmer le jugement du 18 mars 2019 sauf en ce qu'il a':

- Dit la demande de transfert de bail recevable et non prescrite';

- Dit n'y avoir lieu à prononcer une astreinte';

- Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place';

- Débouté Paris habitat de sa demande en dommages et intérêts';

- Dire et juger recevables et bien fondées les demandes de M. [M] ;

- Dire et juger que M. [M] remplit les conditions de transfert du bail prévues à l'article 40 de la loi du 6 juillet 1989 ;

- Dire et juger, en conséquence, que M. [M] a bénéficié du transfert du bail initialement consenti à Mme [T];

- Ordonner en tant que de besoin à Paris habitat de conclure avec M. [M] un bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 afin de régulariser l'occupation du logement qu'il occupe au [Adresse 1] ;

A titre subsidiaire :

-Infirmer le jugement entreprise en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation, laquelle ne saurait dépasser la somme de 255,75 euros à compter de la date de l'arrêt à intervenir ;

En tout état de cause :

- Condamner Paris Habitat à régler la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

- Condamner Paris Habitat aux entiers dépens de l'instance d'appel ;



Dans ses dernières conclusions en date du 12 août 2020, Paris habitat demande à la cour de':

- Déclarer [Adresse 7] recevable en ses conclusions d'intimé';

- Déclarer M. [M] mal fondé en son appel';

- Débouter M. [M] de toutes ses demandes';

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré M. [M] recevable en sa demande de transfert du bail, et en ce qu'il a débouté [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts';

- Confirmer le jugement du 18 mars 2019 en toutes ses autres dispositions';

Statuant à nouveau sur les chefs du jugement infirmés':

- Déclarer M. [M] prescrit en sa demande de transfert du bail, 

- Condamner M. [M] à payer à [Adresse 7] la somme de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts';

A titre subsidiaire':

- Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de location consenti à M. [M]';

- Confirmer le jugement du 18 mars 2019 en toutes ses dispositions';

Y ajoutant, et en tout état de cause':

- Condamner M. [M] à verser à [Adresse 7] une indemnité de 3 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- Condamner M. [M] aux entiers dépens dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & Associés, prise en la personne de Maître Catherine Hennequin, Avocat aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



L'ordonnance de clôture, initialement prévue pour le 24 mars 2020, a été rendue le 2 juin 2020. L'audience initialement programmée au 4 mai 2020 a été renvoyée au 19 octobre 2020. A cette date, il a été indiqué aux parties que l'arrêt de la cour serait rendu après délibéré le 12 janvier 2021 par mise à disposition au greffe.





SUR CE,



Considérant que le premier juge a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par Paris habitat, prise de la prescription de la demande de M. [M] tendant à obtenir le transfert du bail dont était bénéficiaire sa mère décédée, en excluant l'application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, estimant qu'il ne s'agissait pas d'une action découlant de l'exécution d'un contrat de bail, mais d'un mécanisme automatique qui s'opère de plein droit lorsque les conditions des articles 14, 40-I et 40-III de la loi du 6 juillet 1989 sont respectées ; 



Que le bailleur fait valoir que M. [M] n'a sollicité pour la première fois le bénéfice du transfert du bail que dans ses conclusions communiquées le 19 octobre 2018 devant le juge d'instance; qu'il invoque les dispositions de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 aux termes duquel les actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit, pour conclure que la demande de transfert de bail est prescrite, le décès de sa mère datant du [Date décès 3] 2014 ; qu'il souligne qu'en lui adressant des enquêtes d'occupation mentionnant Mme [C] en qualité de locataire, ainsi que des avis d'imposition de cette dernière, M. [M] a ainsi, pendant plusieurs années, manifesté expressément son intention de ne pas bénéficier du transfert du bail, invoquant l'insécurité juridique qui résulterait d'une automaticité absolue ;



Considérant que, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, le transfert du bail prévu par l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 dérive du contrat de bail initialement conclu puisqu'il en est l'objet, de sorte que c'est à tort qu'il a retenu que l'article 7-1 de ladite loi ne trouvait pas application en l'occurrence ;



Que s'il est exact qu'il est de principe qu'en cas de décès du locataire, le transfert de son bail aux personne visées par l'article 14 présente un caractère automatique à conditions que les conditions exigées par la loi soient réunies, il demeure qu'il s'agit là de la consécration d'un droit qui existe effectivement au jour du décès du locataire, mais que l'exercice de ce droit doit donner lieu à une action tendant à faire reconnaître la réalité de ce droit, action dérivant d'un contrat de bail et, partant, soumise à la prescription triennale applicable aux « actions dérivant d'un contrat de bail à compter du jour ou le titulaire d'un droit a connu ou aurait du connaitre les faits lui permettant d'exercer ce droit » ainsi qu'en dispose l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ;



Qu'en l'occurrence M. [M] a caché à [Localité 6] habitat pendant plus de quatre années le décès de sa mère, faisant ainsi obstacle à la reconnaissance de son éventuel droit à obtenir le transfert du bail dont bénéficiait celle-ci ; que son action engagée, sans que cela soit contesté, par ses conclusions déposées devant le premier juge le 19 octobre 2018, alors que [Y] [T] veuve [C] est décédée le [Date décès 3] 2014, est donc prescrite ;



Considérant, en conséquence, que le jugement sera infirmé en ce qu'il a déclaré recevable la demande de M. [M] ;



Qu'en revanche, il sera confirmé quant aux conséquences que le jugement entrepris a tiré du débouté de la demande de transfert de bail, à l'exception du montant de l'indemnité d'occupation ;



Qu'en effet, c'est à juste titre que M. [M] relève une erreur dans le calcul de celle-ci puisque le premier juge a jugé que l'indemnité d'occupation serait égale au montant du loyer versé par la locataire décédée et fixé cette indemnité d'occupation à la somme de 351,50 euros, alors que, selon la quittance du mois de mars 2018 versée aux débats par le bailleur (pièce n°8) le loyer était de 175,75 euros moins la déduction de 80 euros qui avait été judiciairement ordonnée en raison de désordres non réparés ;



Que c'est donc à la somme de 175,75 euros plus les charges que sera fixée l'indemnité d'occupation due depuis le mois de juillet 2014 jusqu'à la libération des lieux ;



Que la déduction de 80 euros dont bénéficiait [Y] [T] veuve [C] en raison de travaux non effectués par le bailleur n'ayant pas lieu de s'appliquer comme l'a jugé le tribunal, le jugement ayant condamné M. [M] à verser la somme de 4 240 euros correspondant à cette somme de 80 euros du 1er juillet 2014 au 31 décembre 2018 sera confirmé ;



Qu'au regard de la nature mixte de l'indemnité d'occupation, indemnitaire et compensatoire, correspondant à la valeur équitable de l'occupation des lieux et assurant la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans droit ni titre, l'indemnité d'occupation sera fixée à la somme mensuelle de 255 euros à compter du mois suivant le prononcé du présent arrêt, soit le 1er février 2021 jusqu'à la libération des lieux ; 



Considérant que la demande de dommages-intérêts formée par le bailleur en l'absence de préjudice démontré sera confirmée ;



Considérant quant aux mesures accessoires que le jugement sera confirmé quant à la procédure de première instance ; que M. [M] sera condamné aux dépens d'appel, la situation économique des parties ne justifiant pas l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;





PAR CES MOTIFS 



LA COUR,



- Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré la demande de M. [P] [M] recevable et non prescrite et en ce qu'il a fixé l'indemnité d'occupation due par M. [P] [M] à la somme mensuelle de 351,50 euros,



- Le confirme pour le surplus,



Statuant à nouveau et y ajoutant,



- Déclare prescrite et donc irrecevable l'action de M. [P] [M] tendant à bénéficier du transfert du bail conclu par [Y] [T] veuve [C] portant sur un appartement situé à [Adresse 8],



- Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [P] [M] depuis le 1er juillet 2014 et jusqu'au 1er février 2021 à la somme de 175,75 euros plus les charges,



- Fixe le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par M. [P] [M] à compter du 1er février 2021 à la somme de 255 euros 



- Condamne M. [P] [M] à verser cette indemnité d'occupation, sous déduction de l'ensemble des sommes déjà versées à Paris habitat au titre de l'occupation de cet appartement, 



- Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,



- Condamne M. [P] [M] aux dépens dont distraction au profit de la S.E.L.A.S. LGH & associés, prise en la personne de Maître Catherine Hennequin, avocat, dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.





Le greffier, Le président,