Cour d'Appel · 16e chambre — 22 novembre 2018

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 00A



16e chambre



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 22 NOVEMBRE 2018



N° RG 17/04405 - N° Portalis DBV3-V-B7B-RTOG



AFFAIRE :



SARL SUZANNA ...





C/

SARL BAVARYS venant aux droits de la SARL RIS OPTIQUE









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 31 Mai 2017 par le Tribunal de Grande Instance de VERSAILLES

N° Chambre : 

N° Section : JEX

N° RG : 16/10678



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 



à : 



Me Claire RICARD, avocat au barreau de VERSAILLES



Me Christophe DEBRAY, avocat au barreau de VERSAILLES







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT DEUX NOVEMBRE DEUX MILLE DIX HUIT,

La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



SARL SUZANNA agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.

N° SIRET : VER SAI LLE S

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Représentant : Me Claire RICARD, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 622 - N° du dossier 2017209

Représentant : Me Joël BETTAN de la SELEURL CABINET BETTAN SELARL, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0763 - 





APPELANTE

****************





SARL BAVARYS venant aux droits de la SARL RIS OPTIQUE à la suite d'une fusion absorption en date du 31 décembre 2015, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés udit siège en cette qualité

N° SIRET : 814 709 671

[Adresse 2]

[Adresse 2]

Représentant : Me Christophe DEBRAY, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 627 - N° du dossier 17615

Représentant : Me Claudine MIMRAN, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B0099 -





INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 10 Octobre 2018 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Ghislaine SIXDENIER, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Madame Patricia GRASSO, Président,

Madame Marie-Christine MASSUET, Conseiller,

Madame Ghislaine SIXDENIER, Conseiller,



Greffier, lors des débats : Madame Bernadette RUIZ DE CONEJO,







FAITS ET PROCEDURE,





Par jugement en date du 31 mai 2017, le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Versailles, retenant que la société Suzanna avait transmis un certain nombre de tableaux et calculs à la société Bavarys, a :

-liquidé l'astreinte à la somme de 18.000 € pour la pèriode du 26 décembre 2014 au 30 avril 2017,

-condamné la société Suzanna à payer cette somme de 18.000 €,

-condamné la société Suzanna à payer à la société Bavarys la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,

-rejetté le surplus des demandes des parties,

-condamné la société Suzanna aux dépens,

-rappelé que la décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit.





Par déclaration en date du 9 juin 2017, la société Suzanna a interjeté appel du jugement.



Dans les conclusions transmises le 20 décembre 2017, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Suzanna, appelante demande à la cour :

-recevoir la société Suzanna en son appel et la dire bien fondée en ses demandes, fins et conclusions,

-réformer en toutes ses dispositions le jugement entrepris,

Statuant à nouveau

-dire que les décomptes annuels de régularisation des charges adressées par la société Suzanna le 26 décembre 2014 sont représentatifs de décomptes annuels de régularisation de charges pour les années 2000 à 2013 et en conséquence la société Suzana a déféré dans les délais impartis à l'injonction de la cour d'appel de Versailles dans son arrêt du 4 novembre 2014,

-dire en conséquence qu'il n'y a lieu à liquidation de l'astreinte,

-débouter en conséquence, la société Bavarys de l'intégralité de ses demandes,

-débouter la société Bavarys de sa demande incidente de voir liquider l'astreinte provisoire à la somme de 50.500 € 

-condamner la société Bavarys au paiement de la somme de 5.000 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens.



A l'appui des demandes, la société Suzanna expose :



-que le rapport réalisé à titre privé par Mme [C], expert pour le compte de la société Bavarys, ne lui est pas opposable et, par suite, ne permet pas au juge de motiver la liquidation de l'astreinte,

-que les documents transmis au locataire permettent à celui-ci de disposer de décomptes de charges réelles ventilées entre charges restant imputables au bailleur et celles récupérables sur la locataire,

-que la société Bavarys elle-même propriétaire du lot mitoyen sur le centre commercial (de même surface que le lot appartenant à la société Suzanna) est au fait des charges pour avoir accès à la comptabilité du centre commercial telle que soumise à l'approbation de l'ensemble des copropriétaires,

-que la demande incidente constitue un abus de droit puisque la société Bavarys n'a pas contesté à leur réception les documents remis, pour le faire plus de deux années après,

-que la société Suzanna a rempli ses obligations.



Par conclusions transmises le 7 septembre 2018, auxquelles il convient de se reporter pour l'exposé détaillé des prétentions et moyens, la société Bavarys, intimée, sollicite :

-dire la société Bavarys bien fondée en son appel,

-réformer le jugement entrepris du chef du quantum de la condamnation en paiement de l'astreinte liquidée et faire droit à l'appel incident,

En conséquence,

-déclarer la société Bavarys recevable en son appel incident,

-liquider l'astreinte provisoire à la somme de 50.500 € du 26 décembre 2014 au 30 septembre 2017 sauf à parfaire,

En conséquence

-condamner la société Suzanna à payer à la société Bavarys la somme de 50.500 € majorée des intérêts au taux légal au titre de la liquidation de l'astreinte provisoire, compte arrêté provisoirement au 30 septembre 2017,

-condamner la société Suzanna à payer la somme de 5.500 € au titre des frais irrépétibles et aux dépens avec distraction au bénéfice de Maître Debray.



A l'appui des demandes, il est argué :



-que les documents versés par la société Suzanna ne permettent aucun contrôle des charges faute d'analyse préalable des contrats souscrits par le syndicat des copropriétaires lors de la ventilation des charges de fonctionnement,

-que dès réception des documents, le bailleur a été alerté qu'il n'y avait pas de décompte de régularisation des charges conforme aux clauses du bail,

-que la société Suzanna est défaillante dans la fourniture des décomptes annuels de régularisation des charges réelles pour les années 2000 à 2013 et ne justifie d'aucune impossibilité d'exécuter les termes de l'arrêt du 4 novembre 2014.





Bien que l'appel d'un jugement rendu par le juge de l'exécution n'entraine pas la désignation d'un conseiller de la mise en état, les parties au litige avaient cru bon de transmettre des conclusions d'incident visant au prononcé d'une ordonnance de radiation de l'affaire.



Par courrier en date du 11 octobre 2018, et comme autorisée à cette fin par la cour lors de l'audience de plaidoiries, la société Bavarys a informé la cour de ce que les causes du jugement dont appel avaient été réglées par l'appelante.



La clôture de l'instruction de l'affaire a été prononcée le 11 septembre 2018.



L'audience de plaidoiries s'est tenue le 10 octobre 2018 ; le délibéré a été fixé au 22 novembre suivant.





MOTIFS DE LA DECISION



Sur la liquidation de l'astreinte provisoire



Aux termes de l'article L.l31-1 du code des procédures civiles d'exécution, le juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision.

L'article 131-2 ajoute que l'astreinte est distincte des dommages-intérêts.

L'article L.l3l-4 du code des procédures civiles d'exécution dit encore que le montant de l'astreinte provisoire est liquidé en tenant compte du comportement de celui à qui l'injonction a été adressée et des difficultés qu'il a rencontrées pour l'exécuter.



Au cas présent, par arrêt en date du 4 novembre 2014, la cour de céans a condamné la société Suzanna à remettre à la société Ris Optique les décomptes annuels de régularisation des charges réelles pour les années 2000 à 2013, ce sous astreinte d'une somme de 50€ par jour.



A la lecture de l'arrêt dont s'agit, il convient pour le bailleur -la société Suzanna- de remettre au preneur la société Bavarys venant aux droits de la société Ris Optique « un décompte annuel détaillé des charges (locatives) courantes récupérables » ce, de telle sorte que le preneur puisse vérifier tant les montants réclamés que leur caractère locatif, c'est à dire sur ce dernier point, conforme aux clauses du bail signé entre les parties.



Dans un premier temps, la société Suzanna fait état de ce que les conclusions en date du 8 avril 2015 de Mme [R]-[C], expert consulté à titre privé par la société Bavarys, sont à écarter des débats sous le motif que l'avis n'aurait pas été donné contradictoirement.

Or, il est constant que l'avis de cet expert a été communiqué en cours d'instruction de l'affaire de sorte que le bailleur a eu la possibilité durant ce laps de temps de critiquer point par point les arguments développés par Mme [R]-[C] pour estimer que les décomptes remis n'étaient pas satisfaisants.

Par ailleurs, la cour observe que déjà l'arrêt du 4 novembre 2014 mentionne une note de Mme [R] -[C] mandatée par la société Bavarys et aux termes de laquelle les relevés de charges communiqués par le bailleur Suzanna sont insuffisants en ce que le preneur ignore si les montants sont réellement récupérables sur lui (sous l'éclairage du contrat de bail) et si les montant dûs sont réels.

Or, déjà devant la cour, la société Suzanna avait élevé les mêmes arguments à savoir que l'avis de Mme [R]-[C] ne pouvait être suivi faute d'avoir été appelée contradictoirement par celle-ci.



Il s'ensuit que, de plus fort, et parce que le bailleur a eu entre ses mains un avis en date du 5 mars 2014 et une consultation en date du 8 avril 2015 -avis et consultation de Mme [R]-[C] critiquant notamment les conclusions de la mission confiée à la société MP Conseil à la demande de la société Suzanna quant à la détermination de la nature des postes de charge locatives récupérables par le bailleur- il n'y a lieu d'écarter des débats la consultation du 8 avril 2015.



Il appartient à la société Suzanna de rapporter la preuve de ce qu'elle communique à son locataire le décompte des charges récupérables ventilé par nature de dépenses -ce qui permettra à la société Bavarys de vérifier si les clauses du contrat de bail sont respectées étant relevé que le contrat prévoit « les charges locatives correspondent aux prestations et travaux courants fournis par le bailleur calculées à leur prix de revient » (page 8 contrat)- et les montants payés ou à défaut d'apporter la démonstration qu'elle a été empéchée de respecter la décision de justice.



Or, même s'il convient de retenir que le bailleur verse de nombreux éléments relatifs au coût de fonctionnement du centre commercial (tableau des tantièmes et tableau des produits des recettes), tableau ventilant les charges annuelles pour le lot considéré, tableaux des charges de fonctionnement général, tableau des charges de gros travaux...force est d'observer que le preneur n'a pas le détail des charges -par nature- de ce qui lui est facturé.

Il ignore en effet ce que sont les prestations et travaux courants puisqu'il n'en a pas le détail et qu'il l'a d'autant moins qu'il ressort des conclusions du bailleur -et des conclusions de l'expert judiciaire M.[M], commis par ordonnance de référé du 24 juillet 2007 avec mission de faire le compte entre les parties eu égard aux charges réelles imputables au preneur- que le syndic administrant le centre commercial ne délivre pas de relevés de charge avec ventilation entre charges récupérables sur le locataire et charges imputables au propriétaire, et se refuse à le faire.



En d'autres termes, il n'y pas actuellement d'analyse des charges récupérables par postes de dépenses ou détail des prestations et travaux dits courants étant précisé que ce n'est pas au locataire de reconstituer les postes à partir des charges annuelles et au contraire au bailleur -voire au syndic- de faire l'analyse du règlement de copropriété/des contrats passés pour établir ce qui ressort des prestations courantes et des travaux courants.



La circonstance que la société Bavarys serait elle-même propriétaire de locaux dans le centre commercial ' et qu'à ce titre, elle aurait accès aux contrats de prestation de service signés par le syndic- ne saurait dispenser la société Suzanna d'effectuer la ventilation des charges récupérables sur le locataire ce, par postes de dépenses.



Le jugement est confirmé en ce qu'il a liquidé l'astreinte provisoire en tenant compte du comportement de la société Suzanna qui transmettait divers tableaux et calculs sans toutefois donner le détail des dépenses qu'elle entendait récuperer sur la société Bavarys.



En conséquence, la cour confirme qu'il y a lieu à liquidation de l'astreinte provisoire ; parce que l'astreinte ne constitue pas des dommages intérêts et que sa liquidation ne doit pas dégénérer en abus, la cour infirme le jugement quant au montant tiré de la liquidation de l'astreinte et quant à la période considérée.

Il s'ensuit que l'astreinte est liquidée pour la période du 26 décembre 2014 au 30 septembre 2017 à la somme totale de 21.218 €.



Les demandes de la société Bavarys visant à liquider l'astreinte provisoire à la somme de 50.500€ sont rejetées.



Sur les demandes annexes



La société Suzanna qui succombe en ses demandes est condamnée à payer à la société Bavarys la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles.



La société Suzanna est condamnée aux dépens en cause d'appel.









PAR CES MOTIFS



LA COUR

Statuant publiquement par décision contradictoire et en dernier ressort



CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement entrepris sauf en ce qu'il a liquidé l'astreinte provisoire pour la période du 26 décembre 2014 au 30 avril 2017,



Statuant à nouveau de ce chef de décision,



LIQUIDE, pour la période courant du 26 décembre 2014 au 30 septembre 2017, l'astreinte provisoire à la somme de 21.218 € et CONDAMNE la société Suzanna à payer ladite somme de 21.218 € à la société Bavarys,



RAPPELLE que toute condamnation en paiement emporte de plein droit cours des intérêts au taux légal,



CONDAMNE la société Suzanna à payer à la société Bavarys la somme de 1.000 € au titre des frais irrépétibles,



CONDAMNE la société Suzanna aux dépens en cause d'appel.







- prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Madame Patricia GRASSO, Président et par Madame RUIZ DE CONEJO, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





Le greffier,Le président,