Cour d'Appel · Chambre 1-4 — 17 décembre 2020

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE


Chambre 1-4





ARRÊT AU FOND 


DU 17 DECEMBRE 2020





N° 2020/ 254




















N° RG 17/08330 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAOT2











SCI JPL








C/





U... W...


K... T... épouse W...
































Copie exécutoire délivrée 


le :


à :





Me Layla TEBIEL 


Me Corinne TOMAS-BEZER

















Décision déférée à la Cour :





Jugement du Tribunal de Grande Instance de DRAGUIGNAN en date du 31 Mars 2017 enregistrée au répertoire général sous le n° 15/02258.








APPELANTE





SCI JPL Inscrite au RCS de PARIS sous le numéro 348 416 322, 


sise [...] 





représentée Me Layla TEBIEL de la SCP BUVAT-TEBIEL, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE substituée par Me Vanessa BORG, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE et assisté par Me Jérôme BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN,








INTIMES





Monsieur U... W... né le [...] à LONGUEIL ANNEL, demeurant [...] - [...] - [...]





Madame K... T... épouse W... née le [...] à POLOGNE, 


demeurant [...] - [...] - [...]





représentés par Me Corinne TOMAS-BEZER, avocat au barreau de MARSEILLE substitué par Me Cécile CRISANTI, avocat au barreau de MARSEILLE




















*-*-*-*-*








COMPOSITION DE LA COUR








L'affaire a été débattue le 27 Octobre 2020 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, madame Sophie LEYDIER, conseillère a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.





La Cour était composée de : 








M. Jean-François BANCAL, Président


Mme Patricia TOURNIER, Conseillère


Mme Sophie LEYDIER, Conseillère





qui en ont délibéré.





Greffier lors des débats : Mme Priscille LAYE.


Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2020.











ARRÊT





contradictoire,





Prononcé par mise à disposition au greffe le 17 Décembre 2020,





Signé par M. Jean-François BANCAL, Président et Mme Priscille LAYE, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





***








Exposé du litige : 








La SCI JPL est propriétaire d'une maison avec piscine, édifiée sur une parcelle cadastrée section [...] , dans un lotissement situé à [...] ).





Par acte du 08 février 2008, U... W... et K... T... épouse W... ont acquis une maison voisine, édifiée sur une parcelle cadastrée [...] dans le même lotissement.



Par arrêté du 13 novembre 2009, le Maire de la commune de La Croix Valmer a accordé à U... W... un permis de construire pour l'extension de sa maison.





Par arrêté du 24 mai 2011, le Maire de la commune de La Croix Valmer lui a accordé un permis de construire modificatif.





Se plaignant d'une violation du cahier des charges du lotissement et de troubles excédant les inconvénients normaux du voisinage, la SCI JPL a fait assigner les époux W... en référé expertise.





Par ordonnance du 7 décembre 2011, le Président du tribunal de grande instance de Draguignan, statuant en référé, a ordonné une expertise et commis pour y procéder A... L.... 





La SCI JPL ayant estimé que la mission de l'expert devait être réduite au seul établissement des plans altimétriques et mesurages intérieurs, l'expert a déposé son rapport en l'état le 8 avril 2013.





Par ordonnance de référé du 19 juin 2013, le Président du tribunal de grande instance de Draguignan a ordonné une expertise limitée aux chefs susvisés et commis pour y procéder B... Q.... 





L'expert Q... a clôturé son rapport le 5 mai 2014.





Suite au recours pour excès de pouvoir formé par la SCI JPL, le tribunal administratif de Toulon a annulé l'arrêté du 13 novembre 2009 par lequel le Maire de la commune de La Croix Valmer a accordé à U... W... le permis de construire susvisé, par jugement du 16 mai 2012.





Cette décision a été confirmée par arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 14 novembre 2014.


Par acte du 16 mars 2015, la SCI JPL a fait assigner U... W... et K... T... épouse W... devant le tribunal de grande instance de Draguignan aux fins principalement de les voir condamnés à démolir les ouvrages construits sur leur parcelle sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision et à leur verser 15 000 euros à titre de dommages et intérêts, faisant valoir que la construction a été édifiée en violation du cahier des charges du lotissement et des autoristions administratives, qu'elle subit une perte d'ensoleillement et de lumière et qu'un mur lui masque la vue mer dont elle bénéficiait avant les travaux.





Par jugement du 25 octobre 2016, le tribunal administratif de Toulon a annulé l'arrêté du 1er octobre 2013 par lequel le Maire de la commune de La Croix Valmer ne s'est pas opposé à la déclaration préalable déposée par U... W... afin de réaliser des travaux d'extension sur sa propriété.





Le 22 décembre 2016, U... W... a déposé une requête devant la cour administrative de Marseille aux fins d'obtenir l'annulation de ce jugement, puis il s'en est désisté par mémoire du 09/05/2016, de sorte que par arrêt du 31 mai 2018, il lui a été donné acte de ce désistement. 





Par jugement contradictoire du 31 mars 2017, le tribunal de grande instance de Draguignan a: 





- débouté la SCI JPL de ses demandes tendant à voir condamner U... W... et K... T... épouse W... à démolir les ouvrages construits sur leur parcelle sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, et à leur verser les sommes de 15 000 euros à titre de dommages et intérêts et 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





- condamné la SCI JPL à verser à U... W... et K... T... épouse W... la somme de 2 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,





- dit n'y avoir lieu à ordonner l'exécution provisoire de la présente décision,





- rejeté toute autre demande,





- condamné la SCI JPL aux dépens qui comprendront les frais des deux expertises judiciairement ordonnées.





Par déclaration reçue au greffe le 28 avril 2017, la SCI JPL a interjeté appel. 





Par dernières conclusions, avec bordereau de communication de pièces, notifiées par le RPVA le 3 novembre 2017, l'appelante demande à la cour: 





Recevoir la SCI JPL en son appel.





Le déclarer recevable et fondé.





Réformer en toutes ses dispositions le jugement du tribunal de grande instance de Draguignan du 31 mars 2017.





Statuant à nouveau, 





Vu les dispositions des articles L 480-13 du code de l'urbanisme, 1382 et 544 du code civil, 





Vu les décisions administratives de la cour administrative d'appel du 14 novembre 2014 et du tribunal administratif de Toulon du 25 octobre 2016, 





Condamner sous astreinte de 1 000 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision, les époux W... à démolir les ouvrages construits sur leur parcelle sans autorisation administrative,





Les condamner en outre au paiement des sommes suivantes : 


- 15 000 euros de dommages et intérêts,


- 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,





Les condamner aux dépens qui comprendront les frais d'expertise judiciaire de Messieurs L... et Q....








Par dernières conclusions, avec bordereau de communication de pièces, notifiées par le RPVA le 15 septembre 2017, U... W... et K... T... épouse W..., intimés, demandent à la cour: 


Vu les dispositions de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme, 


Vu l'article 111 de la loi du 6 août 2015, 


Vu les dispositions de l'article R 421-14 du code de l'urbanisme, 


Vu les dispositions de l'article 1382 du code civil, 





Confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Draguignan le 31 mars 2017,





Constater que les demandes sont irrecevables,





Débouter la SCI JPL de toutes ses demandes, 





A titre subsidiaire, 





Dire et juger que les demandes sont mal fondées, 





Dire et juger que la SCI JPL ne rapporte pas la preuve d'un préjudice personnel et direct, 





Constater que la SCI JPL ne rapporte pas la preuve d'un lien de causalité entre les règles d'urbanisme relevées et son préjudice personnel, 





Débouter la SCI JPL de toutes ses demandes, fins et conclusions, en ce qu'elles sont dirigées à l'encontre des concluants,





Dire et juger qu'en tout état de cause, la SCI JPL ne rapporte pas la preuve de l'existence d'un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage, 





Constater que le préjudice invoqué n'est ni actuel, ni direct, ni personnel, ni certain, ni démontré,





Débouter plus généralement la SCI JPL de toutes ses demandes, fins et conclusions,





Mettre purement et simplement hors de cause les époux W..., 





Condamner la SCI JPL à payer la somme de 8 000 euros aux époux W... au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





Condamner la SCI JPL à payer la somme de 8 000 euros aux époux W... au titre du préjudice subi du chef des procédures abusives, 





Condamner la SCI JPL aux entiers dépens de l'article 696 du code de procédure civile distraits au profit de Maître Corinne TOMAS-BEZER, membre de la SCP LOGOS, avocat qui en a fait l'avance. 





L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 février 2020.








MOTIFS:








Sur la recevabilité des demandes 





Si les intimés demandent à la cour de constater que les demandes formées par la SCI JPL sont irrecevables, il y a lieu de relever qu'ils ne soulèvent aucune fin de non-recevoir et qu'ils développent exclusivement des moyens de défense au fond.





En conséquence, il n'y a pas lieu de 'constater que les demandes formées par la SCI JPL sont irrecevables'.








Sur la responsabilité et les demandes de condamnation à démolition sous astreinte et de dommages et intérêts





* fondement: article L 480-13 du code de l'urbanisme:





Contrairement à ce qu'a estimé le premier juge et à ce que soutient l'appelante, la loi n°2015990 du 06 août 2015 ayant modifié l'article L 480-13 du code de l'urbanisme est d'application immédiate, et les nouvelles dispositions de cet article modifié s'appliquent aux procédures en cours, même celles initiées avant le 06/08/2015.





En vertu de l'article L 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n°2015990 du 06 août 2015, lorsqu'une construction a été édifiée conformément à un permis de construire, le propriétaire ne peut être condamné par un tribunal de l'ordre judiciaire à la démolir du fait de la méconnaissance des règles d'urbanisme ou des servitudes d'utilité publique que si, préalablement, le permis a été annulé pour excès de pouvoir par la juridiction administrative et si la construction est située dans l'une des zones déterminées par ce texte, dont principalement les sites protégés tels que la bande littorale, les espaces montagneux, terrestres ou marins remarquables (...). 





Alors qu'il n'est pas contesté que la construction litigieuse n'est pas située dans l'une des zones déterminées par l'article L 480-13 du code de l'urbanisme, dans sa rédaction issue de la loi n°2015990 du 06 août 2015, la demande de démolition fondée sur ce texte ne peut prospérer.





* fondement: la responsabilité délictuelle:





Il résulte des pièces régulièrement produites par les parties:





- que par jugement du 16 mai 2012, le tribunal administratif de Toulon, après avoir constaté que le projet des époux W... consistait à agrandir la maison existante en créant un étage de 40,80 m2 de surface hors oeuvre nette, 29,26 m2 de surface hors oeuvre brute supplémentaire, ainsi qu'à augmenter de manière conséquente l'emprise au sol de la construction et à édifier un garage sous auvent, a annulé pour excès de pouvoir l'arrêté du 13 novembre 2009 ayant délivré à U... W... le permis de construire pour ces travaux, considérant que le Maire de La Croix Valmer n'avait pas été en mesure, au vu des pièces produites, d'apprécier l'impact visuel de la construction et son insertion dans le paysage et l'environnement, qu'il ne résultait pas du dossier que U... W... avait obtenu l'accord préalable du syndicat du lotissement pour visa de conformité, conformément à l'article 4 du cahier des charges du lotissement, et que la construction du garage avec auvent et piliers était implantée à moins de 4 mètres de la limite séparative Nord, en infraction à l'article UC7 du PLU (pièce 11 de l'appelante), 





- que ce jugement a été confirmé par arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 14 novembre 2014 (pièce 12 de l'appelante), 





- que par courrier du 12/05/2011, le Président et le Vice-Président de l'Association Syndicale Autorisée (ASA) du lotissement du domaine de G... indiquent que 'G...' est un lotissement de 91 hectares, dont 28 réservés aux espaces naturels, composé de 453 lots dont 426 bâtis, la surface moyenne des lots étant de 1200 m2, le lotisseur (en 1960) ayant exploité le relief pour permettre à chaque coloti de jouir d'une vue agréable sur mer ou sur les collines (....), que la construction d'un étage édifiée par Mr W... masque totalement la vue de ses voisins et ne résulte pas d'un impératif essentiel de logement, d'autres solutions respecteuses du voisinage étant possibles et ayant été discutées lors d'une réunion tripartite de médiation qui n'a pas abouti, rappellent que l'article 8 du cahier des charges du lotissement 'recommande que le coloti constructeur informe ses voisins de son projet, pour s'assurer, dans la mesure du possible, que la future construction ne viendra pas masquer la vue existante des propriétés voisines' et estiment 'qu'il y a d'évidence un trouble anormal flagrant de voisinage' (pièce 7 de l'appelante),





- que l'expert Q... a dressé le plan altimétrique de la propriété des époux W... faisant apparaître une hauteur au faîtage de 6 mètres sur la partie existante et de 6,20 mètres sur l'extension, et a mesuré les surfaces comme suit:


* étage: chambre 24,66 m2 + SDB 8,98 m2 + dégagement 0,29 m2


* RDC: cuisine 34,95 m2 + salon 43,96 m2 + 2 SDB de 5,21 m2 et de 2,21 m2 + 3 chambres de 9,82 m2, de 12,63 m2 et de 15,16 m2 + WC 1,36 m2 et dégagement 2,70 m2 (pièce 10 de l'appelante),





- que selon procès-verbal du 08/02/2010, Maître I... F..., huissier de justice à SAINT TROPEZ a constaté, qu'en aval de la propriété de la SCI JPL, il existait une construction dotée de deux toitures en tuiles rondes sur deux pans juxtaposés, laissant une vue parfaite sur la [...] et sur l'île du Levant dans sa partie Est (pièce 4 de l'appelante),





- que par jugement du 25 octobre 2016, le tribunal administratif de Toulon a annulé l'arrêté du 1er octobre 2013 par lequel le Maire de la commune de La Croix Valmer ne s'est pas opposé à la déclaration préalable déposée par U... W... afin de régulariser les travaux d'extension réalisés sur sa propriété, et que par arrêt du 31 mai 2018, la cour administrative de Marseille a donné acte à U... W... de son désistement de sa requête en appel de cette décision,





- que selon procès-verbal du 22/06/2017, Maître Y... E..., huissier de justice à SAINT TROPEZ a notamment fait les constatations suivantes:


* depuis le centre de la terrasse de la propriété de la SCI JPL, il existe un bâtiment sur la propriété voisine désignée W..., comportant une couverture à quatre pans avec une façade blanche enduite qui masque totalement les vues en direction du Sud,


* depuis la pergola côté Ouest de la terrasse en direction du Sud, les vues vers le Sud sont totalement obstruées par la construction surélevée d'un étage sur la propriété du n°14 W..., alors qu'au 1er étage de la villa de la SCI JPL depuis la fenêtre orientée Sud existe un aperçu mer,


* depuis le [...] , la séparation entre ce boulevard et la propriété [...] W..., est matérialisée par un muret enduit blanc (....) d'une hauteur supérieure à 1,50 m (pièce 17 de l'appelante).





Alors que le permis de construire accordé à U... W... pour les travaux d'extension de sa maison a été définitivement annulé pour excès de pouvoir, que U... W... s'est lui-même désisté de son appel du jugement rendu le 25 octobre 2016 par le tribunal administratif de Toulon qui a annulé l'arrêté du 1er octobre 2013 par lequel le Maire de la commune de La Croix Valmer ne s'était pas opposé à sa déclaration préalable déposée aux fins de régulariser les travaux d'extension réalisés sur sa propriété, les époux W... sont mal fondés à se prévaloir de l'arrêté de 'non opposition à conformité' des travaux achevés le 03/05/2016, suite au permis qui leur avait été accordé (pièce 17), ce dernier n'ayant plus aucune existence légale puisqu'il a été annulé.





Il s'ensuit que la construction litigieuse ne peut être régularisée, et qu'en faisant construire illégalement un bâtiment d'un étage, comportant une couverture à quatre pans et une façade blanche enduite, accolé à leur maison existante, en aval de la propriété de la SCI JPL, sans avoir préalablement obtenu l'accord préalable du syndicat du lotissement pour visa de conformité, conformément à l'article 4 du cahier des charges du lotissement, et sans avoir informé préalablement leur voisine, comme le prévoyait l'article 8 de ce même cahier des charges, les époux W... sont fautifs.





Contrairement à ce que soutiennent les intimés et à ce qu'a estimé le premier juge, il résulte de l'ensemble des éléments susvisés, particulièrement des photographies 


annexées aux procès-verbaux des constats d'huissier et du courrier du 12/05/2011 des représentants de l'Association Syndicale Autorisée du lotissement du domaine de Barbigoua, que la faute commise par les époux W... a directement causé un préjudice à la SCI JPL puisque cette extension augmentant le volume, la hauteur et la superficie de leur villa est relativement imposante et se trouve devant l'espace de vie de sa propriété, notamment devant la terrasse principale avec piscine sur laquelle les occupants de la villa appartenant à la SCI JPL bénéficiaient antérieurement d'une vue partiellement dégagée sur la mer et sur la colline qui a été très largement obstruée.





Sur la commune de La Croix Valmer du littoral méditerranéen, le lotissement du domaine de G... se situe dans un environnement très privilégié, en position dominante avec vue dégagée sur la mer et sur la colline et il bénéficie de grands espaces naturels, dans lesquels les habitations s'intègrent harmonieusement de manière à assurer la quiétude et la qualité de vie des résidents, aucun litige ou conflit n'étant survenu jusqu'en 2011 (à l'exception du litige avec les époux W...) malgré les nombreux aménagements et agrandissements réalisés, comme l'ont souligné les représentants de l'ASA (pièce 7 de l'appelante).





Alors que le lot 296 comportait à l'origine un corps de bâtiment principal d'un étage à usage d'habitation et un abri pour voiture adjacent à ce bâtiment principal moins haut et en retrait, avec des toitures deux pentes, qui s'intégraient harmonieusement dans le paysage en aval du lot 297, que depuis le 14/09/1992 (date de l'acquisition de son bien) et jusqu'en 2009, la SCI JPL, propriétaire du lot 297, bénéficiait d'une situation offrant à ses occupants une certaine quiétude et une qualité de vie liée à une vue partielle sur la mer, notamment depuis la piscine et la terrasse, et à une vue dégagée sur la colline, elle supporte depuis 2010 la présence d'un bâtiment plus imposant et plus haut, surelevé d'un étage avec fenêtres et un toit à 4 pentes, qui obstrue la perpective sur une grande partie du paysage et masque complètement la vue mer dont ses occupants bénéficiaient en partie antérieurement, sans que les intimés puissent sérieusement critiquer les photographies produites, notamment celles annexées au procès-verbal de constat d'huissier du 22/06/2017, ni soutenir que seuls les arbres situés sur la propriété de la SCI JPL lui masqueraient la vue sur la mer.





Et les intimés ne peuvent davantage soutenir qu'il n'y aurait aucun lien de causalité entre la méconnaissance des prescriptions sanctionnées par le juge administratif et le préjudice subi par la SCI JPL, alors que le permis de construire délivré par le Maire de [...] a été annulé, notamment parce que le pétitionnaire n'avait pas produit de pièce permettant au Maire d'apprécier l'impact visuel de la construction et son insertion dans le paysage et l'environnement, ni obtenu l'accord préalable du syndicat du lotissement pour visa de conformité, conformément à l'article 4 du cahier des charges du lotissement, ces manquements étant directement à l'origine du préjudice subi par l'appelante, puisqu'en aval de sa propriété, l'environnement immédiat de son espace de vie a été notablement modifié, sans respecter le cahier des charges du lotissement, et en vertu d'autorisations administratives qui ont été définitivement annulées en partie pour ces motifs.





Il s'ensuit que la responsabilité délictuelle des époux W... est engagée, sur le fondement de l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10/02/2016 applicable au litige. 





Réparation:





La cour rappelle que la réparation d'un dommage doit être intégrale et ne peut excéder le montant du préjudice, ni lui être inférieure, que l'appréciation du montant du dommage et la détermination du mode de réparation de ce dommage relève du pouvoir souverain du juge du fond, qu'une réparation en nature peut ainsi être ordonnée et ne peut être écartée que si elle n'est pas propre à réparer le dommage, si elle est impossible ou si elle parait disproportionnée.





Compte tenu de l'impossibilité pour les époux W... de régulariser la situation du bâtiment qu'ils ont fait édifier en vertu d'autorisations administratives définitivement annulées et de la configuration particulière des lieux, la réparation des dommages subis par la SCI JPL doit intervenir d'une part, en nature en ordonnant la démolition de ce bâtiment, sous astreinte, dans les conditions précisées au dispositif, étant observé qu'il n'est pas soutenu que cette démolition est impossible ou disproportionnée, et, d'autre part, en lui allouant une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour réparer le trouble de jouissance subi depuis 2010.





En conséquence, le jugement déféré doit être ici réformé.











Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile:





Succombant, U... W... et K... T... épouse W... supporteront les dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût des expertises judiciaires de Mr L... et de Mr Q..., et ils devront régler à la SCI JPL la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.








PAR CES MOTIFS 





LA COUR :








Statuant publiquement et contradictoirement,





REJETTE la demande formée par U... W... et K... T... épouse W... tendant à voir 'constater que les demandes formées par la SCI JPL sont irrecevables',





INFIRME le jugement déféré, 





STATUANT À NOUVEAU ET Y AJOUTANT,





Vu l'article 1382 du code civil, dans sa version antérieure à l'ordonnance du 10/02/2016 applicable au litige, 





DÉCLARE U... W... et K... T... épouse W... responsables du préjudice subi par la SCI JPL à la suite de l'extension de leur villa par la création d'un bâtiment d'un étage accolé à la maison existante, tel que décrit dans la demande de permis de construire N°08304809J0046, permis délivré par arrêté du 13 novembre 2009 du Maire de [...], annulé par jugement du 16 mai 2012 du tribunal administratif de Toulon, confirmé par arrêt de la cour administrative d'appel de Marseille du 14/11/2014,





ORDONNE à U... W... et K... T... épouse W..., sous astreinte provisoire de 500 € par jour de retard pendant une durée de 6 mois, de faire procéder, dans les 6 mois de la signification du présent arrêt, à la démolition du bâtiment d'un étage accolé à la maison existante, tel que décrit dans la demande de permis de construire [...] délivré par arrêté du 13 novembre 2009 du Maire de [...] annulé, et figuré dans le plan altimétrique de la propriété des époux W... établi par l'expert Q... (page 8 du rapport du 05/05/2014 bâtiment dont la hauteur au faîtage est côtée à 62,01 à l'échelle 1/100),





CONDAMNE U... W... et K... T... épouse W... à payer à la SCI JPL 10 000 euros de dommages et intérêts au titre du préjudice de jouissance,





CONDAMNE U... W... et K... T... épouse W... à payer à la SCI JPL une indemnité de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





DÉBOUTE U... W... et K... T... épouse W... de leur demande d'indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile,





DIT que le greffe communiquera à l'expert B... Q... une copie du présent arrêt, 





CONDAMNE U... W... et K... T... épouse W... aux dépens de première instance et d'appel qui comprendront notamment le coût des expertises judiciaires de A... L... et de B... Q..., et en ordonne la distraction en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.











Le greffier, Le président,