Cour d'Appel · 1re chambre 1re section — 16 novembre 2018

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 74Z



1ère chambre

1ère section

 



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 16 NOVEMBRE 2018



N° RG 17/02629



AFFAIRE :



SA INSTITUT SUPERIEUR DE REEDUCATION PSYCHOMOTRICE ET DE RELAXATION PSYCHOSOMATIQUE

SA HSBC REAL ESTATE LEASING

C/

Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1]







Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 09 Mars 2017 par le Tribunal de Grande Instance de NANTERRE

POLE CIVIL

N° Chambre : 8

N° RG : 14/00528



Expéditions exécutoires

Expéditions

délivrées le : 

à : 

SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES



Me Franck LAFON













RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE SEIZE NOVEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SA INSTITUT SUPERIEUR DE REEDUCATION PSYCHOMOTRICE ET DE RELAXATION PSYCHOSOMATIQUE

[Adresse 2]



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1757507 - Représentant : Me Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D'AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



SA HSBC REAL ESTATE LEASING (FRANCE) 

[Adresse 3]



Représentant : Me Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 1757507 - Représentant : Me Matthieu RAOUL de la SELARL SELARL D'AVOCATS MARTIN ET ASSOCIES, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



APPELANTES

****************



Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic la SAS Cabinet MONTFORT & BON

C/O SAS Cabinet MONTFORT & BON 

[Adresse 4]



Représentant : Me Franck LAFON, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618 - N° du dossier 20170161 - Représentant  : Me Giuseppe GUIDARA, Plaidant, avocat au barreau de PARIS



INTIME

****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 20 septembre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Alain PALAU, président, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Alain PALAU, président,

Madame Anne LELIEVRE, conseiller,

Madame Nathalie LAUER, conseiller, 



Greffier, lors des débats : Madame Sabine MARÉVILLE,

Vu le jugement du tribunal de grande instance de Nanterre en date du 9 mars 2017 qui a statué ainsi':



- ordonne l'interdiction pour l'Institut supérieur de rééducation psychomotrice et de relaxation psychosomatique et pour la société HSBC Real Estate Leasing (France) de réaliser tous travaux contrevenant aux servitudes non aedificandi et de non-accessibilité grevant la parcelle AS n°[Cadastre 1], fonds servant, et ce quel que soit la date du permis de construire obtenu, sous astreinte de 5 000 euros par jour de non-respect des obligations à la charge in solidum des deux défendeurs,



- condamne in solidum l'Institut supérieur de rééducation psychomotrice et de relaxation psychosomatique et la société HSBC Real Estate Leasing (France) à payer au syndicat des copropriétaires de l' immeuble sis [Adresse 1] la somme de 5 000 euros au titre des frais irrépétibles,



- déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,



- ordonne l'exécution provisoire de la présente décision,



- condamne in solidum l'Institut Supérieur de rééducation psychomotrice et de relaxation psychosomatique et la société HSBC Real Estate Leasing (France) aux dépens.



Vu la déclaration d'appel en date du 30 mars 2017 de l'Institut supérieur de rééducation psychomotrice et de relaxation psychosomatique - ci- après dénommé ISRP - et de la société HSBC Real Estate Leasing (France) - ci-après dénommée HSBC.



Vu les dernières conclusions en date du 6 juin 2018 de l'ISRP et de la société HSBC qui demandent à la cour de':



- les juger recevables et bien fondées en leur appel,



Y faisant droit':

- infirmer le jugement en toutes ses dispositions,



Statuant de nouveau': 

A titre principal : 

- juger que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d'un intérêt né et actuel à agir,



- juger qu'il ne peut être sollicité du juge le prononcé d'une interdiction générale de réaliser tous travaux contrevenant aux servitudes instituées par la convention de servitudes du 4 octobre 1973,



En conséquence, 

- déclarer irrecevables les demandes formulées par le syndicat des copropriétaires à leur encontre,



A titre subsidiaire : 

- juger que les travaux tels que ceux objet du permis de construire du 23 février 2012 ne méconnaissent pas la convention de servitudes du 4 octobre 1973 dès lors qu'ils se bornent à prévoir la réalisation d'ouvrages souterrains et de menus ouvrages accessoires en surface (issue de secours à fleur de terrain, grilles/bouches de ventilation ...),



- débouter le syndicat des copropriétaires de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions dirigées à leur encontre,







En tout état de cause : 

- condamner le syndicat des copropriétaires à verser à chacune la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

 

- condamner le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens de l'instance dont distraction, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Vu les dernières conclusions en date du 16 mai 2018 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] qui demande à la cour de':



- débouter les appelants de toutes leurs demandes, fins et conclusions d'appel,



- confirmer en toutes ses dispositions le jugement,



- condamner in solidum les appelants à lui payer la somme de 10 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,



- les condamner in solidum aux dépens dont distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.

 

Vu l'ordonnance de clôture en date du 14 juin 2018.



**************************



FAITS ET MOYENS



L'immeuble sis [Adresse 1] cadastré section AS n°[Cadastre 2] est soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.



La société HSBC est propriétaire, depuis le 29 mars 2010, d'un immeuble à usage de bureaux sis [Adresse 5] cadastré section AS n°[Cadastre 1]. Ce bien a été donné en crédit-bail à la SCI du [Adresse 5] qui en a confié l'exploitation à la société ISRP.



Des travaux de rénovation ont été réalisés et les nouveaux locaux de l'ISRP inaugurés en 2012.



Par convention de servitude en date du 4 octobre 1973, il a été créé, notamment, une servitude "non aedificandi" sur la parcelle cadastrée AS [Cadastre 1] pour une superficie de 1 669 m², le fonds dominant étant la parcelle AS [Cadastre 2], et une servitude de "non accessibilité" par les propriétaires des deux fonds sur la zone dépendant du fonds servant appartenant à la société HSBC pour une superficie de 1 044 m².



Par actes d'huissier de justice en date des 2 et 6 janvier 2014, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble a fait assigner l'ISRP et la société HSBC devant le tribunal de grande instance de Nanterre au motif que l'ISRP envisageait la construction en sous-sol de deux amphithéâtres de près de 300 places chacun dans la zone concernée par les servitudes.



Dans son assignation, le syndicat demandait au tribunal de':

- «'constater, dire et juger que les travaux objets du permis de construire accordé à'» l'ISPR «'le 23 février 2012 sont incompatibles avec les dispositions de droit privé découlant de la convention de servitudes du 04 octobre 1973'»,



- «'ordonner l'interdiction pour'» l'ISPR et la société HSBC «'de réaliser tous travaux contrevenant aux servitudes non aedificandi et de non-accessibilité grevant la parcelle AS n°[Cadastre 1], fonds servant ». 







Dans ses dernières conclusions, les demandes du syndicat étaient les suivantes : 

- «'constater, dire et juger que les travaux objets du permis de construire accordé à'» l'ISPR «' le 23 février 2012 même ultérieurement modifié à la baisse sont incompatibles avec les dispositions de droit privé découlant de la convention de servitudes du 04 octobre 1973'»,



- «'ordonner l'interdiction pour'» l'ISPR et la société HSBC «'de réaliser tous travaux contrevenant aux servitudes non aedificandi et de non-accessibilité grevant la parcelle AS n°[Cadastre 1], fonds servant et ce quel que soit la date du permis de construire obtenu ». 



Le tribunal a prononcé le jugement déféré.



Aux termes de leurs écritures précitées, les sociétés ISRP et HSBC décrivent l'activité exercée par l'ISRP, spécialisée dans la formation d'étudiants au métier de psychomotricien et dans le développement professionnel continu des psychomotriciens, et déclarent qu'elle a souhaité s'installer dans ses nouveaux locaux acquis le 29 mars 2010 par la société HSBC dans le cadre d'une opération de crédit-bail.



Elles exposent que le terrain sur lequel la société ISRP a installé ses nouveaux locaux appartenait à la société Compagnie Ingersoll-Rolland qui était également propriétaire de la parcelle voisine sur laquelle ont été édifiés les immeubles du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], ces parcelles formant ainsi initialement une seule et même propriété. 



Elles exposent également que cette propriété a fait l'objet d'une division foncière avant d'être cédée, d'une part, à la société immobilière des [Adresse 1], acquéreur du terrain d'assiette de l'actuelle copropriété du [Adresse 1], et, d'autre part, aux sociétés Cimpar et Ufi qui ont acquis le terrain appartenant aujourd'hui à la société HSBC.



Elles indiquent qu'afin de réaliser une opération immobilière, la société immobilière des [Adresse 1] s'est rapprochée des sociétés Cimpar et Ufi afin de rechercher une solution lui permettant d'optimiser la surface de son terrain et de réaliser sur celui-ci un maximum de logements. 



Elles déclarent que ces trois sociétés ont ainsi conclu, le 4 octobre 1973, une convention de servitudes permettant à la société immobilière des [Adresse 1] d'augmenter la constructibilité de son terrain dans le cadre de son opération de promotion immobilière. 



Elles relèvent que cette convention prévoit ainsi que, par dérogation aux règles de prospect et aux règles du code civil, le bâtiment C de la future copropriété des [Adresse 1] serait implanté en limite séparative de propriété et pourrait disposer d'ouvertures sur le fonds voisin, sans aucun retrait. 



Elles précisent qu'afin de permettre cette implantation en limite séparative de propriété, les sociétés Cimpar et Ufi ont accepté que la partie de leur terrain sur laquelle donne le bâtiment C de la copropriété voisine, soit grevée des servitudes suivantes : 

- une servitude non aedificandi, permettant d'assurer le respect, sur le fonds servant, des règles de prospect, 



- une « servitude de non-accessibilité par les propriétaires des parcelles numéros 1 et 2 », destinée à éviter le passage des occupants du fonds servant devant les fenêtres du bâtiment C et le passage des occupants du bâtiment C sur la parcelle grevée de la servitude, qui ne leur appartient pas, 







- une servitude de vue, 



- une servitude de surplomb permettant la réalisation de balcons surplombant la parcelle des sociétés Cimpar et Ufi. 



Elles exposent que, le 27 juillet 2011, l'ISRP a déposé une demande de permis de construire afin de créer deux niveaux de sous-sol sous un jardin situé à l'arrière du terrain d'assiette de l'immeuble, ce projet, entièrement enterré, prévoyant la réalisation, au niveau - 1, de deux amphithéâtres de 238 places chacun, et d'un parking de 31 places au niveau - 2. 



Elles indiquent que le permis de construire délivré le 23 février 2012 n'a pas fait l'objet de recours dans les délais légaux.



Elles exposent qu'à la suite d'un recours gracieux du syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1], la ville a par arrêté du 25 octobre 2012, procédé au retrait du permis de construire en se fondant sur la servitude de droit privé invoquée par le syndicat des copropriétaires. 



Elles indiquent que l'ISRP a formé une requête en annulation de cette décision devant le tribunal administratif de Cergy-Pontoise et que, par jugement du 24 juillet 2014, le tribunal a annulé l'arrêté du 25 octobre 2012.



Elles précisent que l'ISRP n'a pu mettre en 'uvre le permis de construire compte tenu de la présente procédure. 



A titre liminaire, elles font état de vaines polémiques alimentées par le syndicat des copropriétaires.



Elles lui reprochent un ton inhabituellement vindicatif et virulent de ses écritures du syndicat des copropriétaires. 



Elles lui font grief de le présenter comme un établissement privé exclusivement guidé par la recherche de profits alors qu'il exerce une mission de service public. 



Elles invoquent les nécessités de développement de son activité, alors que le nombre d'étudiants admis à suivre la formation de psychomotricien est fixé chaque année par le ministère de la santé et est en constante augmentation.



Elles réfutent la prétendue « plus-value foncière » recherchée, l'ISRP n'étant pas un promoteur immobilier et affirme qu'il omet de tenir compte du coût de son activité et du fait que compte tenu de son statut d'établissement privé, il ne bénéficie pas des mêmes financements que les universités ou les instituts hospitaliers. 



Elles contestent les accusations relatives au permis de construire délivré le 23 février 2012. 



Elles lui reprochent de vouloir remettre en cause la respectabilité de l'ISRP et de ses dirigeants, déclarent que ces accusations sont sans lien avec le litige et affirment qu'elles sont sans fondement. 



Elles rappellent notamment que les permis de construire sont délivrés « sous réserve des droits des tiers » ce qui signifie que l'administration délivre des permis de construire au regard des seules règles d'urbanisme, sans avoir à tenir compte des rapports de droit privé susceptibles d'influer sur la réalisation du projet. 











Elles estiment donc normal de n'avoir pas fait état, dans le dossier de demande de permis de construire, de la convention de servitudes du 4 octobre 1973 et soulignent que la décision de retrait a été annulée par le tribunal administratif au motif, précisément, que les permis de construire sont délivrés sous réserve des droits des tiers, de sorte que l'existence d'une servitude de droit privé ne saurait justifier le refus ou le retrait d'un permis de construire.



Elles réfutent les autres griefs.



Elles estiment sans incidence sur l'obtention du permis de construire la délibération du conseil municipal du 22 septembre 2016, seule la faculté pour la commune d'opposer un sursis à statuer étant prévue et le syndicat ne démontrant pas que l'institution de ce périmètre de sursis à statuer aurait pu faire obstacle à la délivrance du permis de construire du 23 février 2012.



Elles estiment que les servitudes dont se prévaut le syndicat des copropriétaires pour justifier ses demandes ne sont en réalité qu'un prétexte qui masque mal son intention réelle d'empêcher à tout prix la réalisation des travaux objet du permis de construire du 23 février 2012 qu'il a omis d'attaquer. 



A titre principal, les sociétés invoquent l'irrecevabilité des demandes du syndicat.



Elles rappellent l'exigence d'un intérêt né et actuel à agir et l'interdiction corrélative des actions préventives.



Elles soutiennent que le syndicat n'a pas d'intérêt né et actuel à agir.



Elles font valoir qu'à la date de la délivrance de son assignation, le permis avait été retiré par la ville, les travaux n'ayant en outre pas débuté. 



Elles estiment que l'annulation en cours de procédure de l'arrêté de retrait du 25 octobre 2012 ne peut conférer rétroactivement au syndicat des copropriétaires un intérêt né et actuel à agir à leur encontre.



Elles rappellent que l'intérêt à agir s'apprécie au jour de l'introduction de la demande en justice.



Elles observent que le syndicat a modifié ses demandes dans le dispositif de ses dernières conclusions en invoquant un projet «'même ultérieurement modifié à la baisse'» mais soulignent que les modifications du projet envisagées par l'ISRP à la suite du retrait du permis de construire étaient restées à l'état de simple projet et n'avaient donné lieu à aucune autorisation administrative. 



Elles en infèrent qu'il ne peut donc être demandé à la cour de se prononcer sur des modifications qui restent hypothétiques et qui sont susceptibles d'évoluer. 



Elles soutiennent qu'il ne peut être demandé de façon générale qu'il leur soit interdit «'de réaliser tous travaux contrevenant aux servitudes non aedificandi et de non-accessibilité grevant la parcelle AS n°[Cadastre 1], fonds servant ».



Elles invoquent la prohibition des actions préventives et font valoir qu'une telle demande, formulée indépendamment du projet autorisé par le permis de construire du 23 février 2012 autour duquel s'était noué le litige, ne repose, par sa généralité, sur aucun intérêt né et actuel. 



Elles rappellent la prohibition des arrêts de règlement.







Elles estiment que dans la mesure où l'ISRP ne disposait plus, avant même la délivrance de l'assignation, de l'autorisation administrative nécessaire à la réalisation de son projet, le syndicat ne peut se prévaloir d'un trouble suffisant à justifier l'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires.



Elles reprochent au tribunal de se fonder sur la configuration du projet tel qu'autorisé par le permis de construire délivré le 23 février 2012, qui n'a pas été mis en 'uvre et, donc, de prononcer une interdiction générale ne visant aucun projet de travaux précis ayant fait l'objet d'une autorisation administrative. 



En réponse au syndicat s'agissant de l'intérêt à agir, elles rappellent que le permis de construire du 23 février 2012 avait fait l'objet d'une décision de retrait à la date de l'introduction de l'instance et que les travaux autorisés par ce permis, délivré il y a désormais plus de six ans, n'ont jamais été mis en 'uvre par l'ISRP, qui envisageait d'ailleurs, de l'aveu même du syndicat des copropriétaires, d'apporter des modifications à son projet initial. 



Elles en infèrent que la menace de trouble invoquée par lui n'est pas actuelle et est pour le moins hypothétique ce qui ne saurait en aucune façon justifier l'exercice d'une action en justice. 



Elles rappellent que la décision de retrait, même contestée, était pleinement applicable au jour de l'introduction de l'instance, de sorte que le permis de construire incriminé par le syndicat des copropriétaires n'avait plus d'existence juridique. 



Elles réitèrent que, dans ses dernières conclusions, le syndicat ne se référait à aucun projet précis de travaux et soulignent qu'en cause d'appel, il ne vise plus le permis de construire délivré.



Elles infèrent de sa demande tendant au prononcé d'une interdiction générale de réaliser tous travaux contrevenant aux servitudes une preuve supplémentaire de l'absence de tout intérêt à agir du syndicat des copropriétaires. 



S'agissant de la demande d'interdiction générale de tous travaux, elles soutiennent que l'interdiction prononcée par le jugement revient à enjoindre à l'ISRP de respecter la convention de servitude du 4 octobre 1973 en l'absence de toute menace actuelle et précise, et, donc, en l'absence de tout réel litige. 



Elles ajoutent que, faute de viser un projet précis, une telle interdiction générale est vide de sens et sans portée dès lors que les « travaux contrevenant aux servitudes non aedificandi et de non-accessibilité » ne sont pas définis. 



Elles réitèrent que le juge ne peut se prononcer que sur un projet de travaux actuel, précis et déterminé, sans pouvoir interdire, de façon générale et par anticipation, tous travaux qui viendraient à contredire les servitudes grevant la parcelle. 



Elles font valoir que la contravention aux servitudes ne peut être qu'examinée au cas par cas et qu'en l'absence de décision visant un projet actuel, précis et déterminé, il ne peut être déterminé si les travaux envisagés méconnaissent effectivement les servitudes prévues par la convention du 4 octobre 1973. 



Elles font également valoir que le juge ne peut, dans sa fonction juridictionnelle, tarir par anticipation tout contentieux susceptible de survenir entre les parties concernant les servitudes instituées par la convention du 4 octobre 1973, sans se référer à un projet de travaux précis et déterminé, qui seul donne sa substance au litige entre les parties et une effectivité à sa décision. 





Elles contestent que tous travaux quels qu'ils soient auraient pour effet de méconnaître la convention de servitudes du 4 octobre 1973 en ce que celle-ci comporte une servitude de non-accessibilité grevant une partie du terrain occupé par l'ISRP. 



Elles affirment qu'il n'est nullement démontré que la servitude de non-accessibilité, qui ne grève qu'une partie du terrain occupé par l'ISRP, empêcherait matériellement la réalisation de tous travaux et qu'en tout état de cause la servitude de non-accessibilité ne saurait, sans porter une atteinte excessive au droit de propriété, avoir pour effet d'interdire au propriétaire du fonds servant de réaliser tous travaux sur son fonds. 



Elles en concluent qu'il ne peut être sérieusement affirmé que tous travaux quels qu'ils soient méconnaîtraient la convention de servitudes du 4 octobre 1973. 



A titre subsidiaire, elles soutiennent que les demandes ne sont pas fondées.



S'agissant de la violation de la servitude non aedificandi, elles rappellent l'article 544 du code civil et en concluent que les limitations apportées au droit de propriété, telles celles découlant de servitudes, doivent faire l'objet d'une interprétation restrictive. 



Elles estiment donc, citant des arrêts et des auteurs, que la servitude non aedificandi, qui emporte interdiction de bâtir, ne peut, sauf clause contraire, viser que les constructions en élévation sur le sol et ne s'étend pas aux ouvrages souterrains ni même à des menus ouvrages de faible hauteur réalisés en surface. 



Elles rappellent que la servitude non aedificandi est libellée ainsi':

« a) Il est créé à perpétuité une servitude de « non aedificandi » sur une parcelle d'une superficie de mille deux cent quatre-vingt-onze mètres carrés (1 291 m²) délimitée par un trait bleu au plan dont il sera ci-après question ; ladite parcelle dépendant du terrain ci-dessus désigné fonds servant ».



Elles considèrent insuffisante, au regard de ces arrêts et de la configuration de son projet envisagé, la réponse ministérielle du 28 octobre 2008 aux termes de laquelle « en l'absence de précisions conventionnelles, la servitude non aedificandi doit s'entendre comme l'interdiction de toute construction, que celle-ci se situe sur le sol, en surplomb du terrain ou en sous-sol ».



Elles soulignent qu'une réponse ministérielle ne saurait prévaloir sur des décisions juridictionnelles, estiment qu'elle est contraire à ces décisions et relèvent qu'elle s'inscrit dans le cadre juridique très particulier du lotissement.



Elles soutiennent que la réalisation en sous-sol de deux amphithéâtres et d'un parking ne saurait, quelle que soit l'ampleur des travaux nécessaires, être considérée comme une violation de la servitude non aedificandi. 



Elles estiment qu'il en est de même des ouvrages accessoires qui devaient affleurer au niveau du sol soit, un débouché d'escalier en fond de parcelle ainsi que des bouches de prise d'air qui devaient se situer au niveau du sol et ne devaient comporter aucune élévation susceptible d'être visible depuis le bâtiment C de la copropriété voisine. 



Elles ajoutent qu'était prévu un traitement végétal permettant de favoriser l'intégration visuelle de ces équipements dans leur environnement. 







Elles concluent, citant des arrêts, que de tels ouvrages, peu visibles et de faible hauteur, ne sauraient porter atteinte à la servitude non aedificandi.



En réponse au syndicat, elles estiment sans incidence l'arrêt du 13 octobre 2016, non publié, la Cour de cassation se contentant de renvoyer au pouvoir souverain des juges du fond, et, notamment, à leur interprétation souveraine de la notion de « construction » au sens du cahier des charges du lotissement, sans formuler de principe général susceptible de s'appliquer à d'autres espèces. 



Elles relèvent qu'en l'espèce, la piscine litigieuse n'avait pas été construite au niveau du sol mais en surélévation et était soutenue par trois murs de soutènement d'une hauteur de 2m30 ce qui n'est pas comparable à la construction souterraine, invisible en surface, qui était projetée par l'ISRP ni aux menus ouvrages accessoires qui devaient être réalisés en surface. 



Elles contestent avoir « dénaturé » et « contorsionné » le sens des arrêts invoqués par elles et excipent d'auteurs.



Elles ajoutent que le syndicat, pour contester la portée des jurisprudences citées, invoque le plus souvent la servitude de non-accessibilité instituée par la convention du 4 octobre 1973 reconnaissant implicitement mais nécessairement que la servitude non aedificandi n'interdit pas, en elle-même, la réalisation d'une construction souterraine et de menus ouvrages. 



Elles contestent l'argument par lequel il est affirmé que si les parties avaient entendu autoriser la réalisation de constructions en sous-sol, elles auraient institué une servitude non altius tollendi et non une servitude non aedificandi, la servitude non altius tollendi ayant pour objet de limiter la hauteur des constructions sur le fonds servant et ne visant donc que les constructions en élévation et non les constructions en sous-sol. 



Elles ajoutent que la convention de servitudes du 4 février 1973 avait pour finalité d'optimiser les possibilités de construire attachées au fonds dominant en permettant notamment la construction d'un immeuble d'habitation muni d'ouvertures et de balcons en limite de propriété ce que seule une servitude non aedificandi, et non une servitude non altius tollendi, pouvait permettre dès lors qu'il n'était pas envisageable d'édifier une construction en élévation, quelle que soit sa hauteur, face au bâtiment C implanté en limite de propriété. 



Elles réfutent la prétendue commune intention des parties invoquée par le syndicat qui s'efforce de déplacer le débat sur le terrain de la servitude de non-accessibilité et qui est inexacte.



Elles réitèrent que les servitudes instituées par la convention du 4 octobre 1973, et tout particulièrement la servitude non aedificandi, avaient pour objet de permettre à l'auteur du syndicat des copropriétaires, d'optimiser les possibilités de construire attachées à son terrain en construisant un bâtiment en limite séparative de propriété sans être contraint par les règles de prospect. 



Elles en infèrent que les servitudes prévues par la convention du 4 octobre 1973 sont indissociables de l'opération de promotion immobilière entreprise par l'auteur du syndicat des copropriétaires, qui avait davantage pour préoccupation d'accroître la constructibilité de son terrain et la rentabilité de son opération que de préserver la « quiétude » des futurs copropriétaires ou de créer un « sanctuaire » sur le fonds servant. 



Elles ajoutent que la création d'un tel « sanctuaire » serait contraire aux règles de constitution et de validité des servitudes, une servitude ne pouvant consister en un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété.





Elles estiment à cet égard qu'il importe peu que cette zone ne couvre pas la totalité du terrain occupé par l'ISRP ou qu'une indemnité ait été versée au propriétaire du fonds servant lors de la conclusion de la convention du 4 octobre 1973.



Elles affirment que la volonté d'assurer la « quiétude » ou la «  tranquillité » du fonds servant ne ressort pas des termes de la convention du 4 octobre 1973 et qu'en toute hypothèse, cette volonté ne se trouverait nullement remise en cause par le permis de construire du 23 février 2012, qui avait pour objet la construction d'un amphithéâtre souterrain ne comportant, à l'exception d'une issue de secours destinée à n'être utilisée qu'en cas de danger, aucun accès à la parcelle grevée de la servitude de non accessibilité. 



Elles réitèrent que la finalité des servitudes résulte de l'implantation même du bâtiment C en limite séparative de propriété, les dispositions du code civil réglementant les vues suffisant à elles seules à interdire l'implantation d'un bâtiment muni d'ouvertures en limite séparative de propriété. 



Elles soulignent que le bâtiment C dispose de nombreuses vues, ouvertures et balcons donnant directement sur le fonds dominant ce dont il résulte que la convention du 4 février 1973 avait pour objet de permettre l'implantation du bâtiment C en limite séparative de propriété. 



Elles reprochent au syndicat de ne pas justifier son moyen tiré de l'étendue du périmètre de la servitude au regard des règles d'urbanisme applicables à l'époque de la convention du 4 février 1973 et, notamment du Plan d'Occupation des Sols alors en vigueur. 



Enfin, à cet égard, elles estiment qu'il aurait été inutile de grever la cour de l'établissement de l'ISRP, qui n'est pas située face au bâtiment C, d'une servitude non aedificandi. 



Elles observent qu'après avoir lui-même invoqué la commune intention des parties afin de justifier son interprétation de la servitude non aedificandi, le syndicat prétend désormais que « la cause de la constitution d'une servitude non aedificandi est sans incidence sur l'existence de celle-ci ».



Elles ajoutent que la finalité des servitudes instituées par la convention est invoquée, non pour remettre en cause leur existence, mais pour en interpréter la portée. 



Elles qualifient de menus ouvrages accessoires de l'ouvrage souterrain le débouché d'escalier en fond de parcelle ainsi que des bouches de prise d'air qui devaient se situer au niveau du sol et ne devaient comporter aucune élévation visible depuis le bâtiment C de la copropriété voisine. 



Elles citent le courrier de l'architecte du 27 janvier 2016 et réitèrent qu'un traitement végétal était prévu.



Elles concluent que de tels ouvrages, peu visibles et de faible hauteur, ne nuisent en aucune manière aux vues dont bénéficie le syndicat des copropriétaires sur la parcelle, ni à la tranquillité et à la quiétude du fonds dominant et, donc, qu'ils ne portent aucune atteinte à la servitude non aedificandi.



S'agissant de la violation de la servitude de non accessibilité, elles rappellent qu'elle est ainsi libellée':

« Les parties ès qualités, conviennent de créer une servitude de « non-accessibilité » par les propriétaires des parcelles numéros 1 et 2 figurant audit plan, sur la zone dépendant du fonds servant et entourée en rouge sur ledit plan, d'une superficie de mille quarante-quatre mètres carrés (1 044 m²). 

Laquelle zone devra être utilisée uniquement à usage d'espaces verts et accessible uniquement par le ou les préposés chargés de son entretien. 

A cet égard, il est convenu : 

- que cet entretien sera exclusivement à la charge du propriétaire de la parcelle numéro 2,

- que cette zone sera clôturée dans le prolongement de la façade Est du bâtiment C par un mur-bahut de trente centimètres (30 cm) de haut surmonté d'un grillage ou d'une grille percé d'une porte d'accès de trois mètres de large pour les nécessités de sécurité ou de secours et d'entretien,

- que cette sone sera également clôturée entre le pignon sud-est de l'immeuble de bureaux et le prolongement de ce pignon vers l'est par un mur-bahut de trente centimètres (30 cm) de haut, surmonté d'un grillage ou d'une grille et percé d'une porte d'une largeur de trois mètres qui ne sera utilisée que pour les besoins d'entretien des espaces verts et pour les nécessités de sécurité ou de secours,

- que l'édification des clôtures dont il vient d'être parlé sera à la charge du propriétaire de la parcelle [Cadastre 3],

- que les propriétaires de la parcelle [Cadastre 4] détruiront l'escalier de secours existant en pignon sud de l'immeuble à usage de bureaux et le reconstruiront en façade Est sur la zone prévue audit plan,

- que le propriétaire de la parcelle [Cadastre 3] aura sur la zone délimitée en rouge audit plan et dépendant du fonds servant un droit de tour d'échelle en vue de l'entretien du bâtiment C,

- que le propriétaire de la parcelle [Cadastre 4] devra permettre sur l'ensemble de ladite parcelle le passage des véhicules de sécurité et d'entretien ».



Elles affirment que le projet de travaux tel qu'autorisé par le permis de construire du 23 février 2012 ne méconnaît aucunement cette servitude. 



Elles rappellent l'article 686 du code civil et en concluent que si les servitudes apportent une restriction au droit de propriété, cette restriction ne saurait s'étendre au-delà de ce qui est strictement nécessaire à l'exercice de la servitude. 



Elles excipent d'auteurs et d'arrêts aux termes desquels « une servitude ne peut être constituée par un droit exclusif interdisant au propriétaire du fonds servant toute jouissance de sa propriété ».



Elles déclarent que le syndicat considère que les travaux envisagés par l'IRSP porteraient atteinte à la servitude de non-accessibilité pendante toute leur durée et, donc, que ce n'est pas le projet autorisé par le permis de construire du 23 février 2012 qui porterait atteinte à la servitude mais seulement les travaux nécessaires à sa réalisation. 



Elles observent que le projet ne visait aucunement à créer un accès permanent en contradiction avec l'objet de la servitude. 



Elles en concluent que la prétendue atteinte ne serait que temporaire. 



Elles soutiennent que, quelle que soit l'ampleur des travaux envisagés, il ne saurait être considéré, sous peine de porter une atteinte excessive aux prérogatives du propriétaire du fonds servant, que la servitude de non-accessibilité interdirait la réalisation de tous travaux. 



Elles estiment sans incidence à cet égard, que la servitude de non-accessibilité ne grève qu'une partie du terrain occupé par l'ISRP dès lors que, selon la jurisprudence, une servitude ne saurait entraîner une privation de jouissance même si celle-ci est limitée à une partie de la propriété 



Elles en concluent que le syndicat méconnait les principes précités.









Elles affirment, reprenant leurs développements sur la servitude non aedificandi, qu'il méconnaît, en outre, l'esprit de la convention du 4 octobre 1973 et la commune intention des parties. 



Elles considèrent que la servitude de non-accessibilité permet seulement de préserver l'intimité des occupants du bâtiment C construit en limite séparative de propriété, en contrebas du fonds servant et qu'elle n'a pas vocation à interdire au propriétaire du fonds servant d'accéder temporairement à son fonds pour y réaliser des travaux. 



Elles qualifient d'inopérantes les considérations liées à la sécurité et au passage des véhicules de sécurité et de secours. 



Elles rappellent qu'il s'agit d'une servitude de non-accessibilité et non de passage qui est instituée au profit du fonds dominant et affirment que la convention n'évoque, au détour d'une clause, les « nécessités de sécurité ou de secours » que de manière secondaire. 



Elles en concluent que cette référence aux « nécessités de sécurité ou de secours », accessoire dans l'esprit des rédacteurs de la convention du 4 octobre 1973, avait pour seul objet d'autoriser, si besoin, les véhicules de sécurité et de secours à emprunter la zone grevée de la servitude, dès lors qu'il n'était pas envisageable que la servitude de non-accessibilité ait pour effet de leur interdire absolument le passage. 



Elles soutiennent que cette mention n'avait pas pour objet d'instituer positivement un accès pour les véhicules de sécurité ou de secours ou une quelconque « servitude de passage de sécurité » sur cette zone au profit du fonds voisin, ni a fortiori de faire de la parcelle grevée de la servitude de non-accessibilité le seul accès des véhicules de secours à la copropriété des [Adresse 1]. 



Elles relèvent qu'il n'a pas été créé une servitude de passage explicite et que le prétendu état d'enclave du bâtiment C n'y est d'ailleurs pas mentionné et affirment qu'il n'est pas davantage démontré que les véhicules de secours n'auraient d'autre accès au bâtiment C que par la parcelle occupée par l'ISRP, étant en outre précisé que cette parcelle ne donne accès qu'à l'arrière du bâtiment. 



Elles concluent donc que la prétendue « servitude de passage de sécurité » mentionnée par le syndicat des copropriétaires dans ses écritures est inexistante et qu'il n'appartient nullement à l'ISRP d'assurer sur sa propriété un accès pour les véhicules de sécurité et/ou de secours au profit du fonds voisin. 



Elles excipent en outre d'un courrier du maître d''uvre et des termes employés, - entretien et sécurité et non secours -, les notions de « sécurité » et de « secours » ne pouvant être confondues, l'une revêtant un sens préventif et l'autre étant associée au danger et à l'urgence. 



Elles font valoir, en tout état de cause, qu'il n'est nullement démontré que les travaux projetés par l'ISRP empêcheraient le passage des véhicules de sécurité et de secours. 



Elles précisent que les tentes démontables invoquées sont dépourvues de tout lien avec les travaux autorisés par le permis de construire du 23 février 2012 comme avec les servitudes instituées par la convention du 4 octobre 1973 aux motifs qu'elles ont été installées à l'occasion de l'université d'été et de la remise des diplômes et dans la cour de l'immeuble, non affectée à l'exercice de ces servitudes ce que reconnaît le syndicat. 







Elles ajoutent qu'aux termes de la convention du 4 octobre 1973, il peut être accédé à la parcelle grevée de la servitude de non-accessibilité non seulement par « une porte » située dans la cour, au niveau du pignon sud-est de l'immeuble de l'ISRP mais également par « une porte d'accès » située au sud, au niveau de la façade est du bâtiment C. 



Concernant les travaux, elles prétendent enfin que les plans du projet alors autorisé par le permis de construire du 23 février 2012 révélaient que le passage des véhicules de sécurité et d'entretien serait préservé et qu'il avait été prévu, pendant le temps des travaux, l'installation de passerelles provisoires afin de maintenir cet accès de façon permanente. 



Elles excipent des précisions données par le maître d''uvre et affirment que, tenu de respecter les règles de sécurité, l'architecte engage sa responsabilité à cet égard ce dont il résulte que la faisabilité du procédé proposé par lui ne peut être mise en doute au motif que celui-ci ne serait pas impartial. 



Enfin, les appelantes contestent toute violation de l'article 701 du code civil, moyen relevé d'office par le tribunal sans qu'elles aient été invitées à faire part de leurs observations. 



Elles font valoir qu'il est admis que le propriétaire du fonds servant soit amené à modifier les modalités d'exercice ou l'assiette de la servitude en fonction de l'évolution de ses besoins dès lors qu'il n'en rend pas l'usage plus contraignant et que l'utilité de la servitude s'en trouve préservée. 



Elles soutiennent donc que le simple changement de l'état des lieux ne suffit pas à méconnaître les dispositions de l'article 701 du code civil. 



Elles affirment que le projet de l'ISRP, en ce qu'il prévoit la réalisation d'amphithéâtres souterrains, ne modifiera pas la parcelle grevée des servitudes, qui demeurera une surface à usage d'espaces verts. 



Elles affirment également que le seul changement apporté à la zone affectée aux servitudes résulterait de l'existence d'un débouché d'escalier en fond de parcelle et de bouches de prise d'air qui devaient se situer au niveau du sol. 



Elles estiment que ces aménagements, qui ne sont pas de nature à compromettre l'utilité des servitudes ni à en rendre l'usage plus incommode, ne méconnaissent en rien les dispositions de l'article 701 du code civil. 



Elles ajoutent que les travaux autorisés par le permis de construire du 23 février 2012 ne modifieraient pas davantage les conditions de jouissance du lieu dès lors qu'ils avaient pour objet la construction d'un amphithéâtre souterrain ne comportant, à l'exception d'une issue de secours destinée à n'être utilisée qu'en cas de danger, aucun accès à la parcelle grevée de la servitude de non-accessibilité. 



Aux termes de ses écritures précitées, le syndicat des copropriétaires fait état d'une résistance acharnée des appelantes et d'une opération de promotion-construction immobilière privée qui n'a pas fait l'objet d'une déclaration d'utilité publique. Il ajoute que tous les établissements d'enseignement reconnus par l'Etat sont investis de la même mission de service public.



Il mentionne la plus-value immobilière induite par l'opération et reproche aux appelantes un ton inhabituellement vindicatif et virulent. 



Il évoque le coût de la formation assurée par l'ISRP et l'intérêt financier de l'opération.





Il estime que la délibération du conseil municipal du 22 septembre 2016 aurait fait obstacle à la délivrance du permis de construire accordé, le sursis à statuer étant particulièrement justifié au regard du but poursuivi par l'arrêté. Il ajoute que les projets d'aménagement de l'ISRP sont contraires aux servitudes et aux aspirations des habitants du quartier.



Il soutient que les travaux que les appelantes souhaitent réaliser enfreignent les termes de la convention de servitudes établie le 4 octobre 1973 qu'il cite.



Il relève que le code de l'urbanisme prévoit la possibilité d'implanter des constructions en limite séparative de parcelles et rappelle que l'objet d'une convention de servitudes est d'accorder conventionnellement au fonds dominant un droit sur le fonds servant.



Il observe qu'une somme de 10 000 francs a été versée à chacune des sociétés propriétaires du fonds servant, souligne qu'elles étaient des professionnelles de l'immobilier et de la construction et en infère qu'elles ont pris la pleine mesure de la charge frappant perpétuellement leur parcelle.



Il affirme, de plus, que l'ordre des servitudes démontre que la commune intention des parties était de «'sanctuariser'» la zone concernée puis de permettre au fonds dominant de construire en limite de parcelle, y compris avec un surplomb des balcons du bâtiment C, la parcelle grevée ne pouvant plus faire l'objet d'une construction.



Il souligne qu'il n'aurait pas été nécessaire, à suivre les appelantes, de prévoir une servitude no aedificandi sur 1 291 mètres carrés ou de limiter la construction à 32,50 mètres.



Il souligne également qu'elles avaient, en acquérant le bien, connaissance des servitudes.



Il critique les conditions d'obtention du permis de construire et ses modalités d'affichage.



Il fait état d'un nouveau projet de construction et soutient que tout projet de construction se heurte aux servitudes conventionnelles.



Le syndicat conteste la fin de non recevoir fondée sur son absence d'intérêt à agir.



Il fait valoir que le droit pour un fonds dominant de voir respecter une servitude peut être invoqué à tout moment dès lors que des actes préparatoires contraires à la servitude ne laissent subsister aucun doute sur les intentions du propriétaire du fonds servant.



Il estime qu'il convient d'agir dès que le permis de construire a été obtenu ou, plus généralement, «'dès que l'intention de réaliser des travaux qui enfreindront les servitudes est manifestée sans ambiguïté'».



Il considère que son action tient à la défense d'un intérêt légitime déterminé, né et actuel constitué par le souhait de voir respectées les servitudes.



Il rappelle que la menace d'un trouble suffit à justifier une action et fait valoir qu'en matière de servitudes perpétuelles et continues, l'acte illicite et/ou contraire à la servitude est déjà constitué par toute man'uvre ou diligence préparatoire à la violation de la servitude comme le dépôt et l'obtention du permis de construire.









Il soutient donc que le simple fait d'avoir obtenu un permis de construire dont les constructions se feraient en violation des servitudes justifie son intérêt à agir.



Il ajoute que les deux réunions de présentation d'un nouveau projet tenues les 11 juillet 2012 et 26 septembre 2013 le justifient également.



Il réfute l'applicabilité des décisions invoquées.



Il estime sans incidence le retrait du permis de construire compte tenu des actes préparatoires et manifestations de volonté précitées et de la demande d'annulation de la décision de retrait.



Il considère sans conséquence, sur son intérêt à agir, ce retrait.



Il observe que les appelantes ont sollicité l'annulation de la décision de retrait avant la délivrance de l'assignation.



Il fait valoir qu'un permis de construire ne «'disparait'» pas entre l'arrêté de retrait et l'annulation de celui-ci.



Il estime qu'en saisissant le tribunal administratif en annulation de l'arrêté de retrait, elles ont accompli un acte ayant pour objet de se retrouver en possession d'un permis de construire dont l'objet contrevient aux servitudes ce qui lui confère également un intérêt à agir.



Il conteste l'irrecevabilité de la demande d'interdiction de réaliser tous travaux contrevenant aux servitudes.



Il souligne que n'ont été interdits que les travaux contrevenant aux servitudes ce qui constitue une interdiction spécifique et non générale.



Il soutient que cette interdiction ne se heurte pas à la prohibition des arrêts de règlement, seules les parties à l'instance étant concernées.



Il soutient également que l'infraction n'a pas besoin d'être en corrélation avec un projet précis dès lors que la réalisation de tous travaux nécessite un accès sur la parcelle du fonds servant et, donc, se heurte à la servitude de non accessibilité.



Il relève qu'il n'est pas responsable de la présentation de deux projets et conteste avoir modifié ses demandes en première instance.



Il affirme qu'il les a seulement précisées en mentionnant que l'interdiction devait porter sur tous travaux contrevenant aux servitudes afin d'empêcher la multiplication des demandes de permis de construire et donc la nécessité pour lui de s'y opposer judiciairement.



Il soutient que, dans la mesure où les permis de construire sont délivrés sous réserve des droits des tiers, la décision du tribunal est fondée.



Il soutient qu'il a interdit tous travaux contraires à la servitude de non accessibilité mais que les sociétés restent libres de réaliser des travaux qui ne sont pas contraires à cette convention ce qui démontre que l'interdiction n'est pas générale.



Il estime que suivre les appelantes reviendrait à vider de toute substance le mécanisme juridique et les effets des servitudes, le propriétaire du fonds dominant devant alors agir en justice à chaque nouveau projet.









Il soutient donc qu'il s'infère de la définition légale de la servitude qu'elle revêt un caractère réel immobilier dont le bénéficiaire du fonds dominant dispose pleinement du droit au maintien et donc du droit de solliciter des juges qu'ils interdisent au propriétaire de l'héritage qui a la charge de la servitude de pouvoir s'en affranchir en réalisation « toux travaux » y contrevenant. 



Il conclut donc à la recevabilité de ses demandes.



Sur le fond, il rappelle les articles 637, 639, 686 et 701 du code civil.



Il conteste que la portée d'une servitude non aedificandi soit contraire au droit de propriété.



Il observe que la convention prévoit également une servitude de non accessibilité et estime que la «'clause contraire'» invoquée est constituée par cette autre servitude.



Il reproche aux appelantes de dénaturer la convention en scindant ces servitudes alors qu'elles forment un tout indivisible.



Il excipe de la commune intention des parties et souligne qu'une servitude non aedificandi interdit toutes constructions y compris en sous-sol.



Il ajoute qu'il n'invoque la servitude de non accessibilité qu'en appui, le projet de construction étant en tout état de cause contraire à la servitude non aedificandi.



Il fait valoir que l'interdiction grevant la parcelle est une interdiction générale de construire, en élévation ou en sous-sol.



Il observe que les parties, professionnelles, n'ont pas créé une servitude non altus tolendi.



Il ajoute que la mise en perspective de toutes les conventions de servitudes confirme que les parties ont voulu faire en sorte que la zone grevée de servitudes ne puisse être utilisée de quelque manière que ce soit.



Il se prévaut d'arrêts.



Il conteste que le droit de propriété soit vidé de sa substance par cette servitude, relève que les servitudes grevant le fonds servant ne concernent qu'une partie de celui-ci et estime que la préservation du calme et de la quiétude - raison d'être de ces servitudes - profite également aux appelantes.



Il ajoute qu'il entretient les espaces verts ce qui leur permet de voir l'espace vert dont elles sont propriétaires être entretenu gratuitement.



Il réitère que la servitude non aedificandi a été établie pour préserver la tranquillité et l'environnement du fonds dominant ce dont il résulte que toute construction, surtout si elle a vocation à permettre la réception de près de 600 personnes, ne pourra que porter atteinte à cette tranquillité.



Il soutient que, quelle qu'ait été la commune intention des parties, la cause de la constitution de la servitude est sans effet sur son existence qui s'impose.



Il fait valoir qu'une servitude non aedificandi rend impossible toute construction.



Il fait état de tout ouvrage en sous-sol.





Il déclare que les appelantes visent des décisions