Cour d'Appel · Chambre 1-1 — 15 janvier 2019

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

1ère Chambre A



ARRÊT AU FOND 

DU 15 JANVIER 2019

A.D

N° 2019/ 













Rôle N° RG 17/04660 - N° Portalis DBVB-V-B7B-BAFPS







[V] [G]

[K] [I]





C/



[C] [Y]

SARL ACTUS IMMOBILIER





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :Me Domenach

Me Bouty

Me Barathon

















Décision déférée à la Cour :



Jugement du Tribunal de Grande Instance d'AIX-EN-PROVENCE en date du 06 Février 2017 enregistré au répertoire général sous le n° 15/02820.





APPELANTS



Monsieur [V] [G]

né le [Date naissance 4] 1964 à [Localité 10]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 7]

représenté par Me Laurence DOMENACH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE



Monsieur [K] [I]

né le [Date naissance 1] 1967 à [Localité 9]

de nationalité Française, demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Laurence DOMENACH, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE





INTIMES



Monsieur [C] [Y]

né le [Date naissance 2] 1944 à [Localité 8], demeurant [Adresse 5]

représenté par Me Armelle BOUTY de la SCP BOUTY & ASSOCIES, avocat au barreau de MARSEILLE



SARL ACTUS IMMOBILIER 

immatriculée au RCS de SALON-DE-PROVENCE, prise en sa qualité de mandataire de Monsieur [Y], en la personne de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualité audit siège [Adresse 6]

représentée par Me Laure BARATHON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 20 Novembre 2018 en audience publique. Conformément à l'article 785 du code de procédure civile, Mme DAMPFHOFFER, Conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.



La Cour était composée de : 





Madame Anne VIDAL, Présidente

Madame Anne DAMPFHOFFER, Conseiller

Madame Danielle DEMONT, Conseiller







qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Madame Patricia POGGI.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2019.







ARRÊT



contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2019,



Signé par Madame Anne VIDAL, Présidente et Madame Patricia POGGI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









EXPOSE :



Par jugement du 6 février 2017, le tribunal de grande instance Aix-en-Provence, statuant contradictoirement, :

- a rejeté les demandes de M. [G] et de M. [I] ,

- les a condamnés in solidum à payer à M. [Y] la somme de 72'850 € au titre de la clause pénale contenue dans le compromis de vente, 

- a ordonné la libération du dépôt de garantie séquestré entre les mains de l'agence Actus immobilier au profit de M. [Y], soit la somme de 25'000 € venant s'imputer sur le règlement de la clause pénale, 

- a condamné in solidum M. [G] et M. [I] à payer à l'agence Actus immobilier la somme de 1200 € à titre de dommages et intérêts, outre celle de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, 

- les a condamnés in solidum à payer à M. [Y] la somme de 3000 € au titre des frais irrépétibles, 

- a condamné in solidum M. [G] et M [I] aux entiers dépens et a ordonné l'exécution provisoire.



M. [G] et M. [I] ont interjeté appel de cette décision.











Ils ont conclu, le 21 septembre 2017, en demandant de :

- les dires recevables et bien-fondés en leur appel,

- rejeter l'appel incident et toutes les demandes de la société Actus immobilier,

- rejeter les demandes de M. [Y],

- réformer le jugement et statuant à nouveau :

- dire que l'acte authentique de réitération de la vente n'a pas été signé sans faute, ni négligence de leur part,

- dire que l'opposition de M. [Y] à la restitution du dépôt de garantie est abusive et injustifiée,

- condamner M. [Y] à leur restituer la somme de 25'000 €, augmentée des intérêts au taux légal majoré de moitié, sous astreinte de 150 € par jour de retard à compter de la mise en demeure du 14 janvier 2015, à leur payer la somme de 5000 € en réparation du préjudice subi du fait de la résistance abusive dont ils sont victimes,

- condamner M. [Y] et la société Actus immobilier à leur payer la somme de 15'000 € en réparation du préjudice subi par ricochet du fait de l'immobilisation à tort de la somme de 25'000 €,

- condamner M. [Y] à leur verser la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.



Par conclusions du 28 juillet 2017, la société Actus immobilier demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté les demandes des appelants à son encontre, en particulier rejeté la demande de condamnation de l'agence à restituer la somme de 25'000 € dès lors que cette somme a d'ores et déjà été remise à M. [Y] qui seul pourrait être condamné le cas échéant à la restituer,

- à titre d'appel incident, infirmer le jugement en ce qu'il a rejeté sa demande en paiement de la commission et fixé à 1200 € le montant de l'indemnité au titre de la commission perdue

- statuant à nouveau, condamner les appelants in solidum à lui verser, à titre principal, la somme de 25'000 € à titre de commission en exécution du compromis de vente du 21 juillet 2014, à titre subsidiaire la somme de 25'000 € à titre de dommages et intérêts,

- condamner les appelants in solidum à lui verser la somme de 5000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens.



Par conclusions du 24 juillet 2017, M. [Y] demande à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a jugé que le refus de réitération de la vente était fautif et infondé de la part de M. [I] et de M. [G], en ce qu'il a rejeté leur demande de restitution du dépôt de garantie de 25'000 €, ainsi que leurs autres demandes, en ce qu'il a fait droit à la demande reconventionnelle tendant au paiement de la clause pénale de 72'850 € en ordonnant la libération du dépôt de garantie séquestré entre les mains de l'agence, soit la somme de 25'000 €, cette somme venant s'imputer sur le règlement de la clause pénale,

- condamner in solidum monsieur [G] et M. [I] au paiement de la somme de 3000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à supporter les dépens. 



La procédure a fait l'objet d'une ordonnance de clôture le 23 octobre 2018.





Motifs



Attendu que par un compromis du 21 juillet 2014, M. [Y] a vendu à M. [I] et à M. [G] , au prix de 728'500 €, un bien immobilier négocié par l'intermédiaire de l'agence Actus immobilier.



Attendu que la vente était soumise à la condition suspensive d'obtention d'un prêt relais de 300'000 € et d'un prêt principal de 442'000 €. 







Attendu que les clauses du contrat relativement à ces prêts prévoyaient que le prêt de 442'000 € était amortissable sur 20 ans avec un taux d'intérêt maximum de 3,50 % hors frais de dossier, d'assurance et d'hypothèque et que le prêt de 300'000 € devait être d'une durée de deux années au taux maximum de 3,50 %, également hors frais de dossier, d'assurance et d'hypothèque ; que l'acquéreur devait solliciter ces crédits par des démarches personnelles auprès des organismes financiers de son choix, et notamment l'agence BNP de [Localité 9] ; qu'il s'obligeait à constituer son dossier et à le déposer dans le délai d'un mois, notamment auprès de BNP [Localité 9] ; qu'il devait justifier, dans le délai de 48 heures ouvrables à compter de sa réception, de l'obtention de toute offre de prêt en avisant le rédacteur de l'acte par lettre recommandée avec accusé de réception qui informera à son tour le vendeur ; que la condition était considérée comme réalisée dès la présentation, par un ou plusieurs organismes de crédit dans le délai fixé ci-dessous, d'une ou plusieurs offre de prêts couvrant le montant global de la somme à financer et répondant aux caractéristiques définies ; que la vente était caduque en cas de non obtention du prêt dans le délai de deux mois.



Attendu qu'en cas de non réalisation des conditions suspensives, il était par ailleurs stipulé que tout acompte serait restitué à l'acquéreur, que chaque partie reprendrait sa liberté sans indemnité de part et d'autre, mais que si le défaut de réalisation de la condition suspensive était imputable à l'acquéreur en raison de sa faute, négligence, mauvaise foi, abus de droit, le vendeur pourrait faire déclarer la condition suspensive réalisée sans préjudice de l'attribution de dommages et intérêts ; que dans ce cas l'acquéreur devrait également indemniser le mandataire du préjudice causé.



Attendu qu'une clause pénale était insérée à l'acte, prévoyant que la partie, qui n'était pas en défaut, recevrait à titre d'indemnisation forfaitaire de son préjudice 10 % du prix de vente de l'autre partie, soit 72'850 €, dans le cas où l'une des parties refuserait de régulariser l'acte authentique, sauf à justifier de l'application d'une condition suspensive ; que de plus, la rémunération de l'agent immobilier resterait intégralement due dans les conditions de forme prévues à la rubrique négociation, l'opération étant définitivement conclue (article 74 du décret du 20 juillet 1972.)



Attendu que les parties s'opposent, en premier lieu, sur la question de l'application de la clause pénale.



Attendu qu'il résulte des pièces versées que le notaire du vendeur a relancé le notaire des acquéreurs par un courrier du 9 septembre 2014 afin d'obtenir l'attestation de dépôt de prêt; que par un mail du 18 septembre 2014, M. [G] a fait état du refus de financement de la banque BNP et a sollicité une prorogation du compromis ; que le vendeur a accepté de signer une prorogation de délai au 20 octobre 2014 pour la levée de la condition suspensive et au 20 novembre 2014 pour la réitération de la vente ; qu'à la date du 20 novembre 2014, le notaire des acheteurs précisait que ses clients étaient toujours dans l'attente de la réponse du Crédit Agricole; que le 4 décembre 2014, le notaire des acheteurs transférait à son confrère un courriel des acheteurs indiquant que leur demande de prêt avait été à nouveau refusée.



Attendu qu'il appartient aux acquéreurs, bénéficiaires de la condition suspensive relative aux prêts, de démontrer qu'ils ont effectué les démarches conformément aux stipulations du contrat relativement auxdits prêts .

Qu'à cet égard, le contrat ne limitait pas les démarches bancaires auprès de la seule BNP et que les justificatifs versés sur les diverses diligences quant aux demandes de prêts seront donc ci- dessous examinées , à savoir, :

- une lettre de refus de la BNP en date du 17 septembre 2014 qui cependant ne précise aucun élément relativement à la demande dont elle a été saisie et qui n'est donc pas susceptible de démontrer que les acquéreurs ont effectivement satisfait aux exigences contractuelles;











- une simulation établie par le Crédit Agricole le 16 octobre 2014 qui d'une part, n'est pas une demande de prêt et qui d'autre part, concerne en toute hypothèse, un total de prêts de 767'312€ supérieur au montant prévu au contrat ainsi qu'un apport personnel inférieur à celui également y prévu de 48'650 € au lieu de 62'500 €,

- une lettre de refus du Crédit Agricole du 3 décembre 2014 qui ne donne aucune information sur la demande dont cette banque a été préalablement saisie par les acquéreurs, 

- ainsi qu'un refus du Crédit Foncier du 29 juillet 2014, sans mention des caractéristiques de la demande des appelants, l'étude de la simulation établie par cette banque permettant, en toute hypothèse, de retenir que les sommes empruntées ( 480 497€ et 413 000€) dépassaient également les sommes prévues à l'acte, 

-enfin, une demande faite en septembre 2014 auprès d' Immoprêt pour une somme aussi supérieure et sans justificatif de ce qu'elle couvrait un prêt principal et un prêt relais, 

de sorte qu'en l'état de ces documents, il ne peut être retenu que les acheteurs rapportent la preuve de ce qu'ils ont respecté leurs obligations au titre de la condition suspensive d'obtention du prêt et que l'échec de la vente leur est, dans ces conditions, imputable, le jugement étant donc de ce chef confirmé.



Attendu que l'avenant signé par les parties en octobre 2014 n'ayant pas changé d'autres clauses que celles relatives au délai de levée de la condition suspensive et au délai de réitération de l'acte, il en résulte que le vendeur est bien fondé à voir appliquer les dispositions du contrat concernant les caractéristiques des prêts à obtenir, ainsi que l'application de la clause pénale librement consentie, le caractère manifestement excessif de celle-ci n'étant par ailleurs pas susceptible d'être retenu vu les usages en la matière et alors que le bien a été immobilisé au moins jusqu'à la fin de l'année, sans de surcroît que les acheteurs ne se montrent loyaux envers leur vendeur en ce qui concerne les premiers refus de prêts essuyés. 



Attendu qu'il convient, en second lieu, d'examiner les demandes en paiement de l'agence immobilière.



Qu'à cet égard, les dispositions des articles 6 et 7 de la loi du 2 janvier 1970 et des articles 72 et 73 du décret du 20 juillet 1972, d'ordre public, stipulent que la perception d'honoraires, frais de recherche, de démarches, de publicité, d'entremise par un agent immobilier est prohibée avant que l'opération n'ait été effectivement conclue et constatée dans un acte contenant l'engagement des parties ; 



Attendu que toute clause dérogeant à ce principe d'ordre public doit être réputée entachée de nullité ; 



Qu'il en résulte, en l'espèce, l'acte authentique n'ayant pas été réitéré, que la vente sous seing privé n'est pas parfaite au regard de la condition suspensive, de sorte qu'elle ne saurait donner lieu au paiement de la commission de l'agent immobilier.



Attendu, en revanche, que l'agent immobilier est recevable et bien fondé, s'il démontre la réunion des conditions d'application de l'article 1382 du code civil , à solliciter des dommages et intérêts de nature délictuelle ; qu'à cet égard il lui incombe de démontrer la faute de l'acheteur et le préjudice qu'il subit en conséquence.



Attendu que la faute des consorts [G] [I] résulte de l'inexécution sus retenue de leurs obligations relatives aux démarches sur les prêts et que leur carence est la cause de l'échec du projet .



















Attendu qu'en ce qui concerne le préjudice, il sera considéré que M. [G] et M. [I], qui après l'échec de leur première demande de prêt ont sollicité et obtenu une prorogation du délai de réitération de la vente, se présentaient comme des candidats sérieux et intéressés par le bien; que l'agence immobilière qui a fait diligence pour mettre en contact utile le vendeur et les acquéreurs , qui a établi le compromis et préparé la signature définitive avec les notaires, et qui a ainsi consacré à ce projet, à l'exclusion de tout autre, du temps et des moyens, est fondée à obtenir leur condamnation à lui verser, au titre de l'indemnisation délictuelle de son préjudice, la somme de 5000€ , le montant de la commission finalement perçue par une autre agence lors de la passation de l'acte étant sans emport pour la détermination de ce préjudice qui est personnel à l'agence Actus immobilier et le fait qu'elle n'ait pas conclu la vente finalement passée étant également sans incidence, ainsi que la bonne foi alléguée par les appelants.

Attendu que le jugement sera donc réformé sur ce point.



Vu les articles 696 et suivants du code de procédure civile.







Par ces motifs

La cour, statuant publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort,



Reçoit l'appel,



Rejette les demandes de M.[G] et de M. [I] et confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne la condamnation in solidum des appelants au profit de la société Actus Immobilier à titre de dommages et intérêts qui sera portée à la somme de 5000€,





Y ajoutant :



Condamne M.[G] et de M. [I] in solidum à verser d'une part, à M. [Y] et d'autre part, à la société Actus immobilier, la somme de 1800 € à chacun par application de l'article 700 du code de procédure civile,



Rejette les demandes plus amples,



Condamne M.[G] et de M. [I] in solidum aux dépens d'appel et en ordonne la distraction conformément à l'article 699 du code de procédure civile.







LE GREFFIER LE PRESIDENT