Cour d'Appel · 3ème chambre A — 24 janvier 2019

N° RG 17/03274









Décision du Tribunal de Grande Instance de ST ETIENNE

Au fond

du 15 février 2017



RG : 16/01899







SELARL MJ SYNERGIE



C/



[X]





RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE LYON



3ème chambre A



ARRÊT DU 24 Janvier 2019







APPELANTE :



SELARL MJ SYNERGIE, représenté par Me [L] [H], pris en sa qualité de liquidateur judiciaire de la SARL ORIENT CASH

[Adresse 8]

[Localité 6]



Représentée par Me Mireille PUTIGNIER de la SCP PUTIGNIER-MARFAING, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE







INTIME :



M. [B] [X]

né le [Date naissance 4] 1953 à [Localité 9]

[Adresse 3]

[Localité 7]



Représenté par Me Fabrice PILLONEL, avocat au barreau de SAINT-ETIENNE





 ******

 



Date de clôture de l'instruction : 20 Juin 2018



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 15 Novembre 2018



Date de mise à disposition : 24 Janvier 2019



Composition de la Cour lors des débats et du délibéré :

- Anne-Marie ESPARBÈS, président

- Hélène HOMS, conseiller

- Pierre BARDOUX, conseiller



assistés pendant les débats de Jessica LICTEVOUT, greffier



A l'audience, Pierre BARDOUX a fait le rapport, conformément à l'article 785 du code de procédure civile.



Arrêt Contradictoire rendu par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile,



Signé par Anne-Marie ESPARBÈS, président, et par Jessica LICTEVOUT, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.



****

 

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [B] [X] est propriétaire de locaux constituant le lot n°1 de la copropriété d'un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 6], qu'il a acquis de M. [S] [E], par acte notarié du 5 juillet 2004.

Par acte sous seing privé non daté et rédigé devant notaire, intitulé «compromis de bail commercial», M. [X] a consenti un bail pour une durée de neuf années sur ce local à la S.A.R.L. Orient cash, exploitant une activité de commerce de détail, représentée par son gérant M. [S] [E], moyennant un loyer mensuel hors taxes de 900'€.

La société Orient cash a signalé à plusieurs reprises l'existence d'infiltrations d'eau à M. [X] et divers désordres. Il lui a demandé de rechercher les fuites affectant la toiture et l'empêchant d'exploiter son fonds de commerce. 

Par ordonnance du 1er juillet 2010, le juge des référés a ordonné une expertise désignant M. [G] en qualité d'expert à la demande de la société Orient cash.

L'expert a déposé son rapport en l'état, le 30 juin 2011. 

Par jugement du 23 février 2011, le tribunal de commerce de Saint-Etienne a prononcé le redressement judiciaire de la société Orient cash et a désigné Me [H] en qualité de mandataire judiciaire et la liquidation judiciaire a été décidée le 22 février 2012, la SELARL MJ Synergie étant désignée en qualité de liquidateur judiciaire. 

Par ordonnance du 8 septembre 2011, le juge des référés, saisi par Me [H] alors mandataire judiciaire de la société Orient cash, a rejeté les demandes de séquestre du montant des loyers et d'autorisation pour avancer les frais des investigations complémentaires préconisées par l'expert. 

Par arrêt du 14 mai 2013, la cour d'appel de Lyon a dit n'y avoir lieu à référé sur la demande d'autorisation de suspendre les loyers et rejeté la demande de sursis à statuer dans l'attente du dépôt du rapport définitif de l'expert judiciaire et de la décision au fond à intervenir formées par la société Orient cash.

Par ordonnance du 2 février 2012, le juge des référés a ordonné à la demande de la SELARL MJ Synergie la reprise des opérations d'expertise et a désigné M. [G] en qualité d'expert.

M. [G] a déposé son rapport le 12 juin 2014. 

Par acte du 17 mai 2016, la SELARL MJ Synergie, ès qualités, a fait assigner M. [X] à jour fixe.

Par jugement du 15 février 2017, le tribunal de grande instance de Saint-Etienne a :

- dit que les travaux de réparation de la verrière, du zinc, des couvertures annexes et des tuyaux de descente d'eau pluviale à l'usage exclusif de cette toiture, partie privative, sont des travaux incombant au bailleur,

- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SELARL MJ Synergie, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Orient cash,

- condamné M. [X] aux dépens qui comprennent les dépens des ordonnances de référés en date des 1er juillet 2010 et 2 février 2012 et les frais des deux expertises judiciaires,

- rejeté les demandes fondées sur l'article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration reçue le 3 mai 2017, la SELARL MJ Synergie, ès qualités, a interjeté appel de cette décision.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 20 avril 2018, fondées sur les articles 605, 606, 1134 alinéa 3 ancien, 1719, 1720 à 1728 du code civil et R'621-21 du code de commerce, la SELARL MJ Synergie, ès qualités de liquidateur judiciaire de la société Orient cash, demande à la cour de :

- homologuer le rapport d'expertise de M. [G],

- dire son appel régulier en la forme et fondé,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a jugé que M. [X] a failli dans ses obligations de propriétaire,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il l'a déboutée de sa demande en dommages et intérêts,

- condamner M. [X] à lui payer la somme de 568.257,38'€ en réparation des préjudices subis par la société Orient cash du fait de son comportement fautif à l'égard du locataire,

- en tout état de cause, débouter M. [X] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

- condamner M. [X] à lui payer la somme de 15.000'€ au titre des frais irrépétibles et à régler les entiers dépens de première instance qui comprendront les frais de référés et d'expertise ainsi que ceux d'appel.

Dans le dernier état de ses conclusions déposées le 6 avril 2018, fondées sur les articles 1146 et 1150 anciens du code civil et 696 du code de procédure civile, M. [X] demande à la cour de réformer partiellement le jugement déféré et de :

- juger que l'action de la SELARL MJ Synergie ès qualités n'est pas une action en exécution de travaux d'entretien ou de réparations à l'encontre du bailleur, mais un recours contre le bailleur du fait des dommages consécutifs aux dégâts des eaux et à leurs conséquences immatérielles (perte alléguée du fonds de commerce),

- juger que le bail commercial régularisé entre les parties contient : 

·une obligation de souscrire une assurance garantissant le preneur des conséquences d'un certain nombre de sinistres incluant les dégâts des eaux, court-circuits etc...

·une première clause exonératoire de garantie du bailleur et de non recours du preneur contre le bailleur en cas de dégâts causés aux locaux par suite de fuites, d'infiltrations, d'humidité ou autres circonstances,

·une seconde clause de renonciation par le preneur de tous recours contre le bailleur, ses mandataires et assurances pour la part des dégâts ou dommages dont ces derniers pourraient être responsables à quelque titre que ce soit en matière de dégât des eaux, court-circuits etc...

·un ensemble de clauses transférant toute obligation d'entretien au preneur,

- juger que le règlement de copropriété intègre la verrière et le zinc au titre des parties communes à charge pour le copropriétaire du lot N°1 d'en assumer l'entretien,

- faisant application de la loi entre les parties, déclarer irrecevables l'action et les demandes de la SELARL MJ Synergie ès qualités,

subsidiairement, 

- juger que la SELARL MJ Synergie échoue dans la preuve, qui lui incombe, tant d'une faute que d'un lien de causalité et d'un préjudice,

- débouter la SELARL MJ Synergie de toutes ses demandes,

- condamner la SELARL MJ Synergie à lui payer la somme de 15.000'€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance, avec droit de recouvrement direct,

- juger que les condamnations sur le fondement de l'article 700 et aux dépens seront tirés en frais privilégiés de justice. 



MOTIFS

A titre liminaire, la cour n'est pas saisie par des prétentions figurant au dispositif des écritures des parties, qui seules saisissent la cour en application de l'article 954 du code de procédure civile, d'une difficulté sur le respect du contradictoire, lancée à tort par la SELARL MJ Synergie dans les motifs de ses dernières conclusions au regard de la date des écritures respectivement déposées et d'une clôture de l'instruction le 20 juin 2018.



Sur la recevabilité de l'action et des demandes du liquidateur judiciaire de la société Orient cash

M. [X] soutient à titre principal l'irrecevabilité de l'action et des demandes du liquidateur judiciaire de la société Orient cash et invoque deux clauses du bail commercial primant les dispositions des articles 1719 et suivants du code civil et l'exonérant de toute garantie.

La SELARL MJ Synergie répond que les clauses du chapitre VI du bail invoquées par M. [X] ne peuvent avoir pour effet de l'exonérer de toute responsabilité, ainsi que celles contenues dans le chapitre VII, car l'assureur de la société Orient cash a refusé de garantir les sinistres en considérant qu'ils devaient être couverts par l'assureur du bailleur.

Elle approuve les premiers juges qui ont retenu que l'article traitant des clauses de non recours que doit comporter la police d'assurance pour garantir les dégâts des eaux ne peut avoir pour effet d'exonérer le bailleur.

La responsabilité contractuelle invoquée par le liquidateur judiciaire au visa de l'article 1719 est consécutive à la récurrence d'entrées d'eaux dans les locaux de la société Orient cash, et à la résistance du bailleur à les prévenir, infiltrations qui ont entraîné une impossibilité d'exploiter le fonds de commerce et sa liquidation judiciaire. 

Contrairement à ce que M. [X] soutient, l'action ne constitue pas un recours contre le bailleur du fait des dommages consécutifs aux dégâts des eaux, car le liquidateur judiciaire recherche une responsabilité pour manquement répété à l'obligation de jouissance paisible prévue par cet article 1719 dont les clauses du bail invoquées n'exonèrent pas le bailleur.

Les clauses suivantes du bail du chapitre 'VII Assurances'':

'Art 1.- Le preneur devra assurer et maintenir assurés contre l'incendie, le vol, les dégâts des eaux, les courts circuits etc... pendant toute la durée du bail desdits locaux tous les aménagements qu'il aura apportés aux locaux loués, les objets, mobiliers, matériels et immatériels et marchandises lui appartenant les garnissant, tous dommages immatériels consécutifs et notamment ses pertes d'exploitation, la perte totale ou partielle de son fonds de commerce, le recours des voisins ainsi que sa responsabilité civile envers tous tiers, notamment au titre d'accidents corporels survenus dans le local ou dont le preneur pourrait être responsable, auprès d'une compagnie d'assurances notoirement solvable, acquitter exactement les primes ou cotisations de cette assurance et justifier du tout au bailleur à chaque réquisition de celui-ci. 

Art 2.- La police devra comporter renonciation par la compagnie d'assurances à tous recours contre le bailleur, tous mandataires du bailleur (...) ou les assureurs des personnes susvisées, pour la part des dégâts ou dommages dont ces derniers pourraient être responsables à quelque titre que ce soit. 

Art 3.- Le preneur renoncera expressément à tous recours et actions quelconques contre les personnes susvisées et leurs assureurs du fait des dommages susvisés ou du fait de la privation de jouissance des locaux loués.'

édictent une obligation du preneur de se couvrir par une assurance des conséquences personnelles sur les biens et aménagement présents dans les locaux loués notamment consécutives à un dégât des eaux, mais ne sont pas en contradiction avec l'effective obligation de jouissance paisible de M. [X] qui doit supporter, comme les premiers juges l'ont à bon droit retenu, les réparations autres que locatives en application du bail et de l'article 10 du chapitre 'IV Entretien, travaux et réparations' qui stipule que 'Le preneur ne supportera que les travaux de type locatif et d'entretien, toutes les autres restant à la charge du bailleur'.

La faute opposée au bailleur est l'absence chronique de diligences pour assurer au preneur une jouissance paisible lui permettant une exploitation normale du fonds de commerce.

Les clauses susvisées ne peuvent concerner une action en responsabilité et ne permettent ainsi pas de caractériser la fin de non recevoir opposée par M. [X].

Ce dernier se prévaut également des stipulations suivantes du Chapitre VI du bail':

«Art 1° Le preneur renoncera à tous recours en responsabilité ou réclamation contre le bailleur, et tous mandataires du bailleur, et leurs assureurs et s'engagera à obtenir les mêmes renonciations de tous assureurs pour les cas suivants : 

(...)

d) En cas de dégâts causés aux locaux loués et/ou à tous éléments mobiliers s'y trouvant, par suite de fuites, d'infiltrations, d'humidité ou autres circonstances.» 

qui édicte selon lui une autre clause exonératoire de responsabilité.

Les premiers juges ont retenu avec pertinence que la portée de cette clause devait être appréciée au regard des obligations contractuelles du bailleur et de sa conformité à la commune intention des parties. Cette appréciation nécessaire à réaliser au fond ne permet pas de retenir cette irrecevabilité.

Ces moyens d'irrecevabilité sont'en conséquence rejetés et la SELARL MJ Synergie doit être déclarée recevable en son action et ses demandes.



Sur la responsabilité de M. [X]

Le liquidateur judiciaire de la société Orient cash soutient que le bail commercial déroge aux dispositions légales et prévoit en son article 10 que le bailleur doit supporter toutes les réparations autres que les travaux de type locatif et d'entretien. Il considère que les termes des articles 1 et 2 de son Chapitre IV ne sont pas en contradiction avec cette obligation de réparation, mais complémentaires.



La SELARL MJ Synergie fait valoir que le bailleur est à l'origine de la dégradation de la verrière, cause des sinistres, et que les articles 1 et 2 du Chapitre VI du bail ne sont pas éxonératoires de responsabilité.

M. [X] invoque l'article 1 du chapitre VI la qualifiant de clause de non recours et exonératoire de responsabilité, comme les termes ci-dessus également rappelés du chapitre 'VII Assurances' qu'il considère comme constituant une seconde clause d'exonération de sa responsabilité.

Les clauses invoquées par M. [X] ne le déchargent pas de cette obligation d'entretien et de réparation mais contiennent l'engagement du preneur de renoncer à tous recours contre le bailleur et son assureur au titre, notamment des dommages consécutifs à des fuites, des infiltrations, ou de l'humidité.

Elles n'interdisaient pas au preneur d'agir contre son bailleur pour qu'il exécute ses obligations de travaux et de réparations, les clauses du Chapitre IV du bail ne les transférant pas au preneur contrairement à ce qu'affirme M. [X], son article 2° n'étant pas contraire à l'article 10 susvisé en ce qu'il concerne l'entretien des «vitres» et de la «menuiserie» et non les gros travaux de réparations de la couverture du hall.

Les clauses ci-dessus rappelées ont à bon droit été retenues par les premiers juges comme inopposables au preneur car en contradiction et vidant de son sens notamment la clause 10 susvisée, car elles font dépendre l'indemnisation du locataire subissant l'inexécution des obligations du bailleur d'un engagement futur et hypothétique à obtenir d'un assureur, tiers au contrat, de renoncer à son tour à tout recours contre le bailleur.

M. [X] critique ensuite à tort le jugement entrepris qui a retenu que la toiture à l'origine des infiltrations d'eaux est une partie privative et affirme que ces ouvrages constituent des parties communes de la copropriété de l'immeuble dont il n'est pas responsable.

Le lot n°1 de cette copropriété, partie privative dont est propriétaire M. [X], constituée d'une ancienne cour recouverte d'une verrière et d'une partie tuilée, est défini ainsi par l'état descriptif de division du règlement de copropriété du 5 janvier 1955 :

«au rez-de-chaussée un vaste local prenant jour en façade sur la [Adresse 2] à la suite hall couvert par un ciel vitré enfin deux pièces sans ouverture, ouvrant simplement sur le hall et formant le rez-de-chaussée du bâtiment B, un W.C., une cave et un grenier portant le N° 1 ainsi qu'un débarras au rez-de-chaussée ayant ouverture sur le commun» 

Si le règlement de copropriété a défini les parties privatives comme correspondant aux locaux ci-dessus décrits comme les parties communes dont :

'5°) Les charpente et toiture

(...)

8°) Les gouttières, tuyaux de descente et d'écoulement des eaux pluviales, les colonnes de chute des appareils sanitaires et éviers (...)', 

les premiers juges ont relevé avec pertinence qu'une mention en marge de l'acte du 6 janvier 1955 en page 16 conférait au propriétaire du Lot N° 1 la charge de 'l'entretien, [du] remplacement et en général [de] tous travaux à effectuer' sur 'le hall couvert entre les deux immeubles' et que ce copropriétaire devait faire 'son affaire personnelle' des 'ciel vitré et zinc' recouvrant le hall.

Cette mention expresse confère sans équivoque au propriétaire de ce lot la charge de «tous travaux» pour l'entretien et le remplacement de sa couverture.

Le règlement de copropriété définissant les parties communes prévoit également «Cette énumération n'est qu'énonciative. D'une façon générale toutes les parties qui ne sont pas affectées à l'usage exclusif d'un des copropriétaires ou qui sont communes selon les lots et usages.»

Au vu des photographies jointes à son rapport, l'expert judiciaire a identifié de manière pertinente la source des entrées d'humidité dans le local commercial, tenant à l'absence d'étanchéité tant de la verrière vétuste que de la sur-toiture manifestement non efficiente car mal posée et/ou mal entretenue et même de l'inefficacité des dispositifs de recueil et de conduction de l'eau, en zinc, vers les descentes d'eau pluviales, y compris en accostage avec les murs de la copropriété.

M. [G] indique d'ailleurs que les caniveaux en zinc présents sur trois façades font «corps avec la verrière».

La contestation de M. [X] sur le caractère privatif de la couverture de son lot, d'ailleurs limitée aux autres éléments que ces 'ciel vitré et zinc', est ainsi non fondée, notamment concernant les descentes d'eau pluviales qui sont affectées à l'usage exclusif du lot N°1.

Il ressort du plan schématique présent en page 27 du rapport d'expertise identifiant par une couleur bleue marquant son caractère privatif les descentes d'eau pluviale que ces dernières ne servent qu'à évacuer les eaux recueillies par la verrière couvrant les locaux commerciaux. 

Le règlement de copropriété interdisait à M. [X] d'invoquer la responsabilité de la copropriété en ce qu'il lui conférait la charge de l'entretien ou du remplacement tant de la verrière que de la sur-toiture posée par M. [E] avant la vente à M. [X].

La vétusté des descentes d'eau pluviales est indiquée comme à l'origine des désordres connus par la société Orient cash concernant la descente dite N° 1 dont la paroi en fonte est fissurée et le col d'emboîtement du dauphin en fonte est éclaté et provoque des écoulements d'eau sur le plénum formé par le Placoplatre composant une partie de plafond du local commercial (caissons), détériorant également les ouvrages en direction du tableau électrique et inondant ce dernier.

Les premiers juges ayant retenu à bon droit le caractère privatif des ces éléments. Les travaux de réparation et de remise en étanchéité de la verrière et des parties annexes incombaient en effet à ce bailleur qui n'est pas fondé à alléguer que cette obligation mentionnée en marge du règlement de copropriété ne peut lui être opposée que par la copropriété.

En effet, cette obligation d'entretien et de réparation prévue dans le règlement de copropriété conditionne celle d'assurer au preneur la jouissance paisible des lieux loués.

La responsabilité contractuelle de M. [X] a été à juste titre retenue en première instance.



Sur le préjudice invoqué par la SELARL MJ Synergie

Ce liquidateur judiciaire s'appuie sur l'article 1721 du code civil qui prévoit que «'il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail» et que «s'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser» pour réclamer une indemnisation à hauteur de 568.257,38'€.

Il fait valoir que la société Orient cash a connu une détérioration de sa situation financière dès l'année 2010, où elle a dû cesser son activité en raison des sinistres, de la dangerosité des locaux et de l'absence de réaction du bailleur. Il reproche à M. [X] d'avoir tout fait pour retarder l'expertise et les travaux nécessaires, son préjudice ayant été généré par cette résistance à les effectuer.

La SELARL MJ Synergie affirme que la liquidation judiciaire de la société Orient cash est la suite de cette faute délibérée du bailleur qui est à l'origine du passif déclaré qui n'aurait pas existé si l'activité avait pu normalement se poursuivre.

M. [X] prétend que la preuve n'est pas rapportée que le sinistre dégâts des eaux a rendu les locaux impropres à leur destination et souligne qu'il a été à même de relouer le local commercial par bail du 8 novembre 2012 sans qu'à cet effet des travaux de réparation de la toiture verrière aient été réalisés.

Il est de mauvaise foi lorsqu'il affirme qu'il a reloué sans difficulté les lieux litigieux à un nouveau locataire, ce bail signé avec la S.A.R.L. Ambiance Déco mentionnant expressément que le nouveau preneur était «parfaitement informé du sinistre - dégâts des eaux» faisant l'objet d'une procédure au tribunal de grande instance de Saint-Etienne.

La poursuite des investigations par l'expert a d'ailleurs supposé, dès le 26 octobre 2012, la dépose de la sur-toiture, assurant imparfaitement l'étanchéité de la verrière, et la pose de bâches en attente d'une solution pérenne.

M. [X] s'oppose à la demande de condamnation de l'intégralité du passif de la société Orient cash en faisant état des deux établissements de cette société au moment de sa liquidation judiciaire, après la cession d'un troisième établissement en 2009. Il ajoute que la société Orient cash n'a pas agi contre son assureur, ne s'est acquittée d'aucun loyer à compter du mois de mars 2010 et n'a pas payé ses loyers à la suite de l'ouverture du redressement judiciaire motivant le constat de la résiliation de plein droit du bail.

Concernant la discussion sur les comptes de la société Orient cash, il ressort de deux extraits KBIS produits par la SELARL MJ Synergie que depuis la fin de l'année 2007, où a été supprimé l'établissement secondaire situé au [Adresse 2], directement voisin du fonds de commerce litigieux, et que cette société connaissait au moment de l'ouverture de sa procédure collective deux établissements, celui secondaire à l' enseigne «Memorient Center» étant situé au [Adresse 5] à [Localité 6], exerçant une activité de «Centre commercial oriental».

Les courriers des 5 juillet 2007, 2 février 2008, et 13 janvier 2010 produits en pièces 4, 10 et 11 par le liquidateur judiciaire concernent d'ailleurs cet établissement du [Adresse 5] à [Localité 6].

Les bilans fournis pour les périodes se terminant au 31 juillet 2009 et au 31 juillet 2010 concernent ainsi les comptes pour l'intégralité de la société Orient cash et révèlent :

- des exercices bénéficiaires pour les années 2007/2008 et 2008/2009 respectivement de 25.743'€ et de 5.981'€, avec un impact positif de la cession du fonds de commerce du [Adresse 2] à hauteur de 80.000'€ pour l'exercice se terminant au 31 juillet 2009,

- un exercice déficitaire de 77.441'€ pour l'exercice 2009/2010.

Si un constat amiable a été dressé dès le 18 juillet 2006 pour un dégât des eaux, les difficultés ensuite connues par l'établissement du [Adresse 1] sont consécutives à des dégâts des eaux qui sont établis par :

- des procès-verbaux de constat d'huissier des 5 juin et 25 juillet 2008, 16 février 2010,

- un autre constat amiable de dégâts des eaux le 3 septembre 2008,

- des courriers des 20 et 24 octobre 2008 envoyés par le preneur au bailleur faisant état de problèmes électriques suite à des infiltrations d'eau, motivant un arrêt inopiné et durable des «moteurs des frigos», l'expert judiciaire ayant noté lors de son premier rapport de 2010 que cette installation électrique était «extrêmement dangereuse».

Le 16 février 2010, le constat d'huissier dressé et les photographies jointes décrivent une situation proche de celle constatée le 25 juillet 2008, sauf à retracer pour la première fois la situation inquiétante du compteur électrique.

La société Orient cash ne précise pas à quel moment elle a cessé son activité dans l'établissement du [Adresse 1] et M. [G] n'a pas plus été précis sur ce point.

Cependant, le danger provoqué par la récurrence d'infiltrations d'eau atteignant le système et le compteur électriques de l'établissement objective l'absence totale de diligence du bailleur pour satisfaire au moins depuis le milieu de l'année 2008 à son obligation de réparation et d'entretien et pour prévenir de nouvelles infiltrations.

Les premiers juges ont retenu avec pertinence que ces différents désordres ont empêché une exploitation normale de l'établissement, qui était pour des raisons de sécurité devenu impropre à sa destination. En revanche c'est à tort qu'ils ont motivé qu'il ne pouvait pas être reproché au bailleur d'avoir résisté à l'exécution de ses obligations.

Si les bilans fournis, en l'état d'un autre établissement dont l'importance et la prospérité ne sont pas connues, ne sont pas probants à eux-seuls des pertes effectivement consécutives à cette carence de M. [X], la liquidation judiciaire prononcée le 22 février 2012, faisant suite au redressement judiciaire du 23 février 2011, et surtout l'absence de couverture des loyers durant le redressement judiciaire confirment cette impossibilité de poursuivre une exploitation dans ces locaux.

La période d'observation d'une durée d'une année ne contredit pas l'impossibilité d'exercer au [Adresse 1] et est susceptible de s'expliquer par celle de l'établissement du [Adresse 5].

Par un jugement devenu irrévocable rendu par le tribunal de commerce de Saint-Etienne le 18 mai 2017, la liquidation judiciaire de la société Orient cash a été condamnée à verser à M. [X] :

- 6.797,97'€ au titre des loyers entre le 11 mars et le 21 juillet 2011,

- 20.533,33'€ au titre des indemnités d'occupation entre le 21 juillet 2011 et le 31 juillet 2012, date où la liquidation judiciaire a restitué les lieux.

Cette liquidation judiciaire a été ainsi tenue à couvrir le coût d'une occupation pour des locaux insusceptibles d'accueillir une activité normale. Depuis le mois de février 2010, la société Orient cash a assumé, au regard de la créance déclarée par le bailleur faisant état d'un impayé à compter d'avril 2010, deux mois de loyers sans pouvoir exploiter en sécurité les locaux.

Il résulte de l'état, daté du 28 novembre 2012, des créances déclarées au passif de la société liquidée :

- que M. [X] a déclaré au passif des loyers impayés jusqu'au redressement judiciaire à hauteur de 15.840,66'€, 

- des dettes privilégiées pour un montant total de 175.130,76'€, dont 97.145'€ pour l'URSSAF et 95.100'€ pour l'administration fiscale,

- des dettes chirographaires pour un total de 367.811,33'€ dues pour leur quasi- intégralité à des fournisseurs.

En l'absence de précision sur l'ancienneté de ces créances, les premiers juges ont retenu avec pertinence qu'aucun lien de causalité n'était caractérisé entre les fautes du bailleur et ces créances déclarées à la procédure collective.

Il ressort néanmoins de tous ces éléments, et notamment de la baisse subite du chiffre d'affaires de la société Orient express entre les exercices 2008/2009 et 2009/2010, passant de 2.347.653'€ à 1.667.163'€, que l'activité économique de la société a été directement impactée par les désordres, l'empêchant au cours de l'année 2010 de couvrir ses dettes fiscales et sociales et même ses loyers courants.

En prenant en compte cet impact direct et les loyers en vain payés par elle et par son liquidateur judiciaire, du fait de la résistance injustifiée de M. [X] dans l'exécution de ses obligations, il convient d'indemniser le préjudice subi par la collectivité des créanciers de la société Orient cash par une somme de 75.000'€.



Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

M. [X] succombe totalement et doit supporter les dépens de cet appel en sus de ceux de première instance, comprenant les frais taxés de l'expert judiciaire et des ordonnances de référé des 1er juillet 2010 et 2 février 2012. Cette condamnation de M. [X] ne permet pas de dire qu'ils doivent être employés en frais priviligiés de liquidation judiciaire.

L'équité commande de décharger la SELARL MJ Synergie des frais irrépétibles engagés tant devant les premiers juges que devant la cour.



PAR CES MOTIFS

La cour, statuant publiquement et par arrêt contradictoire,

Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :

- rejeté la demande de dommages et intérêts formée par la SELARL MJ Synergie, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. Orient cash,

- rejeté la demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.

et statuant à nouveau'sur ces points comme y ajoutant :

Déclare recevables l'action et les demandes formées par la SELARL MJ Synergie, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. Orient cash,

Condamne M. [B] [X] à payer à la SELARL MJ Synergie, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. Orient cash, une somme de 75.000'€,

Condamne M. [B] [X] à payer à la SELARL MJ Synergie, en sa qualité de liquidateur judiciaire de la S.A.R.L. Orient cash, une indemnité de 7.500'€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile

Condamne M. [B] [X] aux dépens d'appel et rejette la demande d'emploi en frais privilégiés de liquidation judiciaire.



Le Greffier,Le Président,