Cour d'Appel · Pôle 2 - Chambre 5 — 18 décembre 2018

Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 2 - Chambre 5



ARRET DU 18 DECEMBRE 2018



(n° 2018/ 245 , 13 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/20423 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B4MYQ



Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Septembre 2017 -Tribunal de Grande Instance d'AUXERRE - RG n° 14/01215



APPELANTS

 

Monsieur [Z] [G]

né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 6] (MAROC) 

[Adresse 5]

[Adresse 5]



SCI K prise en la personne de son gérant en exercice, domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 5]

[Adresse 5]

N° SIRET : 499 329 357 00010



Représentés et assistés de Me Julie SCAVAZZA, avocat au barreau de PARIS, toque : C1982





INTIMÉES 



SAS SOLLY AZAR ASSURANCES agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

N° SIRET : 353 508 955 00021

 

SA L'EQUITE agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège

[Adresse 2]

[Localité 4]

N° SIRET : 572 084 697 00067



Représentées par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Assistées de Me Nicolas STOEBER, avocat au barreau de PARIS, toque : B0132









COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Monsieur Gilles GUIGUESSON, Président, et Monsieur Julien SENEL, Conseiller, entendu en son rapport.

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Monsieur Gilles GUIGUESSON, Président

Monsieur Christian BYK, Conseiller

Monsieur Julien SENEL, Conseiller 





Greffier, lors des débats : Madame Catherine BAJAZET







ARRÊT :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Monsieur Gilles GUIGUESSON, Président de chambre et par Madame Catherine BAJAZET, Greffier présent lors de la mise à disposition.





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Propriétaire de locaux sis aux [Adresse 5], affectés pour partie notamment à usage d'habitation et pour l'autre, à usage d'hôtel-restaurant, la SCI K a souscrit le 20 novembre 2010 une police d'assurance intitulée «'RESIDENC'IMMO 2000'» par l'intermédiaire d'un courtier, le cabinet [L] [T], auprès de la compagnie d'assurance L'EQUITE.



L'immeuble susvisé est décrit dans la police comme étant 'à usage principal d'habitation avec jusqu'à 25% de sa surface développée, occupée par les activités professionnelles de restaurant, classe D' ; elle le garantit au titre notamment des risques incendie, explosion, tempête, vol, vandalisme, catastrophe naturelle, dégât des eaux et gel, attentats et bris de glace.



Depuis mai 2011, l'immeuble faisait l'objet de pourparlers entre Monsieur [Z] [G], gérant de la SCI K, et Monsieur [F] [D], aux fins de le louer pour y exercer l'activité de restaurant, bar, brasserie licence 4 et y loger dans les pièces attenantes à ces locaux, aux lieu et place de la société 'le palais d'Agadir'. Les parties envisageaient de signer un bail précaire courant septembre, pour une prise de possession début octobre 2011 et un début d'activité au plus tard début novembre 2011.



La SCI K a subi un premier sinistre en date du 2 octobre 2011 à la suite d'une rupture de la canalisation d'adduction d'eau potable enterrée et située à l'extérieur du bâtiment, au niveau du trottoir, sous la voie publique. Les pompiers sont intervenus à la demande de Monsieur [G], et ont procédé à un pompage des eaux dans la grande salle de réception située au rez de chaussée du bâtiment principal à vocation d'hôtel restaurant, situé au [Adresse 5]. 



Un deuxième sinistre, dû cette fois aux conséquences du gel dans le circuit de chauffage est survenu le 13 février 2012. Des procès-verbaux de constat d'huissier ont été dressés les 18 et 27 avril 2012, puis le 29 octobre 2013, à la demande du gérant de la SCI K. Enfin, le 18 septembre 2014, un dernier sinistre consécutif à des infiltrations et à des débordements de chenaux ou gouttières situés à la jonction d'un bâtiment voisin, appartenant à la SCI F& R, est survenu dans les locaux de la SCI K, sinistre constaté le lendemain et le 24 septembre 2014 par huissier de justice. 



Les trois sinistres ont été déclarés auprès de la société SOLLY AZAR ASSURANCES. 



A la suite d'une réunion d'expertise réalisée le 28 juin 2012 à la requête de la société EUREXO, mandatée par l'assureur, au contradictoire de la société LYONNAISE DES EAUX dont la responsabilité était susceptible d'être engagée, la rupture de canalisation étant intervenue sur la portion de réseau dont elle assure la concession, la société SOLLY AZAR ASSURANCES n'a pas donné de suite favorable à la première déclaration de sinistre, au motif que, contrairement aux déclarations effectuées par l'assuré, l'expert avait constaté que 'le risque n'était pas conforme, inoccupé et non exploité'.



Par lettre du 2 juillet 2013, la société SOLLY AZAR ASSURANCES a fait savoir qu'elle ne prendrait pas en charge le deuxième sinistre parce que 'le risque était inoccupé et n'était plus exploité au moment du sinistre', ce qui n'était pas conforme aux déclarations contractuelles, et que les obligations en cas de gel n'avaient pas été respectées, les installations n'étant pas vidangées et les locaux n'étant pas chauffés.



Enfin, par lettre du 29 septembre 2014, la société SOLLY AZAR ASSURANCES a informé 'monsieur K' qu'elle ne donnerait pas suite à sa dernière déclaration de sinistre, parce que le contrat était résilié depuis le 24 novembre 2014, donc avant la survenance de ce sinistre. Par courrier du 16 octobre 2014, annulant et remplaçant le courrier du 29 septembre 2014, la société SOLLY AZAR ASSURANCES a maintenu sa position en précisant que le contrat était résilié depuis le 24 novembre 2013.



Entre temps, saisi à la demande de la SCI K par assignation du 27 septembre 2013 aux fins de provision à la suite des deux premiers sinistres, le juge des référés du tribunal de grande instance d'Auxerre a, par ordonnance du1er avril 2014, dit n'y avoir lieu à référé sur cette demande et condamné la SCI K à verser à la SA L'EQUITE la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, au motif qu'il existait une contestation sérieuse sur la réalité de l'affectation partielle de l'immeuble à une activité commerciale, condition à laquelle les parties avaient entendu soumettre la garantie de la police d'assurance.



C'est dans ces circonstances que, par acte d'huissier du 10 octobre 2014, la SCI K a assigné la SAS SOLLY AZAR ASSURANCES et la SA L'EQUITE devant le tribunal de grande instance d'Auxerre aux fins d'indemnisation. 



Monsieur [G], ès qualité de gérant de la SCI K, est intervenu volontairement à la procédure.



Par jugement du 18 septembre 2017, le tribunal de grande instance d'Auxerre a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, déclaré recevable l'intervention volontaire de Monsieur [Z] [G], déclaré irrecevables les demandes relatives à la SCI F&R, dit que la responsabilité de la SAS SOLLY AZAR ASSURANCES, courtier en assurance, n'était pas engagée dans cette affaire, et condamné la SA L'EQUITE à verser à la SCI K les sommes de 6.500 euros TTC, 19.660 euros TTC et 3.500 euros TTC en réparation des sinistres pour les sinistres survenus respectivement les 2 octobre 2011, 13 février 2012 et 18 septembre 2014, outre intérêts au taux légal à compter du jugement. 



Il a également condamné la SA L'EQUITE à verser à Monsieur [G] la somme de 3.000 euros au titre de son préjudice moral, débouté la SCI K de sa demande de réparation pour résistance abusive ainsi que de celles fondées sur la perte de loyers, le paiement de la taxe foncière et les apports en compte courant réalisés par son dirigeant. 



Il a enfin condamné la SA L'EQUITE à verser la somme de 3.500 euros à la SCI K au titre des frais engagés dans l'instance et non inclus dans les dépens, l'a condamnée aux dépens de l'instance comprenant les frais des constats d'huissier et a rejeté toute autre demande.



Par déclarations des 7 novembre 2017 et 9 janvier 2018, la SCI K et Monsieur [Z] [G] ont respectivement interjeté appel partiellement de ce jugement.



Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 2 août 2018, la SCI K et Monsieur [G] demandent au visa des articles L 113-1 et suivants du code des assurances, 1382 (devenu 1240) du code civil, de débouter les sociétés SOLLY AZAR et L'EQUITE, de les déclarer mal fondées en leurs demandes, fins et conclusions d'appelant incident ou d'intimé au principal, de les rejeter et en conséquence de réformer le jugement en ce qu'il a dit que la responsabilité de la SAS SOLLY AZAR ASSURANCES n'était pas engagée dans cette affaire, en ce qu'il a limité le quantum de l'indemnisation de la SCI K pour les sinistres des 2 octobre 2011 et 18 septembre 2014, respectivement à 6.500 euros TTC et 3.500 euros TTC, le quantum de l'indemnisation de Monsieur [G] à la somme de 3.000 euros pour son préjudice moral, outre intérêts au taux légal à compter du jugement et en ce qu'il a débouté la SCI K de ses demandes de réparation pour résistance abusive, de celles fondées sur la perte de loyers, le paiement de la taxe foncière et les apports en compte courant réalisés par son dirigeant.



Ils demandent à la cour, statuant à nouveau, de juger que la responsabilité de la société SOLLY AZAR est engagée au même titre que celle de L'EQUITE et qu'elle doit sa garantie sur les trois sinistres, et en conséquence, de condamner in solidum les sociétés SOLLY AZAR et L'EQUITE à payer à la SCI K la somme de 218.542,16 euros augmentée des intérêts légaux sauf à parfaire, à compter de la survenance des dommages, somme se décomposant ainsi :

-24.079,73 euros (état des pertes de 12.852,50 euros, devis de réfection des chaises de 10.713,25 euros et devis de la porte d'entrée de 513,98 euros),

-9.264,21 euros au titre des travaux réparatoires liés au troisième sinistre, 

-768.658,92 euros au titre du préjudice économique et financier (190.000 euros de perte de loyers commerciaux, 7.500 euros de dépôt de garantie, 383.400 euros de perte de loyers d'habitation, 29.400 euros de taxes foncières et 158.358,92 euros de crédit immobilier),

-8.500 euros pour la perte de loyer commercial de la SCI F&R,

-1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI F&R. 



Ils demandent également de condamner in solidum les sociétés SOLLY AZAR et l'EQUITE au paiement de la somme de 200.000 euros à Monsieur [G] au titre de son préjudice moral, ainsi qu'à payer la somme de 150.000 euros à la SCI K à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, de confirmer le jugement pour le surplus, de condamner in solidum les sociétés SOLLY AZAR et l'EQUITE au paiement de la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 pour l'appel et les entiers dépens de première instance et d'appel.



Par appel incident et aux termes de leurs dernières écritures en date du 3 mai 2018, la SAS SOLLY AZAR ASSURANCES et la SA EQUITE sollicitent la mise hors de cause de la SA SOLLY AZAR et la condamnation de la SCI K à payer à cette dernière la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles.



Pour le surplus, elles demandent à la cour d'infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et, statuant à nouveau, de constater que la SCI K ne démontre pas l'occupation des lieux à usage de restaurant tel que prévu par la police d'assurance, et que la circonstance nouvelle constituée par l'absence d'activité de restaurant n'a pas été déclarée à l'assureur, circonstance constitutive d'une aggravation du risque faute de surveillance des lieux dans les mêmes conditions que s'ils avaient été effectivement occupés dans les conditions déclarées, débouter la SCI K de toutes ses demandes, en particulier au titre des premier et second sinistres, constater que l'hypothèse de la résiliation de la police pour sinistre était effectivement prévue par les dispositions générales de la police d'assurance (page 16), débouter la SCI K de sa demande au titre du troisième sinistre et de ses demandes complémentaires au titre d'un prétendu préjudice économique et d'une prétendue résistance abusive, et débouter Monsieur [G] de sa demande au titre d'un prétendu préjudice moral.



Plus généralement, elles demandent de débouter la SCI K et Monsieur [G] de toutes leurs demandes, et, à titre subsidiaire, de confirmer le jugement entrepris sur les montants figurant au dispositif de cette décision.



En tout état de cause, elles demandent de condamner la SCI K et Monsieur [G] aux entiers dépens de première instance et d'appel et à payer à la SA L'EQUITE la somme de 7.500 euros au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens de première instance et d'appel dont distraction.



La clôture a été ordonnée le 1er octobre 2018.



SUR CE, LA COUR,



Il convient de rappeler que les demandes de constatations ou de 'dire et juger' ne saisissent pas la cour de prétentions au sens des articles 4 et 954 du code de procédure civile.

 

1) Sur la demande concernant la mise hors de cause de la SAS SOLLY AZAR ASSURANCES prononcée par le jugement déféré



Le jugement critiqué a 'dégagé la responsabilité de la SAS SOLLY AZAR ASSURANCES s'agissant de demandes d'indemnisation qui s'appuient sur le contrat d'assurance litigieux'.



La SAS SOLLY AZAR ASSURANCES sollicite la confirmation du jugement sur ce point, tandis que les appelants en sollicitent l'infirmation au visa de l'article L 511-1 du code des assurances parce qu'elle exerce non une activité de courtier mais une activité d'assureur, en ce qu'elle a fait cause commune avec la société L'EQUITE, en ayant signé les documents pour la compagnie par délégation et dont l'entête est SOLLY AZAR Assurances, en ayant décrit la SCI K dans ses courriers comme son assuré et émis les avis d'échéances, et en ayant édité les documents contractuels et autres avis d'échéance, sa qualité de courtier n'apparaissant en revanche sur aucun document.



Les appelants ajoutent que le contrat d'assurance souscrit par la SCI K mentionne un seul courtier d'assurance, le cabinet [L] [T] à MIGENNES, que la société L'EQUITE n'a jamais adressé de courrier à la SCI K, d'appel téléphonique, d'avis d'échéance, etc ' et qu'elle ne s'est jamais comportée comme l'assureur de la SCI K, quoi qu'il soit mentionné sur le contrat. Ils exposent que dans ces conditions et compte tenu de la confusion émanant des propres pièces établies par les intimées en première instance, les condamnations doivent être prononcées in solidum contre les sociétés SOLLY AZAR et L'EQUITE, celles-ci ne pouvant se prévaloir de leur propre turpitude



Cependant, il ressort du contrat d'assurance «RESIDENC'IMMO 2000» que la SCI K a souscrit ledit contrat auprès de la SA L'ÉQUITÉ et non auprès de la SAS SOLLY AZAR ASSURANCES dont l'activité est, aux termes de l'extrait Kbis produit au débat, notamment, «le placement de tous contrats d'assurances et de réassurances, le courtage et la gestion d'assurances sous toutes ses formes». 



L'activité des deux sociétés en cause est corroborée par le formulaire de déclaration communiqué par la SCI K qui précise que l'assureur est 'L'EQUITE' et par le courrier recommandé du 24 octobre 2013 de SOLLY AZAR à 'Monsieur K' mentionnant expressément 'société de courtage'.



Par ailleurs, aucune faute quant à l'obligation de conseil et de renseignement qui pesait sur cette société en sa qualité de courtier n'est reprochée à la SAS SOLLY AZAR ASSURANCES.



Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a mis hors de cause SOLLY AZAR ASSURANCES.



2) Sur les demandes de garantie des trois sinistres



Aux termes de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction ici applicable, antérieure à l'entrée en vigueur de l'ordonnance du 10 février 2016 portant réforme du droit des obligations, du régime général et de la preuve des obligations, 'les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise. Elles doivent être exécutées de bonne foi'.



L'article 1315 du code civil, dans sa rédaction également antérieure à la réforme visée ci-dessus, dispose que 'celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation'.



Le tribunal a reconnu que la société L'EQUITE devait garantir la SCI K pour les 3 sinistres survenus, et a fixé à 6.500 euros l'indemnisation du sinistre du 2 octobre 2011, 19.660 euros l'indemnisation du sinistre du 13 février 2012 et 3.500 euros l'indemnisation du sinistre du 18 septembre 2014.



Si, aux termes de la police d'assurance multirisque dont les conditions particulières et générales sont versées aux débats, la société L'EQUITE, dans son appel incident, ne conteste pas avoir été l'assureur de la SCI K, en qualité de propriétaire non occupant de trois biens immobiliers situés pour le premier, [Adresse 5], et pour les deux autres, [Adresse 5], elle soutient qu'aucune des garanties n'est acquise à la SCI K. 



a) Sur le sinistre du 2 octobre 2011 consistant en la rupture de la canalisation d'adduction d'eau potable, enterrée située à l'extérieur du bâtiment, au niveau du trottoir, sous la voie publique



L'article L 113-2 du code des assurances dispose que l'assuré est obligé (...) de déclarer, en cours de contrat, les circonstances nouvelles qui ont pour conséquence soit d'aggraver les risques, soit d'en créer de nouveaux et rendent de ce fait inexactes ou caduques les réponses faites à l'assureur, notamment dans le formulaire de déclaration du risque par lequel l'assureur l'interroge lors de la conclusion du contrat, sur les circonstances qui sont de nature à faire apprécier par l'assureur les risques qu'il prend en charge.



En l'espèce, le 2 octobre 2011, un dégât des eaux est survenu à la suite de la rupture de la canalisation d'adduction d'eau potable enterrée située à l'extérieur du bâtiment, au niveau du trottoir, sous la voie publique, qui a entraîné une inondation dans les locaux de la SCI K en rez-de-chaussée, lesquels ont été l'objet d'un procès-verbal de constat dressé le 18 avril 2012 à la demande de Monsieur [G], se présentant comme cogérant de la SCI K, auquel sont annexées 35 photographies.



Dans ce procès-verbal, l'huissier indique que Monsieur [G] lui a exposé que les locaux avaient été inondés à la suite d'un dégât des eaux qui a eu lieu le 10 octobre 2011 dans le mur de l'immeuble côté [Adresse 5], et constate notamment qu'il se dégage de l'endroit qu'il visite une forte odeur d'humidité, que dans la grande salle un très grand tapis est détrempé et présente des traces blanchâtres, que les 12 voilages et 4 rideaux posés sur ce tapis sentent l'humidité, que les cartons dans lequel figure un ensemble de papiers comptables et divers présentent des marques d'humidité et des auréoles, que les assises des environ 200 chaises entreposées et stockées les unes sur les autres sont tâchées, et que les assises de deux chaises en bois style rustique sont abîmées et présentent des moisissures. 



L'huissier constate également la présence d'un grand spot halogène noir de marque DISEANO duquel s'écoule de l'eau en le remuant, d'une meuleuse d'angle de marque ENERGER qui ne fonctionne pas et présente de nombreuses traces de rouille au niveau de la fixation du disque, d'une perceuse de marque BOSCH dont le moteur fonctionne par à-coups mais la mèche ne fonctionne pas et dont la tête de fixation de la mèche présente des traces de rouille, d' une caisse enregistreuse de marque OLIVETTI se trouvant dans un carton, qui ne fonctionne pas, tout comme la caisse enregistreuse de marque SHARP. 



A l'extérieur du bâtiment, devant celui-ci et sur le trottoir le long de la [Adresse 5], l'huissier constate la présence d'une clé d'eau située à 1.90 m du mur de l'immeuble dans l'angle où il a constaté à l'intérieur l'affaissement du mur, une fêlure sur la porte vitrée donnant accès à l'immeuble et le fait qu'une partie du dallage en comblanchien de la marche est cassée sur une hauteur de 5 cm. 



Les appelants soutiennent notamment qu'aucune réparation n'a été faite à ce jour sur la canalisation en question et que la garantie leur est dûe, dès lors que les sociétés SOLLY AZAR et l'EQUITE n'ont jamais transmis le rapport d'expertise rédigé par la société EUREXO, malgré les demandes réitérées du courtier d'assurances, la SARL Ch. [T] et de la SCI K, qu'elles n'ont pas davantage communiqué à la SCI K le nom de l'assureur de la Lyonnaise des eaux qui aurait alors pu exercer une action directe contre ce dernier et qu'elles n'ont vraisemblablement pas agi ni contre le responsable la Lyonnaise des eaux (alors que les conditions générales lui imposait d'agir contre le tiers responsable), ni contre l'assureur de ce dernier, que l'assureur aurait dû à tout le moins, conformément à son obligation d'information, préciser à la SCI K qu'il n'entendait pas agir. Ils soutiennent qu'au demeurant, la garantie s'applique parce que les locaux étaient occupés et le sont toujours d'une part, par Monsieur [S] [U], en tant que salarié d'entretien de l'immeuble et également gérant du restaurant, bar, brasserie LE PALAIS D'AGADIR, titulaire d'un bail, au lieu et place de Monsieur [D] qui n'a pas pu signé le bail envisagé à cause du sinistre, et d'autre part, par Monsieur [G], comme en attestent notamment les photographies prises par Maître [R], à l'appui de son procès-verbal de constat du 29 octobre 2013. 



La société L'EQUITE expose notamment que la rupture de canalisation est survenue en amont du compteur privatif, sur la portion de réseau restée sous la responsabilité du concessionnaire, la société LYONNAISE DES EAUX, qu'elle a missionné en qualité d'expert le cabinet EUREXO, lequel a convoqué sur place le responsable de la LYONNAISE DES EAUX, qu'un procès-verbal de constations relatives aux causes et circonstances, et à l'évaluation des dommages a été adressé à la société LYONNAISE DES EAUX (chiffrant à 2740 euros l'indemnisation des dommages immobiliers, et à 2675 euros celle des dommages mobiliers et de leur contenu), qui ne l'a pas retourné signé, et que la SCI K dispose d'un recours, fondé, à l'encontre de LA LYONNAISE DES EAUX dont l'attitude taisante présente un caractère fautif, mais que la SCI ne précise pas si elle a engagé ladite action à l'encontre de ce tiers responsable.



Si in fine elle reconnaît que conformément aux conditions particulières de la police d'assurance, 'par dérogation aux dispositions générales, sur la garantie des eaux, les dommages occasionnés par des fuites ou ruptures de canalisations enterrées sont garantis', et qu'en conséquence, la garantie devrait être acquise pour le premier sinistre déclaré, elle estime que ce n'est cependant pas le cas parce qu'au moment du sinistre, les conditions d'occupation n'étaient pas respectées puisqu'aucune activité n'était exercée dans les lieux, qui étaient en vente, comme l'a constaté l'expert. 



Comme le soulève la société L'EQUITE, la déclaration initialement souscrite, le 20 novembre 2010, par la SCI K indique que l'immeuble collectif garanti, sis [Adresse 5] (89) est 'à usage principal d'habitation jusqu'à 25 % de sa surface développée occupée par les activités professionnelles suivantes : RESTAURANT' et que, selon les déclarations effectuées par l'assurée, l'immeuble garanti par le contrat 'n'est pas totalement inoccupé, inhabité, désaffecté ou sans usage, ou occupé en totalité ou en partie sans autorisation'.



La SCI K reconnaît ne pas avoir informé son assureur de la cessation d'activité de son locataire, la SARL LE PALAIS D'AGADIR, intervenue le 30 juin 2011, alors que, contrairement à ce qu'elle soutient, elle en avait contractuellement l'obligation en application des stipulations improprement titrées 'conseils', qui ne font que reprendre l'obligation légale rappelée ci-dessus, stipulations au demeurant formulées de façon claire en ce sens en page 4 : 'Modifications en cours de contrat : vous devez nous informer sans délai de toute modification de situation par rapport à vos précédentes déclarations (...bâtiments devenant partiellement ou totalement inoccupés)'.



Néanmoins, cette omission est sans incidence sur l'application de la garantie souscrite dès lors que la SCI K démontre que l'immeuble garanti était alors pour partie occupé et surveillé par Monsieur [S] [U], qui le certifie en pièce n°65 dans une seconde attestation (conforme aux dispositions de l'article 202 du code de procédure civile) ainsi que par le gérant de la SCI K, durant la période de déclaration du sinistre, peu important dès lors que l'immeuble soit considéré comme un bien immobilier unique comme elle le soutient, ou comme deux voire trois bâtiments mitoyens, cet ensemble ayant bien vocation à servir principalement et 'jusqu'à 25 % de sa surface développée'd'habitation, le reste étant à usage de restaurant.



Cette présence humaine et la surveillance qui en résulte font que l'omission de déclaration de la cessation de l'activité de restaurant durant la période de déclaration du premier, et du deuxième sinistre d'ailleurs, n'a pas eu pour effet d'aggraver les risques couverts par la police d'assurance ou d'en créer de nouveaux.



La SCI K estime que le total des dommages s'élève à la somme de 24.079,73 euros (état des pertes 12.852,50 + devis réfection des chaises 10.713,25 euros + devis porte d'entrée 513,98 euros) tandis que la compagnie L'EQUITE demande subsidiairement de limiter l'indemnisation aux dommages immobiliers, à la somme de 2740 euros et au titre de l'indemnité différée sur présentation de factures (25% de la valeur à neuf en application des conditions générales), à la somme de 550 euros.



Compte tenu des devis détaillés de réparation et de l'état des pertes des biens produits par la SCI K, mais aussi des conditions particulières de la garantie excluant le mobilier appartenant au propriétaire non-occupant donc ceux énumérés par la SCI K en pièce n°11 et ceux mentionnés dans le rapport de l'expert de la compagnie L'EQUITE en pièce n°3 des intimées, le total des dommages ouvrant droit à indemnisation s'élève à la somme retenue dans le rapport d'expertise EUREXO du 7 janvier 2013 soit 5415 euros hors taxe, vétusté déduite, soit 6500 euros TTC.



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a condamné la SA L'EQUITE à verser à la SCI K la seule somme justifiée de 6500 euros TTC, avec intérêts au taux légal à compter du jugement, conformément aux dispositions de l'article 1153 ancien du code civil.



b) Sur le sinistre du 13 février 2012 consécutif au gel survenu dans le circuit de chauffage



D'après la SCI K, un dégât des eaux s'est produit à la suite du gel dans le circuit de chauffage, 14 radiateurs s'étant fendus alors qu'elle avait procédé à la vidange du système de chauffage. Elle précise que le système de chauffage étant séparé entre les immeubles des 2 et [Adresse 5], seule l'installation de l'immeuble sis au [Adresse 5] a été endommagée.



Comme relevé par le premier juge, la police d'assurance en cause impose en page 9 des obligations à l'assuré en période de gel, concernant les bâtiments et installations dont il a la charge ou placés sous son contrôle, et plus particulièrement en cas d'inhabitation d'une durée supérieure à six semaines, celle d'interrompre la circulation d'eau et de vidanger les conduites, réservoirs et appareils à effet d'eau des locaux inhabités.



L'inoccupation des locaux affectés à l'usage d'hôtel- restaurant opposée par l'assureur est ici encore inopérante dès lors que l'inoccupation des locaux était prévue au contrat, moyennant le respect de certaines obligations, en cas de gel.



Il appartient ainsi à la SCI K de démontrer qu'elle a respecté lesdites obligations pour bénéficier de la garantie souscrite. Elle invoque pour ce faire les constats d'huissier dressés les 27 avril 2012 et 29 octobre 2013, ainsi que l'attestation de Monsieur [S] [U].



Il ressort du procès-verbal de constat d'huissier dressé le 27 avril 2012, et des onze photographies annexées, que les radiateurs situés aux premier étage (chambre, pièce en face, toilettes) et deuxième étage (chambres) ainsi que dans la partie droite de la montée d'escalier du bâtiment principal (salle de bains, pièce suivante avec lavabo et bidet, pièce située au bout du couloir et sur le coté gauche, petite pièce en soupente) sont fendus. L'huissier a ainsi pu constater que onze radiateurs en fonte avaient été endommagés.



Dans son procès-verbal dressé le 29 octobre 2013, l'huissier constate, photographies à l'appui, que neufs radiateurs en fonte sont toujours endommagés dans l'immeuble sis au [Adresse 5] (salle d'eau, douche, chambres du 2ème étage ; chambres du 1er étage) et l'existence de traces anciennes de coulures d'eau en partie basse de ces radiateurs et/ou sur le sol en dessous des fentes de ces radiateurs. Dans l'immeuble sis au [Adresse 5], outre la présence des biens d'équipement de l'habitation principale de Monsieur [S] [U] et de ses trois chiens, à l'étage à gauche en haut de l'escalier, et celle de biens équipant l'habitation principale de Monsieur [G] au rez de chaussée, il constate que les radiateurs en fonte de cet immeuble ne sont pas fendus. 



Ces constats ne suffisent cependant pas à démontrer que les conditions d'application de la garantie sont réunies, à savoir que les radiateurs avaient bien été vidangés, et c'est vainement que la SCI K soutient que si tel n'avait pas été le cas, de l'eau se serait répandue dans tout l'immeuble provoquant des dégâts encore plus importants, notamment sans aucun doute la destruction des plafonds, que c'est le fort épisode de gel qui a provoqué un choc thermique avec la condensation qui s'est obligatoirement formée et que les radiateurs, même hors d'eau, se sont fendus et fissurés sans qu'il y ait le moindre écoulement d'eau. 



En effet, dans son constat du 29 octobre 2013, l'huissier n'a fait que reproduire ce que lui exposait la SCI K avant de commencer ses opérations de constat, à savoir qu'elle 'avait procédé à la vidange du système de chauffage, que si tel n'avait pas été le cas les dégâts auraient été beaucoup plus importants, dus à l'écoulement des eaux et à l'infiltration de l'eau dans le plafonds'. Il n'a pas pris position sur la cause des désordres qu'il constate par la suite, ceci ne ressortant pas de sa mission et cette cause ne peut se déduire de la seule absence de constat, plusieurs mois après la survenance du sinistre, de dégâts encore plus importants qu'auraient, selon les appelants, nécessairement causé la présence d'eau fuyarde en abondance dans des radiateurs non purgés.



En revanche, l'expert EUREXO, mandaté par la compagnie L'EQUITE, précise dans son rapport du 7 janvier 2013, rendu au contradictoire de Monsieur [G], à l'issue de visites réalisées le 25 mai 2012 et 28 juin 2012, que 'la production de chauffage est normalement effectuée par la chaudière gaz en place dans la cave dudit bâtiment', que les dommages constatés sur le circuit de chauffage dont 14 radiateurs en fonte en place et quelques installations sanitaires eau froide et eau chaude sont survenus alors qu'au moment des faits, le bâtiment était inoccupé, n'étant plus en activité, qu'il 'n'était vraisemblablement pas chauffé' et que 'l'assuré n'a pas apporté la preuve que toutes les précautions ont été prises pour éviter la survenance d'un dommage causé par le gel'.



Enfin, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail de leur argumentation concernant la constitution des deux sociétés successives exerçant l'activité de restauration, il existe bien un lien d'intérêt entre Monsieur [S] [U] - qui relate avoir procédé à la vidange des lieux inoccupés - et le gérant de la SCI K, Monsieur [G] privant de ce fait son attestation de force probante suffisante pour emporter la conviction de la cour sur ce point, dès lors que Monsieur [S] [U] était chargé de la surveillance de ces locaux. Il lui appartenait ainsi de s'assurer que les radiateurs avaient été correctement purgés. S'ils ont été aussi nombreux à se fendre, c'est parce que ce dernier a, à tout le moins, failli dans l'exécution de ses obligations, aucun élément de la cause ne permettant par ailleurs de dire, comme il le certifie, que la cause du sinistre réside dans 'la condensation et l'air dans les radiateurs et les tuyauteries'.



En l'absence de preuve d'une autre cause d'apparition des désordres constatés par l'huissier, que le défaut de purge correcte des radiateurs, canalisations et sanitaires, la garantie concernant les dégâts causés par le gel ne peut s'appliquer.



Les appelants ne peuvent en conséquence qu'être déboutés de leurs demandes d'indemnisation des travaux de remplacement de l'ensemble de l'installation de chauffage et des radiateurs endommagés par le gel, ainsi qu'au titre du préjudice économique que la SCI K impute à la compagnie d'assurance, du fait de la non prise en charge de ce sinistre (perte de revenus locatifs des 6 chambres et 3 studios qu'elle n'aurait pas pu relouer, porté à 28 mois en cause d'appel et paiement de la taxe foncière 2012).



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la SCI K de ses demandes fondées sur la perte de loyers pour la période soumise à l'appréciation du tribunal et sur le paiement de la taxe foncière 2012. 



Il sera infirmé en ce qu'il a condamné la SA EQUITE à verser à la SCI K la somme de 19 660 euros TTC, avec intérêt au taux légal, au titre du sinistre survenu le 13 février 2012 et la SCI K sera déboutée du surplus de ses demandes d'indemnisation formulées en cause d'appel à ce titre.



c) Sur le sinistre du 18 septembre 2014 concernant l'infiltration et le débordements de chenaux ou gouttières



En application de l'article R 113-10 du code des assurances, dans le cas où une police prévoit pour l'assureur la faculté de résilier le contrat après sinistre, la résiliation ne peut prendre effet qu'à l'expiration d'un délai d'un mois à dater de la notification à l'assuré. L'assureur qui, passé le délai d'un mois après qu'il a eu connaissance du sinistre, a accepté le paiement d'une prime ou cotisation ou d'une fraction de prime ou cotisation correspondant à une période d'assurance ayant débuté postérieurement au sinistre ne peut plus se prévaloir de ce sinistre pour résilier le contrat.



La faculté de résiliation ainsi ouverte à l'assureur et à l'assuré comporte la restitution par l'assureur des portions de primes ou cotisations afférentes à la période pour laquelle les risques ne sont plus garantis.



En l'espèce, c'est à juste titre que l'assureur refuse de garantir le sinistre déclaré le 18 septembre 2014, au motif que la police d'assurance était résiliée depuis le 24 novembre 2013, à la suite de l'envoi d'un courrier recommandé avec accusé de réception daté du 24 octobre 2013.



En effet, les conditions générales du contrat prévoient en page 16 la possibilité de résilier le contrat après sinistre dans les termes de l'article R 113-10 sus-visé.



Certes, la lettre recommandée signifiant ladite résiliation à compter du 24 novembre 2013 à 0h00 en application de l'article R 113-10 du code des assurances et des clauses et conditions générales et particulières du contrat en référence, à savoir la police multirisque habitation n°380436, code courtier 31205, a été adressée par le cabinet SOLLY AZAR par délégation de la compagnie EQUITE, à 'Monsieur K' au lieu et place de 'la SCI K'.



Mais les références précises qu'elle mentionne sont dépourvues de toute ambiguïté quant à l'identité de la personne concernée par cette résiliation, le numéro de police 380436 étant identique à celui figurant sur le formulaire de déclaration souscrit par la 'SCI K' auprès de la compagnie L'EQUITE par l'intermédiaire de la SAS SOLLY AZAR ASSURANCES.



Certes, nonobstant cette résiliation la SCI K a procédé, début novembre 2013, au règlement de la prime par TIP. Néanmoins, une lettre chèque de remboursement lui a été adressée le jour même de l'encaissement.



Le jugement sera donc infirmé sur ce point et les demandes de la SCI K relatives à ce 3ème sinistre, y compris celles de prise en charge de l'indemnisation de la SCI F&R à la suite des infiltrations qu'elle a elle-même subies, formulées à hauteur de 8500 euros pour la perte de loyer commercial de cette SCI et de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, rejetées. 



3) Sur les demandes accessoires en indemnisation des préjudices découlant des sinistres litigieux



La SCI K sollicite l'indemnisation des préjudices économiques suivants :

- une perte de loyers commerciaux qu'elle impute à la carence des sociétés SOLLY AZAR et L'EQUITE, responsable de la non signature du bail commercial précaire avec Monsieur[D] et de l'impossibilité de remettre en location le local commercial, dont elle fixe le montant à la somme de 190 000 euros actualisée ( 2500 euros par mois, durant 76 mois) ;

- 7.500 euros HT de dépôt de garantie, que le preneur aurait dû payer, outre le premier loyer de 2.500 euros HT, soit 10.000 euros HT et 11.960 euros TTC (TVA à 19,6 %), loyer qui n'est au demeurant pas repris en page 23 de ses conclusions, dans son 'par ces motifs', donc dont la cour n'est pas saisi ;

- une perte de loyers d'habitation pour les 6 chambres et 3 studios qu'elle n'a pas pu mettre en location, qu'elle chiffre à la somme de 383.400 euros actualisée (5.400 euros par mois, durant 71mois) ;

- 29.400 euros de taxe foncière (4.200 euros par an, pendant 6 ans) au motif que, si elle est tenue de payer la taxe foncière, elle a la possibilité de la refacturer au locataire, ce qu'elle n'a pas pu faire en raison de l'impossibilité de louer le local commercial ;

- 158.358,92 euros de crédit immobilier à la charge de la SCI K mais financé par des apports en compte courant de Monsieur [G] (2.083,67 euros mensuels, durant 76 mois, depuis les sinistres), au motif que le crédit immobilier aurait dû être couvert par les différentes locations tant d'habitation que commerciale, de sorte que la SCI K si ce n'est son gérant a subi un manque à gagner.



Outre le fait que certaines de ses demandes sont également envisagées dans le cadre de la réparation du deuxième sinistre, dont la garantie a été refusée, mais sur une période de calcul plus restreinte, et le fait que certaines d'entre elles s'analysent en réalité non comme la conséquence des trois sinistres invoqués sans distinction à ce titre, mais comme une perte de chance causée par l'absence de garantie en temps utile desdits sinistres, la cour relève que :

- la SCI K ne produit pas d'éléments suffisamment probants relatifs à la certitude d'une perte de loyer tant d'habitation que commerciaux invoqués ;

- la privation d'un dépôt de garantie ne saurait ouvrir droit à indemnisation, s'agissant uniquement de fonds provisoirement confiés par le locataire en garantie de la bonne exécution du bail ;

- le financement du crédit immobilier, fût-ce par des apports en compte courant, faits à son bénéfice, ne peut ouvrir droit à indemnisation en ce qu'il n'est pas davantage causé par le sinistre in fine pris en charge par l'assureur ;

- le règlement des taxes foncières successives, même remboursées par le locataire, ne peut donner lieu à indemnisation en l'absence de preuve de location tant civile que commerciale. 



La SCI K ne peut ainsi qu'être déboutée de ses demandes à ce titre et le jugement confirmé en ce qu'il a débouté la SCI K de ses demandes fondées sur la perte de loyers, le paiement de la taxe foncière et les apports en compte courant réalisés par son dirigeant pour les montants soumis à son examen. Pour le surplus, les appelants seront déboutés de leurs demandes à ce titre.



4) Sur le préjudice moral invoqué par Monsieur [G]



Monsieur [G] sollicite 200.000 euros au titre du préjudice moral qu'il impute aux refus répétés et aux manquements des sociétés SOLLY AZAR et L'EQUITE en exposant qu'il présente des troubles anxio-dépressifs, comme des problèmes cardiaques avec des douleurs thoraciques constrictives et qu'il a été contraint de procéder en urgence à plusieurs ventes pour couvrir les dettes de la SCI K, à savoir le 3 septembre 2012, un ensemble immobilier sis à [Localité 7], pour un montant de 19.484 euros et des parts sociales lui appartenant dans la SARL KAM le 7 juin 2013 pour un montant de 15.000 euros, outre son compte courant de 18.500 euros. Il précise que, contrairement à ce que prétendent les sociétés SOLLY AZAR et L'EQUITE, il n'a jamais été question pour la SCI K comme pour son gérant de mettre en vente le bien immobilier où se sont produits les sinistres. 



Néanmoins, comme le réplique L'EQUITE, la preuve d'une faute de la part de l'assureur à l'origine du préjudice invoqué n'est pas rapportée. En outre, si la mise en vente du bien immobilier où se sont produits les sinistres antérieurement à leur réalisation n'est pas établie, le lien de causalité invoqué entre le préjudice moral allégué et les ventes de biens immobiliers et de parts sociales auxquelles Monsieur [G] a procédé par la suite ne l'est pas davantage.



La demande sera donc rejetée et le jugement infirmé sur ce point.



5) Sur la demande de dommages intérêts pour résistance abusive



En l'espèce, nonobstant les justificatifs médicaux produits par Monsieur [G], la preuve d'une résistance abusive ouvrant droit à indemnisation n'est pas rapportée, l'assureur n'ayant fait qu'assurer la défense de ses intérêts ; Monsieur [G] et la SCI K seront en conséquence déboutés de leur demande en dommages et intérêts, formulée à hauteur de 150.000 euros et le jugement confirmé sur ce point.



6) Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile 



Compte tenu de l'issue du litige, le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné la SA L'EQUITE à verser la somme de 3.500 euros à la SCI K au titre des frais engagés dans l'instance et non inclus dans les dépens et l'a condamnée aux dépens de l'instance comprenant les frais des constats d'huissier. 



En effet, si aux termes de l'article 695.6° du code de procédure civile, les émoluments des officiers publics ou ministériels entrent dans l'assiette des dépens, en sont exclus les frais de constats d'un huissier de justice non désigné à cet effet par décision de justice. Or, dans le cas d'espèce, les constats d'huissier ont été réalisés à la demande de la SCI K et de son gérant et non à la suite d'une décision de justice. Leur demande de prise en charge, formulée à hauteur de la somme globale de 1588,21 euros, ne peut être accueille de ce chef. 

La SA L'EQUITE sera condamnée aux entiers dépens et à payer à la SCI K, qui en fait seule la demande, en application de l'article 700 du code de procédure civile, une indemnité qui sera, en équité, fixée in fine à la somme de 4500 euros. 



La SAS SOLLY AZAR ASSURANCES et la SA L'EQUITE seront déboutées de leur demande au titre des frais irrépétibles.



PAR CES MOTIFS



LA COUR, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,



Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :



- mis hors de cause la SAS SOLLY AZAR ASSURANCES ;

- condamné la SA EQUITE à verser à la SCI K la somme totale de 6500 euros TTC au titre du sinistre survenu le 2 octobre 2011, avec intérêts au taux légal à compter du jugement ; 

- débouté la SCI K de sa demande de réparation pour résistance abusive ainsi que de celles fondées sur la perte de loyers, le paiement de la taxe foncière et les apports en compte courant réalisés par son dirigeant, pour la période soumise à l'examen du tribunal ;



L'infirme pour le surplus, statuant de nouveau et y ajoutant :



Déboute la SCI K et Monsieur [G] de toutes leurs demandes au titre des deuxième et troisième sinistres, survenus les 13 février 2012 et 18 septembre 2014 ;



Déboute la SCI K de ses demandes complémentaires au titre du préjudice économique et financier concernant la perte de loyers commerciaux, le dépôt de garantie, la perte de loyers d'habitation, les taxes foncières, le crédit immobilier, la perte de loyer commercial de la SCI F & R et l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice de la SCI F & R ; 



Déboute Monsieur [G] de sa demande d'indemnisation pour préjudice moral ;



Déboute la SCI K de sa demande d'indemnisation pour résistance abusive ;



Condamne la SA L'EQUITE à verser à la SCI K la somme de 4500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



Déboute la SAS SOLLY AZAR ASSURANCES et la SA L'EQUITE de leur demande formulée à ce titre.



Condamne la SA L'EQUITE aux entiers dépens de première instance et d'appel ;





LE GREFFIER LE PRÉSIDENT